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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/07/2012 11h16 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Bonjour,

Etant nouveau, je m’excuse par avance qui je contredit inopinémment et bien sûr involontaire quelque règle du forum. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me le signeler et je corrigerais mon forfait en un temps reccord.

Je souhaiterais connaître votre avis sur les différentes solutions d’investissement auxquelles je réfléchis.
Profil : 27, cadre, 33k€/an
Patrimoine : en dehors mon patrimoine "fixe" (résidence première + résidence secondaire en indivions avec mes frères qui ne rapporte rien) :
180 k€ : 10% en PEL, 8% dans un parking, 61% en fond euro à 2,7% assurance vie, 21% en actions diversifiées.
Je suis modéremment satisfait de l’assurance vie car son rendement est faible (il faut toutefois ajouter 0,3% pour l’intéressement) et très peu des actions qui ont clairement un rendement négatif et des perspectives futures négatives mis à part une petite partie d’entre elles. De plus je trouve que je ne suis pas assez diversifié.

J’aimerais donc investir entre 60.000 et 120.000 € pris sur les actions et le fond euro de l’assurance vie pour me constituer un revenu complémentaire mensuel.
Entre mon travail, mes activités à côté et mon parking à gérer, j’ai très peu de temps et une gestion effectuée par un tiers est un point très important de mon choix.

J’aimerais connaître vos idées, ce que vous feriez à ma place.

Bien sûr, je n’arrive pas comme une fleur, et j’ai déjà regardé plusieurs options dont la liste que j’ai établie est recopiée ci-dessous. Pour l’instant celle qui tend à me convaincre le plus est l’investissement sur Berlin. Voyez-vous -même les plus et les moins que j’ai noté (en partie grâce à votre forum) et dites-moi, si vous le voulez, ce que vous en pensez.

On m’a parlé ce matin de l’achat d’une chambre médicalisée via une institution qui s’occupe de tout. Je ne l’ai pas mis dans mon tableau car je n’ai pas eu le temps de faire une recherche approfondie, mais en regardant vite fait, voici les avantages qui en ressortent :
    - Un investissement qui ne va pas se déprécier.
    - Des frais réduits.
    - Pas de frais d’entretien.
    - Une demande de chambres plus importante que de chambre disponibles.
    - Des établissements gérés par les pouvoirs public, les mairies ou les associations
    - Pas de frais de gestion ou de syndic
    - Un secteur naissant en pleine expension.
    - 18% de la valeur d’achat du bien défiscaliser
    - Loyers garantis
    - Bail sécurisé
    - Rentabilité garantie jusqu’à 5,20%
    - Capital liquide car dispositif fiscal transmissible
    - Economisez immédiatement 19,6% de TVA sur le prix d’acquisition
    - Défiscalisez vos loyers entre 15 et 30 ans
Evidemment, au premier abord, ça a l’air très intéressant. Maintenant, j’aimerais beaucoup connaître vos avis/retour d’expérience sur ce genre de placement.

Sinon, je serais ravis que vous trouviez des pistes que je n’ai pas encore explorées ! smile

Voici ma fameuse liste, je vous laisse la lire et d’ici là je vous remercie par avance et vous souhaite une très belle journée :

Investissement locatif à Berlin
   
+     -  Prix de l’immobillier faible (1000 à 4500 € / m²)
     -  Tout géré par agence (rien à faire)
     -  Perspective de croissance intéressantes (env. 10% / an)
     -  Charges et impôts faibles (environ 2 mois de location)
     -  Exonération d’impôts sur le bénéfice si revente après 10 ans

-     -  Pays et législation étrangère
     -  Loyers peu élevés (compter entre 3,5 et 4,5 %)
     -  Locataires possédant des bails souvent non résiliable (peut poser pb pour la revente)
   
Investissement locatif à Madrid ou Barcelone   

+     -  Prix de l’immobilier très faible (de moins de 1000 à 2500 € / m²)
     -  Tout géré par agence (pas encore trouvé ??)
     -  Loyer modérément soutenus (5%)
     -  Possibilité de passer en location saisonnière

-     -  Pays et législation étrangère
     -  Législation espagnole peu fiable et très pro-nationale
     -  Pays en crise multipliant les risques d’impayé
   
Investissement locatif à Paris via Elyse Franck

+     -  Prix de l’immobilier relativement faible pour Paris
     -  Tout géré par agence jusqu’à la mise en location
     -  Loyer importants (7,5%)

-     -  Investissement initial plus important que les autres solutions
     -  rentabilité entamée par les honoraires (10 % + honoraires sur les travaux)
     -  quartiers nords de Paris
     -  quid d’une possible bulle immo à Paris ?
   
