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#1 19/09/2012 21h18 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Patrimoine

Nieuwe Steen (code ISIN NL0000292324), foncière néerlandaise, détient un patrimoine de 2,3 milliards d’Euros composé à environ à 60% de bureaux, 15% de plateforme logistique et à 25% de commerces et centres commerciaux sur la Hollande et la Belgique. Les bureaux en Hollande comptent pour 40% du total. C’est donc une foncière à forte composante bureaux en Hollande. Le patrimoine peut être pour partie visualisé sur le site internet de la foncière à l’url suivante :
http://www.nsi.nl/en/page/view/name/85-the-netherlands

Actionnaires

Le capital est détenu à 30% par des institutionnels dont à 20% par le fonds d’investissement israélien Habas Investment Group (actionnaire long terme).

Politique Dividende

Les dividendes sont trimestriels et NSI distribue l’ensemble du résultat net (nommé Direct Investment Result dans les rapports financiers). NSI propose de surcroît la politique optionnelle de dividende en action ou en cash. Choisir le versement en actions permet d’éviter de payer les taxes de 15% à l’état hollandais (taxes qui autrement sont de toutes les façons récupérables via le crédit d’impôt correspondant).

Le rendement est atypique puisque le rendement spot est d’environ 15%. La mariée est-elle trop belle ? NSI est en effet dans un marché difficile, celui du bureau hollandais qui souffre d’une surcapacité et de taux de vacance élevés. Pour remédier à cela, NSI développe la stratégie de la location multi-entreprises de ses bureaux. Le contrat avec le gestionnaire/hébergeur Space pour l’immeuble-icône Rode Olifant (cf. ci-dessous) en est un exemple.


Marché hollandais du bureau


Pour se faire une première idée, à ce lien, vous trouverez une étude (en anglais) du marché hollandais du bureau : http://www.bouwfondsreim.nl/~/media/Fil … 02015.ashx

Le cours boursier de NSI est en conséquence très déprimé (aux environs de 6,7 EUR pour un ANR de 14 EUR fin 2011). Pour ceux qui ciblent le rendement et qui sont prêt à investir à contre-cycle dans l’immobilier néerlandais, cela est probablement une valeur à examiner.


Valeur d’entreprise et ANR


Fin 2011, l’ANR mentionné dans le rapport annuel (Net asset value according to EPRA) était de 14.02 EUR. Avec  la méthode DCF  et les hypothèses financières suivantes, on arrive à une valeur de 13,2 EUR :
-    Baseline FFO (Fund From Operations), deux fois le FFO HY2012,
-    De cette baseline, sont retirés les revenus du patrimoine suisse en cours de vente qui sont compensés par l’arrivée en fin d’année 2012 de nouveaux revenus venant de la location de deux grands complexes de bureau  qui étaient sans locataire depuis quelques années dont le Rode Olifant (ex siège social de ESSO). http://www.spaces.nl/assets/files/RodeO … %20ENG.pdf
-    La réduction du loan-to value (et des frais financiers correspondants) suite au remboursement d’emprunts avec le montant de la vente des actifs suisses n’est pas pris en compte.
-    Pour prendre en compte la situation difficile du marché, par deux fois en 2013 et 2014, les FFO sont réduits de 10%. Puis pour les années suivantes, le FFO baseline réduit de 20% est conservé en l’état.

Rentabilité attendue selon MEDAF    
Taux sans risque OAT 10 ans (TSR)    2%
Prime de risque (PR)    5%
Bêta de l’entreprise (Bêta)    0.78
Coût des capitaux propres (TSR+PR*Bêta)    5.90%
   
   
Valeur entreprise en K€ selon DCF    2012
WACC    5.90%
An1 - FFO    64944.00
An1 - Coeff actualisation    0.94
An2 - FFO    58449.60
An2 - Coeff actualisation    0.89
An3 - FFO    52604.64
An3 - Coeff actualisation    0.84
An4 - FFO    52604.64
An4 - Coeff actualisation    0.80
An5 - FFO    52604.64
An5 - Coeff actualisation    0.75
   
Au-delà - FFO    52604.64
Au-delà - FFO perpétuel    891604.07
Au-delà - Coeff actualisation    0.71
Valeur entreprise selon DCF    871172.99
Poids de la valeur terminale dans l’ensemble    72.6%
Nombre d’actions    65,964,770
Valeur selon DCF d’une action    13.2 EUR

Déontologie AMF

Je détiens des titres NSI.

