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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 06/08/2012 16h34 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Bonjour,

Je voudrai revenir sur le 4%. C’est une vision Américaine, avec la même logique, en France, ça serai 1,25%. Cela change beaucoup de chose il me semble, et du coup effectivement, 500Ke semble un peu juste.

An International Perspective on Safe Withdrawal Rates: The Demise of the 4 Percent Rule?

L’impact le plus important sur ces études étant les 10 premières années, il est évident que de pouvoir diminuer ses dépenses si les index/les placements donnent moins que les 4% peux permettre de quand même s’en sortir, mais prendre 4% comme référence me semble assez optimiste a moins d’être aux US, sans risque de change ($) et accès à ce qu’ils ont accès en terme de niveau de frais/taxes et compagnie…?

Par contre, 500Ke ça peut être une première étape pour lever le pied sur les revenues, bref la possibilité de prendre le risque de s’essayer à faire ce que l’on aime (pour certains, ça pourrai être d’aller à l’étranger, trouver un job sympa qui paye au minimum la bouffe et la paillasse) et laisser le capital gonfler sur une dizaine d’années ou bien plus…

Cordialement

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#52 06/08/2012 16h48 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Garfield a écrit :

Je voudrai revenir sur le 4%. C’est une vision Américaine, avec la même logique, en France, ça serai 1,25%. Cela change beaucoup de chose il me semble, et du coup effectivement, 500Ke semble un peu juste.

Merci pour l’étude que je connaissais pas.

Une autre lecture est se dire qu’il faut simplement surpondérer les actions US et Canadienne dans son portefeuille…

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#53 06/08/2012 17h12 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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"Une autre lecture est se dire qu’il faut simplement surpondérer les actions US et Canadienne dans son portefeuille…"

Effectivement, mais en supportant le risque de change, non? Du coup, on devrait calculer ses dépenses en $ pour prévoir son capital nécessaire, pas en Euro, non ? (c’est une question, pas une affirmation)

Question du coup, combien coute le fait de se protéger du risque de change, est-ce possible/raisonnable sur 30 ans ?

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#54 06/08/2012 18h19 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

Administrateur
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Garfield a écrit :

Question du coup, combien coute le fait de se protéger du risque de change, est-ce possible/raisonnable sur 30 ans ?

Je ne crois pas qu’il faille se protéger du risque de change, lorsque l’on investi dans des marchés développés.

Il faut le voir comme une diversification supplémentaire.

Dans le cas de l’USD et YEN ; dans une moindre mesure du GBP, CHF, CAD, le "risque" de change est même intéressant car contra-cyclique.

Pour moi, la principale incertitude repose d’abords sur la fiscalité du pays de résidence, pas sur les placements ou le change.

On peut de toute façon se protéger d’une éventuelle inflation ou dépréciation de la monnaie en surpondérant les actions avec des actifs tangibles (immobiliers cotées, pétroliere cotées - je ne cite pas les minières qui ne versent quasiment pas de dividende).

Par contre, rien ne dit (par exemple) que François Hollande ne va pas supprimer prochainement l’abattement de 40% sur les dividendes et là c’est du lourd.

Celui qui est rentier dans un pays fiscalement instable comme la France doit donc avoir une marge au niveau de son capital, ou sinon prendre sa [pré-]retraite ailleurs (et en prenant grand soin de santé…).

En restant en France, il faut aussi conserver une petite activité d’auto-entrepreneur pour la couverture santé (lire : Protection sociale du rentier (santé et retraite))

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#55 06/08/2012 19h14 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Celui qui est rentier dans un pays fiscalement instable comme la France doit donc avoir une marge au niveau de son capital

Pourriez-vous expliquer un peu plus, c’est sûrement évident mais je ne vois pas exactement ("marge de sécurité" = plus de capital que nécessaire au cas où les impôt rognent la rente plus que prévu?)

Plus globalement, je pense que dans un topic, il faudrait creuser les causes et (surtout) les conséquences globales pour une zone économique (croissance, initiative, investissement, climat social…) d’une instabilité fiscale.

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#56 07/08/2012 00h40 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Betcour a écrit :

avec l’inévitable CSG (qui augmentera encore probablement) et la non moins inévitable taxe d’habitation (qui n’existe pas dans de nombreux pays) je pense que 20% va être un strict minimum.

Bien sûr, il n’y pas que l’IR (qui pèse au fond très peu sur les petits-moyens revenus). Il y a la CSG, la TH, et si l’on est propriétaire de son logement, n’oubliez-pas la taxe foncière, qui pèse de 10 à 15% de revenu représenté par la recette locative "virtuelle nette" (nette = en intégrant les charges supplémentaires générées par le fait d’être propriétaire/locataire), ce qui est une imposition sur le revenu non identifiée comme telle.

20% de CSG? Sans doute. Mais il me semble qu’il y a là une limite : c’est un impôt non progressif, si on veut l’augmenter encore, je pense que ceci ne pourra se faire qu’avec une dose de progressivité, d’où la fameuse refonte fiscale globale dont on parle?…

Betcour a écrit :

Pour moi il n’est pas possible d’être réellement rentier, au sens de vivre du patrimoine tout en le préservant, en France.

