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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/09/2012 07h53 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

Membre
Réputation :   22 

Je consulte ce site depuis quelques semaines, regulierement et avec enthousiasme. N’etant pas francais et non-resident francais, ce site me permet de renforcer mes connaissances sur le marche boursier francais que j’affectionne particulierement depuis 1-2 ans (un des plus diversifies de la Zone EUR, et renfermant de vrais pepites industrielles, selon moi).

En lisant de nouveaux intervenants (surtout des jeunes qui se lancent), je suis surpris de voir une telle obsession pour l’immobilier locatif. Je veux dire par la: avant meme de se lancer petit a petit, maximiser ses PEA, prendre une AV, construire un portefeuille, etc, ces personnes semblent a tout prix vouloir contracter une hypoteque, gerer un apartement ou immeuble (avec toutes les embrouilles qu’on connait) alors meme que beaucoup de signaux indiquent une surchauffe des prix en ce moment.

Je connais l’amour des Francais pour la pierre mais je ne parle pas de RP ici mais bel et bien de locatif. Ceci dit, certains intervenants ne manquent pas de freiner l’hardeur des plus jeunes.
Je reste pourtant interloque par cette obsession du locatif.

Y a-t-il une raison que j’ignore? Moi j’y vois un certain biais cutlurel…

Mots-clés : immobilier locatif

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#2 26/09/2012 07h57 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

Administrateur
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Je ne suis pas sûr que le forum soit représentatif, mais j’y vois une autre raison : la paupérisation des revenus des français après impôt fait qu’il est difficile de s’enrichir sans l’effet de levier du crédit attribué à l’immobilier.

Je suis fan des marchés boursiers et des sociétés cotées, mais c’est en partie parce que ma profession libérale me permet de dégager un certain niveau de revenu.

Quand vous gagnez par exemple 2000 EUR / mois (et avec ce salaire vous serez déjà bien placés par rapport au français moyen), que voulez-vous faire pour vous enrichir à part entreprendre ou de l’immobilier ?

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#3 26/09/2012 08h44 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Je pense qu’il y a aussi un effet mouton et masse ou on lit partout que c’est toujours le moment. De plus la plupart des gens n’ont connu que la hausse (c’est bien connu ca monte de 10%/an). D’ailleurs quand on parle a la plupart des gens et pas que les jeunes, peu savent que les prix ont baisse de 38% a Paris entre 1991 et 1999 et que le m2 etait a 3500/4000€ dans le 7e arrondissement en 1998. Autant d’elements qui selon moi jouent sur la psychologie et poussent a l’investissement locatif.

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#4 26/09/2012 09h39 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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bonjour,

pour compléter ce que dit IH :
l’effet de levier joue un rôle c’est sur.
je pense aussi qu’il y a le fait que c’est du "palpable", du concret, que l’on peut s’impliquer dedans (choisir son bien, l’aménager, le gérer, etc.), à la différence des autres supports (actions, etc.)
par ailleurs, il y a globalement un manque de culture assez grand en France particulièrement relativement à la connassance de l’économie, du fonctionnement des entreprises, et par là même de la  bourse.

je ne sais pas de quelle "nationalité" est Stockjunkie mais il faut bien voir que dans beaucoup d’autres pays, la connaissance générale de ces mécanismes est bien supérieure, la gestion d’un portefeuille boursier plus courante et surtout non connotée :
il y a en france une retraite par répartition et non par capitalisation : cela détourne assez largmeent des millions de gens de s’intéresser à la bourse (pour faire simple). en plus de cela, la gestion d’un portefeuille boursier est malheureusement entâchée d’une réputation peu envieuse dans la société : "boursicoteur", spéculateur" et ces genres d’appellations aussi expéditives que basses n’en sont pas moins des réalités qui contribuent un peu plus à détourner "les masses" de la gestion actions.

