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Forums des investisseurs heureux

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#26 22/07/2012 21h47 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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10% de chomeurs en France, pas vraiment bon pour les bureaux
Hausse des ventes sur internet, pas bon pour les commerces et magasins
Rajouter une pointe de recession possible dans toute l’Europe

N’oublions pas que les meilleurs emplacement ne sont pas detenus dans ces scpi ouvertes au public

Enfin, avec l’acces de l’assurance vie dans la collecte des scpi, c’est plutot l’opportunité de sortir des scpi !

Aujourd’hui, les scpi ne sont rentables fiscalement que dans l’assurance vie si vous n’avez pas de frais d’entrée et de faible frais de gestion, sinon bonjour l’erosion !

La hausse des taxes finissent le travail. Aujourd’hui, en achetant des scpi, vous portez le risque et c’est l’Etat qui empoche la moitié de vos profits.
Le tout avec un produit très peu liquide dont le rendement chute (loyer en baisse, vacance en hausse et travaux "ecolo" en hausse)

Pour ma part, je sors des scpi pour les actions au nominatif pur (Air Liquide, Total, Technip et Vilmorin pour commencer)
Mais on en reparlera dans un deuxieme episode !
Tres bonne soirée

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#27 23/07/2012 02h51 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Un arbitrage de l’immobilier (surtout s’il est sur-pondéré) vers les actions est compréhensible, mais :

1) passer tout l’immo en actions ne semble pas la meilleure manière de rester diversifier;

2) la plupart de vos arguments me semblent très discutables :
- la corrélation entre taux de de chômage et niveau des locations de bureau semble peu avérée;
- la corrélation entre niveau des ventes sur internet et niveau des locations de commerces et magasins semble peu avérée (d’autant qu’internet nécessite des entrepôts énormes);
- sur quoi vous basez-vous pour affirmer que "les meilleurs emplacement ne sont pas detenus dans ces scpi ouvertes au public" ?
- en quoi "l’accès de l’assurance vie dans la collecte des scpi" est-il une "opportunité de sortir des scpi" ? Les AV ne rendent pas les scpi plus (ni moins) liquides, et n’en tirent pas la valeur vers le haut.
- utilisées de la bonne manière (avec crédit, en nue-propriété, via AV, etc.) selon la situation de chacun, les scpi peuvent encore être rentables après fiscalité.
- la fiscalité sur les actions n’est pas vraiment plus douce que celle sur les scpi…
- etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#28 23/07/2012 07h43 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Pour l’AV, il est vrai que l’accessibilité dans mon contrat de nouvelles SCPI me fait reflechir serieusement par rapport au projet en direct avec credit que j’avais
Mais il ne s’agit que dans mon cas particulier (TMI 41%) j’en conviens

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#29 24/07/2012 00h18 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Mr GoodbyLenine, discutons alors !

Les actions sont totalement délaissées, il suffira d’un Bollore ou d’un Buffet pour que tout le monde s’en rende compte. Les banques, les assurances sont sorties.
L’opportunité sur des valeurs "mondiale" non endettées me semble totale. Cela serait mieux avant que les chinois le fassent… ;-)
Les societes mondialisées sont mieux informées que vous et moi, elles sont des comptes bancaires sur les 5 continents dans de multiples devises (demander à Apple…). Bref, une securité bien supérieure que sur un compte bancaire ou que dans une scpi gérée par une societe de gestion franco-francaise.

La corrélation chômage et location de bureau me semble logique, la majorité des scpi ont leur taux d’occupation en baisse. Si c’est pas la vacance des locaux, c’est la baisse des loyers.

Les ventes sur internet augmentent, les magasins se transforment de plus en plus en local de présentation, les surfaces sont de plus en plus grandes. Les petites surfaces sont mortes
Enfin le marché des entrepôts n’est quasiment pas représenté dans les scpi, elles les ont vendus !
Pourtant les entrepots fleurissent en France, mais des neufs, avec les nouvelles normes…

Concernant les "meilleurs emplacements", je vous propose de regarder la liste des biens de chaque scpi dans les rapports annuels 2011 disponibles. On est rarement sur les grandes artères des villes de provinces, j’oubli volontairement Paris… Je vous invite aussi à regarder les noms des locataires, fonction publique ou petites enseignes, petites marques.
Enfin je vous invite à regarder le nombre de boutiques fermées en attente de repreneurs. A mon gout, cela devient effrayant !