Et ailleurs?

Betcour a écrit :

Sur de petits patrimoines le coût de la vie oblige à vivre chichement

Oui, vous avez raison sur le coût de la vie (entre parenthèse, cette hausse du coût de la vie en France depuis 10-15 ans n’est pas assez analysée pour ce quelle est : un symptôme - selon moi), mais cette vie chiche peut être aussi un choix de vie : aller chercher les basses tranches, sacrifier des consommations à utilité marginale faible (ce qui suppose une réflexion sur soi, bien sûr), pour être moins dépendant du travail, tout en intégrant dans son niveau de vie réel diverses prestations publiques (en nature ou en allocations). Avec cependant bien sûr la limite qui est la qualité de ces services, qui va (et va aller?) en diminuant : je pense à l’enseignement pour ses enfants, par exemple.

Robdream a écrit :

Sissi,

Puisque vous etes tres oriente obligations, vous pourriez participer a notre forum obligations.
En suivant les conseils de rigueur ;-)

Ce placement est de mon point de vue interessant surtout pour les expatries.

Pour des raisons fiscales?

Garfield a écrit :

Bonjour,

Je voudrai revenir sur le 4%. C’est une vision Américaine, avec la même logique, en France, ça serai 1,25%. Cela change beaucoup de chose il me semble, et du coup effectivement, 500Ke semble un peu juste.

An International Perspective on Safe Withdrawal Rates: The Demise of the 4 Percent Rule?

Peut-on dire que le taux de rentabilité réel sur lequel on peut compter peut vivre, dans un pays, dépend prioritairement :

- de la fiscalité des résidents

- de l’inflation

- du taux global de commissions praticable par les intermédiaires financiers dans le pays?

InvestisseurHeureux a écrit :

On peut de toute façon se protéger d’une éventuelle inflation ou dépréciation de la monnaie en surpondérant les actions avec des actifs tangibles (immobiliers cotées, pétroliere cotées - je ne cite pas les minières qui ne versent quasiment pas de dividende).

Par contre, rien ne dit (par exemple) que François Hollande ne va pas supprimer prochainement l’abattement de 40% sur les dividendes et là c’est du lourd.

On dirait que vous considérez l’instabilité fiscale exactement comme toute autre incertitude (de change, de taux, d’inflation …). C’est bien cela?

Tout bien réfléchi c’est d’une logique financière imparable.

Le problème est : quelle couverture contre les aléas fiscaux du pays?! (des options?? smile )

Ou alors ne peut-on dire que les prestations publiques dans le pays de résidence choisi (si elles sont de qualité) constituent une partie de cette couverture? (elles compensent les hausses d’impôt)

Dernière modification par placementapapa31 (07/08/2012 02h06)

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#57 07/08/2012 04h17 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Robdream a écrit :

Sissi,

Puisque vous etes tres oriente obligations, vous pourriez participer a notre forum obligations.
En suivant les conseils de rigueur ;-)

Ce placement est de mon point de vue interessant surtout pour les expatries.

Pour des raisons fiscales?

Placementapapa, les expatries (a verifier si c’est seulement pour les non-residents Europeens) ne sont pas imposes sur les obligations, aussi bien pour les coupons que les plus-values.
Cela en fait pour nous une classe d’actif tres interessante.

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#58 07/08/2012 19h34 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Robdream a écrit :

les expatries (a verifier si c’est seulement pour les non-residents Europeens) ne sont pas imposes sur les obligations, aussi bien pour les coupons que les plus-values.

Je suppose que cela dépend de la fiscalité du pays de résidence physique, et/ou du pays dans lequel on a le compte qui contient les valeurs? (si les deux sont distincts)

Un point que l’on n’a pas assez abordé directement peut-être, c’est la question du timing long : de nombreux auteurs américains (dont Bernstein) s’intéressant à la gestion longue de "nest egg" montrent bien que les points d’entrée (début d’épargne) et de sortie (début de service de la rente) sont fondamentaux.

Je renvoie aussi au titre d’un lien donné par IH : "In Investing, It’s When You Start
And When You Finish"

