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Forums des investisseurs heureux

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#201 10/08/2016 11h28 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Réputation :   161 

"Je pense à contrario que l’impôt a déjà été payé en Allemagne et que justement ce crédit d’impôt que la France nous accord est mis en place pour éviter la double imposition"

Oui, la double imposition est évitée par ce mécanisme. Ca énerve souvent les novices, qui considèrent qu’on ne devrait pas du tout déclarer les revenus étrangers, mais en réalité on déclare tout parce que le taux applicable dépend de l’ensemble des revenus mondiaux.

Mais alors, on est imposé 2 fois ?

Non.

L’Etat calcule l’impot théorique sur le montant total des revenus. Ensuite, il calcule le rapport revenu en France / revenu total. L’imposition à payer est le produit imposition totale x ce rapport.

S’il y avait double imposition, l’imposition réelle serait égale à l’imposition théorique.

Ce mécanisme n’a rien de franco francais et est prévu par les conventions internationales (règle du taux effectif)

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#202 10/08/2016 17h45 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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J’étais venu soulever un problème (reporter les intérêts non déduits de Corum sur les revenus d’une autre SCPI), me voici reparti avec un 2e que j’avais pris pour acquis (imputer les intérêts sur les revenus de source étrangère) smile

1) report des intérêts

Sur ce point que j’avais soulevé, je ne vois pas en fait ce qui peut empêcher de déclarer les charges d’intérêts sur les revenus fonciers de source française globaux ?

coyote: j’ai regardé le 2044, oui on déclare séparément chaque SCPI mais au final ce qu’on reporte en bas c’est d’un côté le total des revenus et de l’autre le total des intérêts pour tous les biens. J’imagine que ça signifie qu’ils prennent le calcul du déficit foncier d’un point de vue global ?

2) revenus de source étrangère

cedREIM : cela signifierait que CORUM doit chaque année donner la clé de répartition pour que chacun puisse répartir ses charges d’intérêt ?

ce qui m’étonne tout de même avec cette hypothèse (à savoir, seulement 25% des intérêts d’emprunt seraient déductibles), c’est qu’il n’y a aucun intérêt à investir dans Corum à crédit dans ces conditions (pour une TMI 30%):

-Le rendement de l’opération devient moins bon qu’une SCPI classique à 5% de rendement dont on déduirait tous les intérêts
-Même avec un emprunt sur 20 ans, le rendement est moins bon qu’en plaçant la tréso sur une bonne assurance vie !

Comme j’imagine que la majorité des souscriptions à Corum sont sur le schéma d’un investissement à crédit classique, je pense que quelque chose nous échappe vu le succès rencontré par cette SCPI

Si un propriétaire de parts de Corum passe par ici et peut nous éclairer sur la façon dont il a déclaré ses intérêts d’emprunts dans le 2044…

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#203 11/08/2016 09h21 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je suis proporiétaire.
Et c’est bien ce que je ’ai fait, à savoir clé de répartition de mes intérêts d’emprunt en fonction de la provenance des revenus. La clé est donnée par Corum et suivant le pays dont le revenu est issu, il faut remplir dans la 2044: immeuble n°2, N°3 …


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#204 11/08/2016 16h07 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je crois que j’avance dans la compréhension de ce sujet…

Concrètement, les intérêts sont imputés au prorata sur les revenus de chaque pays.

Pour les ~25% d’intérêts qu’on impute aux revenus français => ça fait baisser le revenu Fr et donc proportionnellement les PS + IR payés

Pour les 75% restants imputés aux revenus étrangers => ça fait baisser les revenus étrangers déclarés, mais les impôts ont déjà été payés à l’étranger => ça n’impacte que le revenu global qui sert à calculer le taux effectif d’imposition, mais n’a aucun impact sur l’impôt réellement payé.

J’ai tout bon ? smile

Si je ne me suis pas pris les pieds dans le tapis, ça signifie que l’impôt payé sur les revenus étrangers est strictement le même quels que soient les revenus de l’associé. Du coup ma question: quel % d’impôts payez vous à peu près sur ces revenus étrangers ?

