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#126 20/03/2016 12h49 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Membre
Réputation :   127 

les rachats seront suspendus, et la seule possibilité de vendre sera de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Mais le marché secondaire s’assèche toujours faute d’acheteurs quand une SCPI suspend ses rachats et les rares transactions se font alors avec une énorme décote.

C’est arrivé en 1996 pour certaines SCPI.
Mais c’était ""Il y a bien longtemps, dans une galaxie lointaine, très lointaine…"

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#127 20/03/2016 13h26 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

Non seulement cela, mais le prix des parts de SCPI, même à capital variable, peuvent baisser.

Si l’on regarde l’indice de performance, le prix des parts (en moyenne) stagne depuis 2011, laissant à penser que nous sommes en haut de cycle.

En 1993-1998, le prix des parts (en moyenne de l’indice) a baissé chaque année :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_2_scpi-20160320.gif

WhiteTiger a écrit :

L’avantage, contrairement aux OPCVM. est que la perte maxi est, plus ou moins, connue à l’avance (les frais). Ce risque se réduisant avec le temps. C’est tout l’inverse avec une OPCVM.

Encore une fois, les prix de l’immobilier peuvent baisser et ipso facto ceux des parts de SCPI.

Cela fait plusieurs fois que je relève des amalgames douteux de votre part avec les OCPVMs ou autres produits.

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#128 20/03/2016 13h27 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Et, pour rappel, on parle d’une SCPI qui double son capital tous les ans depuis sa récente création et qui vient de faire une AGO pour modifier ses status pour pouvoir dépasser le 1md € de capital… donc pour l’instant, il n’est pas envisager de rachat massif à court-terme, comme à moyen-terme.

Et lorsque l’on voit l’intérêt croissant pour ce placement…

@IH: les messages se sont croisés… Oui, il est toujours bien de rappeler que le placement en SCPI n’est pas un placement sans risque. Cela n’empêche que je maintiens ce que j’ai écrit. Lorsque l’on fait le calcul sur toute la période listée par l’IEIF, il n’y a pas une année où la perte globale a été supérieure à 10% (-10.2% en 1997). Cela ne veut pas dire non plus que cela n’arrivera jamais mais on peut raisonnablement considérer que la perte annuelle puisse être limitée.

En revanche, votre hypothèse de haut de cycle manque franchement d’élément pour étayer cette thèse. Vous parlez de quel cycle ?

Dernière modification par WhiteTiger (20/03/2016 13h54)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#129 20/03/2016 16h43 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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ArnvaldIngofson a écrit :

les rachats seront suspendus, et la seule possibilité de vendre sera de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Mais le marché secondaire s’assèche toujours faute d’acheteurs quand une SCPI suspend ses rachats et les rares transactions se font alors avec une énorme décote.

C’est arrivé en 1996 pour certaines SCPI.
Mais c’était ""Il y a bien longtemps, dans une galaxie lointaine, très lointaine…"

Pas besoin de remonter en 1996 (date où le marché secondaire était bien moins bien organisé que maintenant, et où les SCPI à capital variable étaient rares) : même maintenant (alors que les SCPI en général collectent massivement) quelques SCPI à capital variable (certaines avec une capitalisation en centaines de M€) ont un marché secondaire embouteillé, et les vendeurs doivent attendre longtemps avant de pouvoir espérer vendre leurs parts au prix affiché par la société de gestion (et certaines sociétés de gestion essaient de "traiter" ce genre de problème en fusionnant ces SCPI avec d’autres, en général avec une baisse du prix de vente des parts des SCPI à marché secondaire bloqué).

Je précise que ce n’est pas le cas de Corum Convictions, qui a depuis sa création un marché secondaire parfaitement liquide, et continuera à en avoir un tant qu’il y aura un flux d’acheteurs suffisant.