Concernant l’assurance vie, les fonds en Euro sont délaissés au profit des scpi. L’engouement des scpi en pleine crise économique ne vous semble pas étonnant ? Les scpi collectent en masse, les augmentations de capital étaient encore à répétition il y a quelque mois.
Je pense donc, AMHA, que c’est le moment opportun pour sortir des scpi
"Quand le chauffeur de taxi vous demande un conseil boursier, c’est qu’il est temps de vendre"
Aujourd’hui tout le monde parle des scpi comme de l’eldorado du rendement. Vous aurez un rendement après déduction des taxes mais au détriment du capital investi en puissant sur le RAN déjà très faible pour certaines scpi.

Enfin, la fiscalité !
Passons le sujet, gardons le pour une prochaine fois
Juste un point, par principe une societe qui ne verse pas de dividende doit mécaniquement augmenter sa valeur de son cash flow, sans aucun impôts additionnel pour l’actionnaire…

Pour conclure ce message personnel, Mr GoodbyLenine, vous me semblez bien cavalier pour critiquer puis mettre une mauvaise note aussi rapidement.
Nous sommes en démocratie Mr GoodbyLenine.
Le dialogue, la concertation, oui
Pas le jugement ou la critique ! c’est pas bien

Bien à vous
Samled

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#30 24/07/2012 03h28 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Ok Mr. samled, discutons.

Je ne suis pas du tout opposé aux placements en actions, ni fan inconditionnel des SCPI (ou d’un autre type de produit).

Ce que j’ai souhaité critiqué, c’est le fait que vos "arguments" me semblaient plus ressembler à des "impressions" peu étayées qu’à des faits démontrés par des chiffres et des études précises (et référencées). Si j’avais fait ce genre de démonstrations pendant mes études (il y a longtemps…), je me serais sans doute vu affublé d’un beau "Affirmation Gratuite !" en rouge. Cependant, je veux bien admettre que j’ai peut-être été un peu rapide à mettre un ’-1’.

Sur le fond, je suis bien d’accord sur le fait que les actions sont délaissées (ce n’est pas pour rien que j’en ai autant, voire mon profil Info mes PEA sont au max), mais j’ignore quand ça changera, et si ça impliquera une forte hausse, car certains des facteurs qui expliquent le niveau actuel de valorisation pourraient ne pas changer de sitôt. Par ailleurs, un surcroit de baisse n’est pas non plus à exclure à court/moyen terme.
 
Je suis aussi bien d’accord sur le fait que les SCPI ne sont pas un placement miracle. J’ai d’ailleurs déjà plusieurs fois averti sur ce forum que ce n’était pas un placement adapté à tout type d’investisseurs, en raison de l’impact potentiel de la fiscalité, et de la nécessité de l’envisager pour une (très) longue durée de détention, en plus du (trop) haut niveau de valorisation actuel de (tout l’) immobilier. 

En ce qui concerne votre argumentation :

On connais en France un taux de chômage vers 9%  (à 2% près) depuis pas mal d’années (depuis 30 ans en fait, cf Insee - Travail-Emploi - Taux de chômage en 2014). 
Et 2% de chômage en plus (moins) n’impliquent pas nécessairement une baisse (hausse) mécanique des loyers et prix du m² de bureaux. En tout cas ce n’est pas ce qui a été observé dans le passé, où d’autres facteurs semblent avoir eu au moins autant, sinon plus d’influence (volume de m² nouveaux construits, niveau des taux d’intérêts, évolution des normes techniques des bureaux, etc.). Même si certains loyers de bureaux baissent, les loyers des activités tertiaires ne semblent pas baisser en moyenne, cf http://www.gemofis.com/indice_insee_cou … .php#ILAT. Les rapports de pas mal de SCPI  (j’en lit un certain nombre) font état de baisses et de hausses de loyers, avec certes un peu plus de baisses que de hausses, mais pas de baisse importante en moyenne.

