Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 13/09/2012 16h14 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   27 

Bonjour à tous,

Il est coutume de penser que la minimisation des taux d’emprunt actuel, conduit à alléger les coûts bancaires inhérents à un investissement. Dans le cadre des propos qui vont suivre, ma volonté est de démontrer que la chasse aux taux les plus bas, ne permet pas toujours d’optimiser de la meilleur façon qui soit un investissement immobilier. L’ensemble de mon argumentation a pour seul fondement mon expérience personnelle.
Ainsi, il est d’ores et déjà essentiel de comprendre que je n’ai pas la prétention de "donner une vérité avérée". Bien au contraire, j’apprécierais que ce sujet soit l’occasion de débattre de nos idées, sans dénigrer les propos d’untel ou intel.

Après comparaison des propositions d’emprunt de plusieurs banques, je me suis aperçu que les taux bas n’étaient pas à eux seuls suffisants pour justifier le choix d’un banquier plutôt qu’un autre.

En l’occurrence, si l’on prend pour exemple l’acquisition d’un appartement de 100 000 € par un couple. Deux banques proposent des conditions d’emprunt totalement différentes :

   - la banque A est très agressive sur les taux et cherche à capter de la clientèle qui emprunte : sur 20 ans, elle propose un taux hors assurance de 3,35 %. En contrepartie de ce bon taux, elle exige que le client souscrive l’assurance emprunteur du groupe. Celle-ci s’élève à 0,276 % par tête. Soit 0,552 % pour le couple. Cette charge est incompressible pour deux raisons : d’abord la banque refuse d’assurer les clients autrement qu’à 100 % par tête, et ensuite, le montant de la cotisation annuelle (divisée par 12 pour correspondre aux mensualités) est calculée sur le montant total emprunté.

   - la banque B à l’inverse a décidé de limiter l’octroi de crédit. Pour mener sa politique, elle propose des taux d’emprunt peu compétitifs. Par exemple, sur 20 ans, le taux d’emprunt s’élève à 4 %. En revanche, pour compenser ce manque de compétitivité, la banque B accepte toute délégation d’assurance, sans condition. Dès lors, en se rapprochant de certains assureurs spécialisés, le couple trouve un taux à 0,08 % par tête (soit 0,16 % au total). Qui plus est, la compagnie assurance propose de recalculer annuellement la cotisation en considération du capital restant dû en début d’année. De plus, le couple a la possibilité de s’assurer qu’à hauteur de 50 % du capital. Néanmoins, bien que cela semble pertinent en matière d’investissement locatif, nous ne tiendrons pas compte de cette hypothèse dans la suite de ce post. La cotisation sera donc toujours la même de la première à la dernière mensualité.

Si l’on procède à quelques calculs :

Coût du prêt de la banque A :
sur 20 ans :
Intérêts payés = 37 348 €
Coût assurance-emprunteur = 10 400 €
Mensualités (capital + intérêts + assurance) = 616 €
TEG = 4,26 %

Le coût total du crédit sur 20 ans s’établit donc à 47 478 €.


Coût du prêt de la banque B :

sur 20 ans :
Intérêts payés = 41 794 €
Coût assurance-emprunteur = 3 200 €
Mensualités (capital + intérêts + assurance) = 604 €
TEG = 4,04 %

Le coût total du crédit sur 20 ans s’établit donc à 44 994 €.

Sur un emprunt de valeur relativement modeste, la différence s’établit à 2 484 €. Imaginez la différence sur des investissement d’une toute autre envergure. Imaginez la différence hors période de crise du crédit. C’est à dire entre une banque avec un taux bon (ex : 3,75 %) mais aucune possibilité de négociation sur la délégation d’assurance, et une banque moins compétitive (4,10 %), avec toute latitude laissée à l’emprunteur. L’économie réalisée sera flagrante.

En outre, l’offre de la banque B s’avère d’autant plus intéressante que les mensualités sont plus faibles par comparaison avec la banque A, pour un emprunt d’une même valeur, et une durée identique.
Cette différence s’explique par le faible coût de l’assurance. Mécaniquement, le capital est remboursé plus rapidement, et la part d’intérêts liée est donc moins conséquente. L’ensemble conduit à minorer le montant des échéances en faveur de l’offre émise par la banque B !

