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#26 29/06/2016 18h21 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Désolé d’être le pinailleur de service, mais il y a une erreur dans le raisonnement :

-> Avec ces droits, on obtiendra un prêt à 3,00% (2.96% TEG) de 2 924 € sur 10 ans, remboursant 28.18€/mois.
-> Actuellement une banque propose à ses clients des prêts immobiliers aux environs de 4,00%, et avec un emprunt à 4% pour une échéance de 28.18€/mois, on peut emprunter 2783.34€.
(…)
L’emprunt CEL permet donc de gagner 2924 - 2783.34 = 140.66€

La différence sur le montant que l’on peut emprunter à mensualité constante, à savoir 140.66€ dans cet exemple, ce n’est pas un gain. C’est un sucroît d’emprunt, mais ce n’est pas de l’argent que l’on vous donne gratuitement.

De plus, en général on ne raisonne pas à mensualité constante, parce que le vrai but d’un emprunt, c’est de financer une dépense. Donc c’est le montant de l’emprunt qui est constant.

Supposons par exemple que je veuille faire un projet immo à 30 000 €.
- soit j’emprunte 30 000 € à la banque normale, à 4 %
- soit j’utilise mon droit à emprunt du CEL pour 2924 €, et j’emprunte donc à la banque le complément soit 2924 € de moins. L’emprunt CEL vient donc se substituer partiellement à l’emprunt bancaire, et le montant emprunté est identique à l’euro près.

Le vrai gain économique du recours au CEL, c’est l’économie sur les intérêts pour les 2924 € qui sont empruntés sur 10 ans à 3 %, par rapport à la même somme empruntée auprès de la banque normale, donc à 4 %.

A 3 % on paie un total de 464,12 € d’intérêts
A 4 % on paie un total de 562,65 € d’intérêts
L’économie réalisée avec ce prêt est de 562,65-464,12 =98,53 €.

Le total est donc 126.75+63.37+98,53 = 288.65 €, obtenu en plaçant 10 000 € pendant un an, soit 2.88 %/an net. Ca fait donc 0,42 % de rendement en moins, par rapport aux 3,31 % calculés. Il y avait donc une erreur dans le raisonnement, qui conduit à un écart non négligeable sur le "vrai" rendement global du CEL.

Mise à jour du raisonnement avec les chiffres actuels :

Avec le prêt CEL à un taux de "taux du CEL +1,5 %", on peut donc emprunter à 2% actuellement. Or, sur des durées courtes (10 ans dans l’exemple), on peut avoir du 1,3 % en ce moment auprès d’une banque. Donc l’économie sur les intérêts d’emprunt, calculé dans l’exemple donné par GBL, est en fait devenue un renchérissement sur les intérêts d’emprunt !

Pour résumer, il y a 3 termes dans le rendement d’un CEL :
- les intérêts annuels du CEL, actuellement 0,5 % brut soit 0,42 % net
- la prime d’état, actuellement 0,25 % brut soit 0,21 % net (soumise à la condition que l’on fasse un emprunt)
- l’éventuelle économie sur les intérêts de l’emprunt, qui est due au fait que le CEL permettrait d’avoir un taux plus bas que les taux bancaires. Actuellement, cette économie est en fait un renchérissement.

Comme c’est un renchérissement, qu’est-ce qu’on fait ? On n’utilise pas le droit à prêt. Donc on n’a pas non plus la prime.

Donc, le rendement réel et net d’un CEL actuellement, c’est 0,42 %. C’est donc un placement très peu rémunérateur.

Si on active le droit à l’emprunt, certes on gagne la prime d’état en plus, mais on perd sur le renchérissement de l’emprunt, donc le rendement global devient encore plus bas que ce 0,42 %.

Le troisième terme du rendement ne deviendrait intéressant que s’il y avait une véritable remontée des taux bancaires. C’est un terme très hypothétique et qui n’est aucunement garanti. C’est une sorte de pari sur une remontée des taux.
En plus, ce troisième terme conditionne aussi le deuxième : tant que le surcoût sur les intérêts de l’emprunt est > prime d’état, on ne prend pas cet emprunt, donc on n’a pas non plus la prime d’état, donc on est à 0,42 % de rendement.

