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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/09/2012 13h51 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Membre
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bonjour
actuellement à la recherche de scpi en nu proprieté .
nous reprendrons  du pfo2 ; mais nous hesitons entre les 2 dernieres scpi
rocher pierre ou primopierre .
la question toute bete est laquelle des 2 est la meilleure ?

nous avons deja de l’effimo , de l’immorente , du pfo2 et un peu de pierre plus .
cordialement

Dernière modification par lise35 (21/09/2012 07h48)

Mots-clés : avis

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#2 22/09/2012 21h50 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Membre
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Il est difficile de vous répondre sans connaître les conditions proposées pour le démembrement.

Quelle est la clé de répartition proposée pour Roche Pierre ?

Pour Primopierre, cela doit être 65% pour 10 ans ou 80% pour 5 ans, j’imagine ?

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#3 23/09/2012 12h05 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Membre
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pour rocher pierre , on nous propose  pour de la nu propriete sur 5 ans du 69% .
le taux est attractif car il tient compte evidemment de plusieurs facteurs de  cette scpi /

taux d’occupation financier en 2006 :  91.62%
                                            2007 :  93.77%
                                            2008 :  92.40%
                                            2009 :  91.87%
                                            2010 :  92.01%
                                            2011 :  86.90%

revenu net  en 2006: 38.98 euros   
                      2007: 43.15
                      2008: 46.32
                      2009: 47.81
                      2010: 47.71
                      2011: 43.05

taux d’occupation  en surface  au 1 ere trimestre 2012  : 81.20 %

evolution du prix d’execution  et de la rentabilite
en 2005 : 537 euros et 7.17% 
en 2006 : 570 euros et 7.20%
en 2007 : 670 euros et 6.44%
en 2008 : 676.98 euros et 6.73 %
en 2009 : 688.08 euros et 6.93%
en 2010 : 790.5 euros et 6.03%
en 2011 : 821.25 euros et 5.24%

bref , c’est une scpi creer en 87 avec des locaux relativement ancien mais les provisions sur travaux sont reels et sont passés de 1.102.795 euros  en 2006 à 2.212.288 euros  en 2011.

bref , il s’agit d’une opportunité  en complement d’autre scpi que nous avons deja ( effimo , immorente , pfo2 , pierre plus )

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#4 23/09/2012 14h40 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Modérateur
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Quel investisseur sera assez XXXXXX pour accepter de payer 31% l’usufruit temporaire 5 ans (et donc de proposer la nue-prop à 69%) d’une SCPI s’il espère qu’elle rapporte 5.24% (ou même 6%, ou même 6.5%) par an ?

Soit il y a un loup, soit quelqu’un est fâché avec l’arithmétique dans cette affaire….


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#5 23/09/2012 15h59 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Membre
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Webmaster : merci de ne pas citer le msg immédiatement précédent
Bonjour,

Ou vous propose t on 69% de nue propriete sur 5 ans ??!

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#6 23/09/2012 20h27 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Membre
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bonsoir
les parts sont cedées par generali vie  .
ils se separent de 35000 parts .
bref , on nous propose
60 parts à 498 euros ( demembrement sur 5 ans )= 29880 euros
frais :100 euros
honoraires:2858.91 euros
droit d’enregistrement : 1494 euros
soit un total de 34332,91 euros
et donc une valeur d’achat de la nue-propriete de 572,21 euros la part .

par rapport  au prix d’execution de 821,25 euros  à fin 2011, l’achat en nue-propriete  presente une decote de 30.32 %

les risques de cette operation:
baisse potentiel de la valeur de la scpi sur le marché secondaire qui se traite à fin juin 2012 à un prix net acheteur de 802 euros .
avec une distribution de dividende  à hauteur de 43.05 euros , ceci donnerait  un prix acheteur de la part à 782 euros  sur le marché secondaire .

des avis ?
comme qui dirait , j’y vais ou pas ?