Personne ne garanti la liquidité des parts de SCPI, ni d’ailleurs  leur prix de vente dans le futur. ceci est même écrit sur les documents diffusés par les sociétés de gestion…


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#130 20/03/2016 16h57 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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J’ai voté en ligne (ça, c’est pratique pour ceux qui ne peuvent participer) NON à la résolution a caractère extraordinaire n° 10.
Pour info, la connection ne marche pas avec l’adresse https://www.voteag.com, indiquée sur la lettre reçue. Après tâtonnement, j’ai découvert que cela fonctionne avec https://www.voteag.com/scpi

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#131 20/03/2016 17h07 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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même maintenant (alors que les SCPI en général collectent massivement) quelques SCPI à capital variable (certaines avec une capitalisation en centaines de M€) ont un marché secondaire embouteillé, et les vendeurs doivent attendre longtemps avant de pouvoir espérer vendre leurs parts au prix affiché par la société de gestion (et certaines sociétés de gestion essaient de "traiter" ce genre de problème en fusionnant ces SCPI avec d’autres, en général avec une baisse du prix de vente des parts des SCPI à marché secondaire bloqué).

Pourrait-on savoir lesquelles ?
Ayant FICOMMERCE, qui a fait une fusion en 2013 et dont le site Fiducial Gérance n’est pas transparent sur le marché secondaire, je suis un peu inquiet …

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#132 20/03/2016 18h22 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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@ Stéphane:

stephane a écrit :

Je me suis renseigné sur cette rumeur selon laquelle la société de gestion "ferait supporter à la SCPI" les frais de sa communication publicitaire dans la presse, allégation dont nous avons déjà parlé sur ce forum (je n’ai malheureusement pas retrouver la page)…

Souhaitant en avoir le coeur net, j’ai donc interrogé la société de gestion pour lui demander qui assumait le coût de sa campagne publicitaire : la société de gestion ou la scpi ?

La société de gestion m’a confirmé que la campagne publicitaire était bien prise en charge intégralement par la société de gestion et qu’il est complètement interdit de faire supporter cela par la SCPI, qui n’a pas vocation à faire de la publicité en lieu et place de la société de gestion.

Je crois donc, Polaris, que vous colportez une rumeur infondée…

Je ne colportais nullement une rumeur infondée. Mon écrit était basé sur la lecture attentive des statuts de cette SCPI qui stipule, à l’item 2. Commission de gestion (pages 7 et 8):
"[La commission de gestion perçue par la Société de gestion] ne couvre pas toutes les autres dépenses qui sont prises en charge par la SCPI qui règle directement:
- […]
- les frais de publicité, d’impression et d’envoi de l’ensemble des documents d’information aux associés […]"

Les statuts autorisent donc bien la société de gestion à facturer les frais de publicité à la SCPI. Cependant, vous avez fait l’effort de vous renseigner directement, et il s’avère que je me suis trompé: je le reconnais de bonne grâce et vous remercie pour cette mise au point importante.

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#133 20/03/2016 18h41 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Membre
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Ayant FICOMMERCE, qui a fait une fusion en 2013 et dont le site Fiducial Gérance n’est pas transparent sur le marché secondaire, je suis un peu inquiet …

Sur le bulletin d’information du 4e trimestre 2015, vous avez le marché des parts:

"Aucune demande de retrait en attente au 31.12.2015."

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#134 20/03/2016 19h07 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci, je suis rassuré.

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#135 21/03/2016 00h49 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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@Polaris:
Vous faites tout simplement une mauvaise lecture et interprétation de cette phrase. Les status n’autorisent pas cette pratique.

@GBL:
Irez-vous à l’AG ? Et, aura-t-on le plaisir de lire un CR sur ce forum ?


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#136 21/03/2016 01h01 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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J’ai prévu d’assister à l’AG de cette SCPI (et à quelques autres), et de poster des CR sur ce forum.


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#137 05/04/2016 11h10 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Reçu aujourd’hui le "relevé fiscal 2015".

Je vais avoir la plaisir de découvrir le formulaire 2047 revenus encaissés à l’étranger.

Vu l’énormité des montants, ma première idée était de l’ "oublier".
Mais c’est une mauvaise idée puisqu’il s’agit d’un crédit d’impôt.