Nota : c’est vrai que si c’est pour de l’immo, on peut avoir des taux plus bas à la banque. Pour un prêt travaux en revanche, les conditions ne sont pas si avantageuses. Le CEL peut donc rester intéressant sur des travaux, en fonction du taux que fait la banque sur ce type de prêt.

Comme disait Fernand Raynaud : ça eut payé, mais ça paie plus ! wink

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 19h39)

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#27 29/06/2016 19h29 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Je pense que vos raisonnements du message #26 ne sont pas exacts, à 2 niveaux :

   - sur le calcul de l’économie réalisée : il faut comparer avec tous les flux de trésorerie (sauf 1) dentiques, ce que permet la comparaison de 2 montants empruntés qui conduisent aux mêmes mensualités,  donc on compare bien la valeur des 2 scénarios, en euros de la date de l’emprunt. En comparant les montants totaux d’intérêts vous additionnez des euros de 2016, de 2017, … de 2030,qui n’ont pas forcément la même valeur. (c’est l’absence d’inflation actuelle et les taux proches de 0 qui vous font faire cette erreur)

   - pour la valeur des droits à prêt CEL, il ne valent 0 que si on suppose que les taux des emprunts bancaires resteront éternellement en dessous de 3% (car on peut conserver ces droits à prêt aussi longtemps qu’on veut). Le jour où les banques prêteront à 6%, ces droits à prêt vaudront pas mal…


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#28 29/06/2016 19h49 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Sur le premier point : certes, ce n’est pas actualisé ; mais votre mode de calcul ne l’était pas non plus.

Et votre mode de calcul comportait une erreur conceptuelle, en transformant un surcroit de montant emprunté, à mensualité constante, en un gain net.

Sur le second point : Je suis bien d’accord qu’il y a un gain futur et probable.
J’ai écrit "C’est un terme très hypothétique et qui n’est aucunement garanti. C’est une sorte de pari sur une remontée des taux."

Ce qui me gêne, c’est de présenter ce gain comme contribuant véritablement au rendement, alors qu’il est hypothétique.

Tout le monde peut faire des hypothèses optimistes pour l’avenir et le transformer en rendement, mais ça n’est pas très correct comme raisonnement. Pour calculer le rendement moyen d’une action ou d’un immeuble sur sa durée de détention, il suffit d’inclure l’hypothèse que ça vaudra plus cher quand on le revendra, et on obtient un rendement boosté.

Quant aux droits à prêt, vous dites qu’ils restent acquis, mais le contexte légal et réglementaire peut très bien changer. Par exemple : depuis la loi de finances rectificative du 31 décembre 2017, désormais, on peut toujours emprunter, mais à taux moyen du CEL + 3%. Oups.

Une valeur hypothétique future, qui dépend de deux hypothèses (hausse des taux bancaire et contexte légal et réglementaire constant), doit être citée comme étant un gain possible, mais ne doit pas être amalgamée avec le taux fixe du rendement (à savoir 0,42 % nets actuellement), qui reste la seule chose certaine. A mon humble avis.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 20h06)

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#29 29/06/2016 19h54 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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La démonstration initiale me paraît correcte mathématiquement mais très (voire purement) théorique.

La démonstration de Bernard2K est plus proche de la réalité :

Bernard2K a écrit :

De plus, en général on ne raisonne pas à mensualité constante, parce que le vrai but d’un emprunt, c’est de financer une dépense. Donc c’est le montant de l’emprunt qui est constant.

Mais fausse au strict plan financier (ou mathématique) :

GoodbyLenine a écrit :

En comparant les montants totaux d’intérêts vous additionnez des euros de 2016, de 2017, … de 2030,qui n’ont pas forcément la même valeur.

Edit : réponse de Bernard2K

Bernard2K a écrit :

sur le premier point : certes, ce n’est pas actualisé ; mais votre mode de calcul ne l’était pas non plus.

C’est actualisé sans l’être : dans la démonstration initiale, on compare 2 situations où tous les cash flows futurs sont identiques, qu’ils soient actualisés ou non ne changera rien.

Bernard2K a écrit :

Et votre mode de calcul comportait une erreur conceptuelle, en transformant un surcroit de montant emprunté, à mensualité constante, en un gain net.

Là on est d’accord.

