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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/07/2012 16h00 → Immeuble mixte : location nue et meublée. Question sur la fiscalité (fiscalité, imposition, lmnp, location nue)

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Réputation :   104 

Bonjour à tous les investisseurs heureux !

Je me pose une question sur le statut LMNP appliqué à mon cas. Je vais essayer d’être clair, ma ça n’est pas évident.

Nous avons acquis récemment un immeuble de 8 appartements qui sont pour le moment loués en location nue. Un des appartements se libère et pourrait être transformé en meublé. Au même endroit (1 seul crédit, 1 seule taxe foncière, 1 seule PNO…), je me retrouverais  donc avec 7 appartements loués en nus, et 1 en meublé.

Ma question est la suivante :
Est-il possible de bénéficier du régime micro-BIC (plus avantageux malgré l’amortissement) sur les loyers du meublé, tout en reportant l’ensemble des charges déductibles (la totalité des intérêts, de la taxe foncière, de l’assurance …) sur les revenus des 7 autres appartements ?

Ou bien serais-je obligé de reporter ces déductions « proportionnellement » ?
Par exemple, les intérêts d’emprunt s’élèvent à 10.000 € pour les 8 appartements, je ne devrais pouvoir déduire que 10000/8*7 = 8750 €  pour les 7 appartements loués nus ?

Si non, comment faire cette répartition ? En fonction de la superficie de l’appartement meublé par rapport à la superficie totale ?

Merci d’avance pour vos réponses…

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp, location nue


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#2 30/07/2012 16h29 → Immeuble mixte : location nue et meublée. Question sur la fiscalité (fiscalité, imposition, lmnp, location nue)

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Réputation :   313 

Siocnarf a écrit :

Nous avons acquis récemment un immeuble de 8 appartements qui sont pour le moment loués en location nue. Un des appartements se libère et pourrait être transformé en meublé. Au même endroit (1 seul crédit, 1 seule taxe foncière, 1 seule PNO…), je me retrouverais  donc avec 7 appartements loués en nus, et 1 en meublé.

Ma question est la suivante :
Est-il possible de bénéficier du régime micro-BIC (plus avantageux malgré l’amortissement) sur les loyers du meublé, tout en reportant l’ensemble des charges déductibles (la totalité des intérêts, de la taxe foncière, de l’assurance …) sur les revenus des 7 autres appartements ?

Ou bien serais-je obligé de reporter ces déductions « proportionnellement » ?
Par exemple, les intérêts d’emprunt s’élèvent à 10.000 € pour les 8 appartements, je ne devrais pouvoir déduire que 10000/8*7 = 8750 €  pour les 7 appartements loués nus ?

Si non, comment faire cette répartition ? En fonction de la superficie de l’appartement meublé par rapport à la superficie totale ?

Pas simple à mettre en oeuvre …
Il faut donner une valeur à chaque appartement en fonction du prix d’achat global et de la surface de chaque appartement.
Il s’agit en fait de déterminer une forme de millième pour chaque appartement afin de pouvoir proratiser le prix de chacun , la proportion par rapport à l’emprunt , aux charges , au foncier etc ..

Il serait plus intéressant de faire une déclaration au réel pour le nouveau meublé avec amortissement car sinon vous allez prendre de la CSG à 15,5 % …….car par défaut vous êtes imposable sur la moitié des revenus du meublé en micro bic donc 15,5% sur cette moitié ……

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 30/07/2012 16h51 → Immeuble mixte : location nue et meublée. Question sur la fiscalité (fiscalité, imposition, lmnp, location nue)

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Réputation :   104 

J’étais sûr que Philippe allait me répondre en premier wink
Merci pour la réponse d’ailleurs !!

J’ai fait le calcul en vitesse (en estimant l’amortissement annuel à 2,5% de la valeur du local, à 200 € par an l’amortissement des meubles). Même avec ça, je n’arrive pas à faire de déficit, donc j’aurai quand même les CS à payer.
Et le montant à déduire en réel est très proche du micro-BIC, et ne serait intéressant que pour les 3-4 premières années, le montant des intérêts allant en diminuant…

La première méthode que j’ai décrite n’est elle vraiement pas possible ? Quel est le risque à le faire : un redressement du FISC ?

Dernière modification par Siocnarf (30/07/2012 16h51)


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#4 30/07/2012 17h00 → Immeuble mixte : location nue et meublée. Question sur la fiscalité (fiscalité, imposition, lmnp, location nue)

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Avec autant d’appartements, si vous avez un comptable, un petit tour chez lui serait opportun.

Evidemment, le pire serait un redressement, m’enfin on ne parle pas de dizaine de milliers d’euros de redressement. Mais au plus vous serez dans les clous, au mieux vous éviterez les emmerdes.

Autre solution, un tour au centre des impôts. Vous aurez une réponse claire nette et précise, et ne croyez pas qu’ils sont là pour vous assassiner de taxes, le contrôleur que j’étais aller voir pour une question sur un autre sujet, m’avez même expliqué comme je pouvais faire pour que ce soit l’état qui me doivent de l’argent plutôt que moi à l’état XD (statut autoentrepreneur et impôt sur le revenu).

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