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#1 02/09/2012 18h16 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Bonjour,

Je voudrais savoir si certains d’entre vous s’étaient intéressés aux Preferred Stock des REIT US.

Certains REIT comme MFA financials par exemple ont des preferred avec un coupon fixe de 8.5% qui sera toujours payé avant celui des common stock.

Le yield est plus faible que celui des common stock (8% contre 11% environ) mais a mon sens, cela est compensé par la plus grande perenité offerte par le paiement des coupons de cet instrument (si le yield des common passe à 5% en raison d’une mauvaise année, celui des preferred restera à 8.5%).  Il y a un os que je rate?

Coté fiscalité, est-ce ces coupons fonctionnent de la même façon que les dividendes des REIT sur les common stock?  On a bien droit à une retenue à la source de 15% compensée par un credit d’impot de 15% et un abattement de 40% pour un CTO?

Merci

Mots-clés : preferred stock reit us fiscalité

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#2 02/09/2012 22h06 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Bonjour,

Je détiens des preferred shares de REIT US depuis plusieurs années. Oui, la fiscalité des dividendes est la même que celle des common shares, à savoir :
- retenue à la source de 15% par l’état US compensée par un crédit d’impôt du même montant,
- abbatement de 40% pour l’IRPP sur le montant des dividendes perçus.

Dernière modification par ario (02/09/2012 22h07)

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#3 02/09/2012 22h15 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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A mon sens,

Pros : les dividendes payés par les preferred ne bénéficient pas du régime privilégié pour les résidents US (15% seulement) des autres dividendes de REITs. Donc cela les rend d’autant moins attractifs pour ces investisseurs. Or, du point de vue français les deux sont à la même enseigne, 15% withholding / crédit d’impôt. Donc c’est comparativement plus attractifs.

Cons : Ce type d’émission est en générale callable, 5-6 ans après l’émission. Donc dans les cas où la risque de l’émetteur baisse beaucoup, on ne continue pas à bénéficier d’un coupon élevé. L’exercice du call bénéficie évidemment aux common stock holders. Pas évident de pricer ce credit call, mais je pense que sont coût n’est pas du tout négligeable.

Il me semble qu’il vaut mieux choisir les preferred d’un REIT dont les rendements sont plutôt très stables, puisque l’upside est généralement limité mécaniquement. En gros, je verrais un combinaison optimale comme étant : stock d’un REIT plutôt tonique, Resi mortgage REIT par exemple, et preferred d’un REIT plus stable, a priori immobilier commercial.

Dernière modification par crosby (02/09/2012 22h48)

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#4 02/09/2012 22h45 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Merci.  Ca me semble donc un peu comme acheter un bond high yield avec la fiscalité des actions (à ceci prés que l’on n’a pas de certitude sur le timing du paiement des coupons).

Je suis d’accord qu’en cas de baisse durable et significative du credit d’une entreprise (moins de dividendes), on reste bloqué avec un yield faible et que cela doit avoir un impact significatif sur le cours de l’action et ce d’autant plus que contrairement à des oblig, le REIT n’est pas obligé de racheter ces preferred à une certaine maturité (c’est un peu comme pour une oblig perpetuelle en fait).

En revanche, en cas d’amelioration du REIT, tous les arriérés de dividendes sont dus.  Par ailleurs, dans un REIT, le conseil d’administration a l’obligation de payer des dividendes des que le REIT degage un profit si je comprends bien.  Du coup, si ca va mieux, on est sur d’avoir les mauvaises années payées égalemement (contrairement au common stock).

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#5 02/09/2012 22h59 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Oui, c’est comme une oblig perpétuelle. Sur les preferred que je suis, je n’ai jamais vu de calll exercé (sujet donc tout théorique). Par contre je ne comprends pas votre yield faible en cas de changement sur le risque de crédit. Le yield des preferred est très généralement à taux fixe basé sur le PAR de la preferred (PAR souvent à 25 USD). Ensuite, il faut distinguer les CUMulative preferred shares des NON CUMumative preferred shares, les premières sont obligées de verser les arriérés de coupons s’il y avait eu arrêt du versement (souvent trimestriel), les secondes non.

