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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 29/06/2012 16h21 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

Membre
Réputation :   108 

Bonjour à tous :
Voici une annonce que j’ai trouvée sur LeBonCoin.

Annonce sur LeBonCoin a écrit :

Description :
Immeuble comprenant 7 logements plein pied
Investisseurs
LoyerAn 31440
Rapport 9%
C’est un Auto financement + un revenu
Autoroute A26 à 5 Km, 1h de Lille, 15mn du Tunnel sous la Manche
350 m de la plage, en centre ville
Parking gratuit sur la place en face de l’immeuble
3 T2 3 pièces + salle d’eau (douche,WC)
4 T1 2 pièces + salle d’eau (douche,WC)
- Compteurs eau et électricité individuels
- Huisseries PVC double vitrage
- Toiture neuve avec isolation polyuréthane 60
- TF 790 Euros/an, autres à la charge des locataires
- Travaux sur un logement 2 pièces à rénover entièrement
Location en vide et non meublé
Sédentaires avec bail, pas de vacanciers
Actuellement tout est loué
Vte comptant 315000 négociable, cause travaux sur un logement
Ou Vte Viager Bouquet+rente aménageable suivant besoin
Bouquet 60000 € + rente 1300 €/mens

CALCUL ************************
Loyers total perçus 2620 €/mens
Reste un revenu : 1320 €/mens
pour un capital avancé de 60000 €
De plus, vous créez un patrimoine immobilier.
*******************************
Mr X achète à Mr A en viager sur 2 têtes
La valeur du bien est de 315 000 €
Un bouquet est versé au départ 60 000 €
La valeur du viager est de 255 000 €
Mr A 65 ans : coef 11.21
Mme A 50 ans : coef 15.60
L’âge du plus jeune détermine le coefficient diviseur
Rente annuelle : 255000/15.60 16 346 €
Soit une rente mensuelle de 1362 € : 1300 demandé
Même si le vendeur dépasse l’espérance de vie moyenne
Mr X ne sera pas perdant puisqu’il touchera toujours les loyers
*******************************

Quelques questions en vrac :

- Je rêve ou la rentabilité brute dépasse les 26% ??? (1320*12/60000)
- Quelqu’un a-t-il déjà touché à ce genre d’investissement ?
- Apparamment, les vendeurs ne conservent pas l’usufruit sur les loyers.Quels seraient les risques spécifiques du viagé pour cet achat ? (a part un style Jeanne Calment - et encore, si les loyers couvrent la rente…)
- La rente versée est-elle déductible des revenus ? je viens de trouver la réponse : Pas déductible

- Où est l’arnaque ???

Dernière modification par Siocnarf (29/06/2012 16h30)

Mots-clés : investissement viager


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#2 29/06/2012 17h01 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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A ce demander pourquoi il le mettent en viager, quitte a passer par une agence pour s en occuper
surement pas d héritier présent


Forum généraliste ( gaming, cinéma, série, games of thrones,  etc …)http://www.generation-geek.fr/

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#3 29/06/2012 17h14 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

Membre
Réputation :   108 

Je viens de faire 2 - 3 calculs.

Comme la rente n’est en rien déductible des revenus, la charge des impôts est vraiment trop importante pour les tranches >=30%.

De plus, j’avais mal lu l’âge de la dame. Elle a 50 ans et pas 60 … avec une espérance de vie de + de 30 ans devant elle…

Enfin, il est apparemment très difficile de faire un crédit pour financer le bouquet (le bien étant hypothéqué au profit des crédit-rentiers (vendeurs) comme on dit.

Finalement, il vaut peut-être mieux négocier le prix de vente et acheter à crédit dans ce cas !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#4 29/06/2012 23h28 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si l’acheteur est une société à l’IS (éventuellement constitué pour cette opération, et dotée de 60k€ de fonds propres), la rente n’est pas déductible ?