In Investing, It?s When You Start and When You Finish - Graphic - NYTimes.com

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#59 20/05/2015 11h56 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Pour actualiser cette conversation intéressante : et en 2015, combien faut-il pour être rentier ? 500 000 € ? 800 000 € ? 1 300 000 ?
Hélas je crains que en restant en France, même 1 300 000 ne puisse suffire…
Partons du fait que l’on veut vivre avec environ 2 SMIC par mois, soit environ 2500€ nets pour simplifier (ce qui semble vraiment un minimum pour vivre décemment en France en 2015 et à mon avis un peu juste…) soit 30 000€ par an et que l’on ne veuille pas toucher à son capital car on aurait décidé de le garder pour un coup dur où pour le transmettre à ses enfants.
Combien faut-il dégager de revenus pour avoir 30 000€ nets par an ?
Il faut un capital très important, sur lequel on paiera donc de l’ISF, des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux. En faisant une estimation rapide (il faudrait calculer dans le détail mais on ne doit pas être loin de cela) il me semble qu’il faut sans doute environ 50 000€ de revenus bruts si l’on veut vraiment disposer de 30 000€ nets par an.
Et quel capital faut-il pour avoir 50 000€ de revenus bruts ? Là, c’est facile. Avec une rentabilité de 3% il faut 1 666 666 € (compter actuellement sur plus de 3% sur le long terme ne me semble pas raisonnable, déjà 3% nets et à peu près sûr, ce n’est pas facile).
Si l’on veut être à peine plus à l’aise qu’avec 2500€ mensuels ou avoir plus de sécurité et tabler sur un rendement net un peu inférieur à 3%, disons que, pour avoir un chiffre rond, il faut un capital minimum de 2 000 000 d’euros pour vivre rentier aujourd’hui en France. Et comme on paiera, avec un tel montant, beaucoup plus d’ISF, les revenus nets mensuels ne seront guère plus élevés qu’avec 1,666 millions…
Pas folichon tout cela…
Faites-moi plaisir : dites moi que je me trompe et qu’on peut s’en sortir avec moins de 2 millions.

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#60 20/05/2015 12h12 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Bonjour,

Avez vous jeter un oeil sur le reporting du portefeuille d’IH. ?

Cela semble être un bon exemple, et je penses qu’en suivant son livre 600 à 800K€ devrait suffire si on travaille un peu ses dossiers.

De même que cela est possible avec de l’immobilier, en optimisant les rendements.

Maintenant ces deux aspects nécessitent un travail, mais vous fournissent une indépendance financière, maitenant, pour une vrai rente, ou je ne fais absolument rien ( genre les fonds viennent d’une AV ), alors oui , il faut sans doute beaucoup plus.. Le double ? )

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#61 20/05/2015 12h19 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Je pense que cela dépend aussi d’autres paramètres, comme le fait d’être propriétaire de sa RP ou de payer un loyer, et aussi à quel âge on veut "devenir rentier".
Perso, étant âges de 55 ans, propriétaires de notre RP et sans enfants, nous envisageons prochainement de vendre notre immobilier (LMNP au réel) et réfléchissons à un mix consommation de capital et placement générant un revenu permettant de couvrir une partie de nos besoins.

Dernière modification par Isa6068 (20/05/2015 12h19)

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#62 20/05/2015 12h31 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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nik66 a écrit :

Pour actualiser cette conversation intéressante : et en 2015, combien faut-il pour être rentier ? 500 000 € ? 800 000 € ? 1 300 000 ?
Hélas je crains que en restant en France, même 1 300 000 ne puisse suffire…

Toujours le même débat et la même réponse : ça dépend, en France à Paris il se peut que 1 300 000 soit insuffisant vu le coût de la vie et la fiscalité associée à un ce patrimoine, et il y a des endroits où 200/250kE sont suffisants pour avoir de quoi vivre de son capital/patrimoine.
Et là encore cela dépend de nombreux paramètres : quel âge ? quel état de santé (forcément quelqu’un en bonne santé sans pb grave depuis longtemps n’aura pas besoin de la même rente que quelqu’un qui a une maladie grave ou des maladies à répetition…) ? quelles addictions (a priori qui ne fume pas, ne boit pas, se drogue pas, aura des besoins moindres en rente, probable aussi qu’il soit en meilleure santé qu’un addict de drogues tabac/alcool ou autres) ? Logé pour pas cher ou non ? Etc…

Dernière modification par zetrader (20/05/2015 12h32)

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#63 20/05/2015 13h09 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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nik66 a écrit :

Pour actualiser cette conversation intéressante : et en 2015, combien faut-il pour être rentier ? 500 000 € ? 800 000 € ? 1 300 000 ?
Hélas je crains que en restant en France, même 1 300 000 ne puisse suffire…
Partons du fait que l’on veut vivre avec environ 2 SMIC par mois, soit environ 2500€ nets pour simplifier (ce qui semble vraiment un minimum pour vivre décemment en France en 2015 et à mon avis un peu juste…) soit 30 000€ par an et que l’on ne veuille pas toucher à son capital car on aurait décidé de le garder pour un coup dur où pour le transmettre à ses enfants.
Combien faut-il dégager de revenus pour avoir 30 000€ nets par an ?
Il faut un capital très important, sur lequel on paiera donc de l’ISF, des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux. En faisant une estimation rapide (il faudrait calculer dans le détail mais on ne doit pas être loin de cela) il me semble qu’il faut sans doute environ 50 000€ de revenus bruts si l’on veut vraiment disposer de 30 000€ nets par an.
Et quel capital faut-il pour avoir 50 000€ de revenus bruts ? Là, c’est facile. Avec une rentabilité de 3% il faut 1 666 666 € (compter actuellement sur plus de 3% sur le long terme ne me semble pas raisonnable, déjà 3% nets et à peu près sûr, ce n’est pas facile).
Si l’on veut être à peine plus à l’aise qu’avec 2500€ mensuels ou avoir plus de sécurité et tabler sur un rendement net un peu inférieur à 3%, disons que, pour avoir un chiffre rond, il faut un capital minimum de 2 000 000 d’euros pour vivre rentier aujourd’hui en France. Et comme on paiera, avec un tel montant, beaucoup plus d’ISF, les revenus nets mensuels ne seront guère plus élevés qu’avec 1,666 millions…
Pas folichon tout cela…
Faites-moi plaisir : dites moi que je me trompe et qu’on peut s’en sortir avec moins de 2 millions.

