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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/09/2012 21h17 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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Bonjour,
Je suis sollicité par un commercial d’Allianz pour l’investissement dans des SCPI Allianz Pierre. Depuis qq jours je parcours les différents forums mais je m’interroge toujours sur l’intérêt de l’opération. Je fais donc appel a vos conseils éclairés.

Le but avancé de l’opération est de se constituer un patrimoine plus rapidement que par la simple épargne, en ayant recours à l’emprunt. Ce point me parait censé mais je me demande  où est le piège,  car il y en forcément un.

Dans les grandes lignes voici le montage proposé :

Je possède actuellement 2 AV l’une en € , l’autre en UC. L’idée est d’en utiliser une partie (50 k€) et de compléter par un emprunt (100 k€) pour acheter des SCPI.
Cet emprunt est financé par Allianz Banque au taux de 4.65% avec assurance sur 15 ans.

Les parts, actuellement à 320€, versent un loyer de 15.39€ soit un rendement de 4.8%. Le montant du loyer de 15.39€ est maintenu constant jusqu’au moment où je souhaite revendre. On peut raisonnablement penser que la valeur de la part va augmenter dans le temps.  Donc, proportionnellement, mon rendement va baisser. Est-ce le mm principe pour toutes les SCPI ? Loyer constant, en montant, dans le temps ? Ce n’est pas ce que j’ai trouvé pour l’instant.

Au moment de la revente, mes parts sont rachetées avec une décoté de 10%. Et ce qui me choque (à moins que j’ai mal interprété la notice d’information d’Allianz Pierre) c’est que le montant de référence et celui de la souscription et non pas celui de la valeur de la part le jour où je veux sortir. Donc si dans 15 ans je veux sortir mes parts seront reprises à 320€ (valeur de souscription) – 10% . Peu importe l’évolution de la valeur de la part ! Est-ce que j’ai mal interprété la notice ?  Est-ce une pratique normale  dans les autres SCPI ? A priori non des qq notices que j’ai pu lire.

Au final je me retrouve avec 150 k€ qui sont devenus 174 k€ (hypothèse de revalorisation de la part de 1% par an). A comparer à une AV (50 k€ aujourd’hui  + versement 3062€/an et rendement de 3%) qui me donnerait 134 k€. Donc on voit apparaitre un delta de l’ordre de 40 k€ à l’avantage des SCPI

Cela m’amène 2 commentaires:
- L’abattement  à la revente sur les SCPI de 10%. Qui font passer les 174 k€ à 157 k€. Voir encore moins si comme je l’écris plus haut le prix de référence est bien le prix de souscription et non pas la valeur de la part au moment de la vente. Si ce scénario est confirmé on tombe à 150 k€ – 10%. Donc plus aucun intérêt…

- A cet écart positif de 40 k€  entre les deux solutions il faut rajouter les loyers perçus (108 270€ sur les 15 ans) mais déduire les impôts supplémentaires ( avec un TMI de 14%, ils seront de l’ordre de 700€/an, intérêts d’emprunts déduits. Soit environ 12 k€ sur les 15 ans) ainsi que le cout du crédit (39 k€) et mon apport initial de 50 k€. Soit 40 000 + 108 270 – 12 000 – 39 000 – 50 000 = 46 000 k€.
Mon raisonnement est il bon ? Ai-je oublié qqchose ? Quels sont vos commentaires sur cette proposition ?

J’espère ne pas avoir été trop long. Merci pour votre aide

Mots-clés : allianz pierre, scpi

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#2 26/09/2012 22h36 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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Bienvenue levoyageur34 !

Comme déjà expliquer en réponse à une question similaire récemment, votre problématique est en fait à 2 facettes :

1) est-ce qu’un investissement en SCPI est adapté pour vous, dans votre situation, avec vos objectifs ?
2) est-ce que l’investissement qui vous est proposé (cette SCPI, ce financement, etc.) est optimum, ou proche de l’optimum ?

Comme vous ne donnez aucune information sur vous (votre age par ex.), votre situation (de famille, professionnelle, votre patrimoine et sa répartition, etc.), vos objectifs (à quoi devra servir cet argent, quand, etc.) il est IMPOSSIBLE de répondre à la 1ère question. Il est possible que ce soit adapté, et il est possible que ça ne le soit pas du tout.