Dans la conversation, ça peut faire bien de parler des mes immeubles en Slovénie …

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#138 05/04/2016 18h04 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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???

Crédit d’impot depuis une 2047 ? L’Etat francais vous rembourserait de l’argent sur la base d’un impot payé à l’étranger ?

A priori, vous n’avez pas saisi complètement la 2047. Vous allez déclarer des revenus étrangers, lesquels vont mécaniquement générer de l’IR en France, IR compensé par l’imputation d’un crédit d’impot si le pays source a signé une convention fiscale avec la Fraince.

Vous devez déclarer, mais soyez conscient que c’est une opération blanche : votre RFR sera impacté à la hausse, et le crédit d’impot vient empecher une double imposition des mêmes revenus. Typiquement, les frontaliers déclarent leurs revenus en 1AJ + 8tk, de sorte que l’impot calculé sur leurs revenus étrangers soient dégrévés au prorata de la part des revenus étrangers dans le total des revenus mondiaux.

Ex : Mr gagne 90k à l’étranger, Mme gagne 10k.
- sans déclaration commune, Mr paye 0, Mme paye 0.
- avec déclaration commune, revenu mondial du couple = 100k. IR Primaire = 15711. Crédit d’impot pour les revenus étrangers soumis à imposition dans le pays d’origine (cas 8tk, par exemple pour certains cantons suisse) : 90% x 15711 = 14140.
--> IR final = 15711 - 14140 = 1571 euros.

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#139 05/04/2016 22h59 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je découvre la déclaration 2047.

Selon les pays, et leurs conventions fiscales avec la France, il y a 2 cas.

Pour les Pays-Bas, le Portugal et la Belgique,
les revenus sont à déclarer en VII puis à reporter en 8TI.
Ayant payé l’impôt à l’étranger, ils sont exonérés en France mais pris en compte pour le calcul du taux effectif.
Dans mon cas, je calcule que l’impôt à l’étranger représente environ 20 % du revenu net (brut - charges). Ayant un TMI de 30 % en France, ça parait être un bon plan.

Pour l’Allemagne, l’Espagne et la Slovénie,
les revenus sont à déclarer en VI puis à reporter en 8TK.
Ces revenus sont imposables et ouvrent droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus.
Cette phrase n’est pas claire en première lecture.
Vos explications sont plus claires.
En cherchant sur internet, j’ai trouvé un exemple s’appliquant aux SCPI (Novapierre Allemagne en l’occurrence)
crédit d’impôt SCPI Allemagne

Process : le calcul se fait en trois étapes :
1°) On calcule l’impôt correspondant à l’ensemble des revenus nets (français et allemands).
2°) On multiplie cet impôt par le rapport existant entre les revenus allemands nets et l’ensemble des revenus nets (français et allemands).
3°) Le crédit d’impôt calculé lors de la 2ème étape s’impute sur l’impôt global.

Hypothèses : soit, un résident français personne physique percevant avec son épouse 80 000 €
de revenus en France :
Il est donc marié et a 2 enfants.
Il perçoit 1 000 € de revenus d’une SCPI (société civile de placement immobilier).
La SCPI tire ses revenus de la location d’immeubles situés en d’Allemagne et est déjà imposée en Allemagne.

Calcul : le calcul (barème des revenus 2013) se fait comme suit :
- Impôt sur le revenu résultant du barème : 6.767 € (ce que le contribuable aurait eu à payer s’il ne bénéficiait pas d’un crédit d’impôt).
- Détermination du crédit d’impôt : 6.767 € x 1.000 € / 73.000 € = 93 € (la somme de 73.000 € correspond aux revenus français de 72.000 € (80.000 € - 10% d’abattement) + revenus allemands de 1.000 €).
- Le crédit d’impôt de 93 € s’impute sur l’impôt global de 6.767 €.
- Soit un impôt définitif à payer de 6.767 - 93 = 6.674 €

Tout ça me paraît bien compliqué pour déclarer quelques dizaines d’euros
(j’ai acheté Corum Convictions en cours d’année).
Mais globalement, j’ai l’impression que ces revenus seront moins imposés.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (05/04/2016 23h00)

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#140 05/04/2016 23h22 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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"Mais globalement, j’ai l’impression que ces revenus seront moins imposés."

