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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/06/2012 13h45 → Location nue vs location meublée (location meublée, location nue, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Tout d’abord, encore un grand merci à tous pour la qualité des échanges sur ce forum…

Je me permets de remettre ce message dans une file appropriée…

J’ai acheté cette année un appartement T1bis sur Toulouse centre pour de la location. Je gère donc en direct actuellement 3 appartements sur Toulouse + 1 parking. Je me pose plusieurs questions en ce moment à propos de ces biens. Je les loue en location nue car les revenus locatifs sont complètement "gommés" par les intérêts d’emprunt + travaux. Les questions que je me pose :

--> cette situation est-elle quand même optimisée fiscalement ?
--> si je veux basculer en meublé pour amortir les murs, est-ce que je peux le faire dans quelques années quand les intérèts d’emprunt auront diminué ?

Je me demande également s’il serait intéressant pour notre prochain appartement locatif de créer une SCI (moi, ma femme et mon fils) pour à terme y regrouper tous les biens. Je ne me rends encore pas bien compte de l’impact au niveau fiscal (IS vs IR progressif). A votre avis, est-ce une bonne idée ?

Merci d’avance pour vos remarques éclairées !!

Bien cordialement

Alexandre

Mots-clés : location meublée, location nue, sci

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#2 28/06/2012 14h45 → Location nue vs location meublée (location meublée, location nue, sci)

Modérateur
Réputation :   1084 

En général, l’intérêt de créer une SCI n’est pas de "regrouper les biens" : céder les biens à la SCI impliquera des coûts (frais "de notaire") et il aurait mieux valu faire acheter par la SCI dès le début; les principaux avantages d’une SCI sont généralement de permettre un investissement à plusieurs avec des dispositions plus flexibles que l’indivision, et de préparer progressivement une succession.

Si vous optez pour une SCI à l’IS, vous devrez quand même payer l’IR sur les bénéfices que la SCI vous distribuera (si elle en distribue). En outre, vous ne serez pas exonéré de l’impôt sur les plus-values immo après une certaine durée (30 ans actuellement), comme les personnes physiques, ce qui peut couter fort cher (surtout si l’inflation devait augmenter un peu)….

Sauf à trouver de réels et concrets avantages à une SCI, et encore plus à l’IS si vous prévoyez d’opter pour l’IS, contentez-vous de faire simple et de détenir vos biens en direct.

Il est nécessaire d’intégrer ces choix dans une stratégie globale, prenant en compte l’ensemble de votre situation (patrimoine actuel, et futur anticipé, revenus et charges, projets, situation familiale, etc.). Actuellement, à la lecture de votre présentation (Info), il me semble surtout que votre patrimoine est très déséquilibré (sur-pondéré en immobilier) et vous ne semblez pas avoir de stratégie globale à long terme (avec simulation de l’évolution de vos revenus, imposition, etc. dans les prochaines années) qui seule pourrait vous permettre d’envisager des optimisations. Accumuler des investissements ainsi risque de déboucher sur des déconvenues dans quelques années. Les principaux risques que vous courrez semblent se situer au niveau d’une baisse de l’immobilier, de vacances locatives rendant plus difficiles le remboursement de vos emprunts, et de la perspective d’avoir beaucoup d’impôts à payer sur vos revenus foncier dans quelques années (diminuant beaucoup le rendement net de vos investissements).

Pour la transformation de locations nues en location meublées, voir les autres discussions qu’on a déjà eu sur ce sujet. De mémoire, les principaux aspects à prendre en compte sont :
  - existence d’une demande pour la location meublée
  - impact légal (il faut que la transformation soit autorisée, par le règlement de copropriété, et par la mairie si agglomération de plus de 200 000 habitants et bail meublé de moins d’un an)
  - impact fiscal et comptable de la transformation (dont règles pour les amortissements)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 29/06/2012 10h18 → Location nue vs location meublée (location meublée, location nue, sci)

Membre
Réputation :   

Merci bcp pour ce retour

Je suis tout à fait conscient que mon patrimoine est sur-pondéré en immobilier mais je n’ai pas encore trouvé d’autre types d’investissements où l’on peut emprunter 100 ou 110% du montant de l’opération. Je suis tout à fait d’accord avec vous sur les risques liés à
-->baisse de l’immobilier : appartement locatif situé en plein centre de Toulouse avec prix d’achat inférieur d’environ 10% au prix moyen pratiqué + je ne compte pas renvendre ces biens (complément de revenus dans quelques années + retraite)
-->vacances locative : centre de Toulouse donc demande locative forte (étudiant, jeune salarié…)
-->impayés : assurance loyers impayés (pour info, je loue une appartement à une personne en intérim, il existe une assurance loyers impayés spéciale pour les intérimaires et gratuites pendant les trois premières années auprès du FASTT)
-->impôts : ma femme compte réduire à terme son activité salariée pour s’occuper de la gestion des appartements + avoir du temps pour elle, je compte également sur ces revenus locatifs pour un horizon plus long terme (retraite).

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#4 29/06/2012 10h30 → Location nue vs location meublée (location meublée, location nue, sci)

Membre
Réputation :   224 

GoodbyLenine a écrit :

E
  - impact légal (il faut que la transformation soit autorisée, par le règlement de copropriété, et par la mairie si agglomération de plus de 200 000 habitants et bail meublé de moins d’un an)

Je crois que vous confondez location meublée et location saisonnière.

La location meublée à titre de résidence principale n’est soumise à aucune autorisation ni de la copro ni de la commune.

L’intérêt de louer nu puis meublé est le suivant:
location nue : 3 ans => déduction la 1re année de 10700€ du revenu imposable, imposition normale la 2e et 3e année (si crédit, elle devrait être faible)
location meublée 4e année => calcul de l’amortissement du bien à la valeur de marché => plus d’imposition pour quelques temps.

Si vous n’avez pas besoin de baisser votre revenu imposable, la location nue n’est pas nécessaire amha.


Left the Rat Race in 2013

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#5 29/06/2012 10h51 → Location nue vs location meublée (location meublée, location nue, sci)

Membre
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Je ne comprends pas quand vous dites :

"location nue : 3 ans => déduction la 1re année de 10700€ du revenu imposable"

Cette déduction ne s’applique pas automatiquement ? Il faut que :
Revenus locatif - charges - intérets emprunt - caution solidaire - travaux engendre un déficit foncier que l’on peut reporter sur le revenu imposable dans la limite de 10700 euros sur un an

Est-ce que je me trompe ?

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