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#26 27/02/2014 21h09 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Réputation :   119 

Comme cette SCPI me parait particulièrement populaire en ce moment, et qu’elle est à capital variable, peut-être n’arrivent-ils pas à déployer/investir le cash aussi vite qu’il arrive !? Et vu le rendement du cash vs celui de l’immobilier, ça diluerait alors temporairement le résultat par part… Regardez s’il n’y a pas d’indice à ce sujet dans le rapport trimestriel.

Sinon, question à poser l’AG effectivement (si rien ne l’explique dans le rapo

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#27 28/02/2014 16h47 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Autre explication possible : cette SCPI indique (dans ses bulletin et rapports) que la collecte est relutive (qu’elle réussit à l’investir, et à générer des revenus pour la SCPI, avant que les parts n’entrent en jouissance). Or :

  1) Au fur et à mesure que la SCPI grandit, cet impact sur le résultat va diminuer (quand la collecte d’un trimestre représente 50% de la capi, l’investir à 8%/an environ 1.5 mois avant que les parts n’entrent en jouissance fait gagner 25% au résultat trimestriel, quand la collecte représente 10% de la capi ce gain n’est plus que de 5%).   [*]

  2) Il semble qu’en T4/2013, le gros investissement de la SCPI (10 M€ à Lognes) ait été effectuée en fin de trimestre, ce qui a aussi pu diminuer le gains lié à l’aspect relutif de la collecte. 

[*] Quelque part, cet effet sera compensé par le fait que la constitution du RAN est fiscalement pénalisante pour les associés quand la SCPI augmente beaucoup sa capitalisation (cf la différence entre le revenu foncier à déclarer et le montant distribué, qui est largement perdue pour les premiers associés, car le RAN est dilué quand bcp de nouvelles parts sont émises).


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#28 08/04/2014 17h19 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour votre information : un compte-rendu de l’AG de Corum Convictions (tenue hier) figure sur APPSCPI ARTICLE … (CR accessible aux adhérents de l’APPSCPI).

Si vous êtes associé de cette SCPI, et souhaitez vous mobiliser -ou même juste être informés-, n’hésitez pas à me contacter par MP.


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#29 05/05/2014 18h19 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour,

pour infos hausse du prix de souscription à 1030 € au 01/06/2014.

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#30 02/10/2014 13h15 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je vais tacher de regrouper ici les informations et analyses sur cette SCPI déjà faites sur ce forum, et ce fil pourra ensuite s’enrichir avec d’autres contributions sur cette SCPI.

Il y a eu divers échanges entre 2012 et 2014 sur cette SCPI, dans diverses discussions (et les messages concernés ont été déplacés dans cette discussion).

Plus récemment (juin 2014) : Vente d’usufruit sur Corum Convictions.  Pour info, le barème actuellement suggéré par la société de gestion pour de l’usufruit temporaire de 3 à 15 ans est de 16%(3ans)-20-24-27-30-33-35-37%(10 ans) -38-39-40-41-42%(15ans) de la valeur en PP. 
Note (début 2016) : Ce barème a depuis lors évolué (en faveur du nu-propriétaire).

Et aussi ces derniers jours (dans SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ? :

stephane le 01/10/2014 a écrit :

d’autres dossiers peuvent retenir votre attention :
- Corum convictions, qui a pour objectif de distribuer 6% par an,
…/…

goiz le 01/10/2014 a écrit :

@Stephane : "objectif 6%". Corum est jeune (prometteuse) et peut se le permettre aujourd hui. Je ne dis pas qu’elle n’y arrivera pas dans 20 ans, mais j’attends un peu qu’elle se stabilise avant de crier victoire. Je pense qu’on sera vite fixé au rythme ou elle croit.

stephane le 01/10/214 a écrit :

Je pense qu’effectivement, dans 20 ans, elle ne sera plus à 6%…

Parce que cette scpi est récente et encore petite, elle peut sélectionner des achats de petites tailles, plus rentables, tout en affichant un taux de vacance locative à 0% (achat d’immeubles avec baux fermes de longue durée).

Ce faisant, elle permet à ses porteurs de bénéficier d’une distribution intéressante pour soutenir un achat à crédit, au moins sur les premières années du crédit. Est-ce un mal ?

