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#1 14/07/2012 19h19 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

Membre
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Bonjour,

Après avoir effectué ma présentation, je me lance pour vous exposer mon projet SCPI afin de partager et de connaitre vos avis.

Pour résumé ma situation je suis actuellement locataire pacsé avec ma compagne qui termine son externat de médecine ( la raison pour laquelle nous sommes toujours locataire).
J’ai constitué une epargne de précaution à hauteur de 15k€, une epargne de projet pour notre apport immobilier 10k€(même si le financement sera facile à trouver avec ma conjointe) et un dernier volet sur de l’assurance vie à hauteur de 5k€ que j’abonde mensuellement.
Au niveau de l’imposition, je me déclare seul pour le moment à hauteur de 27k€ par an.

Je souhaite m’orienter vers des SCPI avec pour objectif de diversifier mon patrimoine et surtout constituer un capital en nom propre au vue de la différence de revenus par la suite avec ma conjointe.

Mon intention est d’emprunter 30k€ sur 10 ans et d’acheter pour 30k€ de SCPI PFO2.
En terme de chiffre :

Mensualité de prêt : 282€ par mois
Loyer perçu: 139€ par mois
Taux du prêt :3.55% ( cf  le site de ma banque)
Imposition supplémentaire : ???

-Ce qui veut dire que je vais avoir un différentiel de 150€ par mois en plus de l’imposition en plus?

-Est ce que ce projet vous parait intéressant et viable ?

-Après plusieurs comparaisons sur les SCPI, je m’oriente vers PFO2 car celui ci parait très solide, avez vous des critiques sur ce fond ?

-Pour le financement, je compte m’adresser à ma banque il y a t’il des points sur lequel je dois être attentif ?

Je vous remercie de vos réponses et de vos éventuelles questions.
Cdt

Mots-clés : perial, pfo, scpi

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#2 14/07/2012 20h17 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

Modérateur
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Bonjour et Bienvenue Nordiste,

Dans votre situation (projet d’acheter une RP, pas sur de ne pas avoir besoin du cash investi dans les 10 prochaines années), je ne pense pas qu’investir dans de l’immobilier locatif (les SCPI en sont) soit très adapté. A votre age, il y a également sans doute d’autres priorités à financer que ce projet…

Votre simulation comporte des erreurs :
   - 30 k€/10ans à 3.55% donnent une mensualité de 297.36€, et il faut encore ajouter l’assurance;
   - le "loyer" n’est pas mensuel, peut varier chaque trimestre, et sa moyenne mensuelle pour 30k€ de PFO2 est plus proche de 131-132€ que de vos 139€ (et les 3 premiers mois n’en génèrent aucun, cf date de jouissance).
Il serait sans doute plus intéressant (différentiel plus faible, et moins d’impôts supplémentaires à payer) d’emprunter sur 20 ans, mais je doute que le taux soit le même.

Les impôts supplémentaires seront conséquents, si jamais votre compagne (ou même vous) devait plus tard avoir des revenus élevés (ce qui n’est en rien garanti, beaucoup d’anciens externes se retrouvent avec des revenus confortables, sans plus).

En résumé : ce projet ne semble pas intéressant pour vous.


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#3 14/07/2012 22h58 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

Membre
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Webmaster : merci de ne pas citer le msg immédiatement précédent

Merci pour votre réponse rapide Goodbylenine, pour la RP c’est en effet le seul projet que nous avons actuellement.
Pour les revenus conséquents en effet cela va être le cas surtout pour ma compagne qui se spécialise dans de la chirurgie…

D’accord pour les rectificatifs concernant les valeurs.

Il vaut mieux que je capitalise de manière plus conventionnel alors ?

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#4 15/07/2012 11h42 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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2 remarques pour ma part :

   - Même pour 30 k€ , il est envisageable de diversifier sur 2 SCPI. Même si PFO2 est a priori une bonne SCPI, elle reste jeune. Plutôt que de mettre ses oeufs dans le même panier, envisager un package avec 2 SCPI (tant qu’à faire le 2ème étant en murs de magasins pour + de diversification) me paraitrait plus raisonnable, par exemple 15 k€ PFO2/15k€ Immorente (ou 20k€/10 k€…)

    - En effectuant un emprunt amortissable sur 10 ans, vous allez vous pénaliser fiscalement, car vous devez être à un TMI de 30% (ou le serez d’ici 10 ans). Il faut donc étudier soit l’alternative d’ un crédit amortissable sur 20 ans (en économisant en parrallèle si vous souhaitez le rembourser dans 10 ans) soit celle d’un crédit in fine sur 10 ans en mettant votre épargne régulière en parrallèle sur une Assurance-Vie. Quelques simulations sur des sites comme immobail.com  devrait vous permettre de mieux ressentir l’impact fiscal.

Dernière modification par julien (15/07/2012 11h43)

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#5 15/07/2012 12h07 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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@Julien: En effet, je vais me documenter sur l’accès à un autre SCPI pour diversifier immorente me parait un bon compromis.