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#6 02/09/2012 23h47 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Ario -- a propos du coût du call :
Il n’est exercé que dans le cas d’une performance fondamentale positive, puisque à ce moment là la société émettrice peut se refinancer pour moins cher, toutes choses égales par ailleurs. Imaginons un contexte un peu simplifié mais qui permet d’éclairer les choses.

D’abord sans call.
On a une perpétuelle qui paye 8%, sur 25 de par value (disons = valeur de marché de 25). Supposons que le rendement attendu par le marché, net de risque, soit de 5%. On s’embête pas et on considère que les 5% sont l’espérance, ie pas d’aversion ou de propension au risque pour simplifie. Supposons qu’il y a 2 états du monde, bonne perf de la société ou mauvaise perf. Bonne perf -> elle peut payer les 8% sans aucun problème ad vitam eternam. Mauvaise perf -> elle peut pas, plie boutique rapidement, 0 recovery (pour simplifier).
8% de coupon à 5% de yield, ça fait une PV de 25 * 8% / 5% = 40. Si on dit que la probabilité que la perf soit mauvaise est de 37.5%, alors ça tombe bien, la PV espérée est de 0 x 37.5% + 40 x 62.5% = 25. Très bien c’est la valeur de marché.

Maintenant avec le call.
Toutes choses égales par ailleurs, s’il y a un call dans 5 ans, alors (1) si la situation est mauvaise, ça n’a aucun effet vu que la société a coulé et (2) si la situation est bonne alors clairement la preferred aura été called puisque la société pourrait en principe se financer pour moins cher (dans cet état du monde a priori elle pourrait même se financer au taux de 5%). Mais donc du point de vue de l’investisseur à quoi ressemblent les cash flows ? La PV dans le cas de bonne perf devient 5 ans de 8% de coupon, puis 25 dans 5 ans, soit : 28.25. Donc la PV espérée au départ est de 0 x 37.5% + 28.25 x 62.5% = 17.65.

D’où valeur implicite du call de crédit pour l’émetteur / coût pour l’investisseur = 25 - 17.65 = grosso modo 8 points.

Evidemment mes hypothèses sont un peu à la louche, mais vous voyez l’idée -- ce call coûte à l’investisseur. Et ce n’est pas parce qu’ils n’ont jamais été exercés qu’ils ne le seront pas en cas d’amélioration des perspectives de ces sociétés.

Notez que dans mon exemple les 8 points bénéficient aux détenteurs des actions non preferred.

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#7 03/09/2012 11h03 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Crosby, votre modèle pouvait peut-être être lié aux conditions de marché avant crise de 2007/2008 lors des émissions de ces preferred, encore manque-t-il selon moi un autre paramètre qui est la probabilité que le call soit exercé (qui est de 100% dans votre modèle en cas de parcours satisfaisant de la société). On a en effet vu des preferred très largement au dessus du PAR dans une période où le call aurait pu être exercé.

Je pense surtout que ce n’est pas actuellement le sujet du marché des preferred, ceci depuis la crise de 2007/2008 où les preferred sont généralement très largement en dessous du PAR. On a pu saisir ces dernières années des preferred avec un yield spot entre 15 et 30% (alors que taux nominal est par exemple de 8% sur le PAR), ce fut ce qui amena mon intérêt pour cette classe d’actif. Alors que le call puisse être exercé….

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#8 03/09/2012 14h56 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Mon commentaire n’est pas spécifique aux preferreds de reit, c’est une simple démonstration que quand vous ahcetez qque chose qui est callable, vous êtes short un call, dont la valeur est mécaniquement strictement positive. Après, vous en faites l’évaluation que vous voulez.
Le fait que ces calls soient hors de la monnaie n’implique pas qu’ils n’aient pas de valeur.

Le cas des preferred très au-dessus de la parité de remboursement dans une période callable est intéressant. Vous savez pourquoi c’était le cas ?

