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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/08/2012 10h59 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Bonjour à tous,

J’ai une étude de cas à vous soumettre pour avoir vos avis d’investisseurs confirmés. Je ne sais pas quelle décision (rapide) je dois prendre concernant cet investissement… Je vais essayer d’être le plus complet possible pour que vous puissiez m’aider.

Ma compagne et moi avons trouvé une chambre de bonne en plein centre de Toulouse pour pouvoir y investir en locatif, sachant que nous y habitons. Deux points importants sont à signaler concernant ce bien à vendre :
* Le bien est totalement saccagé, ce qui exige de lourds travaux pour une rénovation complète. Ce qui est en soit n’est pas le point qui me fait le plus peur, au contraire…
* Le 2 ème point est par contre un peu plus problématique. Celui-ci a été expertisé et mesure exactement 8,7 m2 suivant la loi carrez

Le bien est très peu cher car il est vendu par le propriétaire à 18 000€. Les frais annexes comme les charges de copropriété annuels et la TF sont très peu élevés : 150€ et 180€ respectivement. Le propriétaire m’assure qu’il n’a jamais eu de problème à le louer pendant 10 ans, dont ces dernières années à 260€… jusqu’au dernier locataire qu’il a du expulser et qui l’a littéralement dégoûté du locatif.
Autre point pour la situation du bien, il est vraiment très bien placé en hypercentre, et dans un immeuble cossu de type haussmanien. Par contre, il se situe au 3 ème et dernier étage ( !!! vu la hauteur des étages, il faut être sacrément sportif pour arriver tout en haut ) et est accessible via une coursive avec vue sur les toits de Toulouse ; une rambarde protège de ne pas tomber de tout la haut….
Concernant sa disposition, il est très légèrement mansardé, mais la hauteur sous plafond au plus bas de la pente atteint les 1m80. Il n’y a par contre pas d’autre source de lumière que celle provenant de la porte qui est une porte-fenêtre, et qui au final éclaire très bien. Il y a possibilité d’y ajouter un velux si travaux il y a.

Voilà, concernant la description de cette chambre de bonne…

De mon côté, mon avis est assez mitigé car je vous avoue que les 8,7m2 me font peur pour de l’investissement locatif sur du long terme, notamment à cause du décret relatif aux caractéristiques de logements décents. Après il ne s’agit que de 30 cm2…D’un autre coté, je pense qu’avec de vrais travaux, il y a de quoi proposer un logement vraiment très bien conçu et repensé qui pour moi serait tout sauf indécent. En tournant et retournant les chiffres, ce bien reste pour moi une affaire, surtout dans l’optique de faire du saisonnier peu cher. Mais les points cités m’inquiètent un peu, et ne parlons pas de ma compagne. Surtout que ce genre de micro-studio est plutot rare sur Toulouse, dont la plupart des studios mesurent au minimum 14m2.

Quel serait votre réaction face à ce genre "d’opportunité" ?? J’aimerai vraiment vos avis.

Merci pour vos futures réponses.

Dernière modification par Andry (08/08/2012 11h00)

Mots-clés : 9m2, chambre, studio

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#2 08/08/2012 11h10 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Bonjour Andry,

Aimeriez-vous y vivre pour 280 € / mois ?

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#3 08/08/2012 11h24 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Avec la hauteur sous plafond, avez-vous calculé son volume en m3 ? Cela peut jouer aussi !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 08/08/2012 11h25 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Bonjour,

Dans quel quartier est il situé exactement ? Capitole ? Carmes ?
J’avoue etre un peu réservé sur les chambres de bonnes mais à voir.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#5 08/08/2012 11h27 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Sylvain a écrit :

Bonjour Andry,

Aimeriez-vous y vivre pour 280 € / mois ?

Bonjour Sylvain,

Effectivement me concernant, je ne me verrai pas y habiter de longs mois durant, ni pour un prix mensuel aussi faible. Je préférerai opter pour un studio plus grand quitte à ce qu’il soit plus cher. Mais je pense que tout le monde ne peut pas faire ce choix, n’ayant pas les mêmes ressources financières.

Je pars plus dans l’idée qu’un investissement comme celui-ci peut-être une solution temporaire pour des personnes cherchant un logement, ou voire un pied à terre pour des personnes de passage sur Toulouse.

Dernière modification par Andry (08/08/2012 11h28)

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#6 08/08/2012 11h30 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Job a écrit :

Avec la hauteur sous plafond, avez-vous calculé son volume en m3 ? Cela peut jouer aussi !

Non je n’ai pas eu l’occasion de faire les mesures malheureusement…

La question que je me pose est la suivante : Est-ce que dans le cas d’une location saisonnière le décret sur les logement décents de + de 9m2 (ou 20m3) intervient ?