Dernière modification par dangarcia (29/06/2016 19h58)

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#30 29/06/2016 20h33 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Si pour acheter un bien coûtant 10000, j’ai ai le choix entre emprunter 8000 en ajoutant 2000 de cash, et emprunter 7000 en ajoutant 3000 de cash, et que les 2 emprunts se remboursent avec les mêmes mensualités sur la même durée (mais ont des taux differents), je considère que pouvoir bénéficier de l’emprunt de 8000 me fait gagner 1000 de cash (par rapport à la situation où je ne peux bénéficier que de l’emprunt de 7000) au moment où je veux acheter le bien courant 10000. Ces 1000 de cash valent autant qu’une prime EL versée au même moment.

Je n’avais pas expliqué ceci en détail,  tant ça me semblait évident.

Est-ce ceci que vous appelez une "erreur conceptuelle" ou un raisonnement erroné ?


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#31 29/06/2016 21h10 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Quelques calculs approximatifs pour fixer les idées 

A. Jusqu’à présent

Supposons un CEL au plafond depuis le 01/08/2013 (date où les taux des droits à prêts on fortement baissé), c’est à dire depuis 3 ans.

Cette épargne a rapporté environ 270€ et elle donne droit à un prêt de 23 000 € à 2.17% (hors assurance) sur 5 ans. Chaque année supplémentaire d’épargne sur le CEL (aux taux actuels) allonge le droit à prêt de 2.5 ans environ.

La même somme sur une assurance vie (pour comparer avec un autre placement sans risque) aurait rapporté 1 100€ environ.

Le droit au prêt doit donc valoir plus de 800 € pour que le CEL soit rentable à l’instant T, ce serait le cas si les taux concurrents était à 3.9% hors assurance (cout total du prêt CEL = 1600€ ; cout total du prêt à durée et montant équivalent au taux de 3.9% = 2400 €, soit une différence de 800 €).

Un CEL n’est pas rentable pour une utilisation aujourd’hui (of course)

B. Taux futurs

Supposons que l’on attende 4 ans supplémentaires pour maximiser le droit à prêt : doit à 23 000 € à 2% sur 15ans. Cout total du prêt : 4 800 €.

Sur l’assurance vie la somme aurait rapporté sur 3+4=7 ans : 2 600 €

Pour égaliser les flux, il faut que l’environnement de taux dans 5 ans soit supérieur à 4% pour un prêt de durée et montant équivalents (hors assurance ; coût total du prêt : 7 400 €).

Bien évidemment, si les taux des prêts immobiliers changent, c’est que l’environnement de taux change et donc que le taux du CEL évolue (taux d’épargne et de prêt) tout comme celui de l’assurance vie. Mais je simplifie volontairement (et par paresse je l’avoue) pour montrer la dynamique.

En conclusion :
- un CEL ouvert au plafond il y a 3 ans n’était pas un bon choix si on se retrouve à devoir l’utiliser aujourd’hui ;
- il peut le redevenir : par exemple si dans 5 ans les taux d’emprunt sur le marché sont supérieurs à 4% (hors assurance).

Bref, on voit que le CEL peut retrouver de son intérêt à moyen terme, même si ça semble ric-rac…

Dernière modification par Geronimo (29/06/2016 21h49)

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#32 19/07/2016 23h48 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Avec l’évolution annoncée du taux du PEL (rémunération baissée à 1%, mais aussi et surtout taux du prêt baissé à 2,2%),  il serait intéressant de le comparer au CEL.

Quelques premiers éléments sans rentrer dans une simulation :
- taux du prêt quasi identiques (CEL 2% / PEL 2,2%)
- meilleure rémunération dans le PEL (CEL 0,5% / PEL 1%) et prêt plus conséquent.
- taux du prêt "bloqué" jusqu’a dénouement dans le cas du PEL et on descendra difficilement plus bas (les politiques ne semblent pas prêt à baisser plus le taux du livret qui in fine donne un indicateur sur les niveaux planchers de CEL et PEL)
- indisponibilité de l’epargne dans le cas du PEL

Dernière modification par Geronimo (19/07/2016 23h49)

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#33 09/09/2016 19h56 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Bonjour à tous !

En quête d’optimisation bancaire, une question me reste en tête.

Ma situation :
- PEL = 14 000 euros avec virement mensuel de 45 euros.
- CEL = 3200 euros sans virement automatique.