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#5 26/09/2012 09h42 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Entièrement d’accord avec theblackcarpet : beaucoup de personnes ont autour d’eux quelqu’un qui a investi durant la très forte période de hausse entre 1998 et aujourd’hui et qui les conseille de faire la même chose (c’est en tous cas mon cas)

Après l’équation n’est plus du tout la même concernant les rendements (en région parisienne en tous cas) car les loyers ont beaucoup moins augmenté que les prix à l’achat.

A cela, vous rajoutez l’effet crise économique et la très mauvaise réputation des marchés financiers et de la bourse, les gens fuient ce domaine, et j’ai toujours au moins une à deux personnes différentes par mois qui me dit que je suis "fou d’investir en bourse".

Par ailleurs et comme le dit InvestisseurHeureux l’effet de levier du crédit reste un des moyens les plus efficaces pour s’enrichir !

Dernière modification par ryanroll (26/09/2012 09h44)

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#6 26/09/2012 09h48 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Je fais parti de ces "gens qui croient en l’immobilier locatif", je ne crois au père Noël et je n’espère pas faire une plus value de 100 % en 3 ans grâce à la soi-disant hausse constante des prix.

Mais disons qu’avec des ressources limitées, l’effet de levier est obligatoire pour faire augmenter son patrimoine plus rapidement (comme le souligne IH). Et puis, en dehors de Paris, en choisissant bien ses Appartements / Immeubles, on peut arriver à 8-9% de rendement net (avant impôts et Charges Sociales) … Donc 9% de rendement avec de l’argent qui n’est pas à soi … je trouve que c’est quand même pas mal comme canal d’investissement.

Ceci dit, il ne faut y voir la voie royale car tout le monde connait les contraintes qui vont avec, mais c’est pareil pour tout type d’investissement après tout wink

Erwan

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#7 26/09/2012 10h01 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Il est exact qu’en province c’est beaucoup mieux pour de l’investissement locatif. Par contre il faut integrer la vacance dans le rendement.

A noter aussi, la culture economique francaise faible qui fait que les gens ne conaissent pas grand chose d’autre que l’immobilier. Et egalement (tres justement souligne plus haut) les babyboomers qui poussent les plus jeunes a l’achat car eux memes ont acquis un patrimoine paye avec lemprunt et l’inflation des annees 1980. Inflation qui il faut le souligner n’existe plus aujourdhui (pour la partie salaires)

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#8 26/09/2012 10h12 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Je fais également partie des gens qui croient en l’immobilier locatif…
A condition que l’investissement soit bien fait. Ne pas acheter tout et n’importe quoi, n’importe où, et à n’importe quel prix !

theblackcarpet a écrit :

Par contre il faut integrer la vacance dans le rendement.

Il y a aussi des endroits en province où la demande est forte !
Pour diminuer les vacances, nous préférons ne pas chercher à louer le plus cher possible, mais un poil en dessous du marché. Depuis 2007 où nous avons commencé, nous n’avons eu que 2 mois de vacances.

Et comme il l’a été dit, l’effet de levier est incontestablement un argument de poids en faveur de l’immobillier.
Sans avoir mis un seul centime de notre poche pour l’achat de nos biens, nous générons 1000 € net (impôts déduits) par mois avec nos investissements. Connaissez-vous un autre domaine où la même chose est possible (légalement du moins) ?

Autre chose qui selon moi fait que la bourse est peut-être moins attirante pour le grand public. Pour y gagner, il faut beaucoup de compétences pointues, en tous cas plus que pour de l’investissement locatif.

Dernière modification par Siocnarf (26/09/2012 10h14)


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#9 26/09/2012 10h23 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Je vous rejoints totalement sur la force de la demande en province, jai d’ailleurs bordeaux dans ma ligne de mire. Cependant elle est moins forte qu’en idf ou vous louez en 1 journée.

Egalement sur l’effet de levier (hors Paris) c’est en effet le seul moyen.