La seconde question n’a de réel intérêt que si on a traité la 1ère auparavant. Cependant il semble assez évident que l’opération qui vous est proposée est très loin d’être optimale : 
   - investir 150 k€ sur une seule SCPI me semble une mauvaise décision (il faudrait répartir dur 3 SCPI différentes, avec des sociétés de gestion différentes, et en veillant à répartir entre murs de commerce et bureau, et entre Paris et province)
   - je ne me prononcerais pas sur les qualités de la SCPI Allianz Pierre (je ne l’ai pas analysé en détail), mais elle a un taux de distribution de 4.81% (15.39/320) qui semble loin des meilleures de sa catégorie (elle détient 75% de bureaux, et ces SCPI ont typiquement une distribution entre 5.00% et 5.50%). Voir Allianz pierre : Rendements et conseils pour investir dans cette SCPI par ex. pour plus de détails (et pour comparer avec d’autres SCPI) et je ne vois aucun avantage caché pour compenser ceci.
    - le financement (à 4.65% sur 15 ans) n’est pas bon du tout…. J’ai lu sur ce forum des témoignages de personnes ayant pu financer de telles acquisition pour environ 1% de taux d’intérêt en moins. Sur 15 ans, la différence sera énorme ! 

A votre place, et sans vouloir manquer de respect à personne, je "botterais le c.l" de ce pseudo "conseiller" qui essaie de me vendre un produit un peu moins bon que les autres, avec un prêt beaucoup trop cher (sans doute principalement pour maximiser ses commissions, et en si fichant largement de mon réel intérêt).

Par ailleurs, votre raisonnement n’est pas bon, et vous semblez n’avoir pas bien compris certains aspects de cette opération, en particulier :
  - le "loyer" de 15.39€ n’est aucunement garanti (il a baissé en 2011 par rapport à 2010 d’ailleurs)
  - le montant de la part va lui aussi fluctuer, en fonction de l’évolution du prix des immeubles (de bureau, etc.) que possède cette SCPI.
  - à tout moment, il y aura un prix de souscription et un prix de revente inférieur d’environ 10%. Actuellement c’est  320€ et 288€, dans 15 ans ce sera par exemple 640€ et 586€, ou peut-être 160€ et 144€. C’est un peu pareil pour toutes les SCPI. C’est aussi pareil si vous achetez un autre bien immobilier : il y aura environ 10% de "frais" (de notaire, d’emprunt, de garanties, etc.)
  - la fiscalité n’est pas du tout la même entre un investissement en parts de SCPI et en AV, (mais dans les 2 cas, il faut payer au moins les prélèvements sociaux sur ses gains), l’impact en cas de succession est aussi différent, etc. (on en revient à la 1ère question…)

Lisez les nombreux échanges sur les SCPI qu’il y a eu sur ce forum, et votre raisonnement devrait s’améliorer.

Dernière modification par GoodbyLenine (26/09/2012 22h38)


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#3 26/09/2012 22h37 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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levoyageur34, bonjour!

Vous ne trouvez pas que 4.65% sur 15 ans c’est un peu trop par rapport au rendement-suppose- de 4.8%??
Ca ne vous laisse pratiquement pas de marge …et l’immo risquant de baisser…

Pour le reste je ne m’y connais pas du tout en scpi …mais cette histoire du prix/valeur de la souscription et non de la valeur au jour de la vente de la part …me derangerait aussi!

Dernière modification par sissi (26/09/2012 22h42)

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#4 26/09/2012 23h08 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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Bonjour,
En résumé :
1. Investir sur 3, voir 4 SCPI afin de répartir les risques
2. Investir à crédit en totalité ou partiellement, en fonction de ses objectifs (facette n° 1, supra) :  L’investissement en SCPI (ou en immobilier en direct) doit s’envisager avec un emprunt, car les revenus provenant des biens sont fiscalisés. Les intérêts provenant du crédit peuvent être déduits des revenus, donc moins de fiscalité sur ces derniers. Quelqu’un qui n’a pas besoin de revenus immédiats a intérêt à un investissement à crédit. D’où le panachage entre apport personnel et crédit à 100 %, qui influencera sur le taux réel du crédit. Je ne sais pas si je me fais comprendre, mais les initiés suivront.
3. L’évolution du prix de la part avec le temps doit être pris en compte, pour la décote de 10 %, lors de la revente.
4. Le taux du crédit proposé ici est excessif, comme dit plus haut, donc conseiller à fuir, ne cherchant  qu’à vendre.