Investissement locatif via Scellier    

+     -  Remise importante sur l’impôt (1400€ / an pour 100 000€ d’investissement)
     -  Tout géré

-     -  Loyers modérés (4%)
     -  Risques d’impayés
     -  prix promoteurs souvent 20% supérieur au marché
     -  fort risque que la niche Scellier fasse partie de celles supprimées dans les prochaines années
   
Investissement locatif sur parking   

+     -  Rentabilité importante (12% brut / 8 % net)
     -  investissement faible = risque faible
     -  pas de problèmes habituels avec la location (impayés, dégâts, ect.) - tranquilité
     -  Progression possible du prix du bien

-     -  Investissement faibles = revenus faibles dont la rentabilité est très facilement affectée par de petits travaux (changement des lumières / amiantes / etc.)
     -  Prend beaucoup de temps
     -  risque de turn over des locataires importants
     -  déjà investi dans un parking
   
SCPI
   
+     -  Rendement intéressant (4,5%) supérieur à une assurance vie
     - Risque encore modéré

-     -  Perspectives non certaines
     -  Pas de bien, pas de valorisation immobilière
   
Immeuble de rapport   

+     -  Rendement plus sûr grâce à la diversification
     -  pas de soucis de copropriété

-    -  Investissement de base trop élevé

Appartement pour location saisonnière en Corse   
+     -  Prix de l’immobillier modéremment élevé (env. 3500-4000 €/m²)
     -  Zone touristique à bon rendement locatif (pas encore calculé)
     -  Possibilité de louer une large partie de l’année
     -  Possibilité d’en profiter moi-même de temps en temps ce qui est plutôt cool
-     -  Risque potentiel d’un accueuil mitigé, problème éventuels posé à des acheteurs parisiens, même s’il ne s’agit que d’un appartement ou d’un pavillon basique. Mais peut-être n’est-ce qu’un mythe ?
     -  Obligation de passer par une agence (baisse de rentabilité) si je ne veux pas passer un temps incalculable à le gérer.

Dernière modification par Silance (23/07/2012 16h12)

Mots-clés : immobilier, investissement, que-choisir, solutions

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#2 23/07/2012 12h34 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Bonjour,

Juste une remarque en regardant votre liste, sur l’immeuble de rapport : l’investissement de base n’est pas forcément élevé.

Si vous considérez le fait d’acheter à l’étranger, vous devez être également prêt à investir ailleurs que sur la région parisienne, où le ticket d’entrée pour un immeuble de rapport peut être tout à fait à votre portée !

J’ajouterais dans les avantages des immeubles de rapport que par rapport à un appartement
- les rendements sont plus élevés
- le tarif au m2 plus faible
- les frais de notaire plus faibles également (proportionnellement à la surface)

En inconvénients :
- si vous trouvez que la gestion d’un parking demande beaucoup de temps… elle vous en prendra encore davantage avec un immeuble !
- en cas de travaux, vous êtes le seul à assumer les coûts

Personnellement, c’est la piste que je privilégierais… et c’est celle que je suis (du verbe suivre bien sûr wink )

Concernant la piste de l’investissement en résidence médicalisée (EPHAD si je ne m’abuse), je trouve que les rendements sont trop faibles. Il y a de plus un risque de tomber sur un mauvais gestionnaire.

Concernant l’investissement via Elyse Franck, il y a eu une file intéressante sur le sujet… à vous de vous faire votre idée.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 23/07/2012 12h39 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Merci pour votre réponse.

Je précise bien sûr qu’avant de poster, j’ai lu toutes les files (sauf chambre médicalisé) de l’ensemble des hypothèses listées et notamment celle sur Elyse Franck. C’est sur le choix sur lequel me concentrer que je requiers conseil.

Je retiens que votre préférence va donc sur l’immeuble de rapport !