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#205 11/08/2016 16h45 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Charlatan a écrit :

Pour les 75% restants imputés aux revenus étrangers => ça fait baisser les revenus étrangers déclarés, mais les impôts ont déjà été payés à l’étranger => ça n’impacte que le revenu global qui sert à calculer le taux effectif d’imposition, mais n’a aucun impact sur l’impôt réellement payé.

Je vous confirmerai dès réception de ma fiche d’impôt.
Mais cela a bien un impact sur le montant d’impôt payé car le crédit d’impôt sera plus important…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#206 11/08/2016 16h49 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Vous n’avez pas "tout bon" : les revenus étranger (de certains pays) ont un impact, car vous ne recevez pas un avoir fiscal égal à l’impôt payé en France sur ces revenus étrangers (ce n’est pas le même taux).

L’impôt payé sur les revenus étrangers est en général (la aussi, ça va dépendre du pays) un % qui ne dépend pas des revenus de l’associé. Ce % dépend du pays. C’est la SCPI qui le paie à la source, et donc vous ne payez rien vous-même. CORUM diffuse aux associés concernés une plaquette explicative très détaillée. Ces "règles" sont susceptibles de varier dans le temps (par ex : les conventions fiscales entre pays ne sont pas inamovibles pour l’éternité, pas plus que la fiscalité dans chacun des pays concernés).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#207 11/08/2016 17h19 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci pour ces explications, je pense avoir enfin compris:

Revenus bruts étrangers = 1000€

Impôt étranger prélevé à la source = 1000 x % qui dépend du pays

Impôt français = (1000 - intérêts déductibles) x TMI

Crédit d’impôt = (1000 - intérêts déductibles) x taux effectif

Donc imputer ses intérêts sur les revenus étrangers permet de réduire l’assiette de calcul et de payer moins, la TMI étant supérieure au taux effectif

Ne reste donc qu’à connaitre le montant de la retenue à la source dans les autres pays pour pouvoir affiner mes simulations

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#208 11/08/2016 17h53 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Sauf erreur de ma part (mais je n’ai pas pratiqué: avec une société à l’IS la prise en compte de ces revenus étrangers est bien plus simple…), il n’y a aucun "intérêt déductible" en France sur ces 1000 de revenus étrangers.


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#209 13/08/2016 23h59 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Concernant le dividende exceptionnel de 1,64 € par part, suite à la vente d’un immeuble en Espagne
(voir messages 181 à 195)
toutes les parts au 30/06 (pleins propriétaires et nus propriétaires) sont concernées, y compris celles en attente du délai de jouissance.
Par exemple, les parts acquises en mai, juste avant l’augmentation du prix, donnent droit à ce dividende.

Pour la fiscalité d’une plus-value immobilière en Espagne,
compte tenu du faible montant je ne vais pas faire des recherches compliquées,
j’attends l’IFU l’année prochaine.

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#210 23/08/2016 11h23 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

Les avantages fiscaux des scpi européennes sont régulièrement mis en avant, mais ils restent assez peu clairs pour moi. Est-ce qu’ils peuvent se résumer comme suit :

1/ Pas de prélèvements sociaux sur les loyers hors de France (soit 15,5% d’économisés)
2/  Pour les impots, suivant les pays :
     2.A/ TMI - crédit d’impôts correspondant la part prélevée à la source par la scpi = 0% d’économisés
     2.B/ TMI - taux moyen d’impots = économie ou dépense de la différence entre son taux moyen d’imposition et le taux d’imposition des revenus dans le pays où se situe l’immeuble.
    Par exemple, avec un taux moyen d’imposition de 20%, sachant que les revenus allemands sont imposés à 15,9%, on économiserait 4,1%.

Est-ce que ça fonctionne ainsi ?

Merci bcp,

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#211 23/08/2016 14h29 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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1) oui
2) c’est la différence entre votre TMI et votre taux réel d’imposition.

Exemple avec un TMI à 30% et un taux réel d’imposition à 18% sur votre avis d’imposition vous avez payé 12% de  vos revenus de SCPI à convention de non double imposition car le crédit d’impôt est basé sur votre taux moyen.

Conseil : éviter les défiscalisations qui diminuent votre impôt et pas votre base imposable si vous investissez massivement sur des SCPI qui utilisent les conventions fiscales de non double imposition.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#212 25/08/2016 11h11 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Autre conseil : Pour les personnes peu ou pas imposables les scpi "européennes" sont à éviter.