Le revenu net median par ménage était de 29000€ en 2012 selon l’insee. Donc, selon vous plus de 50% des ménages ne s’en sortiraient pas ?

A ce niveau de revenu vous êtes avec un TMI de 30% au pire, et cela uniquement sur la part dépassant
26764€. Donc vous payez 2390€ (tranche à 14%)+ 671€ (30% du reste) d’impôt IR. Ajoutons la CSG  (4350€) et on est au pire à un besoin de 36 411€. Dans la réalité, entre les différentes décotes et les abattements, le besoin est inférieur. Et on est très loin de vos 50 000€, 28% pour être précis.

Compter sur moins de 3% de rendement est tout aussi absurde, surtout qu’on à déjà pris en compte l’imposition. Prenons un + raisonnable 4.5%  et on obtient 800 k€, très loin du seuil ISF.

Si vous voulez réellement une discussion sérieuse, utilisez des chiffres réalistes.

Pour mémoire, le rendement net historique du CAC 40, inflation déduite est de 6.1%. Mixez avec de l’immobilier à 8% et des obligs en sécurité, et 4.5% est un objectif plutôt conservateur.

Dernière modification par Gaspode (20/05/2015 13h26)

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#64 20/05/2015 13h50 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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zetrader a écrit :

nik66 a écrit :

Pour actualiser cette conversation intéressante : et en 2015, combien faut-il pour être rentier ? 500 000 € ? 800 000 € ? 1 300 000 ?
Hélas je crains que en restant en France, même 1 300 000 ne puisse suffire…

Toujours le même débat et la même réponse : ça dépend, en France à Paris il se peut que 1 300 000 soit insuffisant vu le coût de la vie et la fiscalité associée à un ce patrimoine, et il y a des endroits où 200/250kE sont suffisants pour avoir de quoi vivre de son capital/patrimoine.
Et là encore cela dépend de nombreux paramètres : quel âge ? quel état de santé (forcément quelqu’un en bonne santé sans pb grave depuis longtemps n’aura pas besoin de la même rente que quelqu’un qui a une maladie grave ou des maladies à répetition…) ? quelles addictions (a priori qui ne fume pas, ne boit pas, se drogue pas, aura des besoins moindres en rente, probable aussi qu’il soit en meilleure santé qu’un addict de drogues tabac/alcool ou autres) ? Logé pour pas cher ou non ? Etc…

Prenons le cas de Geneviève De Fontenay… Elle vit dans un 75m2 d’un quartier chic de Saint-Cloud pour 2250 euros par mois. Elle doit mettre 2000 euros dans ses fringues et dans son style de vie superficiel POUR SON METIER.
Puis elle paye 50% plus cher l’intégralité de ses biens de consommation courante soit 2000e au lieu de 1000e. En plus de ça , elle paiera ses impôts, sa taxe d’habitation en fin d’année de 18000 euros… 
Au final elle évapore au moins 7750 euros par mois rien que pour travailler à Paris et vivre à Paris. Sans parler de sa vie privée détruite par ses horaires de travail.

Moi, j’ai un 66m2 dans une banlieue chic de province déjà payé… J’ai le même niveau de vie pour 1000 euros par mois non imposable… Donc je pense qu’avec 500ke, on s’en sort largement. Il suffit de faire du 2,2% pour être rentier.
Tout dépend le mode de vie ensuite.

Dernière modification par azorgues (20/05/2015 13h58)

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#65 20/05/2015 14h11 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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nik66 a écrit :

Partons du fait que l’on veut vivre avec environ 2 SMIC par mois, soit environ 2500€ nets pour simplifier (ce qui semble vraiment un minimum pour vivre décemment en France en 2015 et à mon avis un peu juste…)

Pour un couple avec enfant(s), 2 SMICs constituent un revenu effectivement un peu limite (s’ils ne sont pas propriétaires).

Mais pour un individu, à titre de comparaison, ça représente l’équivalent de mon salaire d’ingénieur avec 10 ans d’expérience (mais peu carriériste, je l’avoue). De quoi vivre très confortablement.

Pour générer 2 SMICs par mois à vie (inflation comprise), 800K€ sont suffisants, 1M€ pour une gestion très tranquille.

A titre personnel, j’estime mon seuil de rente à environ 500K€+logement.
(mais j’ai une partie importante de placements en fond euros, un enfant en bas age et ma femme gagne peu)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#66 20/05/2015 20h21 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Gaspode a écrit :

Si vous voulez réellement une discussion sérieuse, utilisez des chiffres réalistes.
Pour mémoire, le rendement net historique du CAC 40, inflation déduite est de 6.1%

Ça dépend vraiment sur quel horizon on regarde, pour les actions en France, je vous mets différentes sources et différents horizons de temps. 6% est vraiment optimiste !