Alors, les plus avertis d’entre vous me diront : "oui, mais si l’emprunteur rembourse le capital plus rapidement, alors la charge fiscale des revenus locatifs sera plus importante car il y aura moins d’intérêts d’emprunt à déduire". VRAI ! Pour autant, après vérification, le coût fiscal supplémentaire (minime), n’est pas suffisamment important pour enrayer l’opportunité de contracter avec la banque B.
En outre, dans l’hypothèse où le bailleur réuni les conditions pour pouvoir prétendre au régime micro-foncier, alors l’impact fiscal sera d’autant moins grand, ce qui légitime d’autant plus l’intérêt de souscrire au contrat d’emprunt de la banque B.

Je pense en avoir fini avec ce sujet qui me tenait à cœur, compte tenu des pratiques bancaires de certaines enseignes, qui imposent (sans aucun fondement, et de manière contraire aux Lois) aux emprunteurs de souscrire à l’assurance emprunteur du groupe.

Chers tous, merci de m’avoir lu, la parole est à vous.

Bien sincèrement,

Anthony

Dernière modification par Despe44 (13/09/2012 16h21)

Mots-clés : assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

Hors ligne

 

#2 13/09/2012 16h27 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   108 

Bonjour Anthony,

Merci pour cette analyse, elle montre bien que le taux d’intérêt n’est pas le seul élément à prendre en compte…

Pour continuer sur la délégation d’assurance, c’est vrai que celle-ci n’est pas forcément évidente à obtenir. Sur notre dernier crédit immo (fond débloqué en juin 2012), nous avons eu quelques soucis pour la faire passer avec la banque chez qui nous avons finalement signé.

Ce qui a déclenché l’accord de la délégation, ça a été la mise en concurrence. Un peu comme tes 2 scénarios : il a suffit qu’une banque B donne son accord sur une délégation pour que la banque A, qui avait des taux plus intéressants, l’accepte !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#3 13/09/2012 16h34 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   27 

Bonjour SiocNarf,

Il est vrai qu’il est difficile de trouver une banque acceptant la délégation d’assurance.
L’exemple sus-relaté ne fait que transcrire une réalité que j’ai vécu ce matin-même.
Pour info, la Banque A aime les noisettes, la Banque B, apprécie Rolland-Garros wink


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

Hors ligne

 

#4 13/09/2012 16h49 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   108 

C’est vrai que nous avions aussi eu ce discours de la banque qui aime les noisettes comme tu dis… Mais n’avions pas été plus loin avec eux à l’époque.
N’hésite surtout pas à faire jouer la concurrence et à retourner les voir avec la proposition de la banque B !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#5 13/09/2012 18h16 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   116 

Puisque le sujet est la délégation d’assurance, je voudrais préciser un certain nombre de choses qui ne sont pas très connues. On fait souvent une fixette sur le cout de l’assurance. C’est vrai que c’est important. Mais au départ, une assurance est là pour couvrir un risque (décès, maladie, invalidité etc…). Si je paye cher mon assurance, je suis en droit d’exiger une couverture sans faille. A l’inverse, si la cotisation est modique, je risque d’en avoir pour mon argent, c’est à dire être moins bien couvert. Les bonnes questions à ce poser :