Mais, ce que j’aime surtout dans cette scpi, c’est la qualité de sa communication et surtout son coté didactique et pédagogique pour l’investisseur (voir le rapport annuel 2013).

DrFab le 01/10/2014 a écrit :

Je pense aussi que le plus dur va commencer pour Corum vu la collecte
L’objectif de 6% sur le prix moyen acquéreur sera surement tenu en 2014
Peut etre plus difficilement après, non ?

stephane le 01/10/2014 a écrit :

Je n’ai pas de boule de cristal pour prédire l’avenir. Toutefois, je pense que communiquer sur un objectif de performance de 6% sans pouvoir atteindre cet objectif au bout de seulement quelques trimestres d’existence serait catastrophique en terme d’image, pour la société de gestion.

Pour Corum convictions, la politique de sélection des actifs sera déterminante, si la société de gestion souhaite maintenir un haut niveau de distribution à long terme et contenir la vacance locative.

Or, si vous regardez ce que fait le gestionnaire de Corum convictions, vous vous rendrez compte qu’ils signent des achats de qualité, à hauts rendements et avec des baux de longue durée, y compris à l’étranger : Espagne, Portugal, Allemagne, ce que la concurrence ne se donne pas la mal et la peine de faire !

Pour le reste, nous verrons bien avec le temps…

GoodbyLenine le 01/10/2014 a écrit :

Il y a eu peu de communication sur les récents investissements de Corum (voir ici et ici, par ex), mais il y en aura sans doute dans les prochains jours, avec la distribution du 10 octobre.

DrFab le 01/10/2014 a écrit :

C’est à dire ? Surprise en vue sur la distribution ?

GoodbyLenine le 01/10/2014 a écrit :

Je n’en sais pas plus que vous. Pour ma part, je n’attend guère de surprise (il devrait y en avoir de moins en moins sur Corum, le % des investissements du dernier trimestre devenant de plus en plus petit par rapport à la part du patrimoine déjà investi, avec des baux longs aux loyers très prévisibles, et l’effet relutif ou dilutif de la collecte allant en diminution aussi).

zebulon77 le 02/10/2014 a écrit :

Bonjour,  Concernant Corum Convictions, la distribution au 3ème trimestre devrait augmenter et se situer aux environs de 6,4% annualisé (vu avec la société au salon Patrimonia la semaine dernière).

Les informations "officielles" sur cette SCPI sont disponible sur ce site dédié.

Pour ma part, je serais un peu plus circonspect que Stéphane sur l’aspect "qualité et coté didactique et pédagogique pour l’investisseur de sa communication". Cette SCPI fait effectivement des efforts notables à ce niveau. Mais elle annonce quand même (certes en l’expliquant + ou -) une "distribution" qui ne correspond pas exactement au montant distribué, mais à la somme du montant distribué et des impôts payés sur les revenus perçus à l’étranger (lesquels ne sont pas distribués, mais permettent de déclarer moins de revenus en France), ce que d’autres SCPI (comme Immorente ou Effimo1) ne font pas (alors que ça leur permettrait aussi d’afficher des taux de rendement un peu meilleurs). J’ai par ailleurs assisté à leur dernière AG, et certaines réponses à des questions (dès lors que ça sortait du discours bien huilé de la société de gestion) m’ont rendu un peu perplexe.

Pour les investissements à l’étranger, les "anciens" des SCPI (associés parfois depuis 20-30 ans…) peuvent faire une très longue liste d’investissements de ce types qui, parce que les sociétés de gestion n’avaient pas vraiment l’expertise nécessaire pour correctement les faire et les suivre ensuite (connaissance fine du marché local en particulier) se sont avérées au final des boulets pour la SCPI. J’espère que Corum AM en a tiré les leçons, et n’ajoutera pas d’autres exemples à cette liste.

AMF : Je suis associé de cette SCPI (mais vigilant).


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#31 02/10/2014 17h33 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci beaucoup pour ce classement et cette synthèse des échanges sur Corum convictions. A force d’en parler ici et là,  on finit par se perdre dans les méandres de la discussion.

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#32 07/10/2014 17h40 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Nouvelle acquisition à Bruxelles.

… a écrit :

La SCPI au positionnement opportuniste Corum Convictions vient de réaliser une nouvelle acquisition dans la zone euro en Belgique à Bruxelles.