Pour l’emprunt en effet autant peut etre le rallonger sur 20 ans me parait la meilleure solution pour le prêt in fine la banque risque d’être plus frileuse je pense.

Une autre question que je me pose concerne la vente à terme des parts de SCPI, est ce que cela est relativement liquide ce qui veut dire pour moi entre 3 semaines et 1 mois ? ou c’est beaucoup plus long ?

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#6 15/07/2012 16h42 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

Modérateur
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Le délai de revente des SCPI est … variable. C’est à dire qqs semaines quand tout va bien, et pas mal de mois (voire années) quand le marché est bloqué (et que beaucoup trop de monde essaie de vendre).

Actuellement, les parts de PFO2 acheté aujourd’hui 182€ se revendraient en qqs semaines à 166.53€.

Pour certaines SCPI (une minorité actuellement), c’est bien plus long.

Dernière modification par GoodbyLenine (15/07/2012 16h43)


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#7 15/07/2012 17h38 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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avec pour objectif de diversifier mon patrimoine et surtout constituer un capital en nom propre

Bonjour,

Les SCPI me semblent conformes à votre objectif.
Pour la liquidité, privilégiez les SCPI à capital variable, comme PFO2.

Voici le site qui m’avait aidé pour faire mes choix : il répertorie de nombreuses SCPI et le simulateur est bien fait (tableau détaillé envoyé par courriel).

La période de taux faible est favorable. Je conseille également un emprunt sur 20 ans pour augmenter le rendement.
Pensez aussi à la délégation d’assurance qui permet de faire des économies (dans mon cas, les devis variaient de 2180€ à 7980€).

Se posera également la question de la garantie du prêt.


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#8 15/07/2012 21h12 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Je m’incruste dans la discussion je m’en excuse par avance mais je suis un peu dans le meme cas et prefere eviter de creer un fil

J’envisage pour ma part un emprunt a 15 ans (3,7%) de 75kE de SCPI composé en grande majorité de Elysees Pierre (65kE) et une autre SCPI encore non determinée pour 10kE

J’ai pris pour hhypothese 0% de revalorisation des parts, 0% de revalorisation des loyers et un rendement de 4,5%

L’optique est du LT (20 ans minimum)

Ce sont des hypotheses volontairement pessimistes
Cela donne un effort d’epargne mensuelle de 330 euros qui me convient

Qu’en pensez vous ?

Y a t il un avantage quelconque de passer par Primalliance ? Ou bien meme des inconvenients ? (frais cachés)

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#9 15/07/2012 21h40 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Biskeo a écrit :

Bonjour,

Les SCPI me semblent conformes à votre objectif.
Pour la liquidité, privilégiez les SCPI à capital variable, comme PFO2.

Voici le site qui m’avait aidé pour faire mes choix : il répertorie de nombreuses SCPI et le simulateur est bien fait (tableau détaillé envoyé par courriel).

La période de taux faible est favorable. Je conseille également un emprunt sur 20 ans pour augmenter le rendement.
Pensez aussi à la délégation d’assurance qui permet de faire des économies (dans mon cas, les devis variaient de 2180€ à 7980€).

Se posera également la question de la garantie du prêt.

Merci pour les conseils, pour le prêt de 20 ans c’est parce que j’avais l’impression que c’était trop long au vue du montant. Sinon le fait de le mettre sur 20 ans me permet de bénéficier plus longtemps de l’avantage fiscale c’est cela ?

Celui ci est il intéressant comparer au cout de crédit qui va forcément augmenter ?

Pour les crédits au vue de mon age je peux obtenir des taux très interessante.

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#10 15/07/2012 23h51 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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L’age ne devrait guère influencer le taux de votre prêt wink hormis éventuellement au niveau du coût de l’assurance (qui sera dans ce cas aussi proportionnel à votre risque).  C’est plus l’intérêt que la banque a de vous avoir comme client, les garanties que vous apportez, qui devraient jouer


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#11 16/07/2012 10h24 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Merci pour votre réponse Goodbylenine, je vais alors consulter mon banquier pour définir un plan de financement et surtout vérifier que je peux acquérir les SCPI que je souhaite.

Cela me permettra de me projeter et prendre éventuellement une décision.

Ma réflexion est la suivante pour ma RP, nous allons être 2 pour l’acquérir ( pour le moment je percois 2300€par mois ma conjointe 1400€ qui vont très très vite évolué)
Si je consacre aujourd’hui 300€ par mois à mon projet cela ne va pas trop jouer sur mon endettement.
Tout en sachant que nous visitons des biens à hauteur de 200k€ pour notre premiere acquisition soit sur 25 ans 1100€ de mensualité.