1/ Que recouvre l’assurance souscrite ? pour un investissement locatif, je peux me contenter d’une décès - PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Pour un investissement résidence principale, il faut que j’y rajoute : ITT (incapacité temporaire de travail), IPT (invalidité permanente totale) et IPP (invalidité partielle permanente).
Peu de compagnies assurent l’IPP, or une invalidité partielle peut m’empêcher de travailler, ou tout du moins pas de la même manière qu’avant, et avec souvent une baisse conséquente de salaire. Concernant l’ITT, à partir de combien de jours se met-elle en place ? Au delà de 90 jours,cela fait beaucoup !
Quelles sont les exclusions de l’ITT ? Souvent sur les contrats "low cost" les pathologies liées aux problèmes dorso-lombaires et les problèmes psychiques sont exclus. Or ce sont les 2 principales causes d’arrêts maladie en France.
2/ Comment est calculé le tarif : si c’est sur le capital restant dû (CRD) attention, les assureurs communiquant souvent sur le coût total de l’assurance, il faut savoir que le barème appliqué est évolutif. En gros très cher au début, et quasi gratuit à la fin. Donc si je rembourse mon crédit en cours de route, car vente du bien ou divorce par exemple, j’aurai uniquement payé les grosses cotisations d’assurance et pas encore attaqué les cotisations bradées de fin de crédit. Donc sans doute au final plus cher que celle d’un contrat à cotisation fixe.
3/ Contrat Groupe ou contrat individuel ? Les banques proposent en général des contrats groupe. Il faut savoir que les contrats individuels ont une prime qui peut évoluer dans le temps. En clair, vous remplissez un questionnaire médical à un moment T. Quelques années plus tard, votre état de santé se dégrade, ou vous passez de non fumeur à fumeur, ou vous passez de travailleur sédentaire à commercial itinérant, vous DEVEZ avertir votre assureur. Avec éventuellement une modification (à la hausse) de votre cotisation. Si vous n’avertissez pas votre assureur, vous prenez le risque d’une non prise en charge d’un sinistre à venir !!! Pour les contrats Groupe, pas de modification de tarif, pas besoin d’avertir son assureur.

Voilà quelques pistes de réflexion sur un sujet important qu’est l’assurance de son crédit. Quand on emprunte 50 000€ ou 300 000€ sur 10 ou 20 ans, cela vaut le coût de savoir comment on sera indemnisé si il se passe quelque chose. Le prix est, à mon avis, la dernière composante et non la première !

Hors ligne

 

#6 13/09/2012 18h38 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   317 

Bravo pour vos calculs Despe44.

La seule assurance d’emprunt à prendre pour un achat locatif est le décès , le reste n’est pas utile car vous avez un bien qui doit être en auto financement.
Le décès reporte la charge de la succession sur vos enfants d’un bien en cours de paiement pour lequel ils devront payer des frais de succession alors que celui-ci n’est pas payé , pour cela il pourra être nécessaire de procéder à une vente pour payer ces frais et devoir ensuite rembourser la banque.

Limitons les frais , il y a assez d’assurance à payer , de mensualités , d’impôts , de foncier.

A titre personnel , nous faisons avec ma femme des assurances décès à 50-50 car sinon les taux montent trop pour notre tranche d’age 45 ans et des crédits sur 20 ans.
Profitez au maximum les jeunes de 30 à 40 ans pour investir car ensuite vous verrez les taux d’assurances augmenter… 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#7 13/09/2012 22h17 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   83 

Comme je travaille depuis peu pour une société qui propose ces types d’assurances je découvre ce genre de subtilités (notamment tout ce que dis Rodolphe).

Dans une optique patrimoniale j’ai pu apprendre une astuce. Dans la clause bénéficiaire, vous pouvez ne pas mettre votre banque mais un tier de confiance qui devra payer l’assurance. Ainsi, dans le cas d’un décès, la banque sera payée après la succession, donc ça évite de payer l’impôt de succession sur  le capital qui était encore couvert par le crédit.

Pour les coûts de l’assurance, une assurance à prime variable se révèle un peu moins chère (plus vous vieillissez plus la prime augmente, mois il y a de capital plus elle baisse), mais variable du coup (mais vous savez l’évolution au début).

Il y aussi des astuces pour faire passer une assurance externe, vous pouvez contacter des courtiers ou des assureurs qui vous expliquerons je pense avant de voir le banquier.

Hors ligne

 

#8 13/09/2012 22h44 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   27 

@ SiocNarf : pour de meilleurs résultats encore, j’estime que la négociation devrait plutôt se faire dans l’autre sens, à savoir : allez voir la Banque A avec un très bon taux. Demander une simulation. Apporter le document à la Banque B. Leur faire prendre conscience qu’ils ne sont pas très compétitifs. Même si le taux de la Banque B baisse de 0,10 % c’est toujours ça de pris, et la délégation d’assurance est toujours possible dans ce cas. Bref, peut être la solution idéale, mais peut être utopique aussi.