Il s’agit d’un immeuble de bureaux âgé de 11 années qui développe une surface locative de 1 971m2, ses revenus locatifs font ressortir un rendement immobilier de 7,52% par an actes en mains. L’actif est au coeur d’une zone d’activités commerciales à proximité de l’aéroport de Bruxelles, de nombreuses entreprises sont déjà implantées dans ce secteur, attirées par la bonne desserte et la fiscalité avantageuse.

Bruxelles est une ville "internationale" au positionnement stratégique, capitale européenne, elle est au croisement des 3 grands pays moteur de l’Europe : la France, l’Allemagne, et l’Angleterre, proche des pays du nord, et d’une ouverture vers l’Europe de l’Est. De nombreuses entreprises internationales ont choisi cette ville pour conduire leurs opérations sur le marché européen.

Le locataire est la marque internationale de pneumatique Bridgestone engagé par un contrat de bail ferme sur 7 ans.

Immeuble âgé de 11 ans, reste à voir si il est aux normes environnementales, une bonne acquisition à première vue.

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#33 07/10/2014 18h01 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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C’est une des 2 acquisitions dont j’avais posté le lien vers la fiche du site de Corum, dans mon message du 1er octobre…..    (cf ’’voir ici et ici")


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#34 07/10/2014 18h59 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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[Note de la modération : Message supprimé, à la demande d’une personne le considérant comme diffamatoire.]

Suite à la suppression, que j’approuve, de mon message précédent, qui était trop long et comportait des maladresses (mais pas d’inexactitudes), je dirais de manière plus concise:

La stratégie de Corum Convictions depuis sa création il y a trois ans environ a été d’investir dans des actifs généralement non core (emplacement ou type d’actif pas de premier plan) et rapportant en contrepartie de ces inconvénients plus de 7,5% brut. Ce qui après frais de gestion et autres frais lui permet d’afficer un rendement annuel supérieur à 6%, et donc de se placer trois ans de suite en tête du classement annuel des SCPI (le rendement des autres SCPI tourne autour de 5%/an) et donc d’attirer une collecte très élevée, assurant ainsi le succès financier de la société de gestion.

Si cette stratégie est aussi facile à mettre en place et "garantit" au début un rendement élevé, pourquoi les autres nouvelles SCPI ne l’appliquent pas?  C’est que ces actifs non core sont plus risqués que la moyenne, et qu’après les 4 premières années après l’acquisition où le loyer est généralement garanti par un bail ferme, le loyer risque d’être re-négocié à la baisse ou de connaitre des impayés (les locataires de ce type d’actifs étant parfois plus fragiles que la moyenne), la vacance locative risque de s’installer, et du coup, les loyers perçus et donc le rendement et la valeur de la part de la SCPI risquent d’en pâtir.

A cause de ces risques qui existent pour tous les actifs immobiliers, mais davantage pour ceux non core, la plupart des SCPI investissent en non core une part minoritaire de leur portefeuille et consacrent le reste à des actifs core, moins risqués et donc rapportant moins.

En définitive, le rendement n’est pas tout et il faut regarder aussi la qualité des actifs ayant permis ce rendement. Et si les risques ci-dessus se matérialisent, le rendement futur va baisser. Or un porteur de SCPI, contrairement à un souscripteur de sicav actions, investit pour le long terme à cause du poids des frais initiaux et de la fiscalité. Il ne peut guère partir rapidement et sans frais en cas de baisse future du rendement, si elle se produit.

Dernière modification par parisien (08/10/2014 10h41)

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#35 07/10/2014 22h42 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonsoir,

A propos de a derniere acquisition : étant bruxellois je vous signale que l’aéroport est un des plus mauvais coins de Bruxelles en termes de vacance locative des bureaux. Jetez un oeil a ce rapport pour vous faire une idée du marché.

Plusieurs phénomenes se conjuguent,
- le départ des lobbyistes depuis quelques années (peu de nouvelles grandes directives a influencer),
- le cout de la main d’oeuvre locale et sa mauvaise qualité vu des boites internationales (source plusieurs discussions - certains sieges sociaux comme celui de 3M Europe ont été pratiquement vidés de leur personnel),
- et j’ai entendu récemment qu’il existe une forte incitation fiscale a s’installer en Flandres voisine plutot qu’en région Bruxelloise.