Mots-clés : nieuwe steen, nl0000292324

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#2 19/09/2012 22h17 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Je la regarde depuis un moment, je ne sais pas si elle peut aller plus bas mais en tous cas elle a l’air de bien integrer les risques

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#3 20/09/2012 15h06 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

Administrateur
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Hello Ario,

Merci pour le topic sur cette valeur. Elle n’est pas dans mon univers d’investissement, mais j’ai parcouru les slides de la dernière présentation ce midi.

Je porte votre attention sur :

- Le patrimoine de bureaux de NSI est plus que déprimé avec un taux de vacances qui croit depuis 2009 pour atteindre 24% ! Le prix de location au m2 des bureaux est aussi en baisse continue depuis 2002.

- La maturité de la dette est très courte à 2,4 ans et trois grosses échéances en 2013, 2014, 2015. Pour l’heure seule 19% de l’échéance 2013 est refinancée.

- Une augmentation de capital a eu lieu en avril 2012 à 8,30 EUR, soit une décote de 40% sur l’ANR. Ceci me laisse penser que votre estimation de coût des capitaux propres est très optimiste (parfois le beta ne "capte" pas le risque). Nous pouvons estimer le coût des capitaux propres d’une société sans croissance, en faisant 1/PER = Bénéfices par Action / Cours. Dans le cas d’une foncière, on ferait donc FFO par Action / Cours. En prenant un FFO par Action autour de 0,97 et un cours à 6,65 EUR, on obtient un coût des capitaux propres à 14,6%. Et ce coût se matérialisera s’il y a de nouvelles augmentations de capital.

- Nous avons un effet ciseau avec des échéances de dettes très proches et en même temps des baux dans le patrimoine de bureaux qui arrivent à terme (17%, 16% en 2013, 2014). Il faudrait faire le calcul plus précis sur le FFO si 24% (taux de vacances actuel) des baux de bureaux ne sont pas renouvelés.

Sur l’estimation via le DCF, plutôt qu’estimer directement la valeur des capitaux propres, je vous suggérerais d’estimer la Valeur d’Entreprise, à laquelle vous retrancherez la dette. Cette façon de faire est plus fiable pour les entreprises endettées.

Comme flux en entrée, il vous suffit d’ajouter la charge de la dette au FFO (la baseline avec décote que vous avez estimé me parait bien) et de pondérer le coût des capitaux propres (14-15%) avec le coût de la dette (autour de 3,4%).

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#4 20/09/2012 23h15 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Bonjour,

Je comprends que ce dossier ne soit pas dans votre périmètre d’investissement. Le dossier est devenu d’autant plus spéculatif depuis la fusion/acquisition fin d’année dernière avec VNOI (Vastned Office). NSI a racheté à 75% de sa valeur le portefeuille bureau de VNOI en raison de son taux de vacance élevé. NSI, via cette acquisition, a une composante bureau nettement plus élevée. Au S12012, le taux d’occupation global du patrimoine de NSI a mécaniquement chuté du fait de l’intégration de l’ex portefeuille VNOI. Les ratios pour les commerces et les centres commerciaux détenus n’ont pas eux changé et sont bons.

Ayant vu la situation avec une autre foncière spéculative américaine sans commune mesure avec NSI en termes de montants à refinancer,  je ne suis pas inquiet sur les refinancements. Pour votre point sur une approche patrimoniale de la valeur de l’entreprise par action, il suffit de prendre au bilan le poste "Shareholders’ equity attributable to NSI shareholders" et de le diviser par le nombre d’actions. A fin 2011, nous étions dans les mêmes valeurs.