CAC 40 Gross Return + Insee
- 1988 - 2014 : 6,8%
Source MSCI (Large+Mid) + Insee
- 1969 - 2014 : 3,8% Net Return, 4,7% Gross Return
Source DMS, dividendes compris
- 1965-2014 : 5,2%
- 1900-2014 : 3,2%
CAC 40 Reconstitué (Source : DLB), net d’inflation, avec dividendes
- 1854 - 2006 : 1,2%
- 1951 - 2006 : 3,7%

Si vous voulez on peut discuter du retour attendu des actions, aussi appelé equity premium … mais c’est un sujet très large !
*Est ce que les retours historiques sont la meilleure base ?
*Quelle période inclue - t-on ?
*Que se passe-t-il en cas de guerre (dans l’historique) ?
*Le XXe siècle est il représentatif de ce qu’est le monde ?
*Quelle projection d’inflation ? (l’equity premium est très différent entre les types d’inflation et surtout leur vitesse de changement)
*Le monde a-t-il changé ?
*Quels modèles permettent de mieux prévoir que les données historiques ? (il y en a)
*L’augmentation de la facilité d’accès au capital est-il voué à faire baisser l’equity premium ?
*Pourquoi l’equity premium historique reste grandement inexpliquée ?
*A combien d’années prévoir ? Vision stratégique ou tactique ?

Dernière modification par Fructif (21/05/2015 07h25)

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#67 20/05/2015 23h41 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Gaspode a écrit :

Le revenu net median par ménage était de 29000€ en 2012 selon l’insee. Donc, selon vous plus de 50% des ménages ne s’en sortiraient pas ?

A ce niveau de revenu vous êtes avec un TMI de 30% au pire, et cela uniquement sur la part dépassant
26764€. Donc vous payez 2390€ (tranche à 14%)+ 671€ (30% du reste) d’impôt IR. Ajoutons la CSG  (4350€) et on est au pire à un besoin de 36 411€. Dans la réalité, entre les différentes décotes et les abattements, le besoin est inférieur. Et on est très loin de vos 50 000€, 28% pour être précis.

Compter sur moins de 3% de rendement est tout aussi absurde, surtout qu’on à déjà pris en compte l’imposition. Prenons un + raisonnable 4.5%  et on obtient 800 k€, très loin du seuil ISF.

Si vous voulez réellement une discussion sérieuse, utilisez des chiffres réalistes.

Pour mémoire, le rendement net historique du CAC 40, inflation déduite est de 6.1%. Mixez avec de l’immobilier à 8% et des obligs en sécurité, et 4.5% est un objectif plutôt conservateur.

Loin de moi l’idée de vous embêter en ne menant pas une discussion sérieuse. Si je vous soumets ce cas de figure c’est parce qu’il ressemble furieusement au mien depuis plusieurs années. Avec 800k€, je suis bien loin de pouvoir vivre rentier. Il est vrai que j’ai une famille et des enfants et que cela coute cher. Donc, oui, sans rien faire d’extraordinaire, 2500 euros par mois est un minimum pour moi. Et avec ça, on ne brille pas. Je n’ai pourtant aucun emprunt et je suis propriétaire de ma RP. Une RP qui me coute régulièrement de l’argent pour son entretien d’ailleurs et rend vite les 2500 euros par mois bien justes.

Surtout, je trouve que les données de rendement que vous citez sont justes, bien sûr, mais qu’elles sont trop optimistes et sans doute non reproductibles à l’avenir :
- Sur le CAC, le 6,1% est obtenu avec un calcul fait depuis 1987, une base de départ assez favorable. Un point d’entrée pris depuis 1990 (donc tout de même sur les 25 dernières années) ne donnera pas un tel rendement. Sur plus longue période, on tombe vite à des chiffres proches de mes 3%.
- 8% nets sur l’immobilier ? Net de net ? Impôts, vacances locatives et tous les frais d’entretien inclus et surtout sur longue période ? Comment faites vous ?? Je vous envie et vous admire… Vraiment j’aimerais pouvoir en faire autant, j’en suis bien loin… Ou alors peut être avec la prise en compte de plus values générées dans les années 2000 ? Là, je comprendrais mieux. Mais là aussi, je ne crois plus que cela soit reproductible vu les niveaux historiquement extrêmement élevés des prix de l’immobilier. Je crois une baisse des prix et une baisse des loyers très probable dans les années à venir. En tout cas, sans doute pas de nouvelles plus values.
- Quant aux produits de taux… vus les rendements actuels… Alors certes, travailler avec des obligations haut rendement ? J’admire à nouveau car je ne connais pas du tout et je suis bien incapable d’utiliser un tel support.

