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#76 02/02/2016 14h59 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

J’aurais plutôt écrit "quand les autres SCPI sont plutôt un peu en dessous de 5%" car il y a déjà pas mal de SCPI avec une distribution 2015 en dessous de 5% du prix d’achat de la part à fin 2015, et de plus il y en a aussi pas mal qui annoncent une baisse du dividende pour 2016 (où il y aura sans doute bien plus de SCPI en dessous de 5% qu’au dessus).

Pouvez-vous citer vos sources ? Je n’ai rien vu passer pour l’instant pour la plupart des SCPI de mon portefeuille… même pas les BT 4T 2015 l


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#77 02/02/2016 15h36 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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RIVOLI AVENIR PATRIMOINE était déjà à 4,8% en 2014
Primovie à 5%
(source)

Sinon, voici les rendements 2016 de certaines SCPI : lien

Immorente est par exemple en dessous de 5, ainsi que FRUCTIPIERRE, SOFIPIERRE, LAFFITTE PIERRE et d’autre.

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#78 02/02/2016 18h15 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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stephane a écrit :

La collecte nouvelle doit être investie avec un bon niveau de rentabilité locative, pour que le dividende puisse se maintenir à plus de 6% l’an.

Il faudra veiller à la qualité des immeubles achetées. Si cette SCPI parvient à avoir le record de rendement, au-delà de son agilité de petite nouvelle, c’est aussi parce qu’elle ne vise pas toujours du prime mais parfois du "2nd choix" ou des biens typés logistique.

Un point de vigilence sera donc de veiller à ce  qu’ils ne passent pas à du 3ème choix (j’entends par là des immeubles qui maintiendraient le rendement au delà de 6% mais dégraderaient la qualité moyenne du patrimoine constitué jusque là) juste pour rester au-dessus de cette barre symbolique des 6% et pouvoir l’afficher.

A suivre donc. Comme vous dites, l’historique est encore un peu jeune pour juger.

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#79 02/02/2016 19h37 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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WhiteTiger a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

J’aurais plutôt écrit "quand les autres SCPI sont plutôt un peu en dessous de 5%" car il y a déjà pas mal de SCPI avec une distribution 2015 en dessous de 5% du prix d’achat de la part à fin 2015, et de plus il y en a aussi pas mal qui annoncent une baisse du dividende pour 2016 (où il y aura sans doute bien plus de SCPI en dessous de 5% qu’au dessus).

Pouvez-vous citer vos sources ? Je n’ai rien vu passer pour l’instant pour la plupart des SCPI de mon portefeuille… même pas les BT 4T 2015 l

Voici quelques exemples (SCPI assez grosses, pas toutes récentes, à capital variable) :
   Epargne Foncière (4x9.63€ en 2015, 4*9.33€ en 2016, part passant de 770 à 785€ début 2016) donc 4.75%
   PFO2 (9.25€ en 2015, prévu 2016 : 9.00 à 9.30€, part à 191€) donc 4.71% à 4.87% en 2016
   Pierre Plus (53.40€ en 2015, 2016 prévu vers 50€, part à 1066€) donc 4.69% en 2016
   Atout Pierre Div (41.13€ en 2015, 36.00€ annoncé en 2016, part à 875€) donc 4.11% en 2016
   Immorente (15.72€ en 2015, part à 325€) donc 4.84% en 2015 (et sans doute pas plus en 2016)
   Rivoli A P (12.50€ en 2015, part à 278€) donc 4.50% en 2015 (et sans doute pas plus en 2016)
   Edissimmo (11.50€ en 2015, part à 235€) donc 4.89% en 2015 (et sans doute pas plus en 2016)
   Allianz Pierre (14.40€ en 2015, part à 320€) donc 4.50% en 2015 (et sans doute pas plus en 2016)
Entre le prix des parts qui augmente, et les distributions qui se contractent (le rendement moyen pondéré de 2014 était un peu au dessus de 5%, celui de 2015 sera sans doute un peu en dessous, et 2016 plus bas encore)…


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#80 02/02/2016 23h56 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci Goodbylenine.

Je note qu’il y a encore beaucoup de spéculation.

Pour 2015, mon portefeuille de SCPI m’a offert un rendement moyen annuel de 5.4% et une augmentation moyenne du prix de la part de  3.2%. Il est certain que je ne m’attends pas à ce que les rendements progressent autant que le prix de part. Donc logiquement, les rendements devraient baissés en 2016.

