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#101 02/03/2016 15h02 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bien d’accord avec vous, Stephane.

JBeurer a écrit :

Je parlais des locaux commerciaux cités dans les bulletins. Mais je pense que j’ai peut être mal interpreté les données.

Je pense que je vais quand même en mettre une louche.

Pas de soucis. C’est assurément une interprétation hazardeuse. C’est trés simple de s’en rendre compte. La SCPI possède 45 immeubles. Le TOF a dramatiquement chuté à 99,5%. Il a perdu 0.5%. La question est la suivante: cela représente combien d’immeuble inoccupés sur le trimestre ? Vous avez 1 minute !  lol 

Cela dit, que ce ne soit pas une insitation à l’achat. Je pense que l’on prête trop d’attention au rendement immédiat. Surtout pour un premier investissement SCPI, je ne la conseillerais pas. Mais, plutôt dans un cadre de diversification lorsque l’on a déjà un porte-feuille conséquent. Je trouve cette SCPI assez risquée (mais pas pour les raisons invoquées précédemment).


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#102 02/03/2016 16h08 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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WhiteTiger, vous écrivez que vous trouvez cette SCPI assez risquée. Pourquoi ?

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#103 03/03/2016 02h07 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour Attercap,

Première précision, je tiens à relativiser la notion de risque: c’est comparativement à d’autres SCPI. Bien évidemment, le risque est beacoup moindre qu’avec une foncière par exemple.

Les problèmes que je vois avec cette SCPI sont principalement les 2 suivantes:
- Equipe de gestion au track record  pas trés reluisant
- Diversification dans des actifs plus risqués (il n’y a pas de rendement sans risque !)

Concernant l’équipe, le résultat parle de lui-même… regarder ce qu’est devenu ATP1 (c’était la même équipe).  Maintenant, tout dépend de l’approche que vous avez par rapport à ces événements. Pour caricaturer, approche française: c’est impardonnable donc je n’investi pas. Approche américaine: ils ont du apprendre de leurs erreurs donc ils sont mieux armés pour faire face !

Concernant la diversification, par exemple, les centres logistiques sont valorisés uniquement sur leur valeur locative, toujours bien plus élevée, que la valeur patrimoniale des terrains seuls. Mais parfois, les centres névralgiques pour la logistiques changent de localisation, et la valeur d’un emplacement est réquite à une peau de chagrin. Les batiments n’étant adaptés qu’à une activité de logistique, ceux-ci ne valent plus rien.

De même, les hotels sont des biens immobiliers bien plus spéculatifs que des bureaux, par exemple. C’est aussi un marché beaucoup plus étroit.

J’ai acquis des parts de cette SCPI… en toute connaissance de cause et seulement dans un objectif de diversification (et dans l’espoir lointain de booster un peu le rendement moyen de mon porte-feuille grâce à ces actifs plus risqués). Mais, cette SCPI représente seulement 5% de mon portefeuille total en SCPI, et je ne compte pas augmenter cette proportion.

Et, je pense qu’il y a de meilleure opportunité en ce moment pour d’autre SCPI pour celui qui souhaite se constituer un porte-feuille de SCPI.

Dernière modification par WhiteTiger (03/03/2016 02h17)


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#104 03/03/2016 07h12 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je valide la stratégie Américaine, peut etre à tort.
A quelle(s) SCPI pensez vous @whitetiger? De grosses capitalisations type RAP, PFO2 ou Immorente ?

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#105 03/03/2016 07h26 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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D’autant plus que ca ne va pas mieux chez Fiducial depuis le départ de ceux qui ont crée Corum, s’ils étaient mauvais, il n’étaient en tout cas pas les seuls, il n’y a qu’a lire l’interview de Patrick Lenoël sur Business Immo, affligeante!


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#106 03/03/2016 09h54 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je vous remercie pour toutes ces réponses ; étant jeune (et avec objectifs de très long terme) je n’ai pas d’aversion particulière pour le "risque". Il ne s’agit certes pas non plus de faire n’importe quoi, d’où ma présence sur ce très bon forum.