Par contre je trouve que vous êtes un peu dur avec les investisseurs immo, au contraire je trouve qu’en apparence cela ne réclame pas de connaissances pointues mais qu’en pratique il faut vraiment s’investir, connaitre le terrain, des entrepreneurs et la fiscalité pour faire de bons investissements.

Dernière modification par theblackcarpet (26/09/2012 10h25)

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#10 26/09/2012 10h31 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Vous avez raison, et je n’ai pas dit qu’il fallait peu de connaissances pour l’immobilier.
Il en faut c’est sûr, et dans des domaines très différents (fiscalité, droit, bricolage, techniques de négociation …), et il faut de l’expérience également pour réussir.

Mais à mon sens, ces compétences sont accessibles plus facilement au commun des mortels que celles nécessaires pour l’investissement "avancé" en bourse (je pense notamment à l’analyse financière…)


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#11 26/09/2012 10h33 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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A lire ces commentaires on peux penser qu’à Paris tout est trop cher et qu’en province personne ne cherche de logement , les prix vont baisser etc ….

Heureusement que Siocnarf et Erwan ont donné des avis plein de bons sens.

Pensez que l’immobilier est la panacée  n’est pas vrai non plus pour les raisons de vacances locatives , de problèmes locatifs , de travaux , d’impôts foncier  et de charges de copropriété.

L’avantage de l’immobilier est la possibilité d’acheter et de se constituer un patrimoine sans disposer de capital de départ.

Le risque locatif peux être couvert par des GRL , un bon choix des locataires , la constitution d’un
patrimoine varié et conséquent permet des arbitrages en fonction des rentabilités propres à chaque bien.

La vente de biens permet de procéder à des achats avec apport ensuite augmentant la rentabilité , le vente permet aussi d’envisager des projets plus importants en passant de petites surfaces à plus grand  en terme de surface ou de type de biens.

Comme l’a indiqué Siocnarf , quel investissement sans aucun apport permet de générer de la trésorerie tout en se remboursant ?

Bien sûr il faut savoir être patient et s’impliquer dans la gestion , les travaux mais quel gain ….

La bourse aujourd’hui demande des compétences pointues , du capital pour investir , les investisseurs sont petits face au gros investisseurs , le trading haute fréquence rend les cours très fluctuants , il est certain que l’on peux envisager des actions à fort potentiel , à fort rendement en terme de dividende mais la question se pose toujours de l’achat avec un capital détenu.

Certains sur ce forum , investissent dans l’immobilier sans apport , j’en fait parti et sans l’immobilier je serais toujours tributaire de mon travail salarié pour vivre , la part de celui ci prend de moins en moins d’importance en terme de revenu et se trouve supplanté par le locatif , tout n’est pas payer mais à chaque achat j’augmente ma trésorerie positive , je peux dégager des liquidités par des ventes 100 K€ en partie réalisé.

Je reste sur l’immobilier un domaine connu avec ses avantages.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 26/09/2012 10h52 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Merci a tous pour votre "input" interessant.

Il est clair que l’effet de levier, sans devoir faire un apport initial consequent, joue un role primordial.

A noter que le levier est egalement possible pour les valeurs mobilieres (credit lombard). A condition que votre broker propose ce genre de service, que vous pensez faire un meilleur rendement que le taux d’interets (qui sont plus eleves que les taux hypothecaires), que vous soyez d’accord de mettre votre portefeuille en nantissement et de ne pas avoir besoin de votre cash…..pas forcement donne a tout le monde…

@Ricklatrick,

mes origines sont d’"outre-Doubs", la ou l’immobilier est hors de prix.

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#13 26/09/2012 10h58 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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stockjunkie a écrit :

mes origines sont d’"outre-Doubs"

Mais où les salaires sont beaucoup plus élevés que chez nous !
Très beau pays que le votre, que je connais un peu car originaire du Jura (français)


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#14 26/09/2012 11h02 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Avec l’immobilier acheté à taux fixe , vous savez ou vous allez , les augmentations IRL sont annuelles même si la valeur des biens baissent le remboursement est assuré tant que c’est loué bien sûr.