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#7 23/09/2012 20h41 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Membre
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A priori ca fait un tri de 6,9% si le prix net acheteur est de 802 (802-572)/572 = 40% et (40%)^(1/5)-1=6.9%

Si la valeur de la part se maintient… Ca semble pas mal mais tout va dépendre de l’évolution du prix de la part, il y a d’autres leviers (fiscaux si on emprunte ?etc…)

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#8 24/09/2012 02h07 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Modérateur
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Emprunter ne génèrera aucun levier fiscal (les intérêts d’un emprunt pour acheter de la nu-prop ne sont pas déductibles), mais éventuellement un levier financier (par ex vous investissez 5k€ et empruntez 29 k€, misant donc 5 k€ de fond propres pour prendre des risques sur 34 k€).

Cette SCPI n’a que 92 673 parts, et si Generali Vie cède 35 000 parts,  soit 38% du capital, il pourrais être pertinent de comprendre pourquoi la société en question vend….

Je ne connais pas ses raisons, et je peux donc juste faire des supputations, comme :

- elle souhaite simplement sortir (pour une raison qu’on ignore), et anticipe un retour à une meilleure fortune (meilleur taux d’occupation, donc rentabilité s’améliorant beaucoup, et rentabilité satisfaisante de l’usufruit conservée) et préfère vendre la nue-propriété pour peser le moins possible sur le marché secondaire en vendant la pleine propriété. Cependant, pourquoi vouloir sortir alors ?  (peut-être simplement pour matérialiser une conséquente plus-value, la valeur des parts ayant beaucoup augmentée depuis 2006. Peut-être aussi pour optimiser la fiscalité de la cession…)

- elle anticipe une baisse sérieuse de la valeur du patrimoine à terme, mais un maintien raisonnable de la rentabilité pendant encore au moins 5 ans (à noter que le taux d’occupation a régulièrement chuté de T3 2010 à T3 2011, quasiment trimestre après trimestre, et remonte un peu depuis), et alors elle essaie de "refiler le bébé" en limitant les dégâts (mettre 35 000 parts en vente sur le marché secondaire reviendrait à bloquer ce marché pour un bon moment). Pour s’assurer contre cet aléas, il faudrait bien analyser le patrimoine de la SCPI (je remarque 3 immeubles dont la valeur d’expertise a beaucoup baissée entre 2010 et 2011, et 4 des 50 immeubles représentent presque 1/3 de la valeur totale du patrimoine, mais ça ne permet pas de conclure quoi que ce soit).

- elle a renoncé à introduire cette SCPI dans un de ses contrats d’AV (mais pourquoi, alors que le marché semble tellement demandeur ?)

En consultant le site de l’APPSCPI, la potentialité d’une fusion de cette SCPI avec d’autre est évoquée (en avril 2012), mais rien de concret depuis (et une fusion ne serait pas forcément néfaste si vous achetez la nu-prop). L’association a aussi publié un modèle de pétition pour ses associés fin 2011, pour s’alarmer de la chute du taux d’occupation et demander que le Conseil de surveillance de ROCHER PIERRE 1 dresse sans délai un rapport sur la situation de la vacance des locaux possédés par la SCPI, incluant la définition, en concertation avec la société de gestion FONCIA Pierre Gestion, d’un plan de redressement d’urgence du taux d’occupation.   

On trouve un avis sur un forum en avril 2012 (des avis sur Rocher Pierre ? | SCPI)

C’est peut-être un bon pari (à très long terme), mais attendez-vous quand même à ce que ces 35 000 parts pèsent pendant un long moment sur le marché secondaire.


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#9 24/09/2012 07h49 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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comme souvent , une analyse pertinente .
je reste comme toi , un peu dubitatif .
les scpi restent un placement sur le long terme , avec une notion de risque reelle et une liquidité qui reste  delicate .
autant  choisir des scpi  le plus en beton  possible .

le taux est attractif mais , comme  tu l’ecris ( ou du moins le post en piece jointe) , il existe d’autre scpi  chez foncia plus performante .

bref , pour le moment , j’ai repondu à mon cgpi  qu’on attendait sur cette scpi ( il y en aura toujours encore en fin d’année de toute façon )
à ce sujet , le deblocage des parts sera effectif par pack de 4000 part et il leur faut environ 1 trimestre pour  obtenir cette quantité .
bref , rien ne presse .

et en ce qui concerne primopierre , quand pensez vous ?
est -elle une bonne  scpi ?

il faut bien avouer que la baisse des niches fiscales  rends le travail  bien plus delicat .