@ Rodolphe : j’ai bien conscience de l’importance d’être bien couvert pour certains aléas de la vie. Notamment en matière professionnel (prévoyance facultative individuelle). En matière de crédit, la réflexion est quelque peu différente à mon goût.
D’abord, je ne suis pas d’accord avec vous quand vous dites qu’en matière d’investissement locatif, outre la couverture décès, il est nécessaire pour l’investisseur de se prémunir contre le risque de Perte Totale et Irréversible de l’Autonomie. En effet, dès lors que l’investissement s’autofinance (emprunt + impôt), je ne vois pas l’intérêt de couvrir le risque de PTIA, car cet évènement, bien que malencontreux n’emporterais aucune conséquence financière défavorable.
S’agissant de l’assurance dècès, une assurance à 100% sur chaque tête est naturellement préférable. Pour autant, s’assurer à 50% sur chaque tête me semble relativement satisfaisant dans l’hypothèse d’un investissement qui s’autofinance : les revenus demeurent les mêmes, et le capital restant dû diminue de moitié pour le survivant. Donc les mensualités également. Là où le crédit s’autofinancer auparavant, désormais le rendement du bien permet de tirer des bénéfices conséquents, même avec une assurance emprunteur inférieure à 100 %.

S’agissant de vos arguments relatifs à un remboursement anticipé du crédit, je pense à l’inverse de vous pour deux raisons:

   - Vous dites que les "grosses cotisations d’assurance" sont payées au début du remboursement. Certes les cotisations les plus importantes sont payées la première année, puis réduisent progressivement (si proportionnelles au CRD). Il n’empêche qu’entre une assurance à 0,08 % et une autre à 0,25 %, les premières cotisations de l’assurance "déléguée" demeurent TOUJOURS moins importantes que l’assurance bancaire. Votre argumentation me semble donc faillible.

   - En outre, en matière d’investissement locatif (j’exclus volontairement le cas de l’acquisition de la RP), il me semble contreproductif de rembourser par anticipation le crédit. Ou alors, en acceptant de perdre partiellement le bénéfice tiré de l’effet levier du crédit.

En revanche, s’agissant des cas d’exclusions je suis d’accord avec vous. Il est évident que les contrats de groupe couvrent quasiment toutes les situations. Pour cette raison, je pense que ce genre de garanties convient à des personnes d’un âge plus avancé que le mien (j’en ai que 25 smile ), ou avec des problèmes de santé avérés (je ne me sens pas concerné), ou qui fument (ne correspond pas à ma situation).
Dès lors, pour des personnes de moins de 40 ans, non fumeurs, et en bonne santé, peu d’éléments arguent en faveur de l’assurance de groupe.
Toutefois, je reconnais l’existence de certaines exclusions dans les contrats d’assurance personnel. Je pense qu’il revient à chacun de déterminer si le contrat, son coût, et ses exclusions conviennent à sa situation, ou s’il devrait plutôt se pencher sur le contrat de masse.

@ JesterInvest : sauf erreur de ma part, vous vous méprenez, et faites un amalgame entre l’assurance-emprunteur (corolaire du crédit) et une assurance décès souscrite indépendamment.
Dans le cadre d’une assurance emprunteur (peu importe qu’il s’agisse d’un contrat de groupe ou d’une délégation), seul la banque sera "bénéficiaire".

Dans le cadre d’une assurance-décès, soit vous nantissez le contrat en faveur de la banque, qui sera attributaire et bénéficiaire des capitaux décès, dans le cas de la survenance prématuré de votre décès, soit vous désignez un tiers, charge à lui de rembourser la banque par la suite.

Je comptais justement venir sur la solution de l’assurance décès, raison pour laquelle je ne m’attarde pas plus longtemps sur ce sujet pour le moment.