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#5 26/09/2012 23h18 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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Merci pour votre réponse à tous les 3.

En complèment à la réponse de GoodbyLenine sur ma situation:
42 ans. Marié. 1 enfant
Emploi en CDI. Revenus environ 52 k€ net. Qui pourront, je l’espère, être revus à la hausse si mon épouse trouve un emploi stable.
Propriétaire de ma RP avec prêt en cours (encore 13 ans) mais dont le poids est supportable (environ 12 kE /an de remboursement)
Actuellement 2 AV en cours 1 en € et 1 en UC sur lesquelle je verse dans les 7500€ par an. Et qui a ce jour totalisent une valorisation de l’ordre de 60 k€. Bien sur un Livret A (au maximum)
Je pense avoir dis l’essentiel

J’ai bien noté le point de diversifier les SCPI et je fais aller faire un tour sur le site de Primalliance pour voir les comparatifs

Concernant le taux du prêt c’est un point que j’ai soulevé à mon "conseiller". J’ai eu il y 2 ans un prêt immo à 2.8%(variable capé a +/- 1%) et je trouvais l’écart assez surprenant surtout que les taux ont baissé depuis. Par contre j’ai cru lire au travers des différents posts que trouver une banque qui finance autre chose que ses propres SCPI est difficile. Mais bon je vais creuser il n’y a pas urgence.

Au sujet de la valeur, de revente désolé d’insister, mais ce n’est pas ce que je trouve dans leurs documents. Ce qui vous décrivez me parait logique et c’est l’idée que je m’en été faite. Et le principe de la décote de 10% est acquis.

Ci dessous un copier/coller de la notice d’information  (SCPI ALLianz Piere - Immovalor Gestion):

2 - PRIX DE RETRAIT
La Société de Gestion détermine le prix de retrait sur la base de la valeur de
reconstitution de la société Allianz Pierre.
Le prix de retrait correspond au prix de souscription diminué de la commission
de souscription hors taxes, soit 10 %.
Prix de souscription 320 €
Commission de souscription de 10 % HT 32 €
Prix de retrait 288 €

Pourquoi mettre des valeurs en "dur" dans le document si elles ne sont pas figées ? Dans ce cas mettre: Exemple:….

A me faire confirmer par mon "conseiller"

Concernant le loyer il va falloir que je revois ce point avec lui également. Je lui ait posé clairement la question à plusieurs reprises si on parlait de %, de montant, ce qui était fixe, variable,…Et pour lui c’est un montant fixe de 15.39€ / part. Il m’a d’ailleurs fait une simulation (que j’ai sous les yeux) avec ce montant pendant 15 ans. Car en le mettant en regard des remboursement des mensualités du prêt cela me donne mon effort de trésorerie à faire tous les mois.

S’il y a embrouille je sens que c’est pas mon pied aux fesses que je vais lui mettre mais  ma main sur la figure…

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#6 26/09/2012 23h23 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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avez vous vu le post sous foncieres non cotees : Du bon usage des scpi de capitalisation dans l’achat a credit de parts…?

pour le "conseiller" c’est plutot un vendeur a commission, non?

Dernière modification par sissi (26/09/2012 23h28)

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#7 26/09/2012 23h41 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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A Sissi : Non je n’avais pas vu ce post. Je vais en prendre en connaissance. Merci

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#8 27/09/2012 00h03 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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levoyageur34 a écrit :

… Je suis sollicité par un commercial d’Allianz pour l’investissement dans des SCPI Allianz Pierre …

Bonjour,

Il me semble que dans l’exposition de votre question, le mot clé est "sollicité". Un investissement intéressant n’est, a priori, pas quelque chose qui requiert une sollicitation. Si tout le monde peut en profiter, alors ce ne peut plus être un investissement attractif.

A mon avis la règle de base est qu’on ne peut pas "trouver" un investissement attractif sans travail de sa part.

Dernière modification par crosby (27/09/2012 00h05)

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#9 27/09/2012 00h39 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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levoyageur34 a écrit :

Je pense avoir dis l’essentiel

L’essentiel à mon avis est vos objectifs, que voulez-vous faire avec cet argent et quand.