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#10 25/09/2012 18h36 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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pour rocher pierre , je pense que je ne vais pas en prendre malgre le taux avantageux .
j’ai  par contre , une opportunite pour du corum conviction toujours en Np
65/35 sur 10 ans .
des avis ?
merci encore

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#11 29/09/2012 10h39 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

Membre
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SCPI en nue propriété

Sauf erreur, le gain réalisé sera soumis à la fiscalité des plus-value

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#12 30/09/2012 13h00 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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la plus value ne devrait pas nous gener dans le cas de scpi.
nos scpi sont souscrite dans le but d’obtenir une rente reguliere  lors de notre depart en retraite .

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#13 30/09/2012 15h12 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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Lise35 a écrit :

la plus value ne devrait pas nous gêner dans le cas de scpi.

La question de la plus-value se posera lorsque vous voudrez-revendre vos parts de  SCPI -

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#14 30/09/2012 16h20 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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La question de la plus-value ne se posera jamais si la revendre des parts de SCPI intervient après le décès de lise35….


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#15 30/09/2012 17h43 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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GBL a écrit :

La question de la plus-value ne se posera jamais si la revendre des parts de SCPI intervient après le décès de lise35….

Je ne serais pas aussi affirmatif tout en souhaitant longue vie à Lise35 -
Selon quelques articles de lois relevés au hasard :
Outre le fait que Lise35 puisse avoir des  héritiers ou non , voire inconnus il faut savoir que :
Trouver les héritiers d’un défunt n’est pas toujours chose simple lors d’une succession. L’intervention d’un généalogiste successoral à la demande du notaire est parfois nécessaire -
Par ailleurs , le montant de cette plus-value peut dépendre de son montant ,  et  l un des héritiers bénéficier d une exonération parce qu en raison de son âge, et de ses ressources ,  il  pourrait revendiquer le bénéficie prévu par l article 150 U II du code  CGI , et à ce titre en être exempté 

Un autre  Héritier  non-résident pourrait faire valoir une exonération particulière selon le même  (article 150 U II 2° du code général des impôts) dans la mesure où les conditions suivantes sont remplies : Il est   ressortissant d’un Etat membre de la communauté européenne (Islande et Norvège inclus) ou d’un autre Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale prévoyant une clause de non-discrimination -
Pour la  Suisse qui n en fait pas partie  cf d autres conventions etc…..

Dernière modification par Swx (30/09/2012 18h07)

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#16 30/09/2012 18h14 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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On ne s’est pas bien compris : si lise35  achète en 2012 pour 100 k€ de SCPI, si lise35 décède en 2062 et que ces SCPI valent alors 1 M€, son héritier (outre des éventuels droits de succession sur 1 M€) ne paiera sur les plus-values s’il vend les SCPI ensuite à 1.2 M€ que sur 1.2 - 1.0 M€.

Dernière modification par GoodbyLenine (30/09/2012 18h15)


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#17 30/09/2012 20h26 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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petite question en apparté .

nos scpi ne sont pas achetées dans le but de les revendre , mais on ne sait jamais de quoi l’avenir sera fait .
si nous les conservons 30 ans , la plus value sera - t-elle exonerée ?
les 30 ans partent de quand ?
depuis l’achat  en nu proprieté +30ans ?
ou bien apres la fin de la nu proprieté ( en l’occurence 10 ans )  +30 ans ?

je n’ai qu’une fille , ça simplifiera grandement les choses quand on m’appelera en haut …………..wink))

Dernière modification par lise35 (01/10/2012 15h49)

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#18 30/09/2012 21h14 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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Avec la législation actuelle,  la plus value est exonerée 30 ans après l’achat  de la nue-proprieté.


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#19 01/10/2012 14h08 → SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ? (avis)

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Message annulé parce qu erroné : ne concernait pas ce sujet

Dernière modification par Swx (01/10/2012 14h40)

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