Techniquement, ils ne seront pas imposés en France, puisque l’intégration en 8tk va générer un crédit d’impot égal à la part d’IR primaire issu de ces revenus. Mais ce crédit d’impot ne fait qu’annuler une imposition supplémentaire, sans diminuer votre imposition francaise, ce qui transparaissait dans votre post initial.

Si vous aviez de gros revenus allemands, et peu de revenus francais, vous verriez plus efficacement le mécanisme, et si vous lisez mon exemple, vous devriez le comprendre : votre imposition sur vos revenus francais sera calculé en  tenant compte de vos revenus mondiaux. Ainsi si vous avez 10k de revenus en France (non imposable) et 90 en Allemagne, votre imposition sera non nulle, et donc les revenus francais seuls imposés non plus sur un taux calculé sur 10k de revenu, mais sur 100k de revenu.

Bref aucune réduction de votre IR francais.

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#141 06/04/2016 01h52 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour reprendre ce dernier exemple : si vous avez 10k de revenus en France (non imposable en l’absence des revenus en Allemagne) et 90k en Allemagne, votre imposition sur les 10k en France deviendra non nulle, mais vous ne payerez toujours rien en France sur les 90k (déjà imposés en Allemagne, à la source, et à un taux sans doute moindre que le taux d’imposition moyen appliqué à vos revenus en France).

En comparaison, si vous aviez 10k de revenus en France (de votre activité) et 90k de revenus en France (revenu foncier, par ex. de SCPI), vous payeriez sans doute bien plus d’IR au total. C’est bien ceci qui semble évoqué par "Mais globalement, j’ai l’impression que ces revenus seront moins imposés.".

GoodbyLenine a écrit :

J’ai prévu d’assister à l’AG de cette SCPI (et à quelques autres), et de poster des CR sur ce forum.

Si vous avez des idées de questions à poser, dépêchez-vous de les poster sur le forum, ou de me les transmettre par MP, car l’AG de Corum Convictions aura lieu le 7 avril 2016….


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#142 06/04/2016 06h44 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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C’est un peu le même principe que pour les revenus des expatriés.

Mais, en plus de l’IR, il y a exonération des charges sociales. Les 15.5 % prélevés sur tout les revenus financiers français ne s’appliquent pas ici, du fait que ces charges sont en réalité considérées comme des impôts par la convention fiscale franco-allemande.


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#143 06/04/2016 09h05 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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ArnvaldIngofson a écrit :

Reçu aujourd’hui le "relevé fiscal 2015".

Je vais avoir la plaisir de découvrir le formulaire 2047 revenus encaissés à l’étranger.

A priori l’utilisation de la 2047, l’année dernière m’a fait disparaitre l’annonce du montant prévisionnel des impôts.
Donc cette année, avec la génération automatique et instantanée de l’avis d’imposition, quel sera l’impact de la 2047 ?

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#144 13/04/2016 06h46 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Le bulletin trimestriel T1 2016 est sorti (ici) il y a quelques jours et comporte des précisions sur la stratégie de la société de gestion pour cette SCPI. Les 3 citations suivantes en sont extraites et sont je pense les plus intéressantes :

corum AM a écrit :

Une bulle inflationniste et non spéculative, c’est ce qui caractérise les marchés immobiliers. Les investisseurs achètent de plus en plus cher car les taux sont nuls et le différentiel de rentabilité est important. Voilà pourquoi des immeubles s’achètent plus cher alors que les loyers réels n’augmentent pas.

corum AM a écrit :

Cette situation porte en elle deux contradictions. La première est que l’immobilier attire pour son profil de risque faible (actifs tangibles et long terme), alors que
la bulle inflationniste créée par le comportement moutonnier des investisseurs augmente le risque
intrinsèque, les prix atteignant des niveaux historiquement hauts. Le marché est déséquilibré… et le risque augmente. La deuxième contradiction est que si les investisseurs raisonnent sur la base d’un différentiel de rendement avec les placements monétaires et acceptent pour cette raison de payer de plus en plus cher un même immeuble, pourquoi ne tiennent-ils pas compte du risque de hausse des taux d’intérêt et donc de baisse des prix des actifs ? En rappelant que la situation de taux d’intérêts nuls est une anomalie historique !