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#9 03/09/2012 18h10 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Il m’est difficile de répondre à la place des intervenants du marché à votre question. Mais par exemple au milieu des années 2000, pour un investisseur orienté rendement, trouver un actif versant un coupon trimestriel, coupon assuré par des revenus immobiliers, et ceci à un taux spot de 7% voir 6% relevait du rêve. Alors à 7% ou 6%, vous êtes au dessus du PAR pour un taux nominal d’émission de par exemple 8%.

De mon expérience, c’est assez banal pour le marché d’acheter des produits de taux au dessus du PAR dès lors que le risque de remboursement anticipé amenant perte en capital paraît limité.

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#10 03/09/2012 20h43 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Quelques liens :
Preferred Stocks That Pay High Dividends - Dividend.com
Sort Preferred Stocks Alphabetically | The Yield Hunter

J’avais voulu faire un article sur mon blog à ce sujet, mais par manque de temps et aussi avec un gros à priori sur le sujet (méconnu en France), je suis resté inactif…

J’aime bien ces titres, même si je ne les ai pas pratiqué à mon grand regret. Je suis très intéressé par les expériences à ce sujet.

On y retrouve les avantages de certaines obligations perpétuelles et de la fiscalité des actions !
Tout ressemble à une obligation perpétuelle (avec ses clauses du type cumulatif/non cumulatif, call, etc…).

La problématique du call est forte pour les souscripteurs du primaire et pour ceux qui achètent vers le pair (je ne parle pas d’au dessus).
Au delà des preferred/perpétuelles, les options call sont à mon goût assez malhonnête : je pense aux émissions de PME sur la place parisienne en particulier (obligations).

Mon expérience sur les obligations perpétuelles, en terme de call :
Pas vu de levé de l’option (car souvent le cours est bien en dessous).
Malheureusement, certains particuliers prennent l’option call pour une obligation de l’émetteur et misent tout sur cette plus values acquise virtuellement dans leur tête. Pourquoi ? Pourquoi acheter quelque chose à 100, quand vous pouvez l’avoir à 40 ? Donc, le call sur mes achats ne m’a jamais dérangé, car avant d’y arriver, je touche +100% (après l’actionnaire peut faire bien sur il est vrai).

Pourquoi se contenter de ça ? L’obligataire touche un coupon presque chaque année, est-ce le cas de l’actionnaire ? Pas forcément. Ainsi, le temps joue pour l’obligataire qui gagne et cumule ses coupons.

Ensuite, pourquoi ne pas exercer un call ou ne pas faire de rachat ? Faire un rachat forcé nécessite de l’argent, une trésorerie. Est-ce que l’entreprise l’a ? Si elle ne l’a pas, elle a peu de chance d’exercer le call. Si la preferred/obligation perpétuelle est comptabilisée comme capitaux propres dans le bilan et que le titre augmente, on peut ainsi augmenter les capitaux propres sans rien faire et améliorer plusieurs ratios (le ratio d’endettement semble diminuer mécaniquement -> bonne santé financière de l’entreprise -> on peut augmenter ses dettes/emprunter moins cher). Ainsi, même si on cote au dessus du pair, quel intérêt de racheter ces capitaux propres ?

Pourquoi exercer un call ? Si l’’obligation/preferred share est considérée comme de la dette dans son bilan, une hausse du titre augmente l’endettement de l’entreprise si elle est comptabilisée à sa valeur de marché. Endettement qui monte, ratio moins bons, emprunts plus chers, actionnaires inquiets… Voila, une raison de racheter ces titres (si on a l’argent !).

Donc la question du call dans ma situation ne se pose pas trop. Je pense qu’il faut cibler de ne pas être trop proche du pair ou au dessus d’une façon générale.

Je raconte peut être n’importe quoi, n’hésitez pas à me reprendre si nécessaire !