Bien cordialement,

Anthony

Dernière modification par Despe44 (13/09/2012 23h02)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

Hors ligne

 

#9 14/09/2012 07h27 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   317 

JesterInvest a écrit :

Dans une optique patrimoniale j’ai pu apprendre une astuce. Dans la clause bénéficiaire, vous pouvez ne pas mettre votre banque mais un tier de confiance qui devra payer l’assurance. Ainsi, dans le cas d’un décès, la banque sera payée après la succession, donc ça évite de payer l’impôt de succession sur  le capital qui était encore couvert par le crédit.

En quoi l’assurance décès , invalidité , accident ou autres sur un bien immobilier peux être délégué à un tiers ? et qui comme vous le dites devra payer l’assurance ?

Je n’ai rien compris et j’ai l’impression que vous faites des confusions avec l’assurance vie.

Une assurance de remboursement sur un bien permet d’assurer le bon remboursement d’un bien en cas de décès de l’emprunteur SAUF que dans le cas du locatif l’emprunteur n’est pas directement le payeur puisque le bien est loué de fait une assurance maximale n’est pas indispensable MAIS il faut un minimum de couverture pour couvrir non pas le remboursement mais pour assurer par un remboursement partiel l’aspect frais de succession.

JesterInvest a écrit :

Pour les coûts de l’assurance, une assurance à prime variable se révèle un peu moins chère (plus vous vieillissez plus la prime augmente, mois il y a de capital plus elle baisse), mais variable du coup (mais vous savez l’évolution au début).

Pas de crédits ni de primes à taux variables sur des durées de 20 ans
Il faut mieux positionner et laisser faire le temps sans aléa variables.

JesterInvest a écrit :

Il y aussi des astuces pour faire passer une assurance externe, vous pouvez contacter des courtiers ou des assureurs qui vous expliquerons je pense avant de voir le banquier.

L’astuce dépend surtout de la bonne volonté de la banque pour déléguer l’assurance du bien et croyez moi qu’elle saura se rattraper sur les taux , il faut mieux négocier le taux et l’assurance dans la même banque c’est plus profitable.
Sans médire sur les calculs de Despe44 , on ne gagne pas grand chose il faut mieux jouer point par point avec le même interlocuteur.
Cette possibilité de négociation dépend de votre situation financière , je commence à voir la différence entre le milieu des mes investissements où les banques m’obligeaient à prendre des PNO d’une de leurs filiales pour avoir le crédit que je résiliais 1 ans après ou même voulaient m’imposer une GRL de leur filiale , un vrai bonheur de négocier avec ces voleurs.
Maintenant j’ai un actif qui me donne plus de poids et un historique de bonnes gestions qui inspire la confiance et une marge de manœuvre entre plusieurs banques.

JesterInvest revoyez ce que vous avez indiqué car c’est erroné à mon avis , dans l’attente de votre réponse qui m’intéresse.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#10 14/09/2012 09h04 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   108 

Philippe30 a écrit :

Pas de crédits ni de primes à taux variables sur des durées de 20 ans

Bonjour Philippe,
Je pense que notre ami JesterInvest ne parlait pas de prime d’assurance à taux variable, mais avec un montant d’échéance variable.

Quelques éléments de plus par rapport à ce qui a été dit sur les assurances à prime variable :
- le montant de ces primes ne varie pas uniquement en fonction du capital restant dû, mais aussi en fonction de l’âge des assurés. Ce qui fait que dans mon cas, nous payons très peu cher en début de près.
- en cas de remboursement anticipé partiel, le montant des primes diminue également.

Voici a titre d’exemple l’échéancier pour notre dernier prêt : (quotité assurée 50%)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1576_echeancier_assurance.jpg


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#11 14/09/2012 09h09 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   116 

Despe44 :

je pense que l’on ne se comprends pas. Vous avez une argumentation entièrement tournée vers le prix. Le but de mon post était de dire :
1/attention au mirage du prix qui cache souvent une mauvaise couverture et/ou un habile camouflage commercial.
2/ il reste primordial de bien réfléchir au conséquence d’un décès, d’une invalidité etc….