Toutefois, il me semble avoir lu quelque part récemment que les demandes de bureaux étaient à la hausse pour les bureaux en RP tandis que l’offre se conctractait sur le dernier trimestre. Si cela continue, ça devrait avoir un effet positif sur les loyers pour 2016 (et aussi sur les valeurs de part accessoirement).

L’espoir d’accrocher les 5% et + n’est donc pas totalement perdu. wink

Dernière modification par WhiteTiger (02/02/2016 23h58)


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#81 03/02/2016 02h33 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Votre portefeuille rapportera plus de 5% car vous avez acheté avant des augmentations de prix de part mais un investisseur qui achete des SCPI en 2016 aura probablement un rendement légerement inférieur a 5% bruts s’il diversifie pour coller a peu pres a la répartition du marché (entre bureaux / commerces et répartition géographique).
Il faut bien prendre en compte le rendement calculé sur la base du prix de part auquel on achete aujourd’hui la SCPI et non pas sur le prix moyen de 2015 comme il est affiché partout notamment sur Primaliance, rendement déja caduc alors que venant tout juste d’etre mis a jour pour nombre de SCPI.

Dernière modification par kc44 (03/02/2016 02h43)

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#82 04/02/2016 13h02 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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On n’a pas encore des données complètes pour 2015, bien malin celui qui peut prédire ce qu’il en sera à la fin de l’année. Il y a tellement de facteurs qui entrent en ligne de compte…

De plus, la collecte ayant été très importante en 2015, la rendement 2016 dépend aussi du rendement des acquisitions réalisées en 2015 et début 2016.

Quoiqu’il en soit, cela n’a pas vraiment d’importance pour celui qui investirait maintenant. Un investissement en SCPI doit s’envisager sur 10ans mini… Donc le rendement sur un an n’est pas très intéressant. Surtout que la performance globale n’est pas constituée seulement par le rendement.
wink


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#83 04/02/2016 13h14 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour 2015 on a toutes les informations au niveau du montant des distributions. La seule information  qui manque encore est le montant qu’il faudra déclarer au fisc (quote-part des résultats de la SCPI), qui figurera sur les UFI diffusés courant mars et avril, en plus du détail de tout ce qui figurera dans le rapport annuel 2015.

Pour 2016, on connait déjà les prévisions qu’ont publié pas mal de SCPI (sachant que pour chaque SCPI, on sait d’expérience que la réalité collera exactement, ou pas, avec ces prévisions), qui tiennent bien entendu compte des acquisitions 2015 (sachant aussi que certaines SCPI n’ont rien collectés en 2015, et que leur patrimoine a fort peu évolué : Corum Convictions qui double de taille chaque année est une exception à ce niveau dans le monde des SCPI, et ça ne durera pas toujours).


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#84 10/02/2016 14h25 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Est-ce qu’il y a vraiment un intérêt pour une scpi de grossir autant ?
J’ai l’intuition que si le management était honnête, il devrait à un moment fermer les augmentations de capital en disant "on a actuellement du 7% net, donc on gère nos immeuble en bon père de famille et on s’arrête là".

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#85 10/02/2016 14h30 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Administrateur
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GM a écrit :

Est-ce qu’il y a vraiment un intérêt pour une scpi de grossir autant ?

Pour les actionnaires de la SCPI, une fois la taille "critique" atteinte (en terme de diversification et de ventilation des frais fixes sur une base plus large), bof…

Pour le management, il touche une commission sur les loyers et sur chaque souscription, donc…

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#86 10/02/2016 14h43 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Le plafond concernant les augmentations de capital est défini statutairement, y compris pour les SCPI à capital variable. Une fois, le plafond atteint, la SDG doit fermer le marché primaire.

@GM: C’est un peu plus compliqué que cela. D’une part, pourquoi s’arrêter si l’on peut toujours trouver du 7% ou plus (c’est le cas pour Corum) ? D’autre part, la gestion "bon père de famille" n’est peut-être pas dans la stratégie de cette SCPI. C’est une gestion plus active et beaucoup plus diversifiée que la majorité des SCPI, avec des biens qui n’ont pas vocation à rester ad vitam eternam propriété de la SCPI, comme le dernier trimestre l’a démontré.


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#87 16/02/2016 15h44 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Membre
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CORUM annonce un acompte mensuel de 5,37 € brut par part.

Sur mon compte, je vois en fait l’équivalent de 4,7213 € par part.
La différence serait due à l’impôt étranger prélevé à la source ?