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#107 03/03/2016 23h54 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Vince775 a écrit :

Je valide la stratégie Américaine, peut etre à tort.
A quelle(s) SCPI pensez vous @whitetiger? De grosses capitalisations type RAP, PFO2 ou Immorente ?

Il me semble qu’il y a une opportunité sur PF1, si l’on arrive à obtenir des parts aux cours actuels. Celui-ci devrait monter assez fortement (toute proportion gardée … pour une SCPI bien-sûr) dans les mois à venir. Au cour actuel, cela offre un bon point d’entrée et l’augmentation à venir devrait permettre de couvrir assez rapidemment les frais d’entrée. PERIAL souhaite aussi "travaillé plus" sur cette SCPI (ainsi que sur PFO). Comme PFO, PF1 devrait passer à capaital variable (c’est déjà voté).

Chez Foncia, Placement Pierre me semble encore à un prix intéressant malgré l’augmentation récente de la part liée à l’augmentation de capital. Au prix de l’augmentation de capital, la décote reste encore importante.

Des 3 SCPIs que vous citez sont de bonnes SCPIs. Je connais surtout Immorente et PFO2. Elles ne me semble pas particulièrement chères mais pas particulièrement attractives non plus à leur valeur actuelle. Elles restent néammoins de bonnes SCPIs de fond de porte-feuille.

A chacun de faire ses devoirs et ses comptes, maintenant. Car tout dépend aussi des objectifs que l’on se fixe.

Corum reste intéressante, si la société de gestion maintenant le rythme de progression actuel. Si le rendement n’a que trés peut de chance d’augmenter, amha, en revanche, les 6% de dividende conjugué à une augmentation régulière du prix de la part (qui est aussi le but recherché dans une gestion active acquisition/cession comme le fait Corum) derait offir une performance globale plus que correcte. On le voit avec la première cession effectuée et qui présente un rendement global (PV de cession + loyers) de 9%. Ce n’est pas extra-ordinaire mais c’est correct. En revanche, cette gestion active est plus risquée.

Info de Corum:
Il a été voté en décembre une augmentation du capital statutaire (certainement à la vue de l’augmentation de la collecte).

Le capital statuaire maximal est donc maintenant de: 1 034 400 000€

Dernière modification par WhiteTiger (04/03/2016 00h32)


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#108 05/03/2016 13h12 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,
Je vais poser sûrement une question idiote pour vous mais qui me surprend :

Quand on dit un rendement de 6,3 ou 6 peu importe, c’est calculé sur quelle base ? Les 1045 € investis ou la valeur réelle du patrimoine c’est à dire moins quasi 12% ? Car en terme de valorisation du patrimoine il me semble qu’il faut prendre la valeur diminuée des frais, mais en terme de rendement il me paraîtrait normal de prendre la valeur que l’on a réellement "dépensée" ? Ce qui vu l’importance des frais d’entrée n’est pas négligeable comme différence.

Merci de vos éclaircissements. Je suppose que la règle est la même pour toutes les publications des Scpi ?

Ou je dis de grosses bêtises ??? 😳

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#109 05/03/2016 13h18 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Ce rendement est bel et bien calculé sur la base du prix de part de la SCPI frais inclus mais on prend la moyenne de l’année précédente soit entre 1030 et 1045euros dans le cas de Corum qui a vu son prix de part augmenter en milieu d’année. Idem pour les autres SCPI en direct. Il est important de vérifier si le prix de part a augmenté récemment car cela peut influencer le calcul, surtout si l’augmentation de prix de part est conséquente et qu’elle a lieu en fin d’année.
Attention, il n’en est pas de meme pour les rendements affichés sur vous achetez les SCPI via les assurances-vie. Elles indiquent un rendement sur la base du prix net de frais, amoindris il est vrai (de l’ordre de 6%).