Comme vous le suggérez, j’ai fait différentes simulations en cas de non renouvellement de baux en 2013 et 2014. Mais le point clé, ce sera la capacité du management actuel de NSI à stabiliser voire redresser l’ex portefeuille de VNOI. S’ils réussissent via leur stratégie du "multi-tenant", ce sera je pense un investissement intéressant. S’ils échouent, j’ai tendance à penser (peut-être à tord) qu’il n’y aura pas grand chose à perdre, l’entreprise étant actuellement valorisée par le marché dans ce scénario.

Affaire à suivre…

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#5 03/10/2012 11h52 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Un lien ci-dessous vers un site néerlandais donnant les derniers achats des insiders : CEO (J. Buijs), CFO (D.S.M. van Dongen) et Chairman of the Supervisory Board (H. Habas).
A noter les PRU assez éloignés du cours actuel, par exemple aux alentours de 9,4 Euros pour le CEO.

A noter aussi en 2012 :
- les achats  du Chairman pour plus de 1 million d’actions additionnelles.
- les dividendes sont majoritairement perçus en actions par les insiders.

NSI - Insider trading - Trivano

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#6 05/10/2012 12h23 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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bonjour,

je suis cette valeur depuis quelques jours.

l’argent sur le PEA de ma femme étant "coincé" pour encore au - 3ans, je recherche de quoi le "garnir".

étant donné que les foncières françaises ne sont plus accessibles au PEA (à part CBO qui n’est pas une vraie foncière mais a un taux de rendement faible), je regarde donc NSI qui semble très décôté, offre un rendement élevé (expliqué par la décote forte) et paie un dividende trimestriel.

je crois que je vais en prendre un peu.

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#7 03/11/2012 22h08 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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tout comme les foncières françaises les foncières européennes ou assimilées comme telle ne sont malheureusement plus autorisées dans le PEA …

circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2012/03/cir_34827.pdf

Dernière modification par simouss (03/11/2012 22h10)


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#8 03/11/2012 22h19 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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J’en ai acheté il y a 3 semaines dans mon PEA…

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#9 05/11/2012 12h51 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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NIEUWE STEEN INV
NL0000292324 - NISTI  n ’est pas négociable sur un PEA chez Bourse Direct en tout cas…

chez quel courtier avez vous réalisé cette opération…?

cdt

(AMF suis détenteur NISTI sur sur mon CTO )

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#10 05/11/2012 13h03 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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au crédit mutuel non plus.

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#11 05/11/2012 13h24 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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binck

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#12 30/11/2012 12h16 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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cette action va détacher un dividende de 0,24 euro par action, il sera distribué par défaut sous forme d’actions, est ce que ça vaut le coup ? ( le hic est que le montant retenu pour les "nouvelles" actions n’est pas encore publié )

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#13 30/11/2012 13h25 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Cet acompte sur dividende a déjà été détaché le 27 Novembre (au choix : cash ou en titres). Le réinvestissement en titres peut faire sens si vous pensez que NISTI est mal valorisée (pour rappel : cours à 6.20 environ pour une valeur EPRA par action de 11.73 au Q3 2012).
Attention : cette foncière a un LTV  de 57% (quand on parle d’un nouveau ratio « acceptable » de 40%) et des dettes majoritairement à court/moyen terme dont le refinancement pourrait potentiellement poser problème dans les marchés actuels. Cela explique pour partie la forte décote.

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#14 30/11/2012 13h32 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Kapitall a écrit :

Cet acompte sur dividende a déjà été détaché le 27 Novembre (au choix : cash ou en titres). Le réinvestissement en titres peut faire sens si vous pensez que NISTI est mal valorisée (pour rappel : cours à 6.20 environ pour une valeur EPRA par action de 11.73 au Q3 2012).
Attention : cette foncière a un LTV  de 57% (quand on parle d’un nouveau ratio « acceptable » de 40%) et des dettes majoritairement à court/moyen terme dont le refinancement pourrait potentiellement poser problème dans les marchés actuels. Cela explique pour partie la forte décote.