Il faut peut-être aussi voir à quoi l’immeuble ressemble, et idem pour les caractéristiques des locataires.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 14/06/2016 23h04 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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Bonjour,

Tout comme siocnarf il y a quelques années, je suis tombé sur une annonce pour un immeuble en viager libre. Il n’y a pas d’aléa sur la durée de vie puisque la rente doit être versée pour une durée fixée à l’avance. Le projet semble de premier abord très intéressant mais je bloque vraiment sur la fiscalité.
D’autres informations :
- Il ne semble pas y avoir de travaux prévu pour le moment, le tout est en bon état.
- Tous les appartement sont loués en non meublés.
- Il y a une possibilité d’améliorer assez nettement les revenus des loyers en améliorant intelligemment les prestations locatives et en passant les futurs contrats de locations des petites surfaces en meublé.
- Des travaux d’amélioration des appartements sont donc prévus.
- Je base mes calculs sur une TMI de 30%.
L’ordre de grandeur des flux mensuels :

Loyers 3000€
Taxe foncière -250€
Rente -1150€
Prêt -900€ (*)
Impôt -900€ (+50€+75€ de déduction taxe foncière et charges)
Autres (Vacance locative, gestion, travaux, assurance PNO…) -300€

soit -425€/mois pour les 10 premières années puis +475€/mois jusqu’à la fin de versement de la rente.

(*) J’ai intégré un financement du bouquet + frais à l’achat en 10 ans puisque je peux obtenir un prêt (non immobilier donc pas de déduction des intérêts d’emprunt) de 100k€ à 1%.

D’autres charges sont-elles déductibles ? Une SCI à l’IS permettrait-elle d’optimiser la solution ? Je ne pense pas qu’il y ait d’intérêt à l’IR dans la situation.

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#6 15/06/2016 00h28 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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"- Je rêve ou la rentabilité brute dépasse les 26% ??? (1320*12/60000)"

Si vous ne tenez compte "que de l’apport" pour calculer le rendement, vous rêvez effectivement.

Or le bouquet n’est pas le prix d’achat, c’est juste une partie du prix payée cash. La rente fait aussi partie du prix, et si vous revendez le bien, on en tiendra compte dans le calcul de la plus value. Calculer en utilisant uniquement le bouquet revient, comme je le schématisais ci dessus, à calculer le rendement d’un achat immo à crédit en se basant uniquement sur l’apport, soit un rendement infini pour une acquisition acte en main financée à crédit sans frais de dossier.

" Il n’y a pas d’aléa sur la durée de vie puisque la rente doit être versée pour une durée fixée à l’avance. "

Le principe du viager, c’est justement qu’il y a un aléa sur la durée. C’est pour cela que la rente viagère est définie au titre XII du code civil : des contrats aléatoires

"Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Tels sont :

Le contrat d’assurance,

Le jeu et le pari,

Le contrat de rente viagère."

La rente est calculée selon l’espérance de vie du créditrentier et de la valeur de son bien. S’il survit plus longtemps, vous continuez à payer.

C’est l’article 1979 CC qui le prévoit :

article 1979 CC a écrit :

Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.

L’exemple classique, c’est l’appartement de Jeanne Calment : le débitrentier est décédé 2 ans avant elle, après 30 ans de paiement d’une rente estimée, au départ à quelques années (elle avait 90 ans lors de cette vente, et en 65, personne ne pensait qu’elle vivrait très au delà des 100 ans).

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#7 15/06/2016 00h52 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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Je me permet de me citer pour vous mettre en garde :

Smad a écrit :

Problème réglé de notre côté, en fouillant un peu, nous sommes tombés sur ca :

"Le bien ne doit pas rapporter à l’acheteur plus qu’il ne lui coûte.

Les juges vérifient également si le montant de la rente versée au vendeur est supérieur au prix que pourrait rapporter le bien, compte tenu de sa valeur ( cass.civ.3eme du 16/11/10, numero 09-1793).