Dernière modification par Super_Pognon (03/09/2012 20h44)

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#11 03/09/2012 21h10 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Merci pour ces liens Superpognon.  Il y a deux autres points que je voulais verifier:

1/ Est-il juste de dire qu’une Preferred dans un REIT est meilleure qu’une Preferred dans une autre entreprise car le Board a l’obligation de distribuer 90% de son resultat net (ce qui ne me semble pas vrai pour une autre entreprise car son board n’a pas l’obligation de payer de coupon aux Preferred tant qu’il decide de ne pas verser de dividendes)?

2/ Est-il vrai que les Preferred ne viennent avant les Common stock que pour le paiement de dividende cash?  SI l’entreprise decide de payer le dividende en actions, les Preferred touchent zero alors que les Common recoivent des actions?

Merci

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#12 03/09/2012 21h18 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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1/ Je ne sais pas.

2/ Intuitivement, je dirais non… Mais comme toute obligation, j’invite à lire le prospectus pour y voir LA vérité.

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#13 03/09/2012 21h24 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Sur 2/, le prospectus de MFA dit justements que:

"a) Holders of the then outstanding shares of Series A Preferred Stock shall be entitled to receive, when and as authorized by the Board of Directors, out of funds legally available for the payment of dividends, cumulative preferential cash dividends at the rate of 8.50% of the $25.00 liquidation preference per annum (equivalent to a fixed annual amount of $2.125 per share)"

Pour moi, les Preferred pourrait donc se faire court circuiter si le dividende est payé en action et non en cash (scenario tout de même peu probable à mon sens car il y a un risque de reputation certain pour l’entreprise) mais je voulais savoir si ma lecture de ce prospectus correspondait à la pratique du marché.

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#14 03/09/2012 21h34 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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#15 03/09/2012 21h43 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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On peut le trouver en tapant:

"Form for the registration / listing of a class of securities on a national securities exchange pursuant to section 12(b)"

sur le site MFA, section SEC Filings: www.mfa-reit.com/

Ca date d’avril 2004

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#16 03/09/2012 22h16 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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http://services.corporate-ir.net/SEC/Do … luYy5wZGY=

Je pense que c’est ce lien, si ça marche…

Je comprends que le dividende préférentielle est versé si l’argent est la (si les caisses sont vides, rien !). Il est aussi cumulatif (donc non perdu en principe) et doit être payé dès que l’entreprise le pourra (je comprends qu’on pioche dans la caisse juste avant l’actionnaire).

Je comprends également que le paiement en titres du dividende de l’action classique ne les dédouanent pas du paiement aux preferred, car le critère est le cash et non pas la nature du dividendes des actions classiques. Mais on peut se retrouver dans la situation où l’entreprise paie un dividendes en titre et n’a pas de cash, donc pas de paiement du dividendes des preferred (mais coupons cumulés). Mais bon, cette situation me semble assez pourrie pour la boîte…

En lisant le rapport annuel on y voit des éléments intéressants : effectivement le REIT doit distribuer 90% de son résultat, et pour conserver son statut, il peut même faire des prêts pour tenir cette obligation…

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#17 03/09/2012 22h21 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Je vois que l’on a la même analyse des mécanismes!

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#18 03/09/2012 22h30 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Je serais plutôt inquiet en lisant le rapport annuel. En gros, c’est un mREIT, si les taux de financements augmentent, ils sont assez mal.

Je préfère aller sur l’action que sur le preferred sur ce type de titre (j’ai un mREIT en portefeuille, une micro ligne).

A moins que tu n’aies une autre analyse ?

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#19 03/09/2012 22h57 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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C’est effectivement un peu un business de funambule sur la courbe des taux.  Tant que les taux courts restent inferieurs au taux longs, ca va, et historiquement, c’est souvent le cas (mais pas toujours!).

En cas d’inversion de la courbe des taux ou d’aplatissement, les mREIT auront du mal à payer des dividendes.  D’ou mon enquete sur les Preferred qui présentent un meilleur profil de risque.