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#213 25/08/2016 11h54 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pourriez vous expliquer pourquoi sans entrer dans les détails svp (je en suis pas du tout spécialiste) ?

Je ne comprends pas le "à éviter"…

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#214 25/08/2016 12h09 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Parce que vous allez payer des impôts sur vos revenus étrangers dans le pays d’encaissement (prélevés directement) et que le crédit d’impôt français lui sera calculé d’après votre taux moyen d’imposition français qui si vous êtes peu ou pas imposables sera faible.

Donc le crédit d’impôt sera inférieur à l’impôt source étranger.

Ceci est valable pour les pays entrainant des montants 8TK (Allemagne…) mais pas 8TI (Belgique…).

Plus de détails sur les discussions suivantes :
Fiscalité d’un résident en France touchant des loyers provenant de l’étranger
Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ?

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#215 25/08/2016 12h16 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour les défiscalisations: si vous diminuez votre impôts par des crédits d’impôts par exemple sans diminuer votre TMI (i.e vos revenus) vous augmentez la différence entre l’impôt à payer sur vos revenus de SCPI étrangères et votre crédit d’impôt obtenu donc vous augmentez la pression fiscale sur ses revenus de SCPI.

Pour le faiblement fiscalisé: les SCPI étrangères ont un rendement plus faible que la plupart des SCPI de rendement française donc pour avoir un net plus intéressant il faut que la différence fiscale compense i.e que la fiscalité sur les revenus des SCPI françaises comble la différence de rendement brut.
Si vous n’êtes pas imposé, il vaut mieux avoir 5% - PS = 4.22% que 4% net d’une SCPI étrangère.

A 14% de TMI, le calcul est vraiment à faire selon la situation de chacun.

Carpediem


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#216 19/10/2016 04h10 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour à tous,

Je crois que Corum est ouverte depuis 2012 et pourtant, sa croissance est très rapide et d’après mon conseiller fiscal, elle serait proche du capital visé.
Je ne sais pas exactement ou en est son capital, mais je sais qu’avec l’augmentation du prix des parts et son rendement elle a une forte attractivité.

Est-ce quelqu’un a des informations sur une éventuelle fermeture des souscriptions de Corum-Conviction dans un avenir proche ?

Comment vérifier ce type d’information ? Je pense que c’est le genre de chose qui ne s’ébruitent pas trop pour ne pas affoler le marché…

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#217 19/10/2016 05h41 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Réputation :   83 

Il n’y a pas d’informations en ce sens, le reste ne sont que rumeurs infondées.

Lorsqu’une SG prend ce genre de décision elle fait une annonce comme c’est le cas de La Française pour Epargne Foncière par exemple. Cela n’affole pas les marchés, une SCPI peut ponctuellement avoir besoin de temps pour investir sa collecte. Corum a déjà repoussé son délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois ce qui lui suffit actuellement.

Son patrimoine est de 631 M€ et sa capitalisation (en prix de souscription) 746 M€ au 30 septembre 2016.


Parrain de mon adorable filleule

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#218 19/10/2016 08h10 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Le capital maxi d’une scpi est défini dans ses statuts. Il est possible d’étendre ce capital par un vote en AG.

Cela ne risque pas non plus «d’affoler les marchés», les scpi ne sont pas dès instruments spéculatifs.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#219 19/10/2016 10h56 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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BT Q3-2016 : 703 784 part soit un capital social de 607 M€
Statut : Le capital maximum statutaire est fixé à 1 034,4 M€

On est encore loin du max de 1 200 000 parts

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#220 19/10/2016 21h14 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci pour ces réponses.
Donc il n’est pas nécessaire de se presser.

J’ai un peu eu l’impression que mon conseiller essayait de m’inciter à accélérer mes prochaines décisions.

Les finances, c’est un métier et quand comme moi, on n’est pas vraiment formé, on a plutôt intérêt à se méfier.

A bientôt.

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#221 19/10/2016 22h05 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Membre
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Bonjour à tous,

Je commence une nouvelle étape dans mes réflexions : investissement et diversification…

Je me pose la question de la diversification géographique (hors France). Corum Convictions est séduisante sur ce point… (Mais, à vrai dire, je n’ai pas encore analysé des différentes SCPI investis à l’étranger).