Si l’objectif est d’être un jour le plus riche du cimetière, ou qu’il n’y a pas d’objectif (vous n’utiliserez jamais cet argent), ce n’est pas la même chose que si cet argent doit servir à financer les 100 k€ requis pour l’opération de chirurgie nécessaire à votre cousin, d’acheter la voiture de vos rêves dès que possible, ou vous rajouter 1 k€/mois à partir de vos 60 ans (et ce ne sera pas pareil si ces 1 k€ sont indispensable pour survivre ou s’ils permettent juste de vivre un peu plus confortablement), ou si cet argent doit revenir à votre enfant.

Votre patrimoine ne comporte pas grand chose en actions, et ouvrir un PEA, pour prendre date, et pour y investir régulièrement (par ex 500€/mois), sur un tracker "monde" si vous ne voulez pas vous impliquer dans le choix des titres, est sans doute une idée à creuser. Savez-vous qu’en détenant sur votre AV la même SICAV que vous pourriez peut-être détenir sur le PEA, vous payez à la compagnie d’AV entre 0.6 et 1% par an en frais de gestion (en fait, c’est le nombre de vos parts qui doit diminuer d’autant chaque année) ? Après 15-20 ans, ça fait une différence importante…

levoyageur34 a écrit :

J’ai cru lire au travers des différents posts que trouver une banque qui finance autre chose que ses propres SCPI est difficile.

Ca existe encore, et un des service qu’un bon "conseiller" pourra vous rendre sera de vous épauler pour trouver un bon financement. "Stephane" sur ce forum indiquait il y a peu qu’il fallait viser 1.5% d’écart entre le taux du prêt et le rendement du bien (des SCPI), et qu’investir avec moins de 1.0% d’écart était une mauvaise idée. (sauf à anticiper une hausse significative du prix des parts et des distributions, mais ce n’est pas très raisonnable actuellement). 

Il y a aussi beaucoup de banques qui n’ont pas "leur" SCPI, ou qui préfèrent vous en financer d’autres plutôt que de ne pas vous avoir comme client.

Au sujet de la valeur de revente, la notice d’Immovalor serait effectivement plus claire en ajoutant "actuellement" (et non pas "exemple") avant "Prix de souscription". La notice doit comporter une date de validité… La lecture des statuts de la SCPI (qui ont du vous être communiqués, sinon voyez au bas de Fiche SCPI[Allianz Pierre] - Immovalor, gestionnaire de SCPI et d’OPCI du groupe AGF) devrait vous convaincre que le prix de vente dans N années ne sera pas nécessairement 288€ (sans oublier que vous pourrez aussi vendre de grè à gré, si vous trouvez un acheteur, à un prix sans doute un peu plus élevé), et que le montant distribué pourra varier.


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#10 27/09/2012 08h17 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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Concernant l’objectif de cet investissement il est de se constituer une épargne qui sera utilisée comme complèment de retraite et/ou pour financer les études de mon fils. Donc un besoin dans une quinzaine d’années

Je prends bonne note de la remarque sur le PEA je vais creuser cette nouvelle piste.

Quand au delta entre taux du crédit et rendement j’avais effectivement lu le commentaire conseillant un écart entre les deux d’au moins 1.5%. Ceci étant l’opération apparaissant tout de mm plus rentable qu’une simple AV en € je me posais la question. Si je comprends bien ce n’est pas tant le principe d’investir dans des SCPI qui pose pb mais le fait que l’on peut trouver mieux que la proposition qui m’a été faite. Je pense que plutôt que de partir sur 150 k€ sur une seule je vais réduire la voilure et la répartir sur 2 ou 3 SCPI.

Merci de vos conseils

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#11 27/09/2012 09h31 → Allianz Pierre : SCPI diversifiée à capital variable Allianz Pierre (allianz pierre, scpi)

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Je me permets d’intervenir dans vos différents échanges. Il y a certainement un problème de méthode dans la façon qu’a Allianz d’aborder votre investissement.

Je pense qu’un bon conseiller devrait partir de votre situation personnelle et de vos objectifs.

L’objectif patrimonial est la façon dont l’investissement doit être mis au service de votre projet de vie.

1ère question : Quels sont vos objectifs ?

C’est un peu comme lorsque vous achetez des chaussures ou une voiture. Vous vous posez la question de ce que vous en ferez (qui la conduira ? vous voyagerez seul ou en famille, vous ferez de la conduite "sportive", vous devez transporter des meubles et des pianos ? conduire en ville ? faire des grands trajets ?) avant de vous demander si c’est ou non une bonne affaire !