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#88 16/02/2016 18h09 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Modérateur
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Oui, c’est cela (c’est un peu expliqué dans le bulletin trimestriel), vous devriez constater que vous aurez à déclarer comme revenus fonciers bien moins que les versements effectivement reçus de cette SCPI.


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#89 17/02/2016 03h01 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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L’équipe dirigeante n’a nullement l’intention de ralentir la souscription:
Le groupe Repeat remporte le budget communication de la SCPI Corum Convictions | Offremedia
Sait-on qui quel est le budget alloué a cette opération et qui la finance? On sait que c’est la SG qui récuperera les commissions supplémentaires du fait de l’afflux de souscriptions qui en découlera mais fait-elle en plus payer cette campagne par les associés?

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#90 17/02/2016 07h39 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour info, c’est la SCPI qui paye les frais de communications de la société Repeat (Art 17 pour les plus courageux)

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#91 27/02/2016 00h18 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Ca me parait discutable si on lit les statuts. On pourrait tres bien considérer que ces dépenses doivent faire l’objet d’une validation par l’AG. Le risque est la dérive si trop d’argent est consacré a ce poste et cela d’autant plus entrainer une dilution du capital pour les anciens associés que eux-meme financent !

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#92 27/02/2016 02h22 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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A mon avis, il ne faut pas confondre les frais de communication (…. aux associés) que sont l’impression et l’envoi des BT, RA, convoc, … avec les frais de prospections commerciales qui sont inclus dans les 10% (environ) prélevés par la société de gestion à la souscription des parts.

C’est donc les nouveaux associés qui payent ces frais.


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#93 28/02/2016 05h48 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je rejoins l’avis de Vince bien que sujet a interprétation et doute du votre Tigre blanc smile
D’autres avis seraient les bienvenus sur ce point qui n’est pas, a mon sens, clairement défini dans les statuts.

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#94 28/02/2016 11h48 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour avoir un e réponse fiable (plutôt que de supputer), sur qui paie (et combien) pour faire la pub de la SCPI), ne serait-il pas plus efficace de poser la question directement, au président du CS ou à la société de gestion, soit dès maintenant, soit lors de la prochaine AG (à priori en avril 2016) ?


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#95 01/03/2016 13h54 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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J’hésite à mettre quelques billes sur cette SCPI.

Voici ce qui me fait douter (analyse d’un débutant à partir des bulletins trimestriels):

Le dividende est élevé, mais il semble légèrement baisser. C’est le cas partout, mais ce qui me gène un peu plus est que la mise en réserve a fortement baissé, passant de 8% en 2014 à 3% en 2015. Donc j’ai un peu l’impression qu’on prends dans la réserve pour continuer à offrir un rendement qui attire de nouveaux associés.

Les frais : la différence entre l’achat d’une part et la vente me semble relativement élevé.

Le nombre élevé de nouveaux souscripteurs. Si j’ai bien compris, il est très élevé et aurait doublé la dernière année, ce qui veut dire que derrière il faut vraiment assurer pour tenir à ce rythme et trouver de bonnes affaires. Une telle augmentation de capitalisation me semble être difficile à gérer et surtout aura forcement une influence énorme sur les rendements à venir (en bien ou en mal).

Le taux de vacances. C’est probablement la même chose ailleurs, mais il me semble que le nombre de bâtiments non loués augmente.

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par JBeurer (01/03/2016 20h58)

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#96 01/03/2016 14h41 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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JBeurer a écrit :

Le dividende est élevé, mais il semble légèrement baisser. C’est le cas partout, mais ce qui me gène un peu plus est que la mise en réserve a fortement baissé, passant de 8% en 2014 à 3% en 2015. Donc j’ai un peu l’impression qu’on prends dans la réserve pour continuer à offrir un rendement qui attire de nouveaux associés.

Lorsqu’une SCPI ne possède que des locaux récents avec de bons locataires, le RAN ne représente que de l’argent qui dort. Personnellement, j’ai trouvé que le niveau était un peu élevé et je suis content qu’il baisse un peu.

JBeurer a écrit :

Le nombre élevé de nouveaux souscripteurs. Si j’ai bien compris, il est très élevé et aurait doublé la dernière année, ce qui veut dire que derrière il faut vraiment assurer pour tenir à ce rythme et trouver de bonnes affaires. Une telle augmentation de capitalisation me semble être difficile à gérer et surtout aura forcement une influence énorme sur les rendements à venir (en bien ou en mal).

