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#1 16/09/2012 14h19 → Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ? (lmno, location meublée, sarl de famille, transmission)

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Bonjour,

Après des recherches sur ce forum et sur internet, et quelques lectures, je me suis aperçu que si la possibilité d’exploiter un immeuble en location meublée au travers d’une SARL de famille imposée à l’IR est souvent évoquée, les modalités précises, à savoir les avantages et contraintes du montage ne sont pas explicitement exposés. Je n’y connaissais absolument rien jusqu’à une semaine, je vais donc essayer de partager les éléments importants que je crois avoir compris et je sollicite votre aide pour corriger les bêtises que je vais dire et pour éclaircir certains points.

Afin de comprendre la problématique, voici mon cas concret :
Mon père a hérité de mon grand-père d’un appartement de 50 m² à Paris estimé à 330 000 euros lors de la succession. Mes parents souhaitent mettre le bien en location, et à cette fin ont engagé d’importants travaux de rénovation pour un montant de 120 000 euros. Ils sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et paient cette somme avec l’argent commun. Ils envisagent de louer le bien en location meublée afin d’obtenir des revenus en complément de leur future retraite, et souhaiteraient le démembrer afin d’en donner la nue-propriété à ma sœur et moi-même pour profiter de l’abattement de 100 000 euros par enfant renouvelable tous les 15 ans.

Problème : l’amortissement des locaux n’est pas possible si l’on n’en détient que l’usufruit (ouvrage sur la location meublée de Me LE BOULC’H). Or l’intérêt de la location meublée est justement de bénéficier des amortissements afin de créer du revenu net d’impôts, sans que ces amortissement ne soient pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente du bien (sous réserve d’exercer l’activité à titre non professionnel ou d’exercer au moins 5 ans à titre professionnel et de ne pas dépasser 90 000 euros de recettes annuelles sur les 2 exercices précédant la vente, cette dernière condition étant celle applicable à une SARL de famille imposée à l’IR).

La SCI étant peu compatible avec les revenus commerciaux d’une location meublée, la solution semble donc de créer une SARL de famille imposée à l’IR, à laquelle serait apportée l’appartement, chacun de mes parents recevant la proportion des parts correspondant au capital engagé. Afin de ne pas être en situation de gérant majoritaire et d’éviter de payer des cotisations sociales (gérant majoritaire : les parts du gérant, de son conjoint et de ses enfants mineurs représentent plus de 50% des parts), une tierce personne (moi-même ?) assumerait gracieusement le statut de gérant. La nue propriété des parts serait ensuite données à ma sœur et moi-même et la SARL garderait la possibilité d’amortir la valeur du bien.

Problème : comment récupère-t-on la trésorerie d’une telle structure ? Du fait des amortissements, le bénéfice sera faible pendant de nombreuses années, tandis que la trésorerie s’accumulera inutilement puisque aucun emprunt n’a été souscrit. Je n’y connais rien en comptabilité mais il me semble qu’il n’est pas possible de rétribuer les comptes courants d’associés au-delà du bénéfice. Vous confirmez ?

La réduction de capital semble compliquée et onéreuse puisque soumise à enregistrement et publicité et non adaptée puisque nu-propriétaire et usufruitier recevront chacun leur quote-part, or l’objectif est que mes parents bénéficient des revenus.

La solution au problème pourrait-être, lors de la création de la SARL de faire un apport à titre onéreux, c’est-à-dire d’apporter en plus de l’appartement une dette de l’entreprise envers mes parents, ce qui aurait pour avantage de réduire la valeur de l’actif net et donc des parts lors de la donation et de permettre de récupérer la trésorerie sous forme de remboursements. Cet apport à titre onéreux est taxé à hauteur de 5,09%, mais dans mes lectures je ne l’ai rencontré que dans le cas où il correspondait au prêt immobilier adossé au bien apporté à la société. Un tel montage est-il possible ?

Je vous remercie de vous être intéressé à mon problème, j’espère avoir été clair et je pense que ce cas pratique peut intéresser toutes les personnes concernées par des problématiques de location meublée et de succession.

