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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/08/2012 14h39 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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Bonjour,

je possède une unité foncière constituée de 3 parcelles contiguës, le tout d’une surface de 4300m2

je souhaite rentabiliser au mieux ces parcelles.

j’ai trouvé un partenaire constructeur de maisons bois BBC, qui propose des logements de qualité à un tarif correct.

je suis complétement perdu dans la législation du permis d’aménager pour créer un lotissement et celle du permis valant division.

ce que je sais: si on souhaite vendre des lots à batir ,issus de le même unité foncière, à des futurs proprio différents, alors il me faut réaliser un permis d’aménager et surtout faire réaliser les VRD avant la mise en vente.

je n’ai pas l’assise financière pour avancer ou emprunter cette somme ( environ 150k)

Il existe une autre solution: le permis valant division.

Je dois pour ça déposé un permis valant division à mon nom,  avec un plan de division et proposé un projet de constitution d’une organisation syndicale pour la gestion des espaces et équipements communs.
Une fois le permis obtenu je dois transférer le permis au nom de chaque acquereur.

Est ce que j’ai bien compris?

Est ce que je peux, en tant que particulier, assuré cette commercialisation en collaboration avec le constructeur qui lui, apporte toutes les garanties inhérentes à son activité.

puis je mettre en vente sans avoir obtenu le permis valant division, puis que le constructeur dépose lui même le permis?

merci

Mots-clés : division, permis, rentabilité

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#2 15/08/2012 14h43 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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pour simplifier les choses vous pouvez aussi uniquement diviser votre parcelle en trois lots ou plus(en fonction du projet réalisable)en faisant appel à un géomètre et laisser votre partenaire vendre son programme en fixant un prix intégrant son projet et votre part liée au prix de chaque parcelle…


Possibilité parrainage ING FORTUNEO

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#3 15/08/2012 15h34 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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Je pense que faire un tour chez un Géomètre-Expert serait une bonne idée, beaucoup connaissent bien ces opérations et quelques uns le font à plus grosse échelle (je pense aux AFU = un GE réuni plusieurs propriétaires qui mettent leurs terrains en commun pour les diviser, les viabiliser et les mettre en ventes avec un appui financier des banques si besoin !).

Je me trompe peut être, mais n’hésitez pas à me corriger :
- voir le PLU (Plan Local d’Urbanisme, jadis POS = les règles de l’urbanisme s’appliquant localement) pour voir la zone où vous êtes (de type U/urbain ou à urbaniser / ne pas être dans une zone protégée) et tout ce qui peut vous impacter (droit de préemption, servitudes…), le COS (Coefficient d’occupation des sols -> à la très grosse louche surface que vous pouvez faire construire sur chaque lot) et autres règles locales, voir aussi en même le plan de prévention des risques naturels (évitons de construire en zone inondable, même si le maire est votre ami et qu’il vous autorise) ET technologique (antenne relais de l’armée ayant une puissance 100 fois supérieur aux antenne relais GSM par exemple) et à la rigueur se renseigner sur les gros projets de la ville des environs (affichage à la mairie des déclarations, le futur incinérateur de l’agglomération serait-il juste en face de votre parcelle ?), -> ou faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel aurpès de l’administration ou par un professionnel
- si vos parcelles actuelles ne correspondent pas aux futurs lots (ou même si c’est pareil, je suppose qu’il faudrait quand même le faire), le géomètre expert fera faire un bornage des terrains (division / valeur juridique -> seul le GE peut le faire, délégation de service public

Avant de penser à vendre les terrains, voir plutôt si il n’y a pas de problème du point de vue urbanistique, ensuite si la VRD est réalisable (pas tirer 2km de poteaux électrique pour vous alimenter) !

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#4 15/08/2012 16h05 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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je ne peux pas diviser en plusieurs petits lots car le POS ne le permet pas ( parcelle de 1000m2 mini) et je souhaite vendre 6 maisons collées les unes aux autres en formant un collectif mais horizontale.

chaque proprio aura aune partie  devant chez lui en jouissance et le reste sera en commun ( acces, espace vert).

mes parcelles se trouve en zone urbaine, tout à fait constructible et desservie par les reseaux à proximité immediate. Un Cu operationnel et permis ont deja été délivré mais le projet à été annulé par des acquereurs qui m’avaient signé un compromis. je n’ai pas fait d’histore car finalement cela m’arrangeai qu’il n’achete pas une partie de mes parcelles, bref, tout ça pour dire que c’est en zone constructible et résidentiel, à 300m de la gare…

le notaire et le géomètre n’ont pas le même discoure.

je suis un peu perdu.

merci

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#5 15/08/2012 16h21 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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#6 15/08/2012 17h30 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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Le notaire me dit que le permis valant division n’existe plus ( oui je vais changer de notaire!)

et le géometre dit que comme il y a VRD commun et sortie sur route commune, il faut faire un permis d’aménager puis pré lotir…

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#7 15/08/2012 18h58 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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Les deux discours ne sont pas opposés.