J’avoue que je n’ai pas arrêté mon opinion encore sur ce segment de marché et MFA en particulier.  Le management en tout cas en a acheté pas mal cette année je crois!

Je cherche aussi à voir comment de facon générale les preferred se sont comportées sur le long terme qd les taux longs ont monté.

Je me demande aussi si une combinaison Preferred/Common pour un même émetteur ne permettrait pas d’obtenir un meilleur ration risk/rendement.

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#20 03/09/2012 23h01 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Super $ a écrit :

En gros, c’est un mREIT, si les taux de financements augmentent, ils sont assez mal

Ca, ça dépend de la nature de leurs actifs, et de la qualité de leur hedges. Je ne pense pas que ce soit négatif de manière systématique.

Les REITs qui savent ce qu’ils font sur les agency RMBS ont en général des couvertures en swaps, swaptions et TBAs de telle manière à ce que leur seule réelle exposition soit à un augmentation de la vol réalisée.
Par exemple, s’ils sont long des MBS "current coupon", et que les taux montent en général, ils vont perdre sur les MBS, gagner sur les swaps/TBA shorts, mais on peut s’attendre à ce qu’il perdent légèrement à cause de la convexité négative de leurs positions (plus négative que leurs hedges n’ont une convexité positive).
Cependant, ceux qui ne sont pas trop yield greedy ont souvent accumulé des positions sur des produits avec un degré de protection contre les remboursements anticipés, du style High LTV, low FICO etc. La convexité négative effective aussi bien que perçue (pricée par le marché) reste très basse sur ces produits, et ça mitige énormément la problématique.

Quand on voit qui gère les portefeuilles de ces mREITs, il y a vraiment de tout. Ca va des anciens mortgage brokers qui sont long du mortgage et short des taux court (ça marche un moment mais ça finit par se casser la gu..), aux anciens chefs du trading de grandes banques. Tous disent qu’ils contrôlent le risque, bien sûr… Mais certains sont plus crédibles que d’autres à mon sens.

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#21 11/03/2013 11h13 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Dans un ancien post, Crosby avait dit qu’un des meilleurs investissements à l’heure actuelle était de s’endetter pour acheter des actions préférentielles de mortgage REIT.

crosby a écrit :

J’espère bien vous démontrer bientôt qu’en ce moment il vaut mieux prendre des preferreds et les leverager plutôt que les stocks ! Mais j’ai pas eu le temps encore de vraiment terminer mon analyse. En même temps vous êtes assez diversifié avec d’autres stocks -- mon point de vue est spécifique à des investissements 100% reits.

Source : Annaly Capital Management : foncière hypothécaire à haut rendement

Et effectivement, c’est tentant, si c’était réalisable facilement.

Plutôt que s’endetter de 200 kEUR pour faire de l’immobilier locatif à 8% brut en France et se prendre la tête avec un locataire, s’il était possible de s’endetter de 200 kEUR pour acheter des actions préférentielles à 8% aux USA…

Actuellement l’action préférentielle CapStead Série B cote 15,430 USD et verse un coupon de 1,26 USD, soit 8,17% de rendement avant impôts et prélèvement sociaux.

- 8% de rendement avec comme actif des prêts hypothécaires résidentiels à taux variable, implicitement garantis par l’état fédéral américain.

- Le coupon est cumulatif

- Le paiement est mensualisé

L’action préférentielle CapStead Série B est aussi une convertible, mais l’option n’est pas intéressante pour le moment.

Notez qu’en 2005-2007, CapStead avait fortement réduit son dividende, mais celui de l’action préférentielle a été versé.

Détail : Capstead Mortgage Corp. | $1.26 Cumulative Convertible Preferred Stock, Series B (CMO.PRB)

Contre-argument : on pourra arguer que CapStead étant endettée, on ajoute de l’endettement à de l’endettement…

Comme jamais en tant que particulier nous n’obtiendrons de prêts pour faire cette opération, cela donne envie de monter une société civile de portefeuille ou une SASU à l’IS, de la leverager et passer aux choses sérieuses !