Depuis sa création, la SCPI anticipe les achats. L’année dernière, l’augmentation des capitaux avait été largement anticipée. Effectivement, l’équipe de gestion assure de ce côté-là. Cela évite que l’afflux de nouveaux capitaux soient temporairement relutif pour les anciens associés.

De plus, on a vu que les achats effectués en 2015 étaient trés "prime", pour autant avec un rendement prévisionnel qui permet de maintenir les 6% (tous les rendements estimés tournent autour de 7-8%). On a vu aussi que la première cession dégage un rendement global de 9%. Plus pas mal !

Après, il n’y a pas de secret… si le rendement est supérieur à 6%, c’est que les achats portent sur des actifs trés diversifiés mais un peu plus risqués comme les hotels, les centres logistiques, … Ces actifs sont tous plus risqués que des bureaux en petite couronne, c’est sûr. La diversification aide à limiter le risque mais ne le supprime pas.

JBeurer a écrit :

Le taux de vacances. C’est probablement la même chose ailleurs, mais je remarque que le nombre de bâtiments non loués augmente. Accessoirement ceux qui n’ont pas de locataires semblent avoir du mal à en trouver.

Parles-t-on vraiment de la même SCPI ?  Je commence à avoir un doute … Quels sont les immeubles non loués ? Et depuis combien de temps ?


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#97 01/03/2016 15h37 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je complète sur la réflexion de @whitetiger car la SCPI Corum a vu le délai de jouissance augmenté justement dans le but aussi de maitriser la collecte des capitaux et réguler la fréquence des investissements pour ne pas reproduire certaines erreurs du passé (cf La Francaise , Atlantique Pierre notamment).
Pour le taux d’occupation, 99,3% pour le TOP et 99,5% pour le TOF me semble etre un excellent chiffre surtout avec 45 actifs.
Pour le résultat, il est de 6,56% dont 6,30% distribué et 0,26 % mis en réserve.
Ces infos proviennent du dernier bulletin trimestriel que je suis ok pour transmettre à ceux qui le souhaiteraient.

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#98 01/03/2016 18h49 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonsoir

Je suis associé de cette SCPI. J’apprécie la diversification géographique du patrimoine et la qualité environnementale des bâtiments. Quant à la surface vacante elle est de moins de 1 % . Le TOF n’a pas à rougir si on le compare  à celui d’une plus ancienne comme d’ edissimo.

J’apprécie également PFO2 pour sa prise en compte de la dimension environnementale de ses acquisitions

Toute l’info qu’il vous faut (en plus de cette discussion)  ICI

EDISSIMO

Message édité par l’équipe de modération (01/03/2016 19h07) :
- changement des liens … pour pointer vers les discussions (parfois étoffées) sur ce forum, plutôt qu’ailleurs !

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#99 01/03/2016 20h39 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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WhiteTiger a écrit :

Lorsqu’une SCPI ne possède que des locaux récents avec de bons locataires, le RAN ne représente que de l’argent qui dort. Personnellement, j’ai trouvé que le niveau était un peu élevé et je suis content qu’il baisse un peu.

Ce n’est pas le fait que le RAN baisse qui me gène. Pour moi il devrait toujours être au minimum. Mais le fait que le dividende et le RAN baissent, ça fait une baisse un peu plus forte qu’une simple baisse de dividende (pour ce que j’en comprends) puisque si on met moins d’argent de coté, on devrait logiquement avoir plus à redistribuer?

WhiteTiger a écrit :

Parles-t-on vraiment de la même SCPI ?  Je commence à avoir un doute … Quels sont les immeubles non loués ? Et depuis combien de temps ?

Je parlais des locaux commerciaux cités dans les bulletins. Mais je pense que j’ai peut être mal interpreté les données.

Je pense que je vais quand même en mettre une louche.

Dernière modification par JBeurer (01/03/2016 20h40)

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#100 01/03/2016 23h29 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Le RAN présente une certaine utilité et il est important de le constituer lorsque la SCPI peut le faire.

En effet, lorsque la SCPI en aura besoin, elle ne pourra plus le constituer. Il faut donc anticiper, car la constitution d’un RAN confortable peut prendre du temps…

Je pense également que l’allongement du délai de jouissance est une façon indirecte de protéger les intérêts des épargnants déjà en place, et de mieux cadencer les investissements à venir.

En revanche, pour moi, le versement du dividende au mois est un peu plus "gadget marketing", mis à part, peut-être, l’hypothèse d’un financement à crédit avec échéances mensuelles…

Dernière modification par stephane (01/03/2016 23h30)

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