effectivement le dividende a été détaché le 27/11 mais on a jusqu’au 05/12 pour dire si on veut le dividende en cash ( par défaut c’est en stock ).
Le hic est que la valeur qui sera prise en compte pour transformer le dividende en stock, ne sera donnée que le 07/12

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#15 30/11/2012 13h34 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Factuellement, tiré du communiqué :

Nieuwe Steen a écrit :

The number of stock dividend rights entitling to one new ordinary share will be based on the volume weighted
average price (VWAP) of shares NSI traded on NYSE Euronext in Amsterdam from 30 November 2012 up to
(and including) 6 December 2012.
The exchange ratio will be announced on 7 December 2012, in which the rounding up will favor the stock
dividend up to a premium of approximately 2% compared to the gross cash dividend.
Stock dividend is chargeable to the share premium reserve and is therefore exempt from Dutch dividend
withholding tax (15%).

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#16 30/11/2012 13h40 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Kapitall a écrit :

Factuellement, tiré du communiqué :

Nieuwe Steen a écrit :

The number of stock dividend rights entitling to one new ordinary share will be based on the volume weighted
average price (VWAP) of shares NSI traded on NYSE Euronext in Amsterdam from 30 November 2012 up to
(and including) 6 December 2012.
The exchange ratio will be announced on 7 December 2012, in which the rounding up will favor the stock
dividend up to a premium of approximately 2% compared to the gross cash dividend.
Stock dividend is chargeable to the share premium reserve and is therefore exempt from Dutch dividend
withholding tax (15%).

Merci pour l’information. C’est intéressant de voir dans le cas de paiement en stock, il n’y a pas les 15% de retenue à la source.

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#17 03/05/2013 14h51 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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On dirait qu’en 2013 les choses ont changé:

Binck me répond ceci: a écrit :

Nous faisons suite à votre demande relative au réinvestissement du dividende Nieuwe Steen Invest..
Nous vous informons que ce dividende n’est pas optionnel.

et sur le site NSI (http://www.nsi.nl/en/page/view/name/12-dividend-policy), je lis ceci:

NSI a écrit :

Dividend policy

The dividend policy of NSI is designed to districute the enitre direct result as cash dividend, paid quarterly.
To meet the fiscal requirements of a Dutch REIT it is mandatory to distribute the fiscal result in cash
.

La Hollande aurait-elle changé les règles ici aussi ?

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#18 15/05/2013 20h18 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Bonjour Rendev,

Rien n’a changé du côté de la législation néerlandaise. C’est une décision de NSI de stopper en 2013 les dividendes optionnels en action pour exclusivement des dividendes en cash. L’autre décision clé est de réduire l’endettement pour rester sous le pourcentage de 60% en Loan To Value, ceci en réduisant si nécessaire le dividende au profit de remboursements d’emprunts. Les règles ont été données lors d’une conf call en début d’année.

Cdlt,

Dernière modification par ario (15/05/2013 20h20)

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#19 10/10/2013 05h32 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Quels sont vos avis du moment sur cette REITS?

Elle cote desormais legerement au dessus des 5 Euros, Bloomberg annonce un dividende de 10.56% (sans doute pas a jour etant donne le taux des vacances et le poids de la dette a refinancer a court terme).

http://www.bloomberg.com/quote/NISTI:NA

D’apres le rapport H1 2013 les principales nouvelles sonts:
-Revenus bruts en baisse de 9.5% (comparaison H1 2012 et 2013). -10% pour les revenus nets.
-Taux d’occupation en legere amelioration entre mars et juin 2013 (pour le 3eme trimestre consecutif): 81.3 a 81.5% globalement, plus sensible dans le portefeuille bureaux aux Pays-Bas (72.1 a 72.8%)
-Cession d’actifs pour 86M Euros
-Depreciation de la valeur des actifs de 80M Euros. Probleme recurrent.
-Loan-to-Value croit a 58.9% du essentiellement a la depreciation. Objectif de le ramener sous les 55.
-Net asset value / share en baisse a 8.93 Euros (-20.6% en un an).
-Resultat apres impot de -0.63 Euros / share
-Refinancement de la principale ligne de credit en juin (260M Euros). 90% de la dette locale refinancee sur les 6 derniers trimestres.
-Nouveau COO au 1er juillet

Les resultats sont tres moyens, le discours du CEO pas tres rassurant, mais peut-etre une valeur pour jouer la reprise aux Pays-Bas?

