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#51 26/04/2015 11h38 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je vous envoie un message privé.
J’envisage un achat en nue-propriété.

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#52 24/05/2015 09h47 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour à tous,

J’en profite pour une petite mise à jour de ce topic sur Corum Conviction: le prix de la souscription passe donc de 1030€ à 1045€ en juin 2015.


Parrainage Binck (100€)

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#53 27/05/2015 08h56 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,
Si vous etes associé corum convictions, svp, est ce que vous pouvez prendre le temps de la lire la partie VII Revenus exonérés pris en compte pour le calcul du taux effectif ? Il me semble qu’il y a une ezrreur sur le total: colonne A - Colonne B - colonne C alors que cela devrait etre colonne A - Colonne B + colonne C
Par avance, merci,
Simlyon

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#54 09/07/2015 17h20 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

Modérateur
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Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu un peu plus détaillé de l’AG du  14/04/2015 :

Un peu plus de 50 associés (le double de l’an passé) ont assisté à l’AG de la SCPI Corum Convictions le 14/04/2015. Avec les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 39.7% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (convoquée à nouveau le 30/4).

Toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées (avec 95%, 99%, 98%, 98%, 95%, 91%, 93% pour les résolutions 1, 2, 3, 4, 5 ,6 ,8 respectivement).

Pour le Conseil de Surveillance, les 8 candidats ayant obtenu le plus de voix (entre 11891 et 28910 voix) sont élus : Guy CLUZEL, Stéphane TORTAJADA, Francisco LAHERA, Michel GUILLAUMOT, Serge GIBOIRE, SCI Immobilière de l’Aqueduc, Jean-Pierre HERIAUD, José MACHADO.

Exposé de la société de gestion :
En plus des informations figurant déjà dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - Il est de plus en plus difficile d’acquérir des actifs correspondant aux critères de la SCPI en France et en Allemagne. La majorité des acquisitions 2015 devrait donc être hors de ces pays, et les actifs hors de France représenteraient environ 50% du patrimoine à fin 2015.
  - L’objectif de la SCPI reste une distribution d’au moins 6% et une revalorisation modérée du prix de la part. La société de gestion a indiqué être quasiment assurée de remplir cet objectif pour 2015, et confiante pour 2016.
  - La SCPI a investi un peu plus (17 M€ à fin 2014) que sa collecte, en utilisant des financements (environ 26 M€ de financements long terme, à 1.90% en moyenne, de durée calée sur la durée ferme des baux, et un montant proche de financements court terme (< 2 ans), partiellement utilisés), qui ont un impact relutif sur le résultat par part et permettent d’anticiper sur la collecte.
  - La société de gestion a indiqué avoir saisi plusieurs opportunités parmi ses acquisitions de 2014, ce qui explique certaines valeurs d’expertise à fin 2014 significativement supérieures aux prix d’acquisition payé quelques mois ou semaines auparavant. Exemple: l’immeuble à Francfort, loué à PSA Banque, qui était considéré (à tord d’après la société de gestion) comme un mauvais locataire par les investisseurs allemands (ou même français), car filiale d’un constructeur automobile français, de plus alors en difficulté.
  - Un actif (magasin de type "Galeries Lafayette") de 13.3 M€ a été acquis très récemment en Allemagne (ville de 300 000 habitants) à 7.50% AEM.
  - Un certain nombre d’acquisitions sont en négociation plus ou moins avancée, notamment aux Pays-Bas, en Irlande, Espagne, ou Slovaquie.
  - Les assureurs sont marginaux comme associés de cette SCPI, avec 1 M€ investis à fin 2014, et la société de gestion a indiqué veiller à ce qu’ils le restent.
  - A la date de l’AG, la capitalisation de la SCPI avoisine 260 M€ (vs 221 M€ à fin 2014).
  - Les équipes de CORUM AM comportent toujours 12 salariés (comme l’an passé), et devraient passer à 13 personnes d’ici 1 an.

Questions de la salle :
Q- Si la collecte devait être trop élevée, est-il envisagé de "fermer le fond" ?
R- Pour le moment, la société de gestion dispose toujours d’un pipe-line de nouvelles acquisitions suffisant, et son organisation est calibrée pour gérer une collecte jusqu’à 200-300 M€/an (la collecte 2015 est anticipée vers 150-190 M€). S’il s’avérait ne plus être possible d’investir correctement la collecte, des mesures seraient prises pour la freiner. 