Je dirais comme le géomètre expert, mais, c’est un peu biaisé de ma part (formation initiale d’ingénieur géomètre, il me reste quelques notions sur la profession de géomètre expert sans avoir pratiqué). Pour le permis valant division, je ne sais pas.

Edit :

En cherchant un peu, je vous ai trouvé ceci :

http://extranet.nouveaupermisdeconstrui … a1348.html

L’articleR.421-19 du code de l’urbanisme indique : « Doivent être précédés d’un permis d’aménager, les lotissements :
qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ;


Dans les définitions au dessus, votre cas semble se classer dans les lotissements (puis permis d’aménager).

Sur la même page, on peut voir la définition du permis valant division, et sauf erreur de ma part, ce n’est pas applicable à votre situation.

Dernière modification par Super_Pognon (15/08/2012 19h15)

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#8 15/08/2012 21h32 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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effectivement vu comme cela la forme juridique sera forcément la copropriété+ règlement de lotissement à créer pour définir les servitudes et les parties communes à chaque copropriétaire.Je pense que le géomètre est plus compétent pour ce genre d’opération et rapprochez-vous du constructeur partenaire pour les frais engendrés car vous pouvez négocier la prise en charge par ce dernier.Bon courage.


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#9 17/08/2012 22h24 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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j’ai épluché les art. de lois encadrant  le permis valant division, je vais perseverer dans ce sens là, sinon je ferai une demande de permis d’aménager pour un lotissement.

merci

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#10 19/08/2012 11h25 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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Bonjour,

Je pense que votre notaire à raison,
Pour moi le permis valant division n’existe plus.
Pour les divisions, il existe  deux autorisations d’urbanismes :

- soit la déclaration préalable avant division,
- soit le permis d’aménager.

La déclaration préalable est nécessaire en cas de détachement d’une parcelle à bâtir d’une autre plus grande.

Le permis d’aménager est nécessaire aux divisions créant plus de deux lots ET l’existence de "parties communes" entrée charretières, chemin d’accès, réserve incendie etc…
Si vous créez 20 lots mais qu’il n’y a pas d’entrée communes ou de parties extérieures communes pas besoin d’obtenir un permis d’aménager, une simple déclaration préalable suffit.

Peut être qu’il serait possible de diviser votre parcelles en XYZ parcelles à bâtir et une parcelle servant de chemin d’accès appartenant en indivision entre tous les propriétaires des parcelles à bâtir.

Si ce n’est pas possible, je pencherai pour une copropriété horizontale.

Max

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#11 25/08/2012 14h04 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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Bonjour,

@ Max:

mon ( nouveau ) notaire va dans le meme sens que vous concernant le permis d’aménager.

Concernant la copropriété horizontale, ou verticale dailleurs, il serait obligatoire de vendre les lots en VEFA.

Si vente en VEFA, je dois amener les garanties banquaires, car c’est moi le promoteur.

je suis le promoteur car je ne vends pas l’ensemble à construire à un constructeur, mais j’assure la vente de chaque lots…

Qu’en pensez vous?

le but recherché est de ne pas avancer les frais d’aménagement de ces parcelles.

merci

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#12 28/08/2012 16h11 → Rentabiliser une unité foncière de 3 parcelles... (division, permis, rentabilité)

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mathbac a écrit :

je n’ai pas l’assise financière pour avancer ou emprunter cette somme ( environ 150k)

Dans votre cas de figure, la solution qui me semble financièrement et juridiquement la plus appropriée semble être de détacher dans un premier temps un seul terrain à bâtir (détachement soumis à déclaration préalable ce qui est moins lourd qu’un PA et plus rapide) et avec la trésorerie issue de ce détachement financer le reste de l’opération sous forme de PA.

Pour info, le permis valant division ne marche pas dans votre cas de figure (cf réponse ministérielle) : FICHE QUESTION

L’autre avantage de la DP est l’absence d’obligation de viabiliser le terrain détaché (donc le premier détachement ne vous coutera pas grand-chose si ce n’est les frais de géomètre).


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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