Prochaine publication des resultats le 8/11 (Q1 a Q3 2013).

Dernière modification par Robdream (10/10/2013 05h34)

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#20 15/10/2013 21h40 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Bonjour,

Je ne perçois pas nettement une amélioration de l’économie hollandaise et du marché des bureaux (consultation des annonces de location de bureau et du stock de bureaux vides depuis plus de 12 mois). Les dépréciations continuent en effet un trimestre après l’autre. Ce qui fait qu’au premier semestre 2013, près de la moitié du résultat avant dépréciation a été consacré au remboursement de créances afin de tenter de réduire le LTV. Une partie du résultat que j’escomptais a aussi été "mangée" par des frais de financement plus élevés que prévus.

Le rendement spot est néanmoins environ de 8% (0,38 € en projection 2013 pour un cours de 5 €).

Après, il y a la stratégie HNK en cours de déploiement, soit la transformation d’immeubles de bureau en centres d’affaires pour location à l’usage de bureaux. Je ne saurais prédire le succès. Le premier HNK à Rotterdam (octobre 2012) affichait de mes lectures un taux d’occupation de 30% quelques mois après son ouverture.

Pas un de mes meilleurs investissements…Je ne sais également ce que signifie la démission de Mr Hertzel Habas sinon que son groupe n’a pas fait non plus un excellent investissement.

Dernière modification par ario (15/10/2013 21h53)

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#21 02/04/2014 21h41 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Bonjour,

Voici une analyse rapide de la société Nieuwe Steen Investments (NISTI), une foncière implantée à 2/3 aux Pays-Bas et 1/3 en Belgique.

Rapport annuel 2013: http://www.nsi.nl/upload//1794.pdf

Capitalisation boursière: 627 M€
Cours: 4.32 €
Dividende: 0.28 € (un peu moins de 7 % à ce cours; ce dividende devrait encore descendre)
CA: 145 M€
Bénéfices net: - 120 M€ (tenant compte des dépréciations d’actifs)
Dépréciations d’actifs: - 195 M€ en 2013
Total du bilan: 1 848 M€
Immobilier: 1 808 M€
Dette: 915 M€

Valorisation de l’immobilier au bilan divisé par la surface des biens, par année
2012 => 1185 €/m2
2011 => 1334 €/m2
2010 => 1686 €/m2
2009 => 1653 €/m2
2008 => 1716 €/m2
2007 => 1672 €/m2
2006 => 1743 €/m2
2005 => 1630 €/m2

+++ Surface totale: environ 1 629 000 m2 => 1 110 euros / m2 (les dépréciations d’actifs imposées par la crise ont eu pour conséquence une valorisation au bilan très conservatrice: la valeur réelle des biens se situe probablement plutôt autour de 1 500 euros / m2)
++ P/B: 0.67
+ Courbe historique de prix conforme à mes attentes (attention, la courbe doit être retraitée pour tenir compte des augmentations de capital)
+ Dette = Capitaux propres
+ Revenus/m2 (incluant surfaces vacantes): 90 euros / m2 (soit environ 8 % brut)
+ Revenus/m2 (excluant surfaces vacantes): 110 euros / m2
+ Le parc immobilier semble globalement en bon état
+ La crise immobilière a déjà frappé les Pays-Bas
- Taux d’occupation: 80 %
-- Un peu moins d’1/3 de la surface totale correspond à de l’immobilier industriel
-- Maturité de la dette

En conclusion, NISTI semble une foncière décotée avec un upside important et un downside limité à ce cours. Les dépréciations d’actifs imposées par la crise ont mis l’action au tapis. Si l’entreprise parvient à refinancer sa dette (ce qui paraît vraisemblable, malgré une maturité à 2 ans, comme ce problème n’est pas nouveau et que l’entreprise a réussi à le gérer jusque là), elle représente une bonne opportunité.