Aucune ironie dans mes propos, croyez-le bien. J’ai relancé ce post pour voir également vos propositions et vos façons de travailler. Il semble que j’ai encore bien des progrès à faire car je suis bien incapable d’égaler vos performances.
Pour moi, devenir rentier suppose une réelle sécurité. On doit donc faire des prévisions prudentes et les plus sûres possibles pour ne pas être pris fortement à contre pied. Il ne me semblait pas aberrant de dire que vouloir faire plus de 3% nets aujourd’hui après taxes et impôts n’étaient pas si facile que cela…

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#68 21/05/2015 01h22 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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nik66 a écrit :

Surtout, je trouve que les données de rendement que vous citez sont justes, bien sûr, mais qu’elles sont trop optimistes et sans doute non reproductibles à l’avenir :
- Sur le CAC, le 6,1% est obtenu avec un calcul fait depuis 1987, une base de départ assez favorable. Un point d’entrée pris depuis 1990 (donc tout de même sur les 25 dernières années) ne donnera pas un tel rendement. Sur plus longue période, on tombe vite à des chiffres proches de mes 3%.

le s&p500 fait la même chose (légèrement mieux en fait) sur 60 ans. Les autres bourses mondiales aussi.
Le problème de la bourse est évidemment le risque de crack, mais même quand elle ne performe pas, d’autres classes, en particulier les obligations, vont elles aller mieux.

- 8% nets sur l’immobilier ? Net de net ? Impôts, vacances locatives et tous les frais d’entretien inclus et surtout sur longue période ? Comment faites vous ?? Je vous envie et vous admire… Vraiment j’aimerais pouvoir en faire autant, j’en suis bien loin… Ou alors peut être avec la prise en compte de plus values générées dans les années 2000 ? Là, je comprendrais mieux. Mais là aussi, je ne crois plus que cela soit reproductible vu les niveaux historiquement extrêmement élevés des prix de l’immobilier. Je crois une baisse des prix et une baisse des loyers très probable dans les années à venir. En tout cas, sans doute pas de nouvelles plus values.

D’après paris-notaires.fr le rendement locatif annuel brut moyen  à 5 et 10 ans sur les classes résidentielles et commerciales est de 5,7% pour l’ile de France. En province, légèrement meilleur à cause de la moindre valeur vénale des biens sans que la valeur locative baisse autant.  On passe à 8% net en intégrant la plus value de revente. Certes, les prix Paris intra muros sont maintenant inaccessibles et il faut choisir les bon biens (déjà pas les Pinels ou autres attrape gogos), mais c’est largement possible. De plus l’immobilier est la seule classe d’actif permettant d’investir par la dette avec un FCF positif ce qui en phase de constitution est essentiel. S’il y a inflation, ces rendements s’écroulent vite, mais le risque est faible actuellement.

- Quant aux produits de taux… vus les rendements actuels… Alors certes, travailler avec des obligations haut rendement ? J’admire à nouveau car je ne connais pas du tout et je suis bien incapable d’utiliser un tel support.

Les produits de taux sont intéressants quand les autres classes ne performent pas. Aujourd’hui ce n’est clairement  pas intéressant à moins de très bien connaitre ce marché.

Aucune ironie dans mes propos, croyez-le bien. J’ai relancé ce post pour voir également vos propositions et vos façons de travailler. Il semble que j’ai encore bien des progrès à faire car je suis bien incapable d’égaler vos performances.
Pour moi, devenir rentier suppose une réelle sécurité. On doit donc faire des prévisions prudentes et les plus sûres possibles pour ne pas être pris fortement à contre pied. Il ne me semblait pas aberrant de dire que vouloir faire plus de 3% nets aujourd’hui après taxes et impôts n’étaient pas si facile que cela…

Il est parfaitement raisonnable d’être prudent. Un excès de pessimisme est cependant contre productif et vos hypothèses étaient toutes très fortement négatives d’où la réaction. Par contre il est sûr que pour réussir en investissements, il faut se former et s’en occuper, car les banques et la plupart des interlocuteurs n’ont pas votre intérêt en vue mais le leur.

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#69 21/05/2015 01h22 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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nik66 ,comptez -vous votre RP dans les 800000 ou non? Si elle est comptée dedans ,cela semble difficile en effet d’atteindre 20000 euros de revenus par an en plaçant le reste.Sinon,cela devrait être possible.

         Bon,c’est toujours le même problème ;le niveau de la rente dépend du niveau de vie souhaité ;il faut en plus une marge de sécurité.Etre rentier en comptant sans arrêt et en se faisant du souci,ça n’est pas le but;travailler pour accumuler et ne pas profiter de la vie ce n’est pas idéal non plus.Ajoutez à cela qu’on n’a jamais vu un coffre fort suivre un enterrement et que " nul ne connait le jour ni l’heure",et vous voilà bien avancé.d’autant plus si vous avez une personnalité inquiète.

        Je crois bien faire partie du lot,mais je me soigne:pas prête à sauter volontairement le pas,mais en cas d’accident de carrière,si vite arrivé de nos jours,je pense que je n’en ferai pas un drame et que je rechercherai très mollement quelque chose à temps partiel,histoire de m’habituer.Mais aussi je fais partie de ceux à qui 2500 euros suffiront assez largement.

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#70 21/05/2015 02h08 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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L’idéal c’est d’être semi-rentier : trouver un poste en 3/5 et ne pas travailler le vendredi et le lundi. Des week-end de 4 jours chaque semaine, c’est plutôt relax smile

Ou alors créer un site de e-commerce comme IH (et c’est aussi mon projet) qui génère bon an mal an un smic par mois. Les dividendes et autres revenus du capital étant là pour ajouter du beurre dans les épinards.