Simplement, je n’arrive pas à comprendre l’utilité de posséder ces deux comptes à la fois.
Même après avoir lu plusieurs définitions, je ne sais pas si l’argent placé sur mon CEL est bénéfique ou non.

N’ayant pas encore souscrit d’AV, je me demande si cette somme (3200 euros) n’y serait pas mieux au vu des taux de prêt actuel.

Projet à court terme : Achat d’un plateau ou appartement à rénover comme RP.

Merci d’avance.

Dernière modification par Visio (09/09/2016 20h19)

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#34 10/09/2016 14h11 → CEL (Compte Epargne Logement) : quel est l'intérêt d'un CEL ? (cel, compte épargne logement, rendement)

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Bonjour Visio,

les CEL et PEL permettent d’obtenir un prêt bancaire et une prime d’Etat.

Pour le CEL :
- Prêt de 23000 € au maximum
- Prime d’Etat de 1144€ au maximum
Les taux dépendent de la période d’épargne (vous devriez indiquer depuis quand votre CEL est ouvert), le montant du prêt dépend de votre épargne.

A l’heure actuelle, son intérêt est TRES limitée (taux d’intérêt du CEL quasi-nul - 0.50% brut, 0.42% net - , taux d’intérêt du prêt accordé supérieur à ce que l’on peut avoir à l’heure actuelle).
Ses avantages : prime d’Etat (utiliser le maximum des droits acquis - donc faire un prêt important -, encaisser la prime d’Etat, faire un remboursement anticipé quelques mois après en empruntant ailleurs avec un taux d’emprunt meilleur), disponibilité immédiate du capital.

Il peut servir à de petits travaux (prêt minime), ce qui permet de récupérer la prime d’Etat (prime égale à une fraction des intérêts acquis et utilisés au titre du prêt). A mon humble avis, son seul intérêt.

Le % de prime par rapport aux intérêts acquis (avant prélèvements sociaux) était :
- de 100 % pour les intérêts acquis sur les CEL avant le 30/06/1985
- de 9/13 ème pour les intérêts acquis sur les CEL entre 1er/07/1985 et le 14/05/1986
- de 5/11 ème pour les intérêts acquis sur les CEL entre le 15/05/1986 et le 15/02/1994
- de 5/9 ème pour les intérêts acquis sur les CEL entre 16/02/1994 et le 15/06/1998
- de 50% depuis le 16/06/1998

Le montant de la prime calculée aujourd’hui tient compte de la date d’acquisition des intérêts utilisés pour le droit au prêt ; exemple :
- pour 100 € d’intérêts acquis avant le 30 juin 1985, le montant de la prime sera de 100 €
- pour 100 € d’intérêts acquis entre 1er/07/1985 et le 14/05/1986, le montant de la prime sera de 69,23 €
- pour 100 € d’intérêts acquis entre le 15/05/1986 et le 15/02/1994, le montant de la prime sera de 45,45 €
- pour 100 € d’intérêts acquis entre 16/02/1994 et le 15/06/1998, le montant de la prime sera de 55,56 €
- pour 100 € d’intérêts acquis depuis le 15/06/1998, le montant de la prime sera de 50 €
La prime totale étant plafonnée à 1144 €, moins prélèvements sociaux (15,5 %).

---

Pour le PEL, ça dépend de son âge, ce qui permet d’avoir un taux garanti…
Là aussi, vous devriez indiquer quand il a été ouvert.     

Si l’on remonte un peu dans le passé :

Ouverture du PEL : taux d’intérêt du prêt :
- Entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 : 4,31 %
- Entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 : 4,97 %
- Entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015 : 4,20 %
- Entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016 : 3,20 %
- Entre le 1er février 2016 et le 31 juillet 2016 : 2,70 %
- Depuis le 1er août 2016 : 2,20 %

Dans presque tous les cas, les prêts bancaires actuels sont meilleurs que le prêt à 2.20%.
L’intérêt du PEL concernant l’offre de prêt est donc nul (pour votre projet).
Sinon, la rémunération est garantie.

Si vous décidez de placer ce capital sur une AV, la rémunération sera meilleure mais les intérêts seront taxés en cas de retrait.

Cdt,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (10/09/2016 14h32)


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