Ah ! j’ai oublié dans ma liste (suis-je bête - je la rajoute de suite à mon premier message) une option qui m’intéresse beaucoup mais pour laquelle j’ai très peur du risque potentiel :

Appartement pour location saisonnière en Corse   
+     -  Prix de l’immobillier modéremment élevé (env. 3500-4000 €/m²)
     -  Zone touristique à bon rendement locatif (pas encore calculé)
     -  Possibilité de louer une large partie de l’année
     -  Possibilité d’en profiter moi-même de temps en temps ce qui est plutôt cool
-     -  Législation étrangère. Blague à part, j’ai un peu peur que les Corses puissent poser des problèmes à un acheteur parisien, même s’il ne s’agit que d’un appartement ou d’un pavillon basique. Mais peut-être n’est-ce qu’un mythe ?
     -  Obligation de passer par une agence (baisse de rentabilité) si je ne veux pas passer un temps incalculable à le gérer.

Je précise également que pour l’instant, je vous ai fait l’état exhaustif des pistes auxquelles j’ai successivement pensé. J’aurais dû également rajouter, afin de faire tri qui serait salutaire aux personnes qui me lisent et qui voudront bien m’aider; mes conclusions perso :

J’ai retenu comme m’intéressant :
- Investissement locatif à Berlin
- Appartement pour location saisonnière en Corse

Je pense rejeter suite aux points négatifs soulevés :
- Investissement locatif à Madrid ou Barcelone   
- Investissement locatif à Paris via Elyse Franck
- Investissement locatif via Selier   
- Investissement locatif sur parking   

Je n’arrive pas à me faire un avis encore assez tranché sur :
- SCPI
- Chambre médicalisée
- Immeuble de rapport

Dernière modification par Silance (23/07/2012 14h26)

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#4 23/07/2012 15h05 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Bonjour,

Vous ne donnez que peu d’infos sur votre "budget" : 60.000 et 120.000 € d’apport, mais quelle capacité d’emprunt ?  Vous ne donnez que peu d’infos sur votre situation fiscale (quel TMI, etc.), alors que ça peut avoir un impact sur votre choix.

Avec votre contrainte ("ne pas gérer en direct"), vous de devriez pas vous illusionner sur les rendements possibles : l’intermédiaire qui vous proposera un miracle sera souvent en train de vous vendre du vent (au mieux du risque, au pire une arnaque).

Je voudrais compléter (voire contester) certaines caractéristiques de vos candidats-projets, dans les domaines que je connais un peu :

EHPAD :
On peut douter de presque tous les arguments que vous citez, et être surpris de ne voir aucun inconvénient cité (et pourtant, j’ai moi-même investi en EHPAD, et pour le moment j’en suis satisfait, lisez LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs) :
- "Un investissement qui ne va pas se déprécier" : bof, car la valeur à la revente dépend surtout (si l’exploitation se passe bien, sinon on risque de perdre bcp) du taux exigé par le marché, et si ce taux monte, la valeur baissera.
- "Des frais réduits" : bof, car vous paierez les "frais de notaires" de l’immo, et en plus une commission à l’apporteur d’affaire (sans doute cachée dans le prix d’achat, environ 10%) que vous ne récupérerez pas lors de la revente.
- "Une demande de chambres plus importante que de chambre disponibles" : bof, l’argument bateau des commercialisateurs, basé sur le vieillissement de la population, mais pas franchement convaincant (le marché est juste équilibré à mon avis, la population vieillit, mais il y de plus en plus de maintiens à domicile aussi, les "listes d’attente" sont un mythe). Essayer de trouver une chambre pour y loger un proche, et vous verrez…
- "18% de la valeur d’achat du bien défiscaliser" et "Défiscalisez vos loyers entre 15 et 30 ans" : bof, car ces 2 affirmations ne sont sans doute pas compatibles (de plus, le Sancy Bouvard n’est plus de 18% me semble-t-il), et la seconde pas systématique.
- "Loyers garantis" et "Bail sécurisé", bof, car ça dépend à 100% de l’exploitant.
- "Capital liquide car dispositif fiscal transmissible" : bof, essayez donc de trouver un acheteur… dans l’urgence, il faudra bien baisser vos prétentions, et de toute manière attendre au moins 3 mois avant de voir votre argent. C’est de l’immobilier, donc pas très liquide. Si vous ne le gardez pas très longtemps (>> 10 ans), vous perdrez pas mal sur le montant investi (ne serait-ce que pour les frais de notaire et de commercialisation).
- "Economisez immédiatement 19,6% de TVA sur le prix d’acquisition" : bof, de toute façon, vous payerez alors au fisc la TVA sur les loyers encaissés, tout comme celui à qui vous revendrez un jour.
Si c’est tout ce que vous avez retenu de la présentation qui vous en a été faite, je n’aurais que très très peu confiance dans l’intermédiaire qui vous a présenté ce placement.
Demandez vous aussi si le rendement de 5.20% est bien "loyer ht/prix d’achat ht tous frais inclus", comment le loyer évoluera dans le temps, entre autres.
Ceci dit, avec votre contrainte ("ne pas gérer en direct"), ça peut être une piste intéressante, à condition de bien sélectionner le bien, l’exploitant, et de ne pas se faire d’illusions sur les véritables atouts de ce genre d’opérations.