Dernière modification par kc44 (05/03/2016 13h36)


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#110 05/03/2016 13h28 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

Le rendement est donné sur la valeur de marché, ce que l’on paie frais inclus. Parfois on voit des rendements lissés avec des pondérations variables (pour afficher un rendement en cas d’un changement de prix en cours d’année par exemple).
Retenez en tous les cas que le rendement est sur le prix d’acquisition. La valeur du patrimoine est un paramètre important pour apprécier une éventuelle décote entre le patrimoine immobilier et le prix de part mais ce n’est pas sur la valeur de reconstitution (combien pour reconstituer mon patrimoine immo) ni sur la valeur de réalisation (combien aurait la société si tout le parc était vendu + cash) qu’est calculé le rendement.

Il faut surtout être vigilant sur l’affichage des rendements dans les contrats d’assurance-vie : on voit de plus en plus des taux bruts (il faut compter les frais à l’entrée, les frais du contrat, les prélèvements, etc.)

Pour valoriser son patrimoine, il semble en effet prudent de prendre la valeur sans les frais. Me concernant j’actualise chaque année en fonction de la valeur de retrait (K variable).

Bonnes recherches,

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#111 06/03/2016 13h40 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour
Merci à kc44 et pilaf pour vos réponses. Et effectivement pour la valeur de capital c’est bien ce qu’on aurait en cas de vente qui me semble pertinent car hélas on n’a plus un capital de 1045€…..

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#112 06/03/2016 14h14 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Oui, les explications données sont bien.

Concrêtement, pour Corum conviction, la valeur de retrait actuelle est de 920€. Cela représente pratiquement 12% de moins que la valeur d’achat actuelle.

A ma connaissance, Corum est la SCPI qui applique la plus grande décôte. En général, cela tourne plutôt aux environs de 10%.

Toutefois, malgré la jeunesse de la SCPI, Corum augmente régulièrement la valeur de la part, et donc aussi la valeur de retrait.

Mais, cela prend un peu de temps pour absorber les frais. Enfin, cela dépend… parfois c’est trés rapide. Par exemple, grâce à la société de gestion, j’ai pu acquérir un bon paquet de Placement Pierre à bon prix juste avant l’augmentation de capital.En 6 mois et seulement 1 versement trimestriel, je suis déjà positif sur cette SCPI.

Dernière modification par WhiteTiger (06/03/2016 14h18)


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#113 06/03/2016 14h21 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour info, PF1 a des frais de 15,63%. C’était aussi le cas de PFO avant son passage en variable.
Je n’ai jamais eu d’explication sur le pourquoi de ces frais et je n’ai jamais réussi a les retrouver par le calcul avec les données de la SG ou sur Primaliance par ex.


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#114 06/03/2016 14h37 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Oui, c’est vrai que Perial est encore pire. Actuellement, on est plutôt à 14.6 mais je pense que celui qui investi maintenant, devrait faire le même coup que j’ai fait avec Placement Pierre.

Mais ce n’est pas le sujet du fil de discussion. On passe en MP pour plus de détail, si besoin …


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#115 09/03/2016 18h01 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

kc44 a écrit :

Pour info, PF1 a des frais de 15,63%. C’était aussi le cas de PFO avant son passage en variable.
Je n’ai jamais eu d’explication sur le pourquoi de ces frais et je n’ai jamais réussi a les retrouver par le calcul avec les données de la SG ou sur Primaliance par ex.

Il me semble me rappeler que, lorsque j’ai acheté quelques parts de PFO et PF1 début 2015 (à prix vraiment cassé, je pense que c’était une des bonnes opportunité de cette année…), le conseillé Primonial m’avait précisé que ce niveau de frais très élevé était lié au capital fermé de ces SCPI; et effectivement, depuis que PFO est passé en capital variable, les frais sont retombés à un niveau plus raisonnable (9.5%). Pourtant, et cela ne m’avait pas frappé à l’époque, la plupart des autres SCPI à capital fermé n’ont pas des frais aussi importants que les 15% de PF1…

Pour revenir au sujet principal de cette file, que j’ai dévorée avec intérêt, je me pose encore la question d’investir une somme relativement modérée - à titre de diversification - sur Corum Convictions (je précise que j’y ai déjà investi une petite somme via un contrat d’assurance vie).