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#22 11/03/2013 11h34 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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J’ajoute juste que la B peut être callée n’importe quand… à $12.50. Il y a donc un risque spécifique à ce titre là. Vu les taux actuels sur les émissions récentes de preferred d’autres mortagage reits, je me demande d’ailleurs si Capstead n’aurait pas intérêt à les caller pour les remplacer par des titres qui leur coûteront sans doute 200 bp de moins. Je n’ai pas vu le management faire état de velléités en ce sens et peut être que quelque chose m’échappe. Mais c’est ce raisonnement qui me retient de prendre position sur cette preferred là. Si quelqu’un (Crosby?) a un avis éclairé sur la question… ?

Sinon, combiner une exposition à la common et à la preferred permet quand même formidablement de lisser la volatilité, notamment sur les dividendes versés : l’exemple de IH le prouve.

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#23 11/03/2013 12h38 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Comme jamais en tant que particulier nous n’obtiendrons de prêts pour faire cette opération

Théoriquement non, mais c’est vrai que dans votre cas c’est un peu délicat. :-)

Les banquiers aiment bien "leverager" les portefeuilles obligataires, on me propose régulièrement de me prêter jusqu’à 100 % de la valeur nominale du mien, avec un nantissement des titres en contrepartie.

Vous allez devoir expliquer et faire comprendre à un banquier qu’un mREIT est assimilable à un fonds obligataire, je doute du succès de l’opération ! Qui plus est, avec vos courtiers exotiques, ça va être un peu difficile de satisfaire aux conditions de nantissement. :-)

Ce que j’en dis, c’est que c’est une bonne raison pour ne pas faire de levier sur son portefeuille personnel ! Le levier c’est mal. C’est une "arme de destruction massive" (Buffet ou un de ses mentors, je ne sais plus).

Maintenant si vous montez une société d’investissement c’est sûrement différent. Cependant, je ne suis pas particulièrement à l’aise avec ce genre d’idée. Pour obtenir un taux intéressant il ne faut pas s’endetter sur des durées trop longues. Ca en devient spéculatif. Là où l’Investisseur Heureux se délecte de la baisse pour renforcer à vil prix, là vous vivez dans la crainte du Démon de l’Appel de Marge …

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#24 11/03/2013 13h43 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

Administrateur
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Derival a écrit :

Ce que j’en dis, c’est que c’est une bonne raison pour ne pas faire de levier sur son portefeuille personnel ! Le levier c’est mal. C’est une "arme de destruction massive" (Buffet ou un de ses mentors, je ne sais plus).

Warren Buffet est notre maître à tous, mais c’est un peu "faite ce que je dis pas ce que je fais"…

Qu’est-ce donc que le float de ses activités d’assurance sinon une forme d’endettement ? :-)

Même chose quand il dit que les dérivés c’est mal, mais vend des put…

Derival a écrit :

Maintenant si vous montez une société d’investissement c’est sûrement différent. Cependant, je ne suis pas particulièrement à l’aise avec ce genre d’idée. Pour obtenir un taux intéressant il ne faut pas s’endetter sur des durées trop longues. Ca en devient spéculatif. Là où l’Investisseur Heureux se délecte de la baisse pour renforcer à vil prix, là vous vivez dans la crainte du Démon de l’Appel de Marge …

Il y a du vrai. :-)

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#25 11/03/2013 19h16 → Mortgages REITs : 8 à 12% de rdt mensuel avec les actions préférentielles (preferred stock reit us fiscalité)

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Pour l’endettement : Si vous en prenez pour 200k EUR, chez IB vous avez accès au portfolio margin donc levier jusqu’à 3 je pense pour des positions concentrées en Preferreds. Coût de financement en dessous de Libor + 150.

Le risque lié au levier peut se hedger avec des puts sur le common stock (qui tombera bien plus vite que la preferred).

A propos du banquier, j’ai en tête d’aller en voir un pour lui expliquer les mREITs d’ailleurs, mais j’attends d’avoir un track documenté un peu plu long !

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