Q- Est-il envisagé d’investir en Pologne ?
R- Non, ce pays ne faisant pas partie de la zone Euro. La SCPI ne peut (statutairement) investir que dans le zone €uro, et la société de gestion ne souhaite pas modifier ceci, afin de ne pas courir de risque de change.

Q- Est-il prévu de revaloriser le prix de la part ?
R- Le prix de la part (actuellement 1030€) pourrait (au conditionnel) se rapprocher de la valeur de reconstitution (1072€ fin 2014, contre 1032€ fin 2013). Mais rien ne peut être annoncé avant une éventuelle publication au BALO.
Note : Après l’AG, il a été annoncé que le prix de la part passerait à 1045€ à partir du 1er juin, cf BALO du 20 avril 2015.

Q- Certains immeubles ont été acquis en 2014 avec comme locataire une administration publique. N’y a-t-il pas un risque de résiliation avec court préavis de ce type de bail ?
R- Il est possible d’avoir avec ce type de locataire, soit un bail administratif permettant une résiliation par le locataire n’importe quand avec quelques mois de préavis, soit un bail commercial 3/6/9 classique. Les baux concernés sont des baux commerciaux classiques.

Q- Comment est organisé le sourcing des biens acquis à l’étranger ?
R- La société de gestion considère que sa compétence est de connaître les bons acteurs locaux dans chaque marché. Pour chaque acquisition, il y a une équipe avec de tels acteurs, et en particulier un avocat local, un cabinet d’audit technique, et un broker connaissant le marché local.

Q- Quid de l’imposition des revenus fonciers des biens à l’étranger ?
R- L’IFU 2014, qui sera adressé aux associés prochainement, comportera toutes les explications nécessaires. Il convient de ne pas surestimer les éventuels gains fiscaux à ce niveau. La société de gestion n’a pas vocation à optimiser la fiscalité des associés, dont les situations fiscales peuvent d’ailleurs être très variées.

Q- Quelle est la stratégie de la SCPI en ce qui concerne la revente de biens ?
R- La SCPI est encore jeune et a des obligations de conservation de la majorité de ses biens (au moins 4-5 ans, sauf un petit % du patrimoine). La société de gestion envisage néanmoins à terme une politique de revente opportuniste aussi active que sa politique d’acquisition. Toute opportunité de cession à un "bon " prix pourrait être saisie.

Q- Quelle est la proportion de parts démembrées ?
R- La société de gestion ne dispose pas en séance des chiffres exacts, mais l’ordre de grandeur peut être estimé à 20 % des parts.

Q- Quel est le coût du dépositaire ?
R- Pour 2014, le coût du dépositaire a été de 25 à 30 k€. Ce coût évoluera à la hausse en relation avec la capitalisation de la SCPI.

Q- Quel est l’usage de la commission de souscription, qui avoisine 15 M€ (à comparer à la commission de gestion d’un peu plus de 1 M€) ?
R- Cette commission revient à la société de gestion, qui l’utilise notamment pour financer la recherche de fonds (la collecte) et la recherche de biens dans lesquels investir.


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#55 18/12/2015 08h34 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Changement de calendrier chez Corum Convictions
Corum Convictions bouscule ses calendriers - Primaliance

Le délai de jouissance de Corum Convictions (Corum AM) va passer de 2 à 5 mois soit au 1er jour du 6ème mois. Il sera effectif pour toute nouvelle souscription réalisée à partir du 1er janvier 2016. Ce délai représente la durée théorique nécessaire à la SCPI pour investir les fonds d’un nouvel associé dans un immeuble. Alors que la « majorité des SCPI a un délai de jouissance compris entre 2 et 4 mois ». Corum Convictions fait le choix de le retarder afin d’être en phase avec la réalité d’un marché immobilier où un « délai moyen de 5 mois » est souvent requis pour un investissement.
Deuxième modification, Corum Convictions versera dorénavant son dividende mensuellement et ce, également à compter du 1er janvier. Elle est la seule SCPI à avoir opté pour ce mode de versement… du moins, pour le moment.


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#56 18/12/2015 10h43 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Statégie et choix qui semble cohérent. Certaines erreurs du passé ont servi de lecon aux dirigeants de Corum.