Les arguments en faveur (par ordre d’importance décroissant selon mes critères personnels):
1) la diversification géographique: indispensable à mon sens, en 2016 il est impensable de n’investir que sur le marché franco-français, pas tellement pour aller chercher plus de performance (à risque équivalent, les rendement locatifs sont relativement homogènes en zone euro "core"), mais pour mutualiser les risques au niveau européen. Même si je ne souhaite ni ne prédis la dislocation de l’Europe, mettre quelques billes dans de l’immobilier situé en "zone Mark" (Allemagne, Pays-Bas), n’est pas forcément une précaution inutile…
2) les clefs de répartition en démembrement - mode d’acquisition que je privilégie - sont assez favorables au nu-propriétaire, même si cela est certainement le signe d’un risque plus élevé.
3) la DVM (ben oui, quand même), même si sa présentation me paraît suspecte en terme de sincérité (voir plus bas)
4) l’augmentation mesurée mais régulière du prix de la part, ce qui permet de sauvegarder l’intérêt des associés "historiques"
5) une capitalisation et une mutualisation intéressantes
6) uns fiscalité légèrement favorable en tenant compte des conventions fiscales (en veillant à ne surtout pas surestimer ce point; dans mon cas, compte tenu de mes taux marginaux et moyen d’imposition, l’imposition par crédit d’impôt calculé sur le taux effectif global et la franchise de CSG me ferait gagner environ 4 à 5 points d’impôts: pas complètement négligeable pas pas faramineux non plus)
7) le TOF proche de 100%, même si ce n’est pas anormal pour un SCPI relativement "jeune"

Les arguments plus négatifs:
1) une présentation discutable de la DVM: les 6.30% affichés ne tiennent pas compte des impôts payés dans les pays où sont localisés les immeubles. La DVM réellement perçue par les associés est d’environ 5.80% il me semble (voir plus haut dans cette file), ce qui est certes en haut du podium, mais d’autres SCPI qui ont elles aussi une partie de leur patrimoine en-dehors de France (Immorente, Actipierre Europe, Novapierre Allemagne, Europimmo pour ne citer que les principales) ont la franchise de présenter leur DVM NETTE d’impôt étrangers… J’imagine que ce n’est pas interdit par l’AMF, mais je pense que plus de transparence et moins de pub auraient suscité plus de confiance à l’égard de la SG.
2) des frais (achats, gestion) élevés
3) peu d’historique (création en 2012)
4) une société de gestion à l’historique un peu "sulfureux"…
5) des actifs plus risqués, une valorisation du patrimoine à LT aléatoire (mais c’est le prix à payer pour avoir plus de rendement…)
6) une montée en capitalisation un peu trop rapide à mon goût
7) la DVM annoncée en baisse pour 2016; mais bon, ce sera pareil pour la majorité des autres SCPI alors…
8) une publicité trop tonitruante à mon goût (et à priori aux frais des associés de la SCPI…)

Bref, des points différenciant intéressants, pas de défaut réellement rédhibitoire, mais des interrogations sérieuses tout de même… mon cœur balance… j’y vais, j’y vais pas ? Sans risque, plus de rendement… Avoir des économies à placer, quel dilemme tout de même big_smile (préoccupations de "riche") !

Finalement, peut-être que la bonne solution serait d’y réinvestir une louchette dans mon contrat d’AV (si l’opportunité se présente à nouveau, avec l’avantage d’un petit discount sur le prix et malgré les frais de gestion des UC qui plombent le rendement à LT; les fenêtres de tir sont courtes, probablement une volonté de la SG, pas incompréhensible d’ailleurs): la liquidité permettrait d’envisager un dégagement rapide au cas où ça tournerait au vinaigre…

Dernière modification par Polaris (09/03/2016 18h53)

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#116 10/03/2016 02h06 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Vous confondez Primonial et Périal non? Ca vous coutera une analyse de Primovie / Primopierre…
Sinon vous avez tout dit sur Corum, ce développement est fort intéressant.