La corrélation entre hausse des ventes sur internet, et activité des commerces et magasins ne me semble pas plus facile à établir. Avez-vous des éléments chiffrés à ce niveau ? Je vois en fait dans la plupart des villes se développer d’une part des centres-villes (avec zone piétonnes) avec de multiples commerces (dont souvent les mêmes enseignes de franchises), d’autre part des zones d’activités en périphéries avec des magasins qui ressemblent plutôt à des entrepôts, et les ventes sur internet ne semble pas ralentir ceci. Certains locaux sont inoccupés, mais rarement la majorité ou alors c’est que la population locale rencontre un autre type de problème, et il n’est pas anormal que les commerçants ne réussissent pas tous. Les ventes sur internet ne représentent pas une génération spontanée de biens, mais nécessitent de gros entrepôts aussi (certaines SCPI/SIIC en possèdent), avec une lourde logistique.

Concernant les "meilleurs emplacements", je suis conscient que certaines SCPI ont eu des politiques plus orientées rendement à court terme que choix des meilleurs emplacements, mais pas toutes… Certaines SCPI arrivent à dégager + de 4.5% de rentabilité avec des (mauvais) coefficients d’occupation avoisinant les 80%, et la plupart ont engagé des actions pour rétablir la situation, même si pour certaines ça sera dur. Il est clair que toutes les SCPI ne se valent pas. (J’aurais bien plus apprécié une analyse comparative de certaines caractéristiques de certaines SCPI, pour conclure que telles SCPI sont plutôt à céder, qu’une généralisation du type "c’est le moment opportun pour sortir des SCPI".)

Les SCPI représentent en gros 20 Mds de capitaux actuellement, c’est à dire une part assez limitée (<10%) du marché immobilier sur lequel elles sont actives.   

Concernant l’assurance-vie, si on compare le montant des fonds €uros à celui des fonds SCPI, on devrait avoir un rapport proche de 100. Donc ça semble encore être un épi-phénomène. Mais ça peut avoir un impact négatif sur les SCPI, si les AK dilutives continuent au rythme actuel, je suis bien d’accord.

Vous écrivez "Rajouter une pointe de recession possible dans toute l’Europe". En effet, une pointe de récession est possible, mais combien de temps durera-t-elle ? Quel serait son impact sur les distributions (voire le prix des parts) de SCPI (cela peut-il faire -20% ou -40%) ? Quel serait l’impact sur les actions ?  Une reprise, même modeste est-elle vraiment à exclure ? J’observe que le déficit primaire de la plupart des pays d’Europe, même ceux en grande difficulté, diminue chaque année. Peut-être pas assez vite, pour pouvoir rembourser sereinement leur dette actuelle. Mais pas forcément.   

Vous écrivez aussi "par principe une societe qui ne verse pas de dividende doit mécaniquement augmenter sa valeur de son cash flow, sans aucun impôts additionnel pour l’actionnaire". C’est le cas si la société peut utiliser ces fonds de manière efficace, mais pas si elle n’en a pas l’usage. De plus, il faudra bien un jour externaliser la valeur créée pour l’actionnaire, et passer par la case "impôts". La trésorerie pléthorique d’un Apple, d’un Microsoft ou d’un Cisco sont-elles vraiment toujours le meilleur emploi de ces capitaux ? 

Au niveau de la fiscalité, il est à craindre qu’elle s’alourdisse sur un peu tous les types de placements. Je ne suis pas convaincu que nos gouvernants projettent de favoriser les actions à ce niveau.

Dernière modification par GoodbyLenine (24/07/2012 03h32)


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#31 24/07/2012 11h21 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Merci pour votre réponse,

L’état français n’a pas d’autre choix que d’investir et inciter à investir dans les sociétés françaises
Les entreprises ont deja dans leur cartons des projets de délocalisation de siège social.
Des fermetures d’usines ou de bureaux sont aussi sur les rails.
Enfin, les OPA vont reprendre, des small cap se font racheter, les chinois, les japonais prennent des parts de sociétés européennes.
De plus si l’euro baisse, les requins vont jouer avec les sardines !
Les brevets seront perdus et les emplois réduits à coup sûr

En étant actionnaire, l’état a du pouvoir de décision stratégique, pourvoir de veto si nécessaire sinon il ne peut que sanctionner, fiscalement par exemple.