En tous cas, je pense qu’une performance de 4 % nette d’inflation est vraiment conservatrice. Je tablerais plutôt sur du 6 %. Certes on peut toujours dire que nous sommes dans une nouvelle ère, etc, mais à mon avis on en a encore pour longtemps avec le capitalisme ! Car si les actions ne devaient plus rien rapporter, les gens s’y désintéressaient alors, ce qui referait monter les rendements. La peur et la cupidité font qu’un tel système devrait encore avoir de beaux jours devant lui …

Le problème c’est surtout la fiscalité ! En net d’impôts et d’inflations, on arrive pour le coup à 4 % et 500 k€ paraissaient insuffisant, sauf si on compte utiliser le capital.

Dernière modification par Vibe (21/05/2015 02h10)

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#71 21/05/2015 07h12 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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A mon avis, ce qui peut faire baisser les "expected returns" des actions sont, non pas les risques de fin du capitalisme, mais entre autre, les effets suivants :
- L’accès plus facile au capital, qui le rend moins précieux (je parle d’une tendance séculaire et non des différentes QE)
- Un monde de taux et d’inflation basse, qui n’a jamais été bon pour les actions
- Peut-être aussi les valorisations actuelles

Par ailleurs, prendre 6% net d’inflation, c’est se fonder sur le XXe siècle aux USA, soit une "anomalie" historique. Dans les chiffres que j’ai listé un peu plus haut, on a vu que pour le CAC ce n’était pas du tout cela, mais aussi pour d’autres pays. Le monde a fait 5,2% depuis 1900 (contre 1,9% pour les obligs).

Par ailleurs, même aux US, avec un 60/40 il y a des décenies ou ça fait très mal :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/598_6040.jpg
Je n’ai pas regardé ce que faisait l’immobilier dans ce cas

Je vous rejoins complètement sur cette phrase "si les actions ne devaient plus rien rapporter, les gens s’y désintéressaient alors, ce qui referait monter les rendements"

La volatilité et les krachs sont l’ami de l’investisseur aguerri, car c’est grâce à eux que le rendement des actions est si élevé ! Après, ça me parait clair en phase de constitution de capital, mais pour un rentier c’est peut être moins évident.

Dernière modification par Fructif (21/05/2015 07h14)

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#72 21/05/2015 07h48 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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nik66 a écrit :

Loin de moi l’idée de vous embêter en ne menant pas une discussion sérieuse. Si je vous soumets ce cas de figure c’est parce qu’il ressemble furieusement au mien depuis plusieurs années. Avec 800k€, je suis bien loin de pouvoir vivre rentier. Il est vrai que j’ai une famille et des enfants et que cela coute cher. Donc, oui, sans rien faire d’extraordinaire, 2500 euros par mois est un minimum pour moi. Et avec ça, on ne brille pas. Je n’ai pourtant aucun emprunt et je suis propriétaire de ma RP. Une RP qui me coute régulièrement de l’argent pour son entretien d’ailleurs et rend vite les 2500 euros par mois bien justes.

Bon… bah vu les chiffres, je suppose que vous êtes à Paris, car par exemple là où je suis en Espagne, avec 800k€ ce serait byzance (je pense que l’investisseur heureux qui est venu ici s’en rend compte et peut confirmer), une résidence principale à 50/60kE ( donc plus de loyer) et il reste beaucoup d’argent à placer (investissement actions ou trading ou autres appartements ou mixte de tout cela…).
Si j’ai dit dans ma première réponse que 1,3 millions d’euros peuvent ne pas suffire, c’est qu’on m’a parlé de certains cas, à Paris, il y a des charges de copropriété qui sont équivalentes à des loyers d’apparts de la même surface là où je vis…
Si j’achète un appart pour RP en tant que rentier, c’est pour ne plus avoir de loyer à payer, si c’est pour avoir un véritable "loyer de charges/travaux" régulièrement, je dis non merci.
Engloutir un prix bullesque dans la RP pour ensuite avoir le droit de payer des charges de folie avec des appels réguliers à travaux coûteux (car visiblement cela arrive aussi plus souvent sur Paris), en tant que rentier libre de choisir et estimant qu’il n’y a pas que Paris sur terre, encore une fois non merci.
Je vais prendre des exemples chiffrés parce que cela parle tout de suite mieux, si par exemple on met environ 500k€ dans la RP à Paris (chiffre qui n’a rien d’impossible) pour avoir le droit de se taper environ 300 euros de charge par mois (idem, rien d’impossible, je parle sur la base de cas rapportés), d’un point de vue de la rente, comment peut-on comparer cela à un achat d’environ 50kE pour la RP (chiffre qui n’a aussi rien d’impossible où je vis) et environ 15 euros de charge par mois (chiffre réel là oú je vis).
500kE + 300/mois contre 50kE +15/mois, vous comprenez quand même que le besoin en termes de capital/patrimoine/rente est forcément différent ? Et que dans le 1er cas 1,3 millions d’euros peut être juste, dans le 2ème cas 200/250kE peuvent suffire.
D’où ma réponse initiale : ça dépend.