Dernière modification par kc44 (10/03/2016 02h12)


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#117 10/03/2016 02h26 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Polaris,

Concernant la diversification géographique de Corum, j’émetterais une réserve sur le fait que cela soit réellement un plus. Cela relève plus de la stratégie opportuniste du style "stock picking" que d’une réelle stratégie de diversification géographique (pré)déterminée.

Comme la SCPI est trés jeune, à mon avis, il est impossible de se baser sur cette SCPI pour mener à bien une stratégie de diversification géo, car qui peut prédire la répartition géographique des biens dans 3, 5 ou 10 ans. Cela peut varier considérablement.

D’autre part, il est de notoriété publique qu’en immobilier, la connaissance du marché local est un élément fondamental pour faire de bonnes affaires. Une diversification aussi large geographiquement (et fonctionnellement) me laisse sceptique … quant à la capacité de faire réellement de bonnes affaires. Ou cela sera un coup de chance.

Je trouve plus pertinent la stratégie de Paref Novapierre Allemagne qui se concentre sur un marché (le commercial allemand) et qui s’adosse sur un partenaire spécialisé. Je souhaiterais personnellement plus de SCPI spécialisées comme cela, plutôt que des SCPI à spectre trés large.

Pour revenir sur Corum, je perçois cette SCPI comme une SCPI plus "spéculative" (toute proportion gardée) avec sa stratégie opportuniste. En considérant qu’une fois sur deux, pour chaque investissement que fait cette SCPI, il y a des chances que les espoirs de rendements ne soient pas au rendez-vous. Pour l’instant, les résultats sont là. Mais à terme, je pense que cela devrait aboutir à un rendement dans la moyenne… sauf s’ils sont vraiment bons dans le choix des biens. Mais je n’y crois pas du tout.


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#118 19/03/2016 12h11 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Autre point négatif récent pour cette SCPI dont je possède quelques parts en nue-propriété:

Je viens de recevoir une convocation à l’ AG 2016, avec une résolution à caractère extraordinaire afin de modifier les statuts, pour intégrer une modification de facturation de la TVA suite à une décision de la cour de justice de l’Union européenne, exonérant de TVA certaines commissions.

Résultat:
- une commission de souscription passant de 11,96% TTI à 11,964 TTI
- des commissions de gestion, de cession de part, d’arbitrage sur actif immobilier inchangées malgré la suppression de la TVA sur certains postes (donc la société souhaite augmenter ses commissions en empochant la remise de TVA, si j’ai bien compris)

Ils nous prennent pour des dindons ?

Dernière modification par sm94 (19/03/2016 12h15)

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#119 19/03/2016 17h37 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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C’est exact. C’est pour cela que j’ai voté contre ces résolutions. Si cela passe en AG et que le conseil de surveillance ne dit rien, on saura à quoi s’en tenir sur ce dernier.

De plus, je trouve qu’il y a vraiment du …

En lisant le RA 2015, je lis:

Profitant du cycle de marché favorable aux vendeurs, l’opération dégage un TRI supérieur à 9 % en 3 ans.

Je me dit chouettte, 9% sur 3 ans. Il y a du y avoir une plius-value à la vente pour justifier de cette vente aussi rapide. Et, page 8 je retrouve ma plus-value de cession: -110k€. C’est ce que Corum appelle un marché favorable aux vendeurs ! Je n’ai visiblement pas la même définition de marché favorable.