J’ai effectué récemment un arbitrage LNC / NISTI et suis maintenant uniquement actionnaire de la seconde action: http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic … 91#p75591.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (02/04/2014 23h16)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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#22 03/04/2014 09h55 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Bonjour,

Merci pour votre présentation. Il y a une nav epra de 5.9 euros ce qui fait une décote de 30%, ca me semble pas exceptionnellement large étant donne la situation sad

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#23 03/04/2014 10h09 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Je me suis récemment positionné sur NISTI, également pour la décote.

Par contre je l’ai payé un peu trop cher (entre 4,5 et 4,6) et quand elle est descendue à 4,2 j’ai voulu en reprendre : impossible chez Binck.

Il n’est plus possible de passer des ordres sur cette valeur. J’ai demandé une explication, il y aurait soi disant une OST en cours. Le mec qui m’a fait la réponse pataugeait dans les grandes largeurs, et doit me faire un retour que j’attends depuis maintenant pas loin de deux semaines…

Avec quel broker avez vous fait vos achats ?
Y aurait-il une OST cachée en cours ? (autre que dividendes bien sûr)

Merci en tout cas pour le sujet

EDIT : depuis ce midi, il est de nouveau possible de passer des ordres dessus sur Binck

Dernière modification par Igorgonzola (03/04/2014 14h31)

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#24 03/04/2014 10h34 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Je suis également plus ou moins cette foncière, sans être actionnaire. Je ne me rappelle plus les détails, mais je me rappelle qu’il y avait quelque chose d’étrange au moment de la dernière augmentation de capital lorsque le management avait la possibilité d’y participer à un prix vraiment bas (très favorable pour le management), puis apparement ce prix avait été relevé sans plus d’explications.

Cela ne m’avait donné pas du tout confiance envers le management. Est-ce que vous auriez plus d’informations à propos de la facon dont s’est déroulée cette augmentation de capital ?

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#25 03/04/2014 21h20 → Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique... (nieuwe steen, nl0000292324)

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Bonjour,

Merci de vos messages.

Décote de 30 % ?

De mon point de vue, il y a une double décote:
1/ Le prix de l’immobilier de 1 100 € / m2 me semble nettement sous-évalué (la rentabilité brute à 10 %, hors vacances locatives, traduit également cela).
2/ Le P/B est de 2/3.

Je dirais donc que la décote est probablement d’environ 50 % (potentiel de x 2 sur le prix à ce cours). En quoi la situation est-elle si détestable ? Je pense que le gros de la tempête est derrière nous. Après la pluie le beau temps ?

Courtier

J’ai plusieurs courtiers dont Fortuneo, chez qui j’ai passé mes ordres d’achat de cette valeur sans problème.
Je ne pense pas qu’il faille s’émouvoir d’une variation de cours de 4.5 € à 4.2 €.

Qualité du management

Je partage vos doutes sur la qualité du management et ne lui donnerai pas non plus ma confiance. Il n’a pas su anticiper la crise au pays de l’immobilier sous-marin avec plusieurs conséquences funestes pour les actionnaires historiques:
1/ Il n’a pas su réduire la voilure en début de crise.
2/ Le timing de l’AK fortement dilutive était particulièrement mal senti (actions par réactions plutôt que par anticipation).
3/ Il n’a pas su se placer dans une position opportuniste en gardant une force de frappe (réserve de cash ou possibilité d’augmenter l’endettement) en amont pour racheter de l’immobilier à bas prix en aval.
4/ Réduction du niveau d’endettement au mauvais moment.

Cela dit, je ne fonde pas mes décisions d’investissement sur la qualité estimée du management, car ce critère me semble difficilement quantifiable de manière objective et mon côté Saint-Just réprouvait probablement les actions du management de la plupart des sociétés cotées.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (03/04/2014 21h37)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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