Si la valeur du bien à trop baissé , il faut mieux continuer à louer plutôt que revendre , c’est une évidence mais dans une conjoncture baissière de l’immobilier il est aussi intéressant d’acheter.

Même avec un principe de crédit lombard comme vous l’avez évoqué stockjunkie , le risque me parait plus important avec  des valeurs mobilières qu’avec de l’immobilier qui peux être valorisé dans le temps et négociables lors de l’achat.

Il est recommandé d’acheter un bien proche de chez soi quand on est en mesure de le louer et de l’entretenir sinon il suffit d’élargir la recherche à d’autres régions ou les prix sont moins élevés.

Le prix d’un bien se calcul en terme de rentabilité nette combien j’achète , combien je peux louer , combien me coûte le crédit et les charges.
Je ne parle pas de Paris qui a été cité à plusieurs reprise comme étant trop cher bien mais c’est partout le cas certaines affaires soient encore possible à faire il faut chercher et être patient.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (26/09/2012 11h06)


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#15 26/09/2012 11h14 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Philippe30,

on est d’accord sur le risque du lombard (vs. hypotheque) lie au sous-jacent.

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#16 26/09/2012 11h27 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Je ne trouve pas que ce soit vraiment un biais français, pour avoir vécu dans en Espagne (pays latin) et en Afrique du Sud (anglo-saxon), dans ces deux pays le même biais est présent, je connais des personnes possédant 6/7 appartements et maisons en location et aucune action ou obligation, le français aura au moins une assurance-vie.

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#17 26/09/2012 11h30 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Oui certes, pour le credit lombard je ne suis pas fan du tout, mais quand vous achetez du gdf suez il y a de l’immobilier dedans par exemple.

Ne pas oublier l’effet psychologique lie au fait que quand vous mettez la cle dans la serrure le prix de votre appartement ne s’affiche pas tous les jours.

L’immobilier a ces avantages comme inconv. Qui ont ete justement cites ici. Quand l’immobilier baisse (pareil pour une action) cela enleve le cout d’opportunite.

Pour l’irl je ne suis pas d’accord rien indique qu’il est forcement haussier, surtout si deflation (ca n’est pas une certitude)

Un autre point m’echappe, quand vous relouez le loyer a la relocation peut baisser donc je ne comprends pas pourquoi cela serait garanti ?

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#18 26/09/2012 12h00 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Je vois que vous avez découvert le crédit lombard depuis le 15 dans votre présentation.

theblackcarpet a écrit :

Oui certes, pour le credit lombard je ne suis pas fan du tout

Info

theblackcarpet a écrit :

Les prets lombard cest quoi ?

theblackcarpet a écrit :

Ne pas oublier l’effet psychologique lie au fait que quand vous mettez la cle dans la serrure le prix de votre appartement ne s’affiche pas tous les jours.

effet psychologique  ???

theblackcarpet a écrit :

L’immobilier a ces avantages comme inconv. Qui ont ete justement cites ici. Quand l’immobilier baisse (pareil pour une action) cela enleve le cout d’opportunite.

Enleve le coût d’opportunité ???

theblackcarpet a écrit :

Pour l’irl je ne suis pas d’accord rien indique qu’il est forcement haussier, surtout si deflation (ca n’est pas une certitude)

Et alors l’IRL s’applique uniquement en cas de hausse ………!

theblackcarpet a écrit :

Un autre point m’echappe, quand vous relouez le loyer a la relocation peut baisser donc je ne comprends pas pourquoi cela serait garanti ?

Revenu garanti car c’est loué , une baisse du loyer peux se jouer sur une dizaine d’euros maxi pour le relouer plus vite et éviter le coût d’une vacance locative

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (26/09/2012 12h01)


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#19 26/09/2012 12h17 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Je ne comprends pas vraiment votre ton agressif….

j’ai certes découvert le crédit lombard il y a peu de temps, mais son principe non. Le fait d’emprunter pour acheter des titres c’est pas nouveau.