Et là, je comprends que la performance n’est pas annualisée, c’est du 9% sur 3 ans. Soit un rendement annualisé assez médiocre de moins de 3%. En gros d’un loyer d’environ 8%, les frais d’achat et de vente font passer la performance de 8% à moins de 3%…. Dans l’affaire, ce ne sont pas les associés qui y ont le plus gagné mais bien la société de gestion lorsque l’on fait le calcul de tout ce qu’elle a encaissé en frais de gestion, d’achat et de revente. Dites-moi si je me trompe ?

Bref, plus le temps passe, plus mes doutes sur la qualité de la gestion de cette SCPI se confirment.

Dernière modification par WhiteTiger (19/03/2016 17h41)


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#120 19/03/2016 20h15 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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J’avais déjà écrit il y a un certain temps mes doutes (avec quelques arguments) sur cette SCPI d’une part et sur le fondateur et dirigeant de la société de gestion (IH a déplacé ou supprimé mon post, car il craignait des ennuis et je le comprends et ne le critique pas).

Je rappelle cela dit aux souscripteurs d’une SCPI d’une telle société de gestion récente, n’ayant pas un long historique probant, qu’ils sont dans une situation très différente que lorsqu’ils souscrivent à un OPCVM (sans frais d’entrée) ou à une assurance-vie (ayant des frais d’entrée généralement faibles ou nuls).

Avec une SCPI d’une telle société de gestion, ils paient des frais d’entrée de 12%. Donc s’ils découvrent deux ans plus tard des choses qui ne leur plaisent pas ou si les performances commencent à baisser, alors ils sont pieds et poings liés. A cause des frais d’entrée élevés déjà payés, ils ne peuvent pas partir aussi facilement en vendant leurs parts comme avec un OPCVM ou une assurance-vie.

Dernière modification par parisien (19/03/2016 20h34)

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#121 19/03/2016 21h18 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je partage vos deux remarques.
Que pensez-vous de l’annonce du président, page 8 du rapport, concernant la future cession d’un immeuble espagnol en 2016 (pour profiter de l’investissement en 2013 à des conditions optimales et du retournement du marché depuis). Hors, les valeurs estimées des biens espagnols ont certes progressé par rapport au prix d’acquisition AEM, (de 16,3% pour le bien acheté en 2013, et de 6,7% pour ceux de 2014), mais cela justifie t’il une vente 3 ans après compte tenu des frais d’acquisition, ou est-ce pour faire tourner rapidement le patrimoine et augmenter les commissions, ou pour nous démontrer la pertinence du modèle d’investissement? On peut bien sur espérer une vente au dessus de l’estimation…
J’ai une impression très mitigée.

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#122 19/03/2016 22h32 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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A la lecture du rapport annuel (pages 10-12), il semble que le management de la société de gestion anticipe un marché immobilier professionnel en baisse à court/moyen terme ; le marché actuel étant saturé de capitaux venant par défaut (baisse des rendements obligataires) dans un contexte de baisse des loyers réels.
Ça expliquerait leur volonté de vendre certains biens dans les zones qu’ils doivent estimer "en surchauffe". La difficulté sera d’investir les millions des nouveaux associés dans des marchés un peu moins en surchauffe.

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#123 20/03/2016 02h10 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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@Parisien:
Il est toujours possible de revendre au bout de 2 ans (et même avant). Avec 6% par an de rendement,  les 12% de frais d’entrée sont absorbés en 3 ans. La SCPI étant une SCPI à capital variable, il ne peut pas y avoir de spéculation sur la part. Le retrait au bout de 2 ans ne devrait pas générer une grosse perte.

L’avantage, contrairement aux OPCVM. est que la perte maxi est, plus ou moins, connue à l’avance (les frais). Ce risque se réduisant avec le temps. C’est tout l’inverse avec une OPCVM.

Mais pour l’instant, il n’y a pas péril en la demeure. On parle d’une opération qui a génèrée une perte de 3% sur seulement 0.4% du capital entre le coût d’acquisition et celui de revente mais qui reste globalement positive. Mais, la manière de présenter les choses est tout de même trés/trop "commercial".