Que pensez vous de mon raisonnement ?
Je pense que l’activité de ma compagne est aussi une garantie pour le banquier…

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#12 16/07/2012 10h52 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Le rendement augmente sur 20 ans surtout parce que l’effort mensuel d’épargne est plus faible ; autrement dit, plus la durée est longue, plus le prêt est remboursé par les loyers et non par vous.
Au passage, 3.55 % sur 10 ans, ce n’est pas bon (taux).
Le coût du crédit augmente bien sûr, mais les simulations montrent que c’est intéressant.
10 ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1842_10ans.png
20 ans :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1842_20ans.png


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#13 16/07/2012 11h31 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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@ DrFab

Elysees Pierre est composée à 90 % de bureaux (ce n’est pas un défaut, mais l’expression SCPI Classique Diversifiée peut induire en erreur). Vous pouvez diversifier avec une SCPI Mur de magasins.

J’ai été en contact avec Primaliance en avril 2011 : le conseiller m’a semblé compétent ; l’avantage principal est d’avoir accès à de nombreuses SCPI ; il n’y a pas de frais supplémentaires pour le souscripteur (sont probablement rémunérés par des commissions versées par les sociétés de gestion) ; proposent des crédits pour le financement.

Je n’ai finalement pas souscrit par leur intermédiaire, mais la société me semble sérieuse, et leur site est très bien fait. Si vous n’avez pas envie ou le temps de faire toutes les démarches vous-même (choix des SCPI, bulletins de souscription, prêt, assurance…), je pense que c’est une bonne solution.


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#14 16/07/2012 13h02 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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D’accord avec des chiffres, c’est clair.

La grosse différence concerne le financement du projet grâce au loyer.

Maintenant c’est l’impact fiscal qui va être déterminant, je pense qu’au vue de mon TMI cela ne va pas trop biaisé ma rentabilité ?

Désolé pour le nombre de questions mais je préfère avoir l’ensemble des éléments avant le présenter à mon conseiller bancaire pour le financement.

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#15 16/07/2012 14h58 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Les simulations tiennent compte de votre TMI. Les tableaux précisent l’impact fiscal (au vu de la réglementation actuelle, bien sûr).

Toutefois, les simulateurs ne sont pas parfaits : sur Immobail, le rendement est calculé avec une revente au bout de 10 ans ; sur Primaliance, la CSG n’est pas prise en compte. Mais, cela permet de voir qu’une telle opération est intéressante.

Quelques éléments aussi sur les risques des SCPI.
C’est un engagement de long terme avec un certain risque (on ignore comment aura évolué le marché immobilier dans 10 ou 20 ans).
Mais je pense que c’est moins risqué que d’acheter un appartement pour le louer.


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#16 16/07/2012 17h13 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Merci de votre réactivité, c’est bien noté pour les différents risques ma force est que je ne suis pas préssé pour récupérer les fonds par la suite …
Je me suis fixé un horizon de placement à 20 ans +/-.

J’ai pris rdv avec mon banquier afin de voir si le financement est faisable.

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#17 16/07/2012 19h03 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Me concernant c’est la banque qui n’accepte un investissement que pour une SCPI et ce avec un minimum de 75000 euros (sans compter le minimum exigé par la societe de gestion pour Elysées Pierre de 65kE) d’ou l’impossibilité de diversification dans l’immediat et mon projet

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#18 16/07/2012 19h11 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Solution pour Dr.Fab : aller voir d’autres banques + choisir d’autres SCPI.


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#19 16/07/2012 20h05 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Le choix d’Elysées Pierre etait le mien a la base et me semblait pertinent ?

Pour la banque, je ne suis pas certain qu’aujourd’hui un taux de 3,7% sur 15 ans soit egalable a ce que j’ai pu tater sur d’autres banques…

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#20 16/07/2012 21h04 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Bonjour DrFab,

Je pense que vous pourriez obtenir nettement mieux comme offre de prêt, pour exemple:

https://www.boursorama.com/comptes/offr … ement.html
Vous seriez déjà à 3.35%/15ans sans frais de dossier.

Côté assurance, par expérience, je vous conseille ce site qui est un courtier spécialisé en assurance de prêts, tarif inbattable!

http://www.magnoliawebassurances.com

Concernant les SCPI, je n’ai pas d’expérience, je me gardrais bien de vous conseiller!

Cordialement

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#21 16/07/2012 21h07 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Le taux ci dessus de Boursorama concerne un taux pour un bien immo classique
Pour les SCPI les taux sont tjrs un peu superieurs

Ainsi mon 3,7 sur 15 ans vient de chez…..Boursorama wink

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#22 16/07/2012 21h55 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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J’ignorais ce point là

j’aurais au moins essayé de vous aider! smile

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#23 18/07/2012 19h55 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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bjr,

on m’a proposé 3,25 % sur 10 ans la semaine dernière à la poste.


did0u

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#24 18/07/2012 20h11 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Bonsoir Didou,

Pour du prêt SCPI cela fonctionne ???

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#25 22/07/2012 21h28 → Mon projet SCPI : 30 k€ sur PFO2 ? (perial, pfo, scpi)

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Difficile d’obtenir un prêt concernant des SCPI en ce moment.

Avez vous des organismes qui financent facilement ?

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