Relouer une dizaine d’euros de moins maximum? D’ou vient le majorant ? Le chiffre 10 ? Quelle est votre source ? Quel règle l’assure ?

Cout d’opportunité :le principe c’est le fait de pouvoir payer moins cher un bien si le prix baisse = rendement plus élevé (vous pouvez aller voir sur wikipedia une définition plus précise)

Vous avez toute la litterature sur le rôle des effets psychologiques dans la fixation et l’evolution des prix immobiliers ici : Bulle immobilière ? Wikipédia . Vous avez les travaux menes par Kase et Robert schiller et demontres empiriquement

Dernière modification par theblackcarpet (26/09/2012 12h17)

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#20 26/09/2012 12h55 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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J’ai eu la même réflexion que vous Stockjunkie smile

Ce qui est dommage c’est que l’on vous octroiera plus facilement un crédit de plusieurs centaines de milliers d’euros qui représentent quelques décennies de revenus pour le français moyen pour acquérir de l’immobilier avec quoiqu’on en dise certains des risques très elevés pour le péquin moyen, mais on vous refusera un crédit de quelques dizaines de milliers d’euros pour monter votre boite pour x pretextes souvent bidons.

Ensuite, devant les copains ça fait mieux de se vanter de posséder un appart locatif et y avoir mis un looser de locataire qui paiera le crédit que d’expliquer en quoi consiste son entreprise et comment il a crée des emplois et des richesses pour le pays. Dans ce dernier cas il passera malheureusement bien souvent pour un exploiteur, un chanceux, un margoulin.

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#21 26/09/2012 16h13 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Siocnarf a écrit :

Vous avez raison, et je n’ai pas dit qu’il fallait peu de connaissances pour l’immobilier.
Il en faut c’est sûr, et dans des domaines très différents (fiscalité, droit, bricolage, techniques de négociation …), et il faut de l’expérience également pour réussir.

Mais à mon sens, ces compétences sont accessibles plus facilement au commun des mortels que celles nécessaires pour l’investissement "avancé" en bourse (je pense notamment à l’analyse financière…)

Je pense au contraire qu’il ne faut pas beaucoup de connaissances financières pour investir tous les mois 1 k€ sur un PEA en achetant juste des parts d’un tracker monde…. De plus, ça ne prend pas beaucoup de temps, une fois qu’on a compris ce qu’on voulait faire.

Les investisseurs en immobilier locatif qui dégagent une petite trésorerie positive chaque mois, mais passent aussi pas mal d’heures au suivi de cette activité, n’obtiennent pas forcément au final un ratio rendement/risque bien meilleur. Ils négligent les heures passées, sous-estiment les risques pris. Mais, bien sur, les heures passées pourraient pour certains aussi s’assimiler à un loisir, et les risques à l’adrenaline qu’ils recherchent un peu. Ils ont aussi l’impression (parfois erronée) d’être maitre du destin de leur investissement, alors qu’avec les placements financiers ils se sentent dépendants des humeurs de Mr.Market.

Pour moi, il existe de multiples moyens de créer de la valeur (tout investisser/entrepreneur qui est "bon", "travailleur", et un minimum "chanceux" peut réussir), et l’immobilier locatif en est un parmi bien d’autres, avec ses atouts, ses potentialités, et ses inconvénients. D’ailleurs si tout/trop le monde s’y mettait, a priori le rendement devrait plutôt devenir moins intéressant que d’autres types d’activités.

Dernière modification par GoodbyLenine (26/09/2012 16h14)


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#22 26/09/2012 16h34 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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theblackcarpet a écrit :

Pour l’irl je ne suis pas d’accord rien indique qu’il est forcement haussier, surtout si deflation (ca n’est pas une certitude)

Intéressant à rappeler tout de même,  à mon humble avis (surtout avec un gouvernement socialiste en période de chômage de masse et de paupérisation qui arrive, on n’est pas au bout de nos surprises).