Sur le reste :

La garantie PTIA est souvent couplée au décès, donc pas vraiment le choix. De plus elle ne coûte pas très chère. Enfin, la PTIA vous empêche de travailler et de faire vos gestes quotidiens : se lever, se nourrir, s’habiller, se laver. Donc vous ne pouvez plus travailler (donc pas de salaire) et vous avez besoin d’une tierce personne pour vous assister au quotidien. En résumé, vos revenus diminuent (le niveau des pensions d’invalidité est très faible) et vos charges augmentent. Vous serez alors bien content d’avoir votre crédit locatif remboursé.

L’IPP que personne n’a relevé, et qui souvent n’est pas proposée dans les contrats low-cost. Exemple : accident de voiture, paraplégie, difficulté à travailler, mais pas invalide à 100%. Donc baisse sensible des revenus, augmentation des charges (il faut adapter le logement, le véhicule….). Si je n’ai pas l’IPP, je ne suis pas pris en charge par l’assurance ! (seulement en ITT pendant mon arrêt, mais après ????)

La cotisation basée sur le CRD. Demandez un tableau complet et comparez. J’ai pas mal d’exemple concrets qui indique clairement que dans certains cas de remboursement anticipé, cela ne vaut pas le coût.

les exclusions : problème de dos et psychiques. Le monde est rempli de gens qui était en parfaite santé, jusqu’au jour où….Et il n’y a pas d’age pour cela. Pouvez-vous prédire avec certitude votre état de santé dans 5 ans ????

De même êtes-vous absolument certain d’aller jusqu’au bout de votre crédit ??? J’imagine que vous avez prévu une absence d’IRA (indemnité de remboursement anticipé) au cas où ??? Donc pourquoi pas pour l’assurance. De tête, la moyenne des crédits en France est de 8 ans….Donc forcement il y a des remboursement en cours de route. Avec quelquefois des déceptions au vu du cout de l’assurance qui paraissait très attractif !

Enfin et pour finir, l’argument prix ne tient que si l’on compare des choses comparables. Un parallèle avec l’assurance auto. Attention de pas comparer une assurance tous risques avec une assurance au 1/3. En assurance crédit c’est pareil, un contrat peu couvrant est forcement moins cher !

Hors ligne

 

#12 14/09/2012 09h37 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   27 

Merci de votre participation Rodolphe.

Il est évident que le prix ne doit pas être la seule condition déterminante (autrement on ne s’assure qu’à 25 %, chez l’assureur le plus bas de gamme qui existe et c’est réglé). Néanmoins, je pense que si chacun prend le temps de consulter les contrats qu’on lui propose certains seront tout aussi protecteur que les autres, avec un prix moins élevé. Dès lors, à prestations égales, autant profitez des aubaines et sélectionner le contrat le moins coûteux à prestations et couvertures équivalentes.

S’agissant des exclusions, comme dit plus haut, je suis tout a fait d’accord avec vous sur le fait que les contrats d’assurance-emprunteur hors groupe en comportent. Néanmoins, si les exclusions concernent la pratique du parachute, la plongée en apnée dans les Bahamas et le vol à dos de dragon (un peu d’humour ne fait pas de mal), activités pour lesquelles je ne me sens pas concerné car j’ai le vertige et que je ne sais pas nager (c’est un exemple bien sûr), pourquoi ces exclusions seraient problématiques ?
Une fois de plus, chacun doit prendre conscience de son niveau de couverture, et des risques qu’il prend en souscrivant tel ou tel contrat. Le maître mot est la Responsabilisation à mon sens.

S’agissant de la couverture en cas d’ITT, IPT, IPP : je pense que l’assurance emprunteur n’est pas le "support" idéal. Autant je suis convaincu qu’il faille se prémunir de ces risques au travers certains contrats prévoyance individuelle prévu à cet effet, autant je pense que l’on peut "s’en passer" en matière d’assurance-emprunteur.

Je m’explique : si je me couvre contre ces risques auprès d’une assurance lambda, et que sa me coûte tant, pour que l’on me verse tant dans le cas de la réalisation du risque, alors cela sous entend que j’ai déjà anticipé ces risques.
Dès cet instant, il me semble contreproductif de s’assurer deux fois pour le même risque, sauf à vouloir disposer de revenus plus conséquents en période d’incapacité/invalidité que pendant la période d’activité.