Investissement locatif via Scellier :   
La "remise sur l’impôt" n’est plus "importante", et il est certain que ce régime disparaitra fin 2012 (mais ce n’est pas un souci, si vous achetez avant fin 2012). Dans le mode "tout géré", je ne pense pas que vous trouviez beaucoup d’opérations qui vaille la peine (vous perdrez trop à la revente du bien).

SCPI :
Vous vous trompez en écrivant "Pas de bien, pas de valorisation immobilière", car acheter des parts de SCPI, c’est acheter une part d’un parc de biens immobiliers tout à fait identifiés (avec la liste des biens avec leurs adresses, leurs locataires, etc. publié dans les rapports annuels), avec toutes les conséquences (plus/moins-values potentielles, hausse/baisse des loyers, etc.).
Avec votre contrainte ("ne pas gérer en direct"), ça peut être une piste intéressante, à condition de savoir exactement où vous mettez les pieds.

Appartement pour location saisonnière en Corse :
Ajoutez à la liste des inconvénients la difficulté à trouver une assurance pour se protéger contre certains aléas. Je connais pas mal de gens qui ont eu vraiment du mal à ce niveau, et certains ont même renoncé à leur achat.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 23/07/2012 15h37 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Merci pour votre réponse,

Je réponds à vos différents points
Mon apport est consistué de ma réserve la plus mobilisable, à savoir 133k€ fond euro + actions + (mais moins mobilisable car toujours intéressant) 18 k€ en PEL.

Sur cette somme, je ne veux mobiliser que 120 k€ max car je veux garder un peu de côté pour prévenir des aléas.
La borne 60 k€ min est un minimum relativement moyen pour l’ensemble des candicats envisagés.

Ma capacité d’emprunt est assez faible en ce moment car je travaille depuis peu mais sera ammené à augmenter rapidement par la suite.
Pour le TMI, je vous le dirai l’année prochaine.
Mon objectif était seulement de déplacer une partie de l’argent placé à rendement faible vers un autre investissement pour me diversifier et avoir un complément de revenu mensuel. Bien que je connaisse tous les avantages d’emprunter, ce n’est pas une option que j’envisage dans l’immediat (car il sera plus interessant pour moi de le faire plus tard).

Concernant l’EHPAD, la raison pour laquelle j’ai écrit ce que j’ai écrit était brièvement évoquée : on m’en a parlé ce matin, ce que j’ai listé n’est pas l’analyse que j’en ai faite en cherchant des sources contradictoires mais uniquement les arguments "vendeurs" des principaux sites et forums qui en traitent. Je suis bien conscient qu’il faut sérieusement les moduler voire les rejeter et qu’il faut lister les points négatifs, ce que je n’ai pas eu le temps de chercher depuis ce matin.

Investissement Loi Scellier : je suis entièrement d’accord avec vous, c’est aussi pourquoi je l’ai listée dans les options que je rejetais après première analyse. J’irai même plus loin en disant que rien n’assure à ceux qui signent un Scellier en 2012 de ne pas voir la niche rabotée voire - moins probable - supprimée en 2013 ou 2014 et de perdre ainsi leur avantage fiscal.

SCPI : ce que j’entendais est qu’un rendement pour un appart de 5% brut c’est loyer annuel/prix, net en retirant les charges et taxes. Après, en sus, l’appart peut se valoriser, par exemple de 5 à 10% par an à Berlin. Dans les 5 % des SCPI, si je ne m’abuse, c’est tout compris.

Pour la Corse : je suis en train de me renseigner auprès de mes amis. Le problème de l’assurance était en fait inclu dans mon point traitant des aléas d’un continental à acheter en corse. Mais s’il s’agit d’un appartement dans un petit immeuble d’une ville comme bastia par exemple, cette réserve vaut-elle encore ? C’est ce à quoi je cherche une réponse en ce moment.

L’autre avantage pour la Corse est que si le temps me vient de gérer moi-même en direct, je peux toujours le faire et ne plus utiliser mon agence. Via internet par exemple. C’est flexible somme toute.