corum AM a écrit :

Quelles conséquences pour CORUM Convictions ?
Continuer à appliquer les principes de gestion mis en œuvre depuis le lancement :
1. Eviter les marchés trop exposés à l’afflux des investisseurs (France et Allemagne), sauf « accidents » de marché permettant de saisir une réelle opportunité.
2. Privilégier les marchés et/ou les actifs moins exposés aux tensions inflationnistes bénéficiant de
cycles encore décalés ou favorables : les Pays-Bas, par exemple, restent de ce point de vue intéressants.
3. Vendre les immeubles que nous estimons être arrivés à maturité en termes de création de valeur sur les marchés qui ont bénéficié d’un retournement de cycles. Ces cessions « opportunistes » auront pour limite les contraintes règlementaires qui s’imposent à une SCPI.
4. Ajuster la collecte aux investissements. En 2016, sur la zone Euro nous estimons le montant des investissements compatibles avec les objectifs de performance et le profil de risque de CORUM Convictions à environ 300 M€. La collecte 2016 sera donc calibrée autour de ce volume

Je suis plutôt d’accord avec cette vision, même si je pense que ça sera ne sera pas aisé de trouver 300M€ de biens à l’écart de la partie la plus gonflée de la bulle.

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#145 13/04/2016 08h17 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Corum Convictions :

Une quarantaine d’associés (un peu moins que l’an passé) ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Corum Convictions le 07/04/2016. Avec les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 30.63% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire était atteint. L’AG Extraordinaire, pour laquelle le quorum  n’a pas été atteint, est re-convoquée pour le 26/4.

Toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées, (avec 97%, 98%, 99%, 99%, 96%, 97%, 98%, 96%, 99% pour les résolutions 1 à 9 respectivement). Les associés présents ont voté électroniquement, ce qui a permis d’afficher les résultats dans la foulée.

Exposé de la société de gestion, et Questions de la salle :
En plus des informations figurant déjà dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Le dividende est à présent distribué mensuellement. Ça utilise mieux la trésorerie, distribuée plus tôt aux associés, au lieu d’être stockée au sein de la SCPI jusqu’à la fin du trimestre. Cette idée, que la société de gestion avait depuis un moment, a été mise en oeuvre dès que les process en interne ont été considérés "prêts".

Le délai de jouissance des nouvelles parts est passé de 2 à 5 mois, s’alignant sur le délai constaté sur le marché, pour acquérir un immeuble. Ceci évite que la collecte ne soit dilutive, et renforce la SCPI pour le moment où les liquidités cesseront d’inonder autant le marché (en relation avec les taux d’intérêts bas). La société de gestion investit en général la collecte plus vite, anticipant sur la collecte et avec des financements court terme, ce qui rend la collecte relutive, au profit des associés.

Un des objectifs de la société de gestion est de maintenir une intermédiation minimisée entre les associées et les biens immobiliers (donc d’aligner le plus possible les conditions du marché immobilier avec celles que les associés ont en détenant des parts de cette SCPI).

Collecte : La collecte a toujours tendance à s’amplifier, même si en 2016, elle ne devrait plus multiplier par 2 (comme les années précédentes), mais avoisiner 300 M€. Il n’y a aucune collecte pour des contrats d’assurance-vie (Sans convention particulière, les assureurs devraient acheter des parts comme tout le monde à 1045€, au dessus de la valeur de réalisation, ce qui les dissuade d’avoir dans leur contrat d’AV des UC basées sur Corum Convictions).
Q- Si la collecte devait être trop élevée, est-il envisagé de la ralentir voire de "fermer le fond" ?
R- La société de gestion indique vouloir "piloter" la collecte afin de l’ajuster à sa capacité d’acquisition (sur le marché de la zone €uro), et non ajuster ses acquisition à une collecte subie.
Q- Combien représentent les institutionnels au niveau des associés ?
R- Les personnes physiques représentent 99%. Un institutionnel a investi en propre dans la SCPI, et détient environ 2% des parts.