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#7 08/08/2012 11h31 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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lemouz a écrit :

Bonjour,

Dans quel quartier est il situé exactement ? Capitole ? Carmes ?
J’avoue etre un peu réservé sur les chambres de bonnes mais à voir.

Il se situe sur les allées Jean-Jaurès, donc à 2 pas de la station de métro qui dessert les lignes A et B.

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#8 08/08/2012 12h43 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Très bien, je vois la zone. Centre ville bien pratique en effet.

Je ne peux que vous conseiller… d’aller faire un tour dans la rubrique "Présentation" afin que l’on vous connaisse un peu mieux et ainsi vous fournir des conseils peut-être plus avisés.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#9 08/08/2012 13h00 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Je voit l’annonce dont vous voulez parler je pense. Si vous faite les travaux vous même vous pouvez espérer avoir une rentabilité >10%.

Est il situé coté rue bayard/rue denfert rochereau ou coté capitole?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#10 09/08/2012 16h53 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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lemouz a écrit :

Très bien, je vois la zone. Centre ville bien pratique en effet.

Je ne peux que vous conseiller… d’aller faire un tour dans la rubrique "Présentation" afin que l’on vous connaisse un peu mieux et ainsi vous fournir des conseils peut-être plus avisés.

Bonjour Lemouz, je ne manquerai pas de la faire très rapidement, promis !

Kool31 a écrit :

Je voit l’annonce dont vous voulez parler je pense. Si vous faite les travaux vous même vous pouvez espérer avoir une rentabilité >10%.

Est il situé coté rue bayard/rue denfert rochereau ou coté capitole?

Bonjour Kool31, le bien est situé rue Cafarelli, mais au tout début, donc qui donne plus sur les allées Jean-Jaurès que sur la place Belfort.

De toute façon, je n’ai pas donné suite car le propriétaire n’a pas accepté mes offres, et je n’étais pas disposé à l’acheter à 18k pour cet studette n’ayant pas les 9m2 requis. Aucun regret donc que cette affaire m’échappe.

Tu investis sur Toulouse aussi Kool31 ?

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#11 09/08/2012 19h34 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Oui je suis sur Toulouse mais je suis en pause actuellement.
Je suis en phase de modifier mes mensualités pour améliorer mon flux de trésorerie et j’ai des travaux sur 2 appartements dont changer toute la menuiserie pour l’un et faire quelques travaux et meubler le second.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#12 09/08/2012 23h57 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Il faut savoir qu’une loi carrez bénéficie d’une marge d’erreur de 5%. Donc s’il fait réellement 8,7m², vous trouverez bien quelqu’un pour vous la faire à 9,13m².

Et toucher 260€ de loyer pour un bien acheté 18k€, c’est comme gagner au loto non?

Avez vous chiffré les travaux? Si vous vous en sortez pour 25k€ avec notaire et travaux inclus, vous avez quand même du 12% de rentabilité brute…. Qui peut laisser passer ça?


Left the Rat Race in 2013

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#13 10/08/2012 09h27 → Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ? (9m2, chambre, studio)

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Personnellement je ne m’y engagerais pas. Mais c’est un avis personnel.

Pour vous donner un exemple nous nous sommes portés acquéreur d’un appartement de 12 m² à prix dérisoire car le vendeur voulait vendre à tout prix et que nous connaissions déjà pour avoir fait affaire avec lui.

Quand la mairie a appris cela, le vendeur eu un déplacement des services cadastraux, des services de l’hygiéne et des services sociaux et nous avons reçu un courrier signé des services de l’urbanisme nous rappelant que l’appartement n’est pas conforme à la réglementation du logement décent. Double évidemment en a été fait à notre notaire qui a provoqué un nouvel envoi de compromis par LRAR car le risque était que nous invoquions le DOL. Ce que nous réfléchissions à faire pour nous désengager d’ailleurs.

Résultat des courses nous avons négocier 8% de rabais en plus, et acheter tout de même le bien.

A mon avis il y a deux risques majeurs sur ces si petites surfaces si d’avenir l’état voulez légiférer sur tout cela:

- Un plafonnement réglementaire de loyer et/ou éventuellement, une impossibilité de louer (mais quid de paris?)
- Impossibilité d’aliéner le bien si ce n’est pas pour le joindre à un autre appartement et les regrouper.

En général nous ne descendons pas sous les 12-13m² car après c’est vraiment tout petit. Le rendement c’est bien pour un rentier, mais dans une optique de patrimoine (complétement différent), il n’y a pas que cela.

Dernière modification par BorderLine (10/08/2012 09h28)

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