Et pour finir : merci de votre éclairage !

Dernière modification par Silance (23/07/2012 16h11)

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#6 23/07/2012 16h12 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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En EHPAD (LMNP), sans emprunt, il me parrait difficile que vous ne payez aucun impôt. La possibilité de ne pas en payer sur les loyers pendant 15 à 30 ans n’existe que pour ceux qui finance en grande partie avec un emprunt.

Les SCPI de rendement ne possèdent en général pas des "appartements", mais des immeubles de bureau, des boutiques, des centres commerciaux, etc.  Le chiffre de "5%" correspond en gros au montant des loyers distribués chaque année aux associés. La valeur des parts peut bien évidemment augmenter ou baisser, par exemple si la valeur des bureaux/commerces/ centres commerciaux possédés augmente ou baisse. Sur le montant de 5% ’brut’, les associés n’ont à payer que les prélèvements sociaux et l’IR (les autres charges ont déjà été payées par la SCPI). Ce n’est donc pas du tout le même "brut" que celui que rapporte un appartement en direct.

Avec tout ce que vous avez indiqué (en particulier, le besoin de "revenus"), les SCPI de rendement sont sans doute une des meilleures pistes.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 23/07/2012 18h10 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Bonjour Silance,

Je réagis sur le point ci-dessous car je m’y suis intéressé en 2005 et en 2011. J’ai même habité 6 mois à Berlin en 2011.

Silance a écrit :

Investissement locatif à Berlin
   
+     -  Prix de l’immobillier faible (1000 à 4500 € / m²)
     -  Tout géré par agence (rien à faire)
     -  Perspective de croissance intéressantes (env. 10% / an)
     -  Charges et impôts faibles (environ 2 mois de location)
     -  Exonération d’impôts sur le bénéfice si revente après 10 ans

-     -  Pays et législation étrangère
     -  Loyers peu élevés (compter entre 3,5 et 4,5 %)
     -  Locataires possédant des bails souvent non résiliable (peut poser pb pour la revente)

Vous avez raison, les prix de l’immobilier sont faibles (surtout dans l’ancien) mais ils tendent chaque année à monter un peu plus. Les bonnes affaires étaient encore à faire jusqu’en 2008 environ. Berlin est immense et seulement quelques quartiers (de l’Est) sont intéressants à mon avis:
-Mitte: le centre de Berlin-Est (je ne parle pas de l’arrondissement comprenant Wedding, Moabit,… mais du quartier). Les personnes ayant les moyens (étrangers ou Allemands de l’Ouest ont rénové les appartements ou bien rasé et reconstruit du neuf à des prix exhorbitants).
-Kreuzberg: le quartier alternatif prisé où beaucoup de monde se replie. Les prix (loyers et ventes) ont donc tendance à augmenter.
-Prenzlauerberg: le quartier BOBO (j’ai habité dans ce quartier) où l’augmentation des loyers fait que les Berlinois d’origine partent.
-Friedrichshain: Quartier sympa (pas trop cher) où je pense qu’il y a encore quelques affaires à faire.
-Neukölln (la partie nord): quartier qui est en train de devenir tendance puisque les Berlinois (peuple pas très riche. Il n’y a pas d’industries et Berlin est connue pour être la capitale du "second hand". Beaucoup d’administrations et de fonctionnaires) ayant peu d’argent se replient vers ce quartier où les loyers sont encore abordables …enfin pour eux car on est encore loin des prix pratiqués à Paris ou Londres.
-Schöneberg: Quartier sympa plutôt familial et populaire. Certainement quelques affaire encore mais bon faut chercher.

Les autres quartiers me semblent peu/pas attractifs:
-Marzahn: Quartiers sensibles avec tours construites au temps des communistes. C’est relativement loin en S-Bahn. J’y suis allé faire une expédition une fois et c’est vraiment laid… Là-bas, on peut faire de super affaires car il y a pas mal de logements vides mais bon… (nous avons les mêmes quartiers à Paris)
-Wedding et Reinickendorf: Quartiers sensibles au nord même si pas très loin de Berlin Mitte.
-Tous les quartiers ouest sont relativement chers (cf: Tegel, Charlottenburg, Steglitz, Spandau,…) avec souvent de belles villas familiales (d’ailleurs, ce sont plutôt les coins tranquilles de Berlin) des Berlinois de l’Ouest (niveau de vie supérieur). D’ailleurs, ces quartiers sont vraiment sympas (je pense à Wansee) avec les lacs. On est dans la nature après 45 minutes de S-Bahn. C’est clair, c’est plutôt sympa en été (en hivers, c’est dur Berlin) et il y a certainement quelques baraques de charme à rénover pour pas cher.
-Pankow (nord de l’arrondissement): baraques de l’est à retaper pour pas cher mais on est déjà en pleine nature ou pas loin.

En plus, le réseau de métro, RER et tramway est vraiment très complet et surtout pas cher. Il fonctionne toute la nuit le vendredi et le samedi.

Les prix de l’immobilier ne sont pas hauts mais la plupart des bâtiments sont de véritables ruines à l’Est. Les charges sont assez énormes (il n’est pas rare d’avoir 200€ par mois) et le reste qui va dans la poche du propriétaire pas très haut. De plus, le marché n’est pas saturé et il est relativement facile de trouver un appartement pas loin du centre.
Sinon, vous avez raison. Les locataires sont assez protégés et difficile de les déloger.
Encore une chose, le Berlinois de base est locataire, n’a pas de voiture, se déplace en vélo et vie simplement. Je dirais que c’est culturel et historique (ils ont été obligés pendant 50 ans de se débrouiller et de faire avec ce qu’ils avaient).
Pour connaître d’autres Allemands (ex: Bavière, Stuttgart, Berlin,…), ce n’est pas dans la culture de l’Allemand d’être propriétaire de biens pour être rentier avec de l’immobilier et surtout ce n’est pas énormément rentable (voire perte d’argent).

Pour vous faire une idée, allez-y un week-end ou une semaine en louant un appartement à Prenzlauerberg par exemple et en contactant les 2-3 agences immobilières franco-allemandes de Berlin.

Dernière modification par Seaver (25/07/2012 18h55)


Le voyage est court. Essayons de le faire en première classe.
Philippe Noiret

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#8 24/07/2012 11h30 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Acheter en corse…ou comment augmenter le % de chance de vivre un enfer.

Pour Berlin, un forumeur ici présent, m’a dit que les charges étaient trés élevées. Attention au fait qu’il n’y a pas de renouvellement de génération en allemagne.

Pour Barcelone, 1000e /m je n’y crois pas.

Cela dit, vous avez fait un bon SWOT global de toutes les solutions. C’est pertinent.

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#9 25/07/2012 04h44 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Pour l’immobilier, quitte à investir à l’étranger, pourquoi ne pas acheter des actions de SIIC qui ont une partie de leur patrimoine dans d’autres pays européens?

Vous ne gérez rien, vendez quand vous le souhaitez et en fonction des SIIC, le dividende peut-être annuel, semestriel ou trimestriel.

Les SCPI sont pour ma part, l’option présentant le bon compromis entre un investissement sans gestion, rentabilité et mutualisation des risques locatifs et géographiques. Certes l’immeuble de rapport est à première vue plus rentable, mais c’est sans compter les frais de remise en état entre 2 locations, la vacance locative ou les impayés, les frais de gestion (visites des appartements, envois des recommandés et courriers, petits travaux et charges non déductibles, gros travaux d’entretien, dépréciation du bien….)

Etant à la fois investis en immobilier physique résidentiel et commercial, SCPI et SIIC (société immobilière côtées), avec le recul, je me serai lancé dans le commercial et les SCPI directement, sans investir dans le résidentiel.

Quelque soit le pays ou la ville où vous investissez, si vous n’êtes pas à côté pour gérer votre bien, même confié à une agence immobilière, vous risquez d’avoir des déconvenues.

Si vous voulez investir néanmoins à l’étranger, je vous suggère de regarder aux USA où de nombreux biens immobiliers de qualité sont actuellement à des prix historiquement bas et devrait s’apprécier dans un futur moins lointain qu’en Europe où les problèmes risquent de durer et contaminer les différents secteurs économiques. Diverses agences sur Internet vous proposent des biens aux USA et s’adressent principalement aux investisseurs étrangers.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#10 25/07/2012 11h09 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Je remercie chalereusement tous ceux qui m’aident à y voir plus clair dans ces recherches.

Pour précisions, j’ai un capital de 250 k€ dont 75k€ absoluement non mobilisables puisque dans deux résidences en indivisions sur lesquelles j’ai peu de marges (et sur lesquelless je n’ai d’ailleurs moi-même aucun intention de chercher à les mobiliser). Reste donc 175 k€ dont 13 investis peu mobilisables et 18 sur un vieux PEL avec un très bon rendement.
250 k€ à mon âge - mais il s’agit d’une succession pour la quasi-totalité - c’est beaucoup j’en suis conscient. Je pense que dans les moins de 30 ans ca se place dans les 25% supérieurs plus ou moins.
Cependant, par rapport à beaucoup de ce que j’ai pu lire sur le forum, 140 k€ mobiles ça reste relativement peu pour les investissements. Il faut donc, mais je suis sûr que vous le faites, bien se positionner dans mon cas pour juger des choix possibles et ne pas juger dans l’absolu.

Je ne ferai(s) à terme qu’un "petit" transfert qui se situera aux alentours de 80k€ (dans la fourchette que j’ai annoncée au départ). Rien de plus. Si ce transfert me permet de générer un petit complément mensuel c’est bien. Si en plus il génère un petit profit personnel c’est même encore mieux (c’est pourquoi j’évoque la possibilité d’une maison secondaire avec un but locatif à la saison).
Si mon choix s’était porté sur la Corse c’est parce que la peur d’y investir de la part des gens du continent fait qu eles prix ont grimpé mais dans des limites encore acceptables et que moi-même je connais un peu l’île. De plus j’ai un ou deux amis qui peuvent m’y aider, dont un Corse. Qui m’ont précisé par ailleurs que la peur d’ennuis, si on suit quelques règles de base est totalement infondé, du moins pas plus qu’ailleurs.
> Une autre destination pourrait être la bienvenue, mais je n’ai pas encore trouvé. Si vous avez des suggestions…
J’ai pensé à l’Italie que je connais bien (endroit, langue et un peu législation) mais les prix ne sont pas follement interressants et ça reste assez risqué.
Pour des destinations en France, je n’ai rien trouvé qui me plaisait ailleurs avec un coût non extravagant.

L’autre possibilité, l’achat d’un appartement locatif à Berlin - ou aux USA comme le propose salaze - m’intresse aussi. Toutefois, c’est un achat à l’étranger, ce qui me fait peur. Les charges sont souvent dures à estimer. Et un rapide calcul montre que le revenu locatif a peu de chances d’excéder celui d’une résidence saisonnière en France. L’intérêt principal de ce placement réside dans une augmentation du bien lui-même à moyen terme. Mais cela présente un certain risque qui me pousse à le classer dans les options envisageables "basses".

J’ai définitivement, suite à mes recherches et vos réponses, exclu Scellier, Elyse Franck et la chambre médicalisée.
Egalement le parking, car je n’en veux pas deux et l’immeuble de rapport qui me semble générer un grand nombre d’emmerdes et de temps perdu.

Reste les SCPI et les SIIC qui, je l’ai compris ont un rendement intéressant pour peu de soucis. Mais, je ne saurais pas vous dire pour quelles raisons, je ne suis que très peu attiré par l’immobilier sur papier. C’est probablement irrationnel mais je n’arrive pas à m’y résoudre.

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#11 25/07/2012 11h29 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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J’ai une autre solution : donnez-moi votre argent, je saurai quoi en faire wink

Sans plaisanter :

silance a écrit :

l’immeuble de rapport qui me semble générer un grand nombre d’emmerdes et de temps perdu

Je prêche encore pour ma paroisse, mais le nombre d’emmerdes et le temps perdu dépendent fortement du bien et des locataires.
Avec une bonne sélection (du bien comme des locataires), il est possible de réduire ces emmerdes et ce temps perdu, tout en conservant un meilleur rendement que pour les autres solutions que vous visez. Il est également possible de faire gérer, à un coût assez raisonnable avec les agences en ligne par exemple.

Une autre piste, toujours dans l’immobilier et n’apportant que peu d’emmerdes est d’investir en direct dans l’immobilier commercial et/ou de bureaux. Y avez-vous songé ?
Par expérience, je peux vous dire que j’ai beaucoup moins d’emmerdes avec les locataires des commerces qu’avec les particuliers.
Mais celà nécessite également une sélection rigoureuse… Il y quelques files sur le sujet (je ne sais pas si vous les avez consultées - et sinon  un article que j’avais rédigé


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#12 25/07/2012 12h27 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Je suis du même que Siocnarf sur l’investissement sur un immeuble.
Avec votre apport je n’hésiterais point. Je ne voit pas quel investissement serait meilleur en rendement qu’un immeuble.
Immeuble ne veut pas dire un tour de 20 étages. Débuter avec 2-3 lots pour 200-300ke me parait prudent. Avec un bon choix d’emplacement et de locataires vous pouvez espérer un rendement à 2 chiffres net alors qu’avec SCPI ou SIIC ca serait plutôt 5% net.

