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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/09/2012 12h36 → Scellier : quel remplacant ? (2013, scellier)

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Bonjour,

J’imagine que vous êtes nombreux à surveiller la presse pour prototyper le futur Scellier :-)
S’appellera t il loi Duflot ou loi Repentin ? Nous parierons plus tard (ce n’est pas l’objet de ce post)

Simplement pour résumer rapidos les grandes lignes extraites de mes lectures récentes…

A priori le futur dispositif se "socialise" davantage tout en reprenant les formules du passé (Besson / Borloo)
    Plafonds de loyers et de ressources (probablement plafonné au niveau du Scellier dit intermédiaire).
    Principe de l’amortissement (déduire des revenus fonciers X% du montant de l’acquisition)
    Déduction spécifique (DS) ou abattement en sus si le bailleur propose des loyers de plus en plus sociaux
    Nouveau zonage tiré du futur « Observatoire des Loyers » qui verra prochainement le jour

En ce qui me concerne, j’ajouterai également la durée qui se prolonge en matière d’obligation de location…Pourquoi pas 30 ans par exemple, histoire de le corréler avec le 0% de taxe sur la plus value ?

L’espoir d’un rendement acceptable étant quasi impossible (nous nous projetons sur des zones tendues en matière d’offre), on pense alors au déficit foncier pour ce genre d’investissement.
Pour rappel et en version simplifié, lorsque que le total des charges (à l’exception des intérêts d’emprunts) dépasse les loyers, il y a alors un déficit foncier. Il est possible alors de l’intégrer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros (Il est probable également que cette limite annuelle soit revue également à la baisse).
Donc, amortissement + abattement peuvent contribuer assez vite à générer du déficit foncier…La question tournera plutôt sur le risque locatif (en général plus le loyer est bas plus il concerne une population avec un risque en matière de solvabilité) et sur l’état du patrimoine en sortie de location…En exagérant un peu, s’agit il d’investir sur de futurs ghettos ?

Il serait intéressant d’avoir des témoignages d’investisseurs en Besson / Borloo (en version social) pour avoir une idée plus concrète des avantages / inconvénients.

Si d’autres personnes ont des infos et/ou des avis sur ce sujet…
N’hésitez pas à les partager ici.

Mots-clés : 2013, scellier

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#2 06/09/2012 14h12 → Scellier : quel remplacant ? (2013, scellier)

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Comme on dit, ne tue pas l’ours avant d’avoir vendu sa peau. wink

Pour le moment, c’est beaucoup de grandes phrases.
Dans le concret, je pense qu’on peux s’attendre à une défiscalisation assez proche du Scellier. Peut être plus limité géographiquement et fiscalement pour éviter les dérapages du Scellier.

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#3 06/09/2012 17h03 → Scellier : quel remplacant ? (2013, scellier)

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1999- Loi Besson  (Promesses de l’état concernant des réductions fiscale contre garanti loyer modéré + garder le bien 9 ans*) (ATTENTION pour profiter de l’intégralité de la réduction fiscale, il faut garder le bien environ 13 ans : 1ere année légèrement décalée par rapport à l’année fiscale + 9 ans  + 3 année en plus après la fin du déficit induit par l’appartement si on vend avant on perd une partie de la réduction fiscale)

2002 CSG = 7,5% / CRDS = 0.5% / Prélèvement social 2%

2003- Loi Robien = reprise loi Besson

2005 - CSG = 8,2% / CRDS = 0.5% / Prélèvement social 2.4%

Entre 2006-2007 il y a eu un l’intégration de l’abattement de 20 % dans le barème de l’impôt ce qui a réduit l’intérêt du Besson --> Réduction de la réduction promise

2009 - CSG = 8,2% / CRDS = 0.5% / Prélèvement social 2.4% + 1.1%

En 2011, il y a eu l’augmentation des délais pour l’abattement sur la plus value (Juste avant la début de la vente des Bessons 1999+13 = 2012) (Si on vend un appart en Besson, on vend en payant des taxes sur 12 ans d’inflation)

2011 - CSG = 8,2% / CRDS = 0.5% / Prélèvement social 5.4% + 1.4%

En 2012 Loi sur le plafonnement des Loyers (Les Besson non vendus ont maintenant des loyers à prix modérés qu’il est difficile d’augmenter pour rejoindre les prix du marché)

Franchement toute les lois aurait été voté par le même gouvernement , on aurait pu penser à une sorte de piège géant.

j’ai hâte de voir les nouvelles lois concernant le logement social, cela sera très certainement profitable à l’investisseur (où pas)

(Pour l’historique de la CSG/RDS j’ai pris comme référence Cotisations sociales sur les placements : CSG, CRDS et Prélèvement Social)

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#4 06/09/2012 17h39 → Scellier : quel remplacant ? (2013, scellier)

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Comme le dit LordWolfy, quand bien meme le déficit foncier pourrait etre interessant pour quelqu’un

On a aucune lisibilité, rien que l’exonération sur la plus value à été doublée du jour au lendemain, et la CSG augmente désormais plus vite que les revalorisations accordées

alors que cet investissement à long terme nécessitant une grande confiance devrait etre un exemple de stabilité

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#5 06/09/2012 21h09 → Scellier : quel remplacant ? (2013, scellier)

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sujet interressant , je suis egalement dans ce cas de figure .
mon deficit foncier est quasi nul à ce jour .apres , different investissement en perissol , besson, de robien puis scellier .

je recherche donc un appart  avec travaux en centre ville de rennes pour creer du deficit foncier .
une vraie galere à trouver .

comme ecrit plus haut ,le changement des regles du jeu n’a jamais vraiment deranger  nos chers gouvernements successif .

bref , on regarde , on est  un peu en stand by ….

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#6 07/09/2012 06h47 → Scellier : quel remplacant ? (2013, scellier)

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lise35 a écrit :

je recherche donc un appart  avec travaux en centre ville de rennes pour creer du deficit foncier .
une vraie galere à trouver .

Il y a toujours des solutions , ce qu’il faut ce sont des factures alors acheter un bien à louer et refaites la cuisine et la salle de bain chez vous ……

A trop chercher à nous presser ils vont obtenir l’effet inverse

Surtout que la Duflot elle a les dents longues la tigresse et elle ne manque pas d’idée mais ils faut aussi réfléchir à l’impact des mesures prises car à mettre un coup de pied dans la fourmilière cela crée beaucoup d’agitation mais ce n’est pas constructif

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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