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#57 18/12/2015 11h16 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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bonjour,

Par ailleurs, ils ont également augmenté le plafond du capital statutaire passant maintenant à 1 milliards d’euros.

bonne journée

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#58 18/12/2015 18h02 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je trouve que le passage au dividende mensuel est stratégiquement très intelligent.

Les SCPI sont souvent décrites comme un placement à papa chargé en frais et peu liquide face aux SIIC liquides et sans frais spécifiques. Là, ce sont les foncières françaises qui prennent un coup de vieux avec leurs dividendes annuels, toutes plus ou moins à la même période.

Dans le fond, ça ne change quasiment rien, mais dans la psychologie de celui qui cherche à se constituer une rente ou un complément de retraite, il y a un monde !
A quand un paiement mensuel (ou au moins semestriel) pour les SIIC françaises ?

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#59 12/01/2016 22h39 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Distribution 2015 = 65.49€/part, dont 60.64€ versé en cash et 4.81€ en impôt déjà payé à l’étranger (17.88€ donc 16.62€ en cash et 0.02€de PS pour T4/2015, versé hier ou aujourd’hui) et 0.06€ en revenu financier. Çà représente 6.27% du prix actuel d’achat d’une part (1045€).

Résultat net 2015 = 68.15€/part, un peu supérieur au montant distribué, ce qui est plutôt une saine gestion.

(Sources et détails dans le Bulletin Trimestriel 4T/2015.)


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#60 13/01/2016 08h28 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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En bientot 4 ans , cette SCPI continue d’etre gérer de facon saine et offre une rentabilité qui est , peut etre pour l’instant) largement au dessus de ses concurrentes.
Les gérants ont l’air d’avoir bien compris les erreurs commises lorsqu’ils étaient dans une autre société de gestion avec notamment le fiasco Atlantique Pierre.

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#61 28/01/2016 14h20 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

je suis débutant, j’ai lu de nombreux articles, mais reste perdu sur certains points.

Quelle est la durée de cette scpi (ou des scpi en général)?

L’idée d’une scpi, m’intéresse car j’imagine toucher des dividendes à vie sans jamais en sortir. Est ce bien le cas? J’ai lu par endroit  que le but d’une scpi était de se dissoudre au bout de quelques années.

Ils parlent de pleine propriété ou démembrement. Je veux juste toucher des loyers à vie et dès que possible. Est ce bien l’option pleine propriété?

Merci pour vos réponses.

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#62 28/01/2016 14h36 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Vous trouverez ces informations dans les statuts de la SCPI (Pour Corum Convictions, cliquez ici). Dans le cadre de cette SCPI, elle est d’une durée de 99 ans (durée maximum pour une société en droit français).

Les SCPI ayant vocation à ne durer que quelques années sont, dans la grande majorité des cas, des SCPI dites fiscales (déficit foncier, Malraux, Pinel…).

D’une façon générale, je vous encourage à lire les documents préparés par les produits dans lesquels vous investissez (pour une SCPI: statuts, note d’information, rapport annuel et bulletin trimestriel).

Dernière modification par qdedroit (28/01/2016 14h38)

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#63 28/01/2016 15h03 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Vince775 a écrit :

En bientot 4 ans , cette SCPI continue d’etre gérer de facon saine et offre une rentabilité qui est , peut etre pour l’instant) largement au dessus de ses concurrentes.
Les gérants ont l’air d’avoir bien compris les erreurs commises lorsqu’ils étaient dans une autre société de gestion avec notamment le fiasco Atlantique Pierre.

Bonjour,

Sans vouloir être rabat-joie, il ne faut pas oublier l’impact énorme des frais de cette SCPI et de la faible revalorisation de son patrimoine.

En prenant un fichier excel et une formule TRI sur 2012 2013 2014 2015 et en la comparant à une SCPI avec une valeur patrimoniale bien plus "safe" et qui de prime abord n’affiche que 4.5 % de rendement on obtient même sur cette courte période un TRI supérieur

Corum Conviction pour une part = TRI 5.66%
                           2012        2013        2014       2015
flux achat/vente  -1000          0              0         919.98
flux distribution    40.05        63.44      64.77      65.49

Rivoli Avenir Patrimoine pour une part = TRI 6.93%
                           2012        2013        2014       2015
flux achat/vente  -260.39        0              0         254.67
flux distribution      12.5        12.5          12.5        12.5