Dernière modification par zetrader (21/05/2015 07h57)

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#73 21/05/2015 07h49 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Bonjour,

En utilisant la fiscalité de l’assurance vie, il me semble qu’on peut raisonnablement espérer une rente nette d’impôt de 2 smic net avec 600 K€ après 8 ans sans trop se casser la tête dans les conditions suivantes.

Rappel : durée d’un contrat d’AV 8 ans, prélèvements sociaux 15,5% en cours de vie chaque année, à la sortie abattement de 4,6 K€ sur la plus value de rachat total puis option pour le prélèvement libératoire de 7,5% sur le solde.
Le Smic net 2015 mensuel 35h est de 1136 € soit 27 264 € pour 2 smic annuel (cible).

Ainsi quelqu’un qui ouvre 8 contrats à 75 K€, soit 600.000 €, en tire un rendement net régulier de 5% par an net de frais de gestion (ce qui dans les conditions actuelles est faisable avec disons 75% SCPI et 25% tracker Monde) pourra après 8 ans clôturer chaque année un contrat et en rouvrir un autre.

Avoir 8 contrats permet de diversifier et de se protéger du fameux risque de prélèvement exceptionnel sur les contrats de plus de 100 K€ envisagé par les Etats européens ou encore de bénéficier de la garantie des assureurs (70 K€ de mémoire par assureur pour un particulier). Cela permet aussi chaque année de souscrire le meilleur contrat existant sur le marché sans être scotché avec un contrat unique pour le tout dont les conditions ou les supports ne seraient pas attractifs aujourd’hui.

Simulations financières :
Capital à terme des 8 ans = 75 * (1+(5%-.155))^8 = 104.4 k
Plus value = 29.4 k dont abattement 4,6 k puis prélèvement forfaitaire de 7,5% sur le solde soit -1.9 k
Restent en net : 29.4-1.9=27.52 soit un peu plus que 2x le smic net annuel.

On peut donc effectivement être indépendant financièrement avec 600 k€ en France aujourd’hui si celle ci démarre à 2 SMIC net par mois. Au delà c’est une question de goûts personnels et d’attentes (dépenses, …).

Que pensez vous de cette approche et ai je fait une erreur s’il vous plait ?

Risque : effondrement durable de l’immobilier ou des actions, mais ce risque est présent dans toutes les approches de rentes.

Dernière modification par skywalker31 (21/05/2015 08h31)

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#74 21/05/2015 08h34 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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Vibe a écrit :

Le problème c’est surtout la fiscalité ! En net d’impôts et d’inflations, on arrive pour le coup à 4 % et 500 k€ paraissaient insuffisant, sauf si on compte utiliser le capital.

Le problème c’est aussi et surtout l’état d’esprit.

C’est sûr que si vous avez une maison en résidence principale, piscine, deux voitures, tout cela coûte une fortune en entretien, donc on peut oublier les deux SMIC nets / mois. Chaque voyage représente également un coût supplémentaire.

À l’inverse, si vous ne possédez quasiment aucun bien tangible, vous vous logez en même temps que vous voyagez et in fine économisez même de l’argent dans des pays à bas coût.

Quant je lis des présentations où des personnes ont 1-2 M€ de patrimoine, 50 ans et se demandent si elles peuvent arrêter de travailler, la réponse est probablement non ! Car si déjà avec ce niveau de patrimoine vous vous posez la question, c’est que vous n’avez pas l’esprit pour.

Ne pas consommer le capital est également ubuesque de mon point de vue. On ne va pas emporter son argent dans sa tombe. Quant aux enfants, l’important est que tout soit mis en œuvre pour qu’ils aient une formation. Ils n’ont pas besoin d’héritage à 50 ans.

Quant au rendement, c’est vraiment un faux débat. Vous prenez par exemple une foncière comme Cominar, vous faîtes 8% brut / an et vous pouvez oublier complètement la volatilité des marchés.

Bref :

Cas 1 : j’ai une RP, deux voitures, un train de vie, je ne veux pas consommer mon capital, je ne veux pas prendre de risque sur mes placements, je suis sédentaire en Ile-de-France

Là oui vous avez besoin de 2 M€ et encore !

Cas 2 : je ne possède quasi-rien de tangible et vis d’expérience et non de possessions, j’accepte de consommer mon capital en fin de vie, j’accepte une volatilité sur mes placements, je suis mobile en province ou à l’international

Là avec 2 SMIC nets / mois vous vous sentez comme un roi du pétrole et 600-800 k€ suffisent largement.

Plus je lis ce type de débat, plus j’ai la conviction que c’est avant tout un état d’esprit (typiquement on lit la dichotomie entre zetrader et nik66).

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#75 21/05/2015 09h05 → Devenir rentier avec 500 000 € ? (euros, investissements, rentier)

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nik66 a des enfants, ce qui augmente mécaniquement les besoins (2500€ c’est pour une personne seule).
Mais cela modifie aussi l’état d’esprit. On peut se choisir un mode de vie frugale, c’est plus difficile de l’imposer aux autres.
Quand je voyage seul, je voyage assez  "roots" mais avec ma compagne c’est plus raffiné et plus dispendieux.


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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