Investissements : Les investissements 2015 avaient en moyenne un rendement de 7.56% actes en main. (Les investissements de T1/2016, pour 46 M€, ont un rendement AEM un peu meilleur). La société de gestion considère le marché en France en haut de cycle (et y investi donc peu/pas), en Allemagne proche du haut de cycle (et n’y a investi que sur des opportunités "hors marché"), aux Pays-Bas plus favorable même si les prix y montent.
Une cession a eu lieu fin 2015, sur un bien de logistique à Nimes, qui a généré un TRI annuel de 9% depuis son acquisition. La société de gestion estime que conserver ce bien, dont la valeur allait évolué à la baisse avec un bail ferme de plus en plus court, aurait créé moins de valeur que le céder pour investir ailleurs. D’autres cessions auront lieu quand une situation similaire se présentera.
Q- En cas de démembrement des parts, qui bénéficiera de la distribution de plus-value ?
R- Le nu-propriétaire bénéficiera de la distribution de la plus-value, le solde du produit de la vente étant réinvesti dans d’autres immeubles (qui généreront du résultat distribué à l’usufruitier).
Q- Investissant dans bientôt 10 pays, comment la société de gestion s’assure-t-elle de maitriser les impacts fiscaux induits et les évolutions possible de cette fiscalité ?
R- L’analyse précédant chaque acquisition inclut l’examen (avec des experts compétents) des impacts fiscaux, dans le pays de l’immeuble, comme au niveau des associés. La SCPI a déjà renoncé à des acquisitions à cause d’incertitudes au niveau fiscal.

Patrimoine :  En valeur, 32% du patrimoine est en France fin 2015, contre 61% fin 2014. La durée (moyenne pondérée) ferme résiduelle des baux (8.96 ans fin 2015) a augmenté, et est plus longue à l’étranger (9.9 ans) qu’en France (6.3 ans en IdF, 7.5 ans en régions), en raison des limitations de la loi Pinel, et du bail ferme 25 ans de l’hôtel à Amsterdam. Les immeubles à l’étranger représentent 68.3% des loyers du parc à fin 2015. Même si ce n’était pas explicitement recherché, le parc d’immeuble de la société s’avère très "vert", avec 50% d’immeubles aux dernières normes ou labellisés, ce qui est important pour préserver la valeur du parc immobilier. Un projet est en réflexion, pour progresser encore à ce niveau, sur 3 axes : qualités intrinsèques de l’immeuble, maintenance, pratiques du locataire.
La société de gestion va ouvrir un bureau aux Pays-Bas, pour gérer au plus près les acquisitions et les immeuble en Europe du Nord.
Q- Y a-t-il des immeubles en zone inondable (cf scénario de la grande crue de la Seine à Paris) ?
R- Non. Une analyse de risques (inondation, zone sismique, pollution, etc.) a lieu avant chaque acquisition d’immeuble.

Finance : Les loyers ont représenté 23.4 M€ en 2015 (et 36 M€/an sur la base du patrimoine fin 2015), pour 18.6 M€ de résultat net, soit 67.51€/part représentant 6.50% du prix d’achat de la part, et 65.49€/part (6.30%) distribués et 2.02€/part mis en réserve. La société de gestion précise qu’elle veille à ce que la quasi-totalité des charges soient récupérables sur le locataire, ce qui permet un ratio résultat net / loyers parmi les meilleurs du marché. Par ailleurs, 3% des loyers ont été alloués à la réserve pour gros travaux (même s’il y a pour le moment fort peu de tels travaux).
La SCPI utilise des emprunts à long terme, pour 16% de la valeur de ses actifs, avec comme duration la durée ferme des baux (chaque emprunt est associé à un immeuble précis). Ce levier fait passer en 2015 le rendement immobilier de 8.1% à un rendement sur fonds propres de 9.7%.
Le résultat du T1/2016 avoisinera 6.70% annuel, en partie grâce à un impact très relutif de la collecte.
Q- Est-il prévu de revaloriser le prix de la part ?
R- Il n’y a rien d’arrêté à ce niveau, mais c’est un thème de réflexion de la société de gestion.
Q- Quel serait l’impact d’une hausse des taux sur une SCPI ?
R- Une hausse des taux impactera les SCPI, en particulier en provoquant des ventes d’immeubles sur le marché, et en poussant à la baisse le prix des immeubles. L’objectif est d’être perçu, lorsque le marché se retournera, comme une des meilleures SCPI du marché, afin de continuer à collecter (même plus modérément) et de pouvoir alors saisir des opportunités (par exemple en France).