Les SCPI ne sont pas juste un simple produit financier de rendement, c’est avant tout de l’immobilier auquel il faut appliquer la règle : EMPLACEMENT EMPLACEMENT EMPLACEMENT

PS je suis détenteur de part de la SCPI RAP

PS 2 : Pour simplifier j’ai volontairement omis le délai de jouissance des parts

Dernière modification par loulou75015 (28/01/2016 15h17)


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#64 28/01/2016 16h14 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Attention : je n’ai jamais dit que Corum était la meilleure par mi toutes les SCPI.
En effet ,RAP (qui a bénéficié d’une belle hausse l’an dernier) est aussi une super SCPI notamment grace à la qualité de son patrimoine.
Toutefois, je ne classe pas forcement Corum dans la meme catégorie que RAP. Dans les SCPI concurrentes , je pensais plutot à des SCPI jeunes, avec un patrimoine diversifié notamment en Europe.
Par contre je continue de conseiller Corum comme un bon investissement SCPI.

"Les SCPI ne sont pas juste un simple produit financier de rendement, c’est avant tout de l’immobilier auquel il faut appliquer la règle : EMPLACEMENT EMPLACEMENT EMPLACEMENT "

Cette phrase est totalement exacte.

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#65 28/01/2016 20h17 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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@loulou75015 : En même temps, sur ce type d’investissement (à garder 10 ans au moins), le TRI sur 4 ans, ça ne veux vraiment pas dire grand chose. C’est le TRI 15 ans ou même sur une plus longue durée qu’il faut prendre en compte (et pour Corum Convictions, trop jeune, on n’en a a pas encore).


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#66 30/01/2016 05h14 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Tout à fait. Un TRI sur 4 ans n’a pas de sens pour des SCPI.

Cela à d’autant moins de sens que ce calcul ne porte pas sur la même période entre ces 2 SCPI, vu que Corum Convictions n’a été ouverte qu’en milieu d’année 2012. Les résultats ne portent donc que sur 8 mois pour cette année.

De plus, aggréger des données de plusieurs années de Corum sans "pondérer", cela n’a pas de sens non plus. Explication:
- En 2012, l’année de création donc de constitution de capitaux (sans rendement), mais la valeur du patrimoine était de 14M€ en fin d’année.
- En 2013, la valeur du patrimoine était de 74M€ en fin d’année.
- En 2014, la valeur du patrimoine était de 188M€ en fin d’année.
- En 2015, le RA n’a pas encore été émis, mais basé sur le BT du 4ième trimestre, le patrimoine a encore plus que doublé.

Que représente les 14M€ par rapport au 500M€ actuels ? Il est donc difficile de considérer le TRI comme significatif du taux de rendement global que l’on peut attendre.

Toutefois, une piste serait donnée par les cessions réalisées et le calcul du rendement global sur ces cessions. Il apparait qu’une cession a été faite en 2015. Celle-ci affiche un rendement global de 9% (sur 3 ans). Mais là encore, le montant apparait comme non significatif par rapport au total des investissements.

Pour ce qui est de l’emplacement, c’est effectivement trés important… pour toujours avoir un locataire. Là, un chiffre parle: le TOF ou TOP ?
Corum Convictions : 99.5% (depuis peu, sinon 100%)
Rivoli Avenir : 92%

92% est trés correct pour une SCPI assez ancienne et 100% n’a rien de supprenant pour une jeune SCPI. Bref, là aussi, difficile de conclure ! wink

Dernière modification par WhiteTiger (30/01/2016 05h18)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#67 30/01/2016 05h24 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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De toute facon on ne peut pas comparer Corum et RAP. Elles repondent chacune a un objectif de placement bien différent voire opposé, on peut certes regarder le rendement mais a ce compte la le TRI tourne a l’avantage de RAP or le dividende annuel tourne nettement a l’avantage de Corum. Ni l’un ni l’autre de ces criteres ne permet toutefois de prendre une décision d’achat entre ces 2 SCPI.

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#68 30/01/2016 06h07 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Kc44, vous avez parfaitement raison. Rivoli est une SCPI "bancaire" gérée … comme une SCPI bancaire !

Tandis que Corum est une SCPI beaucoup plus diversifiée et avec un objectif de gestion beaucoup plus dynamique (il n’y a qu’à voir la première vente après seulement 3 années de détention) et qui vise donc un rendement supérieur à la moyenne et une valorisation constante de la part .

