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#1 01/11/2010 14h41 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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certes le LTV est plutôt élevé mais elle décote pas mal

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#2 01/11/2010 15h41 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Voici ce que nous en disions le mois dernier :

Portefeuille d’actions de Rodolphe

stephane a écrit :

Bonsoir,

S’agissant de Zublin, je suis resté à l’écart quand je me suis rendu compte que le portefeuille de bureaux de cette foncière était très vieillot.

Un programme ambiteux de rénovation est en route. Malheureusement, pendant le temps des travaux, il n’y aura pas de loyers…

Cette petite foncière n’est certainement pas la plus intéressante de sa catégorie !

Rodolphe a écrit :

Tout à fait d’accord sur ZUBLIN. J’en ai acheté quand le cours avait baissé (3.30 à 3.40€) ce qui donnait un dividende de + de 8%. Je viens de revendre avec petite plus-values tout en en ayant encaissé le dividende de juillet (0.30€). J’en ai gardé un peu pour voir, car je prefere diversifier au maximum afin de ne pas avoir de trop fortes déconvenues.

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#3 