En dernier lieu, je pense qu’il n’est pas forcément pertinent de prendre des statistiques, "pour faire parler les chiffres". Certes, la moyenne de durée de vie d’un emprunt est de 8 ans. Maintenant, comparez ce chiffre avec la durée d’occupation moyenne d’une résidence principale. Je pense que la majorité des remboursements par anticipation concerne des prêts inhérents à une RP. Pour quelle raison ? Uniquement pour déménager, et ré-emprunter pour la nouvelle.
D’ailleurs, je serais curieux de connaître la proportion de personnes procédant à des investissements locatifs ? Je pense que le ratio est inférieur à un couple sur 2. Dès lors, cela démontre que le délai de 8 ans n’est qu’une moyenne, fortement conditionnée par la majorité des foyers, ne disposant que d’un unique bien immobilier : leur résidence principale. Certes, il y a des investisseurs qui remboursent par anticipation, mais ce n’est pas la majorité je pense. Ainsi, j’estime que la majorité de ces remboursements concerne une RP, ce qui n’était pas le cas de mon exemple initial.

En dernier lieu, sachez que dans le cadre d’un investissement locatif je préfèrerai négocier le taux à proprement parler plutôt que les IRA.
Inversement, en matière de RP, je négocierai les IRA avant le taux d’emprunt, car justement, mes chances de déménager sont plus grandes, et donc la probabilité d’un remboursement anticipé plus importante.

Cordialement,

Dernière modification par Despe44 (14/09/2012 09h46)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

Hors ligne

 

#13 14/09/2012 11h59 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   82 

Est ce que vous avez constaté que des banques demande une full assurance, tandis que d’autres pas vraiment?

Car dans l’idéal, si on peut même ne pas prendre d’assurance décés (quand on est jeune sans enfant..) pourquoi pas.

Dernière modification par BorderLine (14/09/2012 11h59)

Hors ligne

 

#14 14/09/2012 12h27 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   27 

Pour vous répondre BorderLine, et toujours en prenant l’exemple de mon cas personnel, certaines banques nous on en effet imposer de s’assurer à 100 % sur chaque tête. Or, nous aurions préféré s’assurer de manière moindre (à 75 % sur chaque tête), non pas pour le coût, mais uniquement parce que nous estimions cela suffisant dans notre situation.

D’autres banques, acceptent en effet de diminuer la proportion de l’assurance (100%, 80%, 60%, 50%), mais dans des proportions limitées. Ce sont notamment elles, qui acceptent aussi la délégation d’assurance.

Certaines enseignes, et même le courtier que nous avions contacté, arguent du fait que l’assurance-emprunteur est obligatoire : ce qui est fondamentalement erroné. Mais bon, que faire face au lobbying des banques ? Pas grand chose, sauf allez voir la concurrence.

Après, tout est question de poids dans la négociation. D’un point de vue personnel, la banque n’acceptera  jamais que je ne m’assure pas, car mon patrimoine n’est pas suffisant pour rembourser l’emprunt souscrit. En revanche, pour des clients plus "patrimonial", des concessions peuvent être faites. Mais là encore, le banquier prendra soin de prendre d’autres garanties (hypothèque, nantissement…).


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

Hors ligne

 

#15 14/09/2012 13h08 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   317 

Immobilier locatif :
- La banque prend une hypothèque sur le bien.
- La banque vous oblige à prendre une assurance décès au minimum.
- La banque nous avait "imposé" de prendre une PNO chez eux ( Crédit Agricole )
- La banque nous avait fortement demandé de prendre une GRL chez eux ( Credit Foncier ) ce que je
   n’ai pas fait argumentant qu’actuellement je faisais des travaux.
- Domiciliation des salaires , ouverture d’un LDD , d’un livret A etc …….un vrai roman pour avoir un
   crédit

  Ca fait beaucoup , beaucoup ….de contraintes

La PNO a été résilié et la GRL n’a jamais été prise chez eux

Pour revenir au sujet , en quoi cela est un problème pour la banque de ne pas prendre d’assurance décès sur un bien en location ?