@sm94 & sa
Cette future vente devrait générée une plus-value. Mais rien d’extra-ordinaire non plus. En tant qu’investisseur privé dans l’immobilier, je me pose des questions sur la pertinente d’une telle stratégie. La revente ne me pose pas de problème. Par exemple, la vente de Nimes a porté sur des locaux logisitiques. Ces locaux offrent un bon rapport mais sont plus risqués. Si le locataire s’en va, la valeur marchande se trouve généralement trés impactée par ce départ.

Mais la recherche et l’acquisition reste une activité immobilière couteuse. Alors investir dans un bien dans l’idée de le revendre 3 ou 4 ans plus tard….  il me semble que cette stratégie laisse espérer de faible gain en cas de hausse (à cause des frais) mais une plus grande perte  en cas de baisse (les frais venant amplifier ces pertes). On le voit bien avecc l’exemple de Nimes où l’A/C a généré une perte d’environ -3% malgré un prix de vente plus élevé que le prix d’achat. 

Si cette stratégie est tentante, elle fait prendre beaucoup de risques à la SCPI mais, elle est assurément trés favorable à la société de gestion. Il faut vraiment que Corum fasse mieux que cela pour justifier d’une telle stratégie car, pour l’instant, le résultat ne me semble pas trés convaincant, en ce sens que si le rendement est bon, cela ne doit pas se faire au détriment de la valorisation du capital. Personnellement, je préfère avoir du 5+4 que du 6+1.


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#124 20/03/2016 11h32 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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à Polaris

8) une publicité trop tonitruante à mon goût (et à priori aux frais des associés de la SCPI…)

Je me suis renseigné sur cette rumeur selon laquelle la société de gestion "ferait supporter à la SCPI" les frais de sa communication publicitaire dans la presse, allégation dont nous avons déjà parlé sur ce forum (je n’ai malheureusement pas retrouver la page)…

Souhaitant en avoir le coeur net, j’ai donc interrogé la société de gestion pour lui demander qui assumait le coût de sa campagne publicitaire : la société de gestion ou la scpi ?

La société de gestion m’a confirmé que la campagne publicitaire était bien prise en charge intégralement par la société de gestion et qu’il est complètement interdit de faire supporter cela par la SCPI, qui n’a pas vocation à faire de la publicité en lieu et place de la société de gestion.

Je crois donc, Polaris, que vous colportez une rumeur infondée…

Dernière modification par stephane (20/03/2016 14h19)

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#125 20/03/2016 11h59 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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WhiteTiger a écrit :

@Parisien:
Il est toujours possible de revendre au bout de 2 ans (et même avant). Avec 6% par an de rendement,  les 12% de frais d’entrée sont absorbés en 3 ans. La SCPI étant une SCPI à capital variable, il ne peut pas y avoir de spéculation sur la part. Le retrait au bout de 2 ans ne devrait pas générer une grosse perte.

C’est plus compliqué que cela.

Si on vient sortir et qu’on est seul à vouloir le faire, OK (encore que le 12% représentant 2 ans de rendement ne compense pas 12% de moins-value, car le premier 12% est lourdement imposables alors que le second 12% n’est pas fiscalement déductible, même pas d’autres plus-values foncières par ailleurs).

Mais si de nombreux autres associés de la SCPI veulent au même moment sortir eux aussi, pour les mêmes raisons et les mêmes craintes, le prix de revente sera forcément plus bas, car la petite poche de cash prévue par la SCPI pour racheter ne sera plus suffisante:

- la société de gestion baissera alors le prix de rachat des parts, accroissant davantage l’écart déjà élevé aujourd’hui entre prix de souscription et prix de rachat

- et si cela ne suffit pas, les rachats seront suspendus, et la seule possibilité de vendre sera de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Mais le marché secondaire s’assèche toujours faute d’acheteurs quand une SCPI suspend ses rachats et les rares transactions se font alors avec une énorme décote.

Dernière modification par parisien (20/03/2016 12h02)

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