Autres Questions de la salle :
Q- Une partie du succès des SCPI investissant à l’étranger est lié à la fiscalité associée. N’y a-t-il pas un risque que cette fiscalité soit modifié ?
R- Mieux vaut éviter de faire le marketing d’une SCPI principalement sur des avantages fiscaux (et Corum n’en a pas fait), qui doivent plutôt n’être qu’une cerise sur le gâteau.

Q- En relation avec la distribution mensuelle, y a-t-il une intervention du CaC chaque mois ?
R- Oui, le CaC délivre chaque fois une attestation que les conditions permettant la distribution sont remplies.

Q- Y a-t-il des associés étrangers, et une action de commercialisation à l’étranger ?
R- La quasi-totalité des associés sont résidents en France, même s’il y a aussi quelques non-résidents. La (double) fiscalité  rend généralement un tel investissement peu intéressant pour un résident à l’étranger.

Q- Pourquoi changer d’Expert Immobilier ?
R- Le choix fait résulte d’un appel d’offre, et un des critère de choix était une bonne compétence sur les marchés immobiliers à l’étranger où à présent se situe une bonne partie du patrimoine de la SCP.


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#146 13/04/2016 08h41 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je trouve les réponses des dirigeants remplies de bon sens; espérons qu’ils sauront garder cette ligne et que les actes suivront les paroles.
En tout cas, pour le moment, je suis un associé serein.

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#147 13/04/2016 08h52 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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En valeur, 32% du patrimoine est en France fin 2015, contre 61% fin 2014

L’évolution est rapide, et va dans le bon sens AMHA.

pas aisé de trouver 300M€ de biens à l’écart de la partie la plus gonflée de la bulle.

La bulle étant en France voire en Allemagne, il leur reste les Pays-Bas et d’autres pays en zone Euro.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (13/04/2016 08h57)

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#148 13/04/2016 11h40 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci de ce compte rendu de L’AGO.
Même si l’AGE a été reporté faute de corum suffisant, a-t-on pu avoir des explications sur le fait que la société de gestion s’accapare l’intégralité des gains résultant du non assujettissement à TVA de certaines commissions ?

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#149 13/04/2016 15h27 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Personne n’a soulevé ce point durant l’AG, et c’est en effet dommage.
(Pour ma part, j’ai laissé passer cet aspect, en ayant cependant une pensée pour la "ruse" un peu similaire utilisée par free sur la TVA les premières années avec son 3-play.)

Il ne faut pas trop attendre de l’AGE du 26/4 qui se déroulera sans doute en très petit comité, ni du résultat des votes (à mon avis, rien que les votes par correspondance déjà émis suffisent à assurer l’approbation de toutes les résolutions).

Ah, si vous aviez soulevé ce point avant le 7 avril, j’aurais posé la question…. Comme on peut s’attendre à ce que d’autres sociétés de gestion proposent des résolutions similaires, si j’assiste à une AG avec ce point, je poserai la question.


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#150 18/04/2016 10h32 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Dossier sur les SCPI dans le gestion de fortune du mois d’avril.
Article intéressant sur Corum et la stratégie choisit par la direction:

-diversification géo fonction des marchés nationaux

-impact de la remontée des taux sur la valorisation


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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