Autant pour une résidence principale , il faut prendre décès et chômage mais pour un bien en location cela n’a pas de sens mais c’est une façon pour la banque de remplir ses caisses.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#16 14/09/2012 13h45 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   27 

Philippe 30 a dit :

Autant pour une résidence principale , il faut prendre décès et chômage mais pour un bien en location cela n’a pas de sens mais c’est une façon pour la banque de remplir ses caisses.


C’est exactement le raisonnement qui a animé ma réponse ci-dessus.

Philippe, qu’est ce que vous appelez PNO et GRL ?


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

Hors ligne

 

#17 14/09/2012 14h10 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   116 

Despe44 a écrit :

Philippe, qu’est ce que vous appelez PNO et GRL ?

PNO = assurance propriétaire non occupant
GRL = garantie risque locatif

Hors ligne

 

#18 14/09/2012 17h13 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   -2 

le prix est important, la qualité de la garantie aussi
mais en même temps une assurance sur le décès :s c’est une assurance sur le décès il n’y a pas de différence possible pour cette garantie smile

Concernant l’invalidité on est d’accord qu’il faut verifier les exclusions et les conditions de prises en charge (dos, …)

Pour l’investissement locatif il est clair que le DC/PTIA suffit !


Spécialiste assurance emprunteur immobilier - blog

Hors ligne

 

#19 14/09/2012 19h11 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   83 

Alors j’ai vérifié et effectivement il me semble que ce que je dis est correct mais probablement mal exprimé, d’autant plus que ça ne me concerne pas trop.

Siocnarf a déjà mieux expliqué les assurances à prime variable (il me semble que le terme prime est mieux qu’échéance). Dès la signature vous avez un échéancier définit souvent peu au début et à la fin et plus au milieu mais ça dépend de beaucoup de paramètres.

Pour la clause bénéficiaire je cite http://jean-claude.deal.pagesperso-oran … prunt1.htm qui est peut-être plus clair :

Il est préférable de demander à votre organisme prêteur, non pas la clause bénéficiaire habituelle en leur faveur,  mais une clause dite « Clause Séquestre ».
..
En effet, dans le premier cas, au moment de votre décès, la dette de l’organisme prêteur est éteinte, et de ce fait les droits de succession prennent en compte la valeur totale du bien, objet du prêt.
..
Dans le second cas, la dette du bien emprunté figure au « passif » successoral, et donc diminue le montant des droits de succession.

Enfin pour les problèmes dorso lombaires et psychiques, il est souvent possible de l’avoir en option. De même que chômage, mais là ça devient très cher.

Hors ligne

 

#20 14/09/2012 19h52 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   317 

Siocnarf a écrit :

Je pense que notre ami JesterInvest ne parlait pas de prime d’assurance à taux variable, mais avec un montant d’échéance variable.

Quelques éléments de plus par rapport à ce qui a été dit sur les assurances à prime variable :
- le montant de ces primes ne varie pas uniquement en fonction du capital restant dû, mais aussi en fonction de l’âge des assurés. Ce qui fait que dans mon cas, nous payons très peu cher en début de près.
- en cas de remboursement anticipé partiel, le montant des primes diminue également.
Voici a titre d’exemple l’échéancier pour notre dernier prêt : (quotité assurée 50%)
]

J’ai regardé votre échéancier , le montant des primes d’assurances varient à la hausse car vous prenez de l’age dans les années 2020 puis à la baisse car le capital moindre je suppose.
J’ai une forme d’aversion pour les taux variables alors pensez des primes d’assurances variables …surtout que je ne suis pas certain que cela soit intéressant , il faudrait calculer le différentiel.

Merci pour votre explication

Merci aussi à JesterInvest pour votre retour d’infos

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#21 05/10/2012 08h26 → Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d'assurance ! (assurance empruteur, optimisation des dépenses, taux d'emprunt)

Membre
Réputation :   108 

Bonjour Philippe,
Je réponds avec un petit peu de retard (je viens seulement de découvrir votre réponse).
En fait, le taux de la prime d’assurance est bien fixe, c’est seulement le montant des échéances qui est variable. Mais vu les faibles variations (en montant, pas en pourcentage) ça ne nous dérange pas plus que ça.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech