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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/07/2012 12h28 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Bonjour,

j’ai fait une recherche sur le forum concernant les emprunts et leurs modalités, mais je n’ai pas trouvé ce que je cherchais (bizarre ! Peut-être une mauvaise recherche de ma part …)

Je voudrais faire un petit tour de table des modalités des emprunts immo que vous avez histoire de savoir ce qu’il se fait, de comparer et de se dire qu’on n’est pas doué pour la négo (dans mon cas en tout cas smile !)

Alors je sais qu’il y a beaucoup de critères qui rentrent en ligne de compte et que d’un dossier à l’autre, les frais peuvent varier (de façon assez considérable parfois). Mais le but de cette file est de poser les "bases" d’un emprunt immo afin que je sache ce qui représente la norme, la moyenne si vous voulez.

Frais de Banque :
Certainement le plus facilement négociable, j’entends souvent dire que les frais de banque "sautent": qu’en est-il réellement ? Perso, j’ai jamais réussi, mais bon je répète : pas une star de la négo !
Pour un petit emprunt pour studio (disons entre 30 et 70 K€), les frais tournent aux alentours de 500€ à 1’000€ avant négo et j’arrive péniblement à descendre à 300€ … ("vous comprenez, c’est du temps")

Hypothèque, IPPD, Caution Mutuelle :
Je crois que le montant de l’hypothèque est non négociable
L’IPPD et Caution Mutuelle : pour le même type de bien : IPPD : 500 € à 600 € et Caution : 400 € à 600 €. J’ai jamais négocié ces montants, est ce qu’on peut ??

Le taux :
Alors là, je n’ai aucune idée de la marge de manoeuvre qu’on les banquiers et je ne sais donc pas comment négocier le truc.
Exemple : dernier achat il y a un mois, emprunt à 100 % de l’appart + Travaux (3,5 K€) + Notaire. Donc déjà Monsieur le banquier me fait savoir qu’il est gentil de me prêter le tout et me sort un 4,35% sur 20 ans (hors assurance). Je lui dis que j’ai regardé ce qui se faisait en moyenne sur internet (Meilleur Taux par exemple) et que c’est plus 3,70% et lui me dit que 1: il me prête tout et que si je paie les frais de notaire, le taux perd direct 0,20% et que 2:ce sont des taux moyens pour une habitation principale et non pour un bien locatif financé à 110-120%
Bref, du coup j’arrive à un taux de 4,05 % après quelques minutes et … je m’en contente ! Vu la durée et le montant emprunté, 0,1 % ne change vraiment pas grand-chose. Mais disons que je suis sûr que les as de la négo (que j’espère présent sur ce forum smile !) seraient arrivés à 3,85 % ou 3,75 % sans problème.

L’assurance :
Pour l’assurance, je sais pertinemment que je paierais moins cher en le prenant en dehors de ma banque, mais d’une part ça me saoule un peu de faire les démarches, d’autre part je ne paie vraiment pas cher dans ma banque (0,20% sur 20 ans pour 2 à 100%) et enfin certaines banques m’ont fait très clairement comprendre que si je vais voir ailleurs, malheureusement le taux du crédit ne sera pas le même … Je sais que c’est illégal, mais bon pas envie de rentrer là-dedans pour gagner 10€ par an.

N’hésitez donc pas à me donner vos conseils pour négocier au mieux !

Erwan

Dernière modification par Erwan (19/07/2012 12h29)

Mots-clés : frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier

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#2 19/07/2012 13h09 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Bonjour Erwann,

Voici un retour d’expérience sur notre dernier crédit (dossier accordé mi-avril 2012).
L’avantage que nous avons eu était que notre projet était bon, et que plusieurs banques nous suivaient, donc nous avons pu faire (un peu) jouer la concurrence.
Nous souhaitions emprunter sur 20 ou 25 ans, frais de notaire et de garantie inclus. Somme nécessaire : 270.000 € en tout.

Nous avons eu plusieurs contacts "sérieux" :
- Société Générale
- Banque Kolb (filiale de Crédit du Nord)
- LaBanquePostale

Concernant les frais de dossier :
- négocié à la moitié du montant chez SG
- suppression totale à la banque Kolb
- impossible à faire sauter à LaBanquePostale (ils sont de 1000 € depuis fin de l’année dernière, il n’y en avait pas avant)

Concernant les garanties:
Hypothèque et PPD impossibles à négocier, les tarifs sont réglementés.
Concernant les cautions, je n’ai jamais essayé de négocier. Par contre, ça doit être difficile car ce n’est pas la banque qui a la main, mais l’organisme de cautionnement.
Ce qui est un peu négociable, ce sont les frais annexes du notaire (copies, formalités et débours). Il existe des grilles de tarifs pour que le notaire puisse facturer l’ajout au dossier d’un diagnostic technique par exemple (une 15aine d’euros il me semble). Ces frais sont négociables. Par exemple, pour notre dernier achat (immeuble de 8 apparts), il y avait plusieurs fois chaque diagnostique. Le notaire ne les a compté qu’une seule fois. Après, il parait qu’on peut aussi négocier les émoluments du notaire. Je n’ai jamais essayé, je ne sais pas si ça marche… mais pourquoi ne pas demander et mettre 2 notaires en concurrence ?
Enfin, il existe des "trucs" bien connus pour réduire les frais de notaire : déduction du prix des meubles vendus avec le logement, et si achat par agence, ne pas les inclure dans le prix de vente du bien.

Le taux :
A mon avis, le plus facile à négocier. Mais pour peu de résultats.
Nous avons entendu le même discours que toi lors de nos demandes : investissement pour du locatif et pas en tant que RP, financement à 110%. Ce qui se fait pas mal pour le diminuer : 2 lignes de crédit. Une d’un gros montant sur une courte durée, l’autre d’un plus petit montant, sur une durée plus longue, et lissée avec la première.
A la SG, on était à environ 3,9% sur 20 ans (pas de financement sur 25 ans)
A la banque Kolb, idem
LaBanquePostale nous proposait 4% sur 20 ans et 4,15% sur 25 ans (c’est eux que nous avons choisi à cause du prêt sur 25 ans)

La délégation d’assurance :
Entendu le même discours que pour toi. Mais, il suffit qu’une des banque l’accepte pour que les autres suivent. Et tu gagneras beaucoup plus que 10€ par an !
Résultat de la délégation pour nous : en empruntant à 50% sur chaque tête, taux de 0,086%. Economie de presque 13.000 € par rapport à l’assurance de LaBanquePostale (qui couvrait quand même un peu mieux : perte d’emploi comprise, mais taux à 0,25%).

Un point que tu oublies : les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Pas facile à négocier… Ce qu’on a obtenu :
- SG : tarif "dégressif" : 3% de capital restant dû pendant les 6 premières années puis 1,5% au-delà
- Kolb : pas eu l’information
- LaBanquePostale : pas négociable, mais possibilité de rembourser 2500 € tous les ans sans frais au-delà de la 3ème année (en standard dans leurs prêts)

Ce que je pense de ta situation :
Le taux qu’on te propose n’est effectivement pas très bon… Sur 20 ans et au mois d’avril, nous avions du 3,9 %. Et les taux ont encore beaucoup baissés entre avril et juillet.
N’hésite pas à aller vers la délégation d’assurance, sur la durée du prêt, ça peut te faire gagner beaucoup.
Je te recommanderais de faire un dossier par l’intermédiaire d’un courtier (très bonne expérience vécue avec Cyberprêt de notre côté). Même s’il ne donne rien, tu pourras certainement obtenir des propositions qui te permettront de mieux négocier avec tes contacts actuels.

De notre côté, nous aurions pu aller plus loin dans les négociations, mais étions un peu pris par le temps…


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#3 19/07/2012 13h36 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Siocnarf a écrit :

Concernant les frais de dossier :
- négocié à la moitié du montant chez SG
- suppression totale à la banque Kolb
- impossible à faire sauter à LaBanquePostale

Du coup, ça confirme qu’il n’est pas si facile que ça de faire sauter les frais de dossier.

Siocnarf a écrit :

Après, il parait qu’on peut aussi négocier les émoluments du notaire. Je n’ai jamais essayé, je ne sais pas si ça marche… mais pourquoi ne pas demander et mettre 2 notaires en concurrence ?

j’ai demandé à ma notaire et elle m’a dit que les émoluements étaient non négociables car fixés par la loi … maintenant elle n’allait pas me dire d’aller voir ailleurs et puis il y a toujours les petits frais dont tu parles qui peuvent être négociés.

Siocnarf a écrit :

Enfin, il existe des "trucs" bien connus pour réduire les frais de notaire : déduction du prix des meubles vendus avec le logement, et si achat par agence, ne pas les inclure dans le prix de vente du bien

Oui je connaissais, j’ai déduis ce que j’ai pu smile mais ça ne fait grand changement !

Siocnarf a écrit :

Résultat de la délégation pour nous : en empruntant à 50% sur chaque tête, taux de 0,086%. Economie de presque 13.000 € par rapport à l’assurance de LaBanquePostale (qui couvrait quand même un peu mieux : perte d’emploi comprise, mais taux à 0,25%)

Je ne suis pas si loin, à 50%, je serais à 0,10 %; et mon assurance est également meilleure que la déléguation (plusieurs sports pas couvert, pas les mêmes taux de reversement en fonction des handicaps)

Siocnarf a écrit :

les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Pas facile à négocier…

Alors jusqu’à aujourd’hui, ça n’a été qu’une formalité pour moi (un emprunt locatif et un emprunt RP), mais avec ton post, je viens de me rendre compte que je l’ai zappé pour ce nouvel emprunt !!! Mais je suis d’accord, c’est primordial.

Siocnarf a écrit :

Ce que je pense de ta situation :
Le taux qu’on te propose n’est effectivement pas très bon… Sur 20 ans et au mois d’avril, nous avions du 3,9 %. Et les taux ont encore beaucoup baissés entre avril et juillet.
N’hésite pas à aller vers la délégation d’assurance, sur la durée du prêt, ça peut te faire gagner beaucoup.
Je te recommanderais de faire un dossier par l’intermédiaire d’un courtier (très bonne expérience vécue avec Cyberprêt de notre côté).

Pour ce bien, c’est trop tard et puis le montant n’est vraiment pas significatif et donc 0,10 % ne change vraiment pas grand choseà l’affaire. Par contre, j’ai lancé cette discussion car j’ai prévu l’achat d’un petit immeuble en fin d’année ou début d’année prochaine; et pour un montant significatif, chaque dixième peut se révèler essentiel dans le calcul de la rentabilité.
Merci pour ton expérience et tes conseils sur le sujet ! Je pense qu’effectivement, j’irai voir plus en détail la délégation d’assurance et je ferai appel à un courtier pour voir ce qu’il est possible de faire.

Erwan

Dernière modification par Erwan (19/07/2012 13h37)

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#4 23/07/2012 11h48 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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L’assurance :
Pour l’assurance, je sais pertinemment que je paierais moins cher en le prenant en dehors de ma banque, mais d’une part ça me saoule un peu de faire les démarches, d’autre part je ne paie vraiment pas cher dans ma banque (0,20% sur 20 ans pour 2 à 100%) et enfin certaines banques m’ont fait très clairement comprendre que si je vais voir ailleurs, malheureusement le taux du crédit ne sera pas le même … Je sais que c’est illégal, mais bon pas envie de rentrer là-dedans pour gagner 10€ par an.

Concernant la délégation d’assurance, je ne suis pas trop d’accord, vous avez un taux de 0,20 % mais sur le capital restant ou sur le montant total ? Selon votre âge et votre profil vous pouvez faire baisser ce taux jusqu’à 0.11 / 0.13 %, si le calcul se fait sur sur le capital restant c’est encore une économie en plus … je vous conseil de regarder le coût total de l’assurance, en comparant l’offre de l’assurance avec les autres compagnies (april, generali, macif, …) sur le coût total on peut économiser jusqu’à 40 % :s je pense que cela vaut la peine sur une assurance qui coûte par exemple 15.000 € …

par contre le fait de baisser la quotité n’est (je pense) pas une bonne solution pour réduire le coût, car vous ne baissez pas le tarif mais seulement le niveau de remboursement en cas d’accident ce qui peut etre risqué en fonction du profil de chaque emprunteur … il faut bien calculer la capacité de remboursement de l’emprunteur ou du co emprunteur avant de prendre un tel risque

pour finir la comparaison ne prend que quelques secondes sur le sites généralistes comme assurland, ou les courtiers indépendant comme assurance-de-pret-pas-cher.com ; il est primordial aujourd’hui de comparer les nombreuses offres assurance emprunteur tant les tarifs peuvent varier d’un emprunteur à l’autre …

cdt


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#5 23/07/2012 12h25 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Je suis d’accord avec vous : J’aurais pu faire baisser ce taux; maintenant comme je l’expliquais, je me renseignais pour un futur investissement et non pour celui ci car montant NS.

Pour vous donner un ordre d’idée, le montant total de mon assurance < 1’300 €, donc gagner 40 % de ce montant n’est certes pas négligeable mais disons que dans cette situation particulière, il m’était supportable de "perdre" cet argent.

Pour le quotient, je suis également d’accord avec vous : ce n’est pas une solution, c’est la raison pour laquelle je ne l’ai jamais fait.

Effectivement dans le futur, je mettrai en concurrence les assurances afin d’optimiser l’emprunt.

Dernière modification par Erwan (23/07/2012 12h26)

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#6 23/07/2012 12h42 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Bonjour Erwann,

Pour la quotité, je trouve au contraire qu’il n’est pas nécessaire de s’assurer à 100% sur chaque tête pour un investissement locatif, les loyers rentrant toujours si par malheur il devait arriver quelque chose.
Tout dépend évidemment de la situation (montants en jeu, revenus locatifs couvrant ou pas les mensualités, grosse disparité de salaire entre M. et Mme…)

Au Luxembourg par exemple, dans la banque dans laquelle je travaille, l’assurance emprunteur n’est même pas obligatoire pour un crédit finançant un investissement locatif.

Après c’est vrai que c’est se priver de garanties pour une somme pas forcément énorme… Dans notre cas, seul notre dernier achat n’est pas assuré à 100% sur chaque tête. Mais les loyers de celui-là couvrent très largement les mensualités, et nos autres biens sont à 100% chacun (y compris RP bien sûr)

Dernière modification par Siocnarf (23/07/2012 14h45)


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#7 23/07/2012 14h38 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Pour l’assurance à 100% ou non, je pense que c’est un choix personnel en fonction d’une situation qui l’est tout autant.

Pour ma part, c’est 100% pour plusieurs raisons :
- Grosse disparité de salaires entre Monsieur et Madame
- Plusieurs appartements/maisons et emprunts qui représentent une grosse partie du patrimoine
- Sorte "d’assurance décès" en cas de malheur qui permettra au "survivant" d’avoir une chose en moins à gérer
- Différence de prix non significative qui amène une différence très significative en cas de besoin…

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#8 06/09/2012 20h30 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Bonjour,
Je viens de voir cette discussion, moi ce que je pense c’est qu’il y a plusieurs paramètres à prendre en compte, il faut bien voir sa situation, son revenue,…. bon c’est pas très facile à faire, je vous propose un petit détour sur ce site www.nouvodepart.com, il suffit juste de remplir le formulaire ensuite on attend et hop plus besoin d’y réfléchir…
Bonne continuation à toutes et à tous! wink

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#9 07/09/2012 06h51 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Allez Gilaux , sois sympa prend tes affaires et retourne sur ton site….
Tu t’es trompé d’adresse , ici pas de pub même sous forme de clin d’œil car un crédit doit être remboursé et malgré ce que tu écris il faut bien réfléchir avant d’emprunter.


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 10/09/2012 20h26 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Philippe je suis sympa! je donne des conseils à ceux qui ont des problèmes et ceux qui n’ont pas encore, il est sûr que le rachat de crédit est la dernière solution pour les surendettées mais cela ne veut pas dire que ceux qui le font, aurons plus de problème

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#11 10/09/2012 23h01 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Gilaux, non vous n’êtes pas sympa, vous venez faire de la pub pour votre business; de plus votre message est difficilement compréhensible car bourré de fautes.

Ce forum est très majoritairement constitué de personnes (très) bien informées sur les crédits et les obligations qui en découlent; il me semble donc que ce ne soit pas vraiment un "terrain de chasse" particulièrement bien choisi pour vous.

Les personnes présentes sur ce forum ont assez peu de chance d’être surendettées, quand elles ont des crédits, c’est à la fois réfléchi et à dessein. Merci donc de ne plus venir polluer cette file de discussion (ou d’autres), vous gagnerez votre temps et surtout vous épargnerez le nôtre.

Erwan

Dernière modification par Erwan (10/09/2012 23h02)

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#12 14/09/2012 14h51 → Prêt immobilier : frais, taux, hypothèque, assurance... (frais de banque, hypothèques, ippd, prêt immobilier)

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Pour info, sur le sujet de la délégation d’assurance un post a été créé.

Peut être qu’il vous sera utile Erwan :

Taux du prêt immobilier : tenez compte de la délégation d’assurance !

Bonne chance dans vos investissements


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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