AMF : aucune SCPI en portefeuille.

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#36 13/10/2014 12h55 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Résultat par part du T3 2014 : 18,83 euros (vs 15,81 au T2)
Dividende net percu : 15,72 euros (vs 15,38 au T2)
10% affecté au RAN ce trimestre contre 1% le trimestre précédent
TOF : 99,7%

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#37 13/10/2014 13h25 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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source = http://www.scpi-corum-convictions.com/u … 103a06.pdf

Je nuance un peu ma remarque à la fin du message #1 de ce fil ("… elle annonce ne "distribution" qui ne correspond pas exactement au montant distribué, mais à la somme du montant distribué et des impôts payés sur les revenus perçus à l’étranger (lesquels ne sont pas distribués, mais permettent de déclarer moins de revenus en France) …"), car leur bulletin d’information précise et explique quand même bien la chose.


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#38 25/03/2015 14h26 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Rapport annuel de la SCPI

Dividende annoncé en baisse et sous le niveau de 2013. De 64,77 euros en 2014 à 62,40 (baisse de 3,7%) soit un rendement 2015 prévu à 6,05% sur le prix de part actuel
A pondérer car en 2014, la société annonçait 61,80 euros pour finir donc à 64,77 euros

Le RAN augmente mais reste assez faible de 2,06 à 3,88 euros par part, 1,3 mois de dividende (8% affecté comme en 2013)

Quelques surfaces vacantes commencent à apparaitre et sont indiquées "en cours de relocation" sans autre précision

La valeur de réalisation et de reconstitution augmentent par rapport à 2013

Dernière modification par DrFab (25/03/2015 14h30)

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#39 25/03/2015 19h45 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Pour ma part, à l’analyse du Rapport Annuel, je m’interroge un peu sur la pertinence des valeurs d’expertises : comment justifier que la valeur d’expertise à fin 2014 soit significativement supérieure au prix d’achat … quand l’achat a été fait en décembre 2014 (+2-3%), en octobre 2014 (+13% !), et en février 2014 (+17%). C’est une des questions que je compte poser à l’AG….

Si certains associés de Corum Convictions souhaitent voter pour qu’un membre de ce forum siège au Conseil de Surveillance de la SCPI : me contacter en MP.


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#40 25/03/2015 23h48 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonsoir,

Je me pose la même question que GbL.
Autres questions que j’aimerais poser:
- Augmentation du prix de part ( --> ajustement du dividende?).
- Intention de rentrer dans les AV? (Je ne l’espère pas).

Je vote pour GoodbyLenine. Et vous?

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#41 26/03/2015 07h57 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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@Goodbylenine

Peut être vont ils sortir leur caractère opportuniste à savoir nous avons acheté à un prix inférieur à celui du marché. Cela semble alambiqué dans tous les cas

@Wow

Vous pensez que la part peut augmenter cette année à titre symbolique à la façon de l’an dernier ?
Je pense que si le rendement permet de faire 6% (Objectif affiché et crié sur tous les toits) ils augmenteront le prix de part pour que le rendement prévu colle à 6% pour les nouveaux entrants. Pas plus mal et protecteur pour les plus anciens associés dans ce cas

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#42 28/03/2015 17h57 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Wow a écrit :

Bonsoir,

Je me pose la même question que GbL.
Autres questions que j’aimerais poser:
- Augmentation du prix de part ( --> ajustement du dividende?).
- Intention de rentrer dans les AV? (Je ne l’espère pas).

Je vote pour GoodbyLenine. Et vous?

Concernant l’entrée de Corum dans les AV :

La SCPI Corum Convictions disponible en assurance-vie chez MonFinancier : Actualités Assurance-Vie

Çà c’est fait !


Parrain INGDirect (ZYSFCHN), Fortuneo (12496460), Boursorama, Bourse Direct, et Binck par mail

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#43 06/04/2015 20h17 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci oz pour l’info. C’est désespérant!