AMHA, il ne faut une France de propriétaires mais une France d’actionnaires.
Les bases de l’immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et enfin l’emplacement.
Le problème de l’immobilier, c’est son manque internationalisation mondiale, c’est parier sur une seule devise. 
Le problème supplémentaire des scpi est le risque de liquidité et aujourd’hui le prix des parts est bien trop élevé, les actions du secteur immobilier sont bien plus décotées.

Pour ma part, je suis liquide à 80% sur livret
Les assurances vie sont reparties entre fonds euro et Carmignac Patrimoine
Enfin il me reste des Immorente et des Valeur Pierre Alliance (BNP), 50% deja vendu

Merci pour cet échange

Dernière modification par samled (24/07/2012 11h21)

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#32 24/07/2012 14h11 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Merci pour cet échange.
La encore, certains de vos arguments/affirmations me semblent très discutables.

Qu’est-ce qui compte (pour l’état français) ? Qu’il y ait des investissements dans des sociétés françaises ou avec un siège social en France, et qui iraient créer de l’activité au Brésil, en Chine, ou en Inde) ou qu’il y ait de l’activité créée en France (faisant travailler les locaux, et générant des impôts) ? Qu’il y ait des investisseurs français dans ces entreprises (une France d’actionnaires) ?
Même s’il ne faut pas négliger l’impact de la localisation des sièges sociaux (c’est aussi de l’activité, et ça induit sans doute une préférence au niveau de la localisation des activités), j’ai l’impression que pas mal d’entreprises ne sont plus vraiment caractérisées par leur nationalité, ou la nationalité de leur actionnariat…

Je pense plutôt que ce qui compte, c’est que les entreprises trouvent (de plus en plus) leur intérêt à créer ou maintenir de l’activité en France.
Et ceci passe par le maintien des (nombreux) avantages actuels de la France (localisation géographique, moyens de transport et de communication, qualité de vie, disponibilité de main d’oeuvre qualifiée -au moins pour certains types d’activités-, etc.) et par l’amélioration de ses faiblesses  (inadéquation aux besoins de pans entiers du système éducatif et de pôle emploi, résistance culturelles à certaines flexibilités, culture du conflit, pessimisme/râlerie, etc.) sans la dénaturer.

Une baisse de l’€uro présente des inconvénients (ceux que vous citez, mais aussi une hausse de coûts inévitables comme l’énergie), mais aussi pas mal d’avantages (comme celui de rendre moins chers les produit/services fabriqués en France), et il n’est pas trivial de faire le bilan et de dire que ce serait nécessairement défavorable.

Avoir l’Etat actionnaire a aussi pas mal d’inconvénients, car il ne s’est pas toujours montré un grand stratège dans le passé. J’ai la faiblesse de préférer que le "stratège" soit responsable (et comptable) de ses choix.

Etre 80% liquide, c’est accepter une faible rémunération (inférieure à l’inflation) en anticipant une baisse à venir du prix de quasiment tous les actifs. C’est aussi considérer qu’on sera assez ’’malin" pour déterminer quand rentrer sur le marché (et sur quel marché).
C’est un choix que je respecte (vous pouvez gagner beaucoup si vous ne vous trompez pas, et il ne faut pas que tout le monde fasse le même choix en même temps), mais que je ne ferai pas.
Je préfère rester investi massivement, en diversifiant sur plusieurs types d’actifs (en partie corrélés avec le coût anticipé de mes besoins futurs), avec un horizon (très) long terme, en rééquilibrant quand nécessaire, et tout en arbitrant marginalement en faveur de ceux qui me semblent plus favorables à court/moyen terme.

PS : Pour vendre vos SCPI restantes, pourquoi ne pas essayer de procéder de gré à gré ? Peut-être trouveriez-vous un acheteur sur ce forum (ou un autre).


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#33 25/07/2012 21h50 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Je suis content d’avoir ouvert un débat fort instructif sur un sujet quelque peu élargi.

Je suis sorti d’une journée de rendez vous avec les différentes banques. Beaucoup d’établissement proposent des financement pour leurs SCPI.

Du coup je vais mettre le projet en stand by pendant la période estivale et me concentrer sur mes lectures ( IH et Investisseur intelligent)

Je reviendrai surement sur ce topic d’ici quelques semaines.
Merci à tous de vos éclaircissements.

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