Cela semble fonctionner jusqu’à maintenant. En, revanche, le risque est certainement supérieur… (Il n’y a pas de rendement sans risque).

Encore une fois, c’est trop tôt pour en juger.

Mais, Loulou attire l’attention à juste titre mais très maladroitement, sur les frais élevés de cette SCPI par rapport à une SCPI bancaire. Mais il oublie aussi le délai de jouissance des parts qui est passé à 6 mois au 1er janvier. C’est pour cela que cet investissement est vraiment une approche long terme. Et que des frais élevés et le délai de jouissance pénalisent le rendement global à court terme. Mais, cela n’est pas nouveau.

Dernière modification par WhiteTiger (30/01/2016 07h04)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#69 30/01/2016 06h35 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour;

Pour ma part, j’ai investi dans Corum conviction fin 2015 et je suis entré en jouissance en janvier 2016. Je viens donc de bénéficier du premier versement mensuel des dividendes. C’est appréciable.
La somme n’est pas assez importante pour que j’arrête de travailler :-)  mais c’est un bon début.

Cela dit, ma maman m’a toujours dit qu’il ne faut pas mettre tout ses oeufs dans le même panier, donc j’aurais tendance à être prudent en écoutant ce conseil, ce qui ne m’empêchera probablement pas de réinvestir encore dans cette SCPI qui semble prometteuse.

Bien cordialement.

Dernière modification par jivef (30/01/2016 06h35)

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#70 30/01/2016 07h47 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour ma part, j’ai investi dans Corum conviction fin 2015 et je suis entré en jouissance en janvier 2016. Je viens donc de bénéficier du premier versement mensuel des dividendes.

Sauf que le versement de Janvier est resté trimestriel. c’est en février que le mensuel va commencer !
En plus celui de janvier est toujours un peu plus important car c’est celui qui clôture l"année.

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#71 02/02/2016 07h10 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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News:

Nouvelle acquisition pour Corum: 20 000 m2 de base logisitique à VENLO aux Pays-Bas. C’est la 4ième acquisition au Pays-Bas.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#72 02/02/2016 12h07 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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L’allongement du délai de jouissance décidé pour Corum Convictions devrait permettre le maintien du dividende à un niveau supérieur à 6% pour 2016 et peut-être 2017.

Au dela de cette période, le "sourcing" des nouveaux immeubles, au niveau européen, va devenir une question particulièrement importante pour Corum convictions.

La collecte nouvelle doit être investie avec un bon niveau de rentabilité locative, pour que le dividende puisse se maintenir à plus de 6% l’an.

Il est donc pertinent d’examiner les nouveaux achats au regard de ce critère, et de celui de la durée ferme moyenne des baux restants à courir.

En ce qui concerne l’évolution du prix de la part, je pense qu’en 2016, il pourrait y avoir une petite augmentation du prix de la part, à la fin du premier semestre.

Nous verrons tout cela chemin faisant…

Dernière modification par stephane (02/02/2016 12h13)

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#73 02/02/2016 13h35 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Dans le contexte actuel il sera assez difficile de maintenir à terme ce rendement de 6% surtout quand les autres SCPI sont plutot autour de 5 - 5,5%.
Corum devrait essayer de mettre un peu d’argent en réserve quitte à avoir un rendement un peu plus faible. On ne sait jamais et il y a toujours une grande incertitude que les années futures.
Par ailleurs , la dernière acquisition aux Pays Bas fait ressortir un rendement de 8,23 % ce qui est plutot bien.
L’augmentation du prix de la part se fera surement début juin comme chaque année.

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#74 02/02/2016 14h03 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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J’aurais plutôt écrit "quand les autres SCPI sont plutôt un peu en dessous de 5%" car il y a déjà pas mal de SCPI avec une distribution 2015 en dessous de 5% du prix d’achat de la part à fin 2015, et de plus il y en a aussi pas mal qui annoncent une baisse du dividende pour 2016 (où il y aura sans doute bien plus de SCPI en dessous de 5% qu’au dessus).


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#75 02/02/2016 14h13 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Oui, d’autant plus que les resultats affiches sur le rendement le sont sur la base du prix d’achat moyen en 2015. Ils sont donc faux pour les SCPI - nombreuses - qui ont vu leur prix de part augmenter. Pas sur que les nouveaux investisseurs s’en rendent compte meme si un rapide calcul le permet.

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