Supposons que mon choix soit établi… quel mode d’investissement faut-il privilégier ?

+ Via une Assurance-Vie ? Impossible pour Corum. Mais, même si cela l’était, je doute de l’intérêt. Car, l’assurance vie permet d’éviter l’imposition sur les revenus. En contre-partie il y a des frais de différentes natures perçus par l’assureur. Et là, l’imposition en France (pour les investisseurs dont le taux moyen d’imposition est proche de leur TMI) est très faible. L’impôt est acquitté à la source, à l’étranger.

+ Via un prêt ? Certainement une mauvaise idée, car seuls une partie des intérêts pourront être déduit des revenus. Et, si Corum augmente la part investie à l’étranger. Nous, nous verrions la part des intérêts déductibles se réduire.

+ En direct ? Avec un TMI qui vient de passer à 30% et un taux moyen d’imposition de 6,5%, je vais me retrouver taxé à 23,5%. Donc, dans ma situation, je vais éviter !

Sachant que je n’ai pas besoin de revenus, il me reste l’acquisition en Nue-propriété…
Avant de me renseigner sur ce dernier mode d’acquisition, je voudrai savoir si je me suis trompé, jusqu’ici, dans mon analyse.

Merci


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#222 19/10/2016 23h46 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Votre "analyse" me semble comporter une contradiction basique : vous ne voulez pas investir en direct, sous prétexte que vous payeriez beaucoup d’IR sur les revenus fonciers (sur ceux réalisés en France par la SCPI), et en même temps éliminez d’autres scénarios, sous prétexte qu’il n’y aurait pas assez de revenus fonciers en France.

Comment vous satisfaire, si vous ne prenez en compte que la partie "inconvénients" de chaque alternative ?
Ne devriez vous pas plutôt évaluer ce que vous gagnez (net de tout) dans chaque alternative, et comparer ces chiffres avec ceux d’autres types d’investissement (en comparant aussi les risques et autres caractéristiques des diffférentes alternatives) ?


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#223 20/10/2016 08h58 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour GBL,

Je n’ai pas fait de calculs, en effet… En conséquence, mes propos sont incomplets et ne méritent probablement pas le terme « analyse ». J’aurai dû écrire « réflexions »…

Vous avez raison… pour être plus précis, il me faut faire des calculs… À suivre…
--
Je dois rassembler des données…
Sur le site de Corum, des calculs me semblent erronés.

Ici https://www.corum.fr/achat-demenbrement :

Corum convictions a écrit :

Concrètement, investir en usufruit

    Montant de la part : 1 045 €
    Rendement annuel sur la base du DVM 2015 (non garanti) : 6,30 %
    Durée choisie : 5 ans
    Nombre de parts achetées : 20 parts
    Montant investi avec parts achetées à 25 % de leur valeur : 5 225 €
    Dividende annuel perçu : 1 317 €

Passons, sur la valeur de la part qui n’a pas été actualisée…
Pour trouver 1 317 €/an. Ils ont certainement fait : 20 x 1045 x 0,063 = 1 316,70 €

Il s’agit de dividendes bruts et non de dividendes perçus !

J’ai un doute « Valeur de marché » = « Prix acquéreur » ?


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#224 20/10/2016 13h51 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Vous partez sur un prix de part qui n’est pas à jour, franchement ce forum est un peu plus rigoureux et nécessite que les membres travaillent un minimum le sujet avant d’aller demander quelque-chose.
Aujourd’hui une part de Corum Convictions coûte 1060€, travaillez sur cette base uniquement et faites vos simulations vous-même, vous n’avez nullement besoin d’un site partisan qui ne peut que vous induire en erreur.
Relisez aussi les définitions de base des SCPI.


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#225 20/10/2016 14h35 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Réputation :   17 

kc44,

Ce n’est pas moi qui part de 1060 € mais la page de Corum convictions que j’ai citée.
Je vous ferai remarqué que j’ai écris « Passons, sur la valeur de la part qui n’a pas été actualisée… »

Soit mes propos n’étaient pas clairs, soit vous avez manqué de rigueur lorsque vous m’avez lu.
N’y a-t-il pas une autre erreur dans la page de Corum ?


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