DrFab a écrit :

Vous pensez que la part peut augmenter cette année à titre symbolique à la façon de l’an dernier ?
Je pense que si le rendement permet de faire 6% (Objectif affiché et crié sur tous les toits) ils augmenteront le prix de part pour que le rendement prévu colle à 6% pour les nouveaux entrants. Pas plus mal et protecteur pour les plus anciens associés dans ce cas

La SG a écrit ceci en gros et en gras:
"Le prix de la part a augmenté de 1 % le 1er juin 2014 (en moyenne de 1,28 % en 2014) afin que la valeur de la part soit au plus proche de la valeur du patrimoine de la SCPI (valeur de reconstitution). L’augmentation de capital en cours se déroule ainsi sans être dilutive pour les porteurs de parts de CORUM Convictions"

donc j’attends une vraie augmentation, pour coller à la nouvelle valeur de reconstitution.

Bon, ceux qui ne participent pas à l’AG ont envoyé votre vote (pour GoodbyLénine)?

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#44 14/04/2015 21h00 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Des nouvelles de l’AG GoodbyeLenine ? smile

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#45 15/04/2015 13h07 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Quelques infos de l’AG :

Pas vraiment de scoop. 2015 s’annonce bien. Le patrimoine de Corum Convictions sera de plus en plus "hors de France", car c’est là (et pas en France) qu’ actuellement la société de gestion trouve ce qu’elle considère comme de "bonnes opportunités". C’est aussi ce qu’on lit dans cette récente interview du DG de Corum AM.

Quelques éléments de réponse aux questions évoquées sur le forum :

GoodbyLenine a écrit :

A l’analyse du Rapport Annuel, je m’interroge un peu sur la pertinence des valeurs d’expertises : comment justifier que la valeur d’expertise à fin 2014 soit significativement supérieure au prix d’achat … quand l’achat a été fait en décembre 2014 (+2-3%), en octobre 2014 (+13% !), et en février 2014 (+17%).

La société de gestion a expliqué avoir saisie des opportunités. Exemple: l’immeuble à Francfort, loué à PSA Banque, vu comme un mauvais locataire (filiale d’un constructeur automobile français, qui était alors en difficulté) par les investisseurs allemands (ou même français).

GoodbyLenine a écrit :

Si certains associés de Corum Convictions souhaitent voter pour qu’un membre de ce forum siège au Conseil de Surveillance de la SCPI : me contacter en MP.

Ceci n’a pas été couronné de succès…

Wow a écrit :

- Augmentation du prix de part ( --> ajustement du dividende?).

Le prix de la part pourrait (au conditionnel) se rapprocher de la valeur de reconstitution. Mais rien ne peut être annoncé avant une éventuelle publication au BALO.

Wow a écrit :

- Intention de rentrer dans les AV?

La société de gestion a annoncé être vigilante à ce que les assureurs ne prennent pas -comme dans d’autres SCPI- une (trop) grosse place. Fin 2014, les assureurs représentaient 1 M€ investis (environ 0.5% des parts).


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#46 20/04/2015 11h35 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Hausse officielle du prix de part de 1.5% de 1030 a 1045 euros au 1er juin

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#47 20/04/2015 13h47 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Source officielle de cette information : BALO du 20 avril 2015.


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#48 20/04/2015 14h10 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Merci à tous les deux pour l’information.
Ce n’est pas beaucoup 1,5%, mais comment faire autrement si l’on veut "atteindre le plus vite possible 1 milliard d’€ collectés".

Je reviens à la récente interview du DG de Corum AM, dans laquelle it dit:
"Unlike typical French SCPIs, CORUM Convictions offers the exclusivity to buy real-estate assets all over Eurozone. This European dimension also concerns fund-raising as the fund benefits from the UCITS European passport"

J’ai compris que les parts vont êtres vendus hors France? Je ne sais pas si d’autres SCPIs l’ont déjà fait, et si non, comment cela se passe en pratique?

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#49 20/04/2015 14h36 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Bonjour à tous
Sauf erreur de ma part le caractère "passportable" du fonds s’applique uniquement aux investisseurs professionnels (cf directive AIFM).

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#50 22/04/2015 19h52 → SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM (corum am, corum convictions, scpi)

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Je vais avoir des parts disponibles en nue-propriété sur cette scpi.

Si vous envisagez de souscrire avant l’augmentation du prix de la part (1er juin), sachez que je peux également vous faire un petit discount sur le prix de vos parts en pleine propriété ou en nue-propriété.

Merci de me joindre en message privé à ce sujet.

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