Thomas

PS: Si vous avez des lectures à me conseiller sur la SARL de famille imposée à l’IR je suis preneur !

Mots-clés : lmno, location meublée, sarl de famille, transmission

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#2 17/09/2012 00h52 → Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ? (lmno, location meublée, sarl de famille, transmission)

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Un point à clarifier : si une SARL de famille réalise (beaucoup) plus que 90 k€ de recettes, et vend un immeuble, si un associé est LMP et l’a été plus de 5 ans, le seuil de 90 k€ de recettes annuelle (moyenne sur les 21 dernières années) s’applique-t-il aux recettes de la SARL, ou à la quote part des recettes de cet associé LMP ?  Exemple précis : Papa a 40% de la SARL, Fils a 30%, et Fille aussi 30% (sachant qu’ils sont dans 3 foyers fiscaux différents), et la SARL réalise 200 k€ de recettes. Papa et Fils sont LMP depuis 5 ans, Fille est LMNP (elle a de gros revenus professionnels). En cas de cession d’un bien par la SRAL, Papa et Fils sont-ils bien exonérés d’impôts sur la plus-value, et Fille seulement exonérée si le bien est détenu depuis 30 ans ?
Je n’ai pas de réponse certaine (n’étant pas vraiment concerné, les recettes de ma SARL sont -hélas- plus faibles). Mais si quelqu’un en a une avec des justifications solides, je suis intéressé.
   
Avec votre montage,; il y aura des frais non négligeables lors de la constitution de la société, avec un tel apport immobilier. Ce type de montage n’aura d’intérêt que s’il est fait pour durer des dizaines d’années.

Pour récupérer la trésorerie d’une telle structure, il faut veiller à ce que l’apport initial de l’immeuble ne constitue pas uniquement du capital, mais du capital (pas beaucoup) et un compte courant d’associé (la plus grande part), et je ne suis pas certain que ce soit vraiment possible en cas d’apport en nature (c’est à vérifier auprès d’un professionnel). Il sera alors possible de rembourser le compte courant d’associé avec le cash devenu disponible dans la structure. Bien entendu, les comptes courants ne pourront qu’appartenir au départ qu’à celui qui réalise les apports… Autre avantage de ce montage : la société ayant une dette (les comptes courants), elle vaut très peu, et donc la "donation" de sa nue-propriété ne génèrera que fort peu de droits. Il serait aussi possible d’utiliser le cash dans la SARL pour acheter un autre bien (ce serait alors pour les nu-propriétaires un peu comme un emprunt sans intérêts…).

Rémunérer un compte courant d’associé dans une SARL de famille (transparente à l’IR) ne me semble avoir strictement aucun intérêt. Dans une structure à l’IS, ça peut avoir un intérêt, car la société qui rémunère le compte courant peut passer en charge ces intérêts (tant que leur taux ne dépasse un certain taux, qui est je crois la moyenne des taux des emprunts aux entreprises privées moyen constaté par l’INSEE), mais en pratique ce n’est le cas que si l’associé est non imposable ou est une personne morale (=société), sinon il faut payer IR + prélèvements sociaux sur ces intérêts.

Si vous cherchez un cabinet d’expert comptable sur Paris qui s’occupe de beaucoup de SARL de famille faisant du LM(N)P, y compris sur des aspects juridiques comme l’évolution des statuts, je peux au moins vous en indiquer un (en MP).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 17/09/2012 08h56 → Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ? (lmno, location meublée, sarl de famille, transmission)

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Merci pour votre réponse.

GoodbyLenine a écrit :

Avec votre montage,; il y aura des frais non négligeables lors de la constitution de la société, avec un tel apport immobilier. Ce type de montage n’aura d’intérêt que s’il est fait pour durer des dizaines d’années.

Il est clair que la création de la SARL avant un achat immobilier à crédit est plus optimal.
Il me semble que les droits d’enregistrement d’un apport en nature à une société soumise à l’IR ne sont pas soumis à droit de mutation.
Quant aux 5% de taxe de l’apport à titre onéreux (correspondant au compte courant d’associé), il peut être considéré comme un prélèvement forfaitaire libératoire sur les revenus futurs correspondant à l’amortissement du bien, qui plus est payé par la société donc amortissable.
Y a-t-il d’autres frais proportionnels à prévoir?