Commençons donc le raisonnement pas vos objectifs :

- Préparer un complément de revenu pour la retraite ? A quelle échéance ?
- Prendre une année sabbatique ?
- Faire des revenus complémentaires  immédiats ?
- Financer des études supérieures ? Quelle échéance ?
- Transmettre votre patrimoine dans de bonne conditions ?
- Et tout cela en supportant quel niveau de risque ?

Si votre objectif est la constitution d’un patrimoine susceptible de générer des revenus complémentaires à un terme de 15 ans, en acceptant les risques attachés à l’investissement immobilier locatif (risque de baisse des revenus ou de la valeur de votre investissement, risque de liquidité), alors oui, les SCPI sont une solution.

En ce qui concerne maintenant la proposition que vous nous soumettez, je la trouve GROTESQUE.

-> Investir au comptant 50.000 euros dans cette opération est une mauvaise option. Cela aura pour conséquence de dégrader significativement la fiscalité applicable au montage (IRPP + CSG).

-> Comment comptez-vous gagner de l’argent en empruntant à 4,65% et en plaçant (quasiment) au même taux ? Dans cette opération, le coût de l’emprunt va manger tous les loyers. Où est le bénéfice pour vous ?

Il faut un différentiel significatif entre le taux du crédit et le rendement du placement. Environ 1,5% de différentiel est l’objectif que vous devez garder en tête.

S’il y a nettement moins que cela, il faut faire autre chose ou patienter …

En ce moment, ce différentiel peut être obtenu si vous disposez d’un bon dossier de financement. Cela n’était pas le cas au printemps 2012. Vous disposez donc d’une fenêtre intéressante pour faire une première opération dès à présent.

* Coté emprunt :

Le Crédit Foncier de france est susceptible de vous faire du 3,5% hors assurances, voire 3,4% avec un très bon dossier, sur 15 ans ! Avec les assurances, en fonction de votre âge et de votre état de santé, vous pouvez espérer un TEG à 3,9% environ.

Interrogez également votre banque habituelle, ainsi que le Crédit mutuel près de chez vous.

Tenant compte de votre âge, il pourrait être intéressant de faire aussi une étude sur 18 ans, pour obtenir un effet de levier financier un peu plus long…

* Coté SCPI :

Il existe des SCPI de qualité qui délivrent actuellement des rendements très supérieurs à ce que vous nous indiquez. Exemple : Immorente, Efimmo 1, PFO2, cifocoma 3, Primopierre pour n’en citer que 4 ou 5 accessibles en ce moment.

Ici, le différentiel de 1,5% est bien au rendez-vous !

* Comment procéder en pratique ?

- D’abord, investissez dans votre auto-formation en aiguisant votre sens critique. Lisez et relisez les (très nombreuses) interventions des participants au forum sur le thème des SCPI et de l’investissement immobilier locatif. Posez toute sorte de questions sur le forum. Faites le curieux !

- Ensuite, faites une première opération d’une taille plus modeste (disons 75 ou 100 K€) pour vous familiariser avec le concept de l’investissement à crédit, en diversifiant sur 2 scpi de qualité.

Vous en ferez une ou plusieurs autres par la suite, si cette première opération vous donne satisfaction. Vous en apprendrez beaucoup sur l’investissement, en faisant ce premier "round" de taille plus modeste, avec une prise de risque maîtrisée.

- Si vous ne vous sentez pas capable de la faire seul, faites-vous accompagner par un conseiller indépendant de qualité, capable de vous présenter un très large panel de solutions. Un vrai choix et pas seulement des produits "maison". Demandez-lui un prévisionnel pour chiffrer l’effort d’épargne nécessaire, ainsi qu’un calcul de rentabilité globale (%TRI) tenant compte de votre niveau d’imposition. Je donne un exemple de calcul dans une autre discussion.

* Intéressez-vous à d’autres types d’investissement, en complément de celui-ci. Par exemple, si vous n’avez pas de PEA, ouvrez-en deux, avec 50 euros pour prendre date. C’est une très bonne idée. Là encore, ne faites rien avant d’avoir complété votre auto-formation et faites-vous accompagner si nécessaire, tout en gardant un oeil critique…

Dernière modification par stephane (27/09/2012 09h57)

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