A vous de choisir si vous préférais 5% "sans rien faire" ou 10% avec un peu d’implication


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#13 25/07/2012 12h50 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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D’accord je vais approfondir. Une question toute bête : comment commence-t-on la rechercher d’un immeuble ? Internet ?

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#14 25/07/2012 13h49 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Je commencerais par choisir une ville ou zone géographique, puis j’étudierai la démographie sur les 30 dernières années, le revenu par habitant, la typologie des locataires potentiels, les statistiques économiques, les perspectives de développement, les projets en cours.

Ensuite, je regarde les ventes de biens immobiliers qui m’intéressent sur différents sites Internet ainsi que les prix à la location pour avoir une idée du rendement envisageable. Si vous n’êtes pas proche géographiquement, il faut y déduire les frais d’agence et/ou les frais pour le gérer directement si vous ne le confiez pas à une agence.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#15 25/07/2012 14h10 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Kool31 a écrit :

Je suis du même que Siocnarf sur l’investissement sur un immeuble.
Avec votre apport je n’hésiterais point. Je ne voit pas quel investissement serait meilleur en rendement qu’un immeuble.
Immeuble ne veut pas dire un tour de 20 étages. Débuter avec 2-3 lots pour 200-300ke me parait prudent. Avec un bon choix d’emplacement et de locataires vous pouvez espérer un rendement à 2 chiffres net alors qu’avec SCPI ou SIIC ca serait plutôt 5% net.

A vous de choisir si vous préférais 5% "sans rien faire" ou 10% avec un peu d’implication

Achat à crédit avec un apport de 25 à 35 %
Ne pas faire d’achat cash , c’est totalement improductif au niveau investissement par le risque de baisse de l’immobilier , la pénalisation fiscale des revenus locatifs ( CSG et impôts sur le revenu ).
Ne pas acheter cash vous permet de conserver un marge de manoeuvre pour un autre achat ensuite 

D’un capital de 250 Ke vous pouvez le tripler …………payé par la location

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 25/07/2012 14h12 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Silance a écrit :

D’accord je vais approfondir. Une question toute bête : comment commence-t-on la rechercher d’un immeuble ? Internet ?

Seloger.com par secteur géographique et par la restriction sur les immeubles

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 25/07/2012 14h22 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Merci à tous pour votre aide, vraiment sympa !

Philippe30 a écrit :

D’un capital de 250 Ke vous pouvez le tripler …………payé par la location

Pour le K, c’est pas 250 mais 130 maximum

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#18 12/12/2012 14h54 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Que pensez de PIERRE ET VACANCES :   comme placement immobilier

Investissement locatif, investir dans l’immobilier avec Pierre&Vacances

Est-ce que ce serait une bonne idée ??

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#19 12/12/2012 15h15 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Et pourquoi pas un chalet à center parc aussi tant qu’on y est…
Ma réponse est donc bien évidemment non!

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#20 12/12/2012 18h01 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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Moi aussi je vous recommande d’éviter P&V, sauf si vous voulez faire la même expérience malheureuse que ceux qui décrivent la leur sur les forums (typiquement : montant du loyer révisé et/ou gros travaux coutant des années de loyers lors du renouvellement du bail).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#21 12/12/2012 21h18 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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GBL@
Merci de votre conseil : Il va m épargner de continuer à me documenter
Vos arguments sont convaincants … il n en  n est  pas fait mention dans les dépliants en papier glacé…

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#22 12/12/2012 21h34 → Quelle piste privilégier pour un investissement immobilier ? (immobilier, investissement, que-choisir, solutions)

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J’avais regardé les programmes MGM en Savoie et Haute Savoie. La faiblesse des loyers garantis proposés ne manquait pas de m’étonner.

Exemple un T3 au prix 270 000€ TTC en LMNP à Valmorel :

Récupération de la TVA (soit 19.6% du montant HT)
44 000€

Economies d’impôts (plafonnées à 33 000€)
24 000€

Loyers garantis par CGH sur 11 ans (loyer annuel de 5 000€ indexé de 1.5% tous les 3 ans)
55 000€

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