Autre point que j’avais omis: l’obligation de nommer un commissaire aux apports (apport supérieur à 30 000 euros): quelqu’un connaîtrait-il l’ordre de grandeur de ses honoraires?

GoodbyLenine a écrit :

Pour récupérer la trésorerie d’une telle structure, il faut veiller à ce que l’apport initial de l’immeuble ne constitue pas uniquement du capital, mais du capital (pas beaucoup) et un compte courant d’associé (la plus grande part), et je ne suis pas certain que ce soit vraiment possible en cas d’apport en nature (c’est à vérifier auprès d’un professionnel).

C’est effectivement le montage auquel je pensais mais cela me semble un peu trop beau pour être vrai…

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#4 03/01/2013 17h53 → Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ? (lmno, location meublée, sarl de famille, transmission)

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Ici l’hypothèse de la trésorerie positive est abordée. Qu’en est il si il n’y a pas de cash flow positif?

Comment géré l’apport de trésorerie?


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#5 04/01/2013 18h35 → Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ? (lmno, location meublée, sarl de famille, transmission)

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Up.

En fait je reformule ma question. Dans l’hypothèse de départ il y a un différentiel d’une centaine d’euros entre l’emprunt mensuel et les potentielles mensualités. Cela m’arrange car d’un point de vue fiscal je ne peux me permettre un revenu complémentaire tant que je ne sauterais pas le pas de vivre des revenus de mon patrimoine.

Comment cela se gère t’il pour les actionnaires de la sarl et quelle est la procédure? Cela bouffe t’il le capital de la SARL?


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#6 05/01/2013 08h12 → Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ? (lmno, location meublée, sarl de famille, transmission)

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cristalline a écrit :

Dans l’hypothèse de départ il y a un différentiel d’une centaine d’euros entre l’emprunt mensuel et les potentielles mensualités. Cela m’arrange car d’un point de vue fiscal je ne peux me permettre un revenu complémentaire tant que je ne sauterais pas le pas de vivre des revenus de mon patrimoine.

Comment cela se gère t’il pour les actionnaires de la sarl et quelle est la procédure? Cela bouffe t’il le capital de la SARL?

Le capital social n’est pas nécessairement sur les comptes de la société.
Le capital social est censé refléter l’importance de la société, il sert surtout à démarrer une activité par les apports des associés, être en adéquation avec l’importance des biens détenus.
Fiscalement un capital élevé permet des revente de parts sociales avec moins de plus value, un capital élevé permet aussi une rémunération des comptes comptes pour les société à l’IS.

D’un point de vue fiscal , un cash positif ne signifie pas forcement imposition car vous déduisez les intérêts d’emprunts des revenus , éventuellement amortissement comptable de plus en fonction de la structure fiscale  de la SARL , si c’est à l’IS si les dividendes ne sont pas versés vous n’aurez rien à payer en nom propre.

Par contre avec un cash flow négatif , ce sont les associés qui subventionnent la SARL soit au prorata des leurs parts , soit au bout vouloir  de chacun en fonction de ses capacités financières.
Vous êtes indéfiniment solidaires des dettes sociales ..
Article 1857 du code civil
Code civil - Article 1857 | Legifrance

Ces versements des associés sont imputer sur les comptes courant de chacun en attendant des jours meilleurs ou les bénéfices faramineux permettront de rembourser ces comptes courants.
Il est aussi possible de faire une augmentation de capital pour justement aider la SARL dans un passage difficile , c’est aussi l’occasion de revoir la répartition des parts où par une émission de nouvelles parts sociales certains associés peuvent émettre la demande de disposer de plus de parts dans la SARL.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 04/07/2015 11h23 → Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ? (lmno, location meublée, sarl de famille, transmission)

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Pouvez vous, svp m’indiquer un cabinet d’expert comptable sur Paris ou dans l’Essonne, qui s’occupe des SCI et  SARL de famille.

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