Dans cette situation, l’acquéreur reçoit plus du bien que celui-ci ne lui coûte. Il ne prend aucun risque, quelle que soit l’espérance de vie du vendeur.

La vente peut donc être annulée pour défaut de prix ( cass.civ. 3eme du 25.5.10 numero 09-65258)."

Source : le particulier numero 1099

A re vérifier, mais dans notre cas cela perd tout son intérêt.

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#8 15/06/2016 07h49 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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Imaginons que le vendeur encaisse les 60ke et ne paye plus son prêt, la banque risque de saisir l’immeuble, quels seraient vos droits dans ce cas ?

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#9 15/06/2016 09h45 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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GoldenNumber a écrit :

Tout comme siocnarf il y a quelques années, je suis tombé sur une annonce pour un immeuble en

Bonjour,

Pour moi vous n’avez pas compris la rente viagère et je vous déconseille ce produit dangereux.

En reprenant l’exemple de Jeanne Calment de Xa, notez par ailleurs que c’était loin d’être une personne avec un mode de vie ascétique : Jeanne Calment biographie

Chocolat, porto, a fumé jusque 117 ans etc… rien qui n’aurait prédit à son notaire acheteur viager qu’il décèderait avant elle.

Setanta

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#10 15/06/2016 10h59 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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Bonjour et merci pour vos réponses.

Je me suis mal exprimé, le principe est le même qu’un viager libre avec une rente limitée dans la durée mais la dénomination exacte est une vente à terme libre. La différence est expliquée ici.

Ainsi, il n’y a pas de donnée aléatoire quant à la durée de la rente.

Je préfère, volontairement pour le moment, rester relativement flou sur les données exactes.

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#11 15/06/2016 11h02 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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Réputation :   340 

Ze Bonder : vous répondez sur un cas, qui ouvre ce fil, qui date de 2012. La demande n’est plus d’actualité.

Goldennumber : effectivement, vous nous demandez un avis, mais vous n’employez pas les bons termes (vente à terme et non pas viager), et n’exposez pas clairement les éléments de l’affaire (montant du bouquet, montant de la rente, durée). Et pour finir de nous embrouiller vous le mettez dans un fil sur le viager alors que ce n’est pas un viager. Comment voulez-vous qu’on puisse vous donner un avis pertinent dans ces conditions ?

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2016 11h07)

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#12 15/06/2016 11h44 → Investissement en viager : trop beau pour être vrai ? (investissement viager)

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"Je me suis mal exprimé, le principe est le même qu’un viager libre avec une rente limitée dans la durée mais la dénomination exacte est une vente à terme libre"

Mal exprimé c’est certain, puisqu’en utilisant le terme viager alors que ce n’est pas votre cas, c’est un peu comme si vous nous parliez d’une voiture de course, alors que vous pensez camion : les deux ont des roues, mais ca n’a pas grand chose de plus en commun !

"Ainsi, il n’y a pas de donnée aléatoire quant à la durée de la rente."

Non, puisque le paiement est prévu à terme avec un échelonnement sous forme de rente avec une périodicité négociable.

Cependant, dans la vente à terme, lorsque le transfert de propriété est immédiat (ce qui n’a rien d’obligatoire, la vente à terme étant par défaut une vente ….. au terme, et non immédiate avec paiement à terme), le notaire doit inclure une clause résolutoire au niveau de la sûreté, ce qui fait qu’en cas de défaut de paiement, la vente est purement et simplement considérée nulle, inexistante, pire n’ayant jamais eu lieu ! 

il faut donc bien penser à ce risque et conserver un matelas de sécurité pour assurer les paiements, et des relations durables avec le vendeur (parce qu’il faut pouvoir assurer le paiement des mensualités, même si un évènement bloque ces paiements, comme par exemple un décès avec blocage des comptes par une banque un peu trop stricte)

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