Philippe30 a écrit :

theblackcarpet a écrit :

Pour l’irl je ne suis pas d’accord rien indique qu’il est forcement haussier, surtout si deflation (ca n’est pas une certitude)

Et alors l’IRL s’applique uniquement en cas de hausse ………!

Il n’y rien de prévu pour la baisse? (seulement à la relocation?)

Dernière modification par placementapapa31 (26/09/2012 16h42)

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#23 26/09/2012 16h43 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Bonjour GoodByLenine,

Je suis tout à fait d’accord avec votre exemple du PEA et du Tracker. Cela nécessite peu de compétences. C’est pour cela que j’avais précisé "investissement avancé en bourse"

On peut trouver aussi en immobilier des exemples qui nécessitent de moindres compétences : un bien confié en gestion à une agence ou La possession de part de SCPI.

Je me reconnais un peu dans vos propos sur le temps passé et les risques pris. J’assimile effectivement la gestion à un loisir.
J’aime ça, j’aime bricoler mes fichiers excel, faire les régularisation de charge, faire ma déclaration d’impôts, le contact avec les locataires (pas avec tous mais avec la plupart)… Encore pas plus tard qu’hier, j’ai passé 15mn au téléphone à expliquer à un locataire comment démonter son robinet thermostatique pour régler un problème de radiateurs qui ne chauffaient pas. Eh bien il a réussi à les refaire fonctionner, il était content d’avoir réussi par lui-même et d’avoir appris quelque chose. Et moi je suis content car il est content (et que je n’ai pas eu à me déplacer !).
Je gère nos biens (14 lots) sans logiciel spécialisé parce que je trouve ça "trop facile" et que j’aime faire à ma manière.
Si je fait le total du temps passé par mois, ça ne dépasse pas 3-4 h (hormis les phases de recherche de bien et de financement qui sont plus chronophages). Pour 1000 € net par mois + le capital remboursé sur les crédits (2000 €), ça fait de l’heure bien rémunérée !

swantonbomb a écrit :

Ensuite, devant les copains ça fait mieux de se vanter de posséder un appart locatif et y avoir mis un looser de locataire qui paiera le crédit que d’expliquer en quoi consiste son entreprise et comment il a crée des emplois et des richesses pour le pays. Dans ce dernier cas il passera malheureusement bien souvent pour un exploiteur, un chanceux, un margoulin.

Je vous trouve un peu dur ce ce coup-là ! Personnellement je trouve qu’il n’y a pas de quoi se vanter avec l’immobilier dans la mesure où cette forme d’investissement est ouverte à beaucoup plus de monde que l’entreprenariat. Je vais être redondant avec ce que j’ai dit sur la bourse, mais je trouve qu’il est bien plus difficile de réussir en tant qu’entrepreneur qu’en tant que petit investisseur immobilier (je ne parle pas de ceux qui se sont fait des fortunes)
J’aurais donc logiquement bien plus de fierté à expliquer comment j’aurais réussi en tant qu’entrepreneur plutôt qu’en immobilier.


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#24 26/09/2012 16h46 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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Philippe30 a écrit :

theblackcarpet a écrit :

Pour l’irl je ne suis pas d’accord rien indique qu’il est forcement haussier, surtout si deflation (ca n’est pas une certitude)

Et alors l’IRL s’applique uniquement en cas de hausse ………!

"Il n’y rien de prévu pour la baisse?" :

Oui sur ce point c’est exact on applique au loyer max(variation irl,0) par contre la baisse existe a la relocation

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#25 26/09/2012 18h31 → Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ? (immobilier locatif)

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placementapapa31 a écrit :

Il n’y rien de prévu pour la baisse? (seulement à la relocation?)

Si le locataire trouve le loyer trop cher, il peut négocier à la baisse avec son bailleur ou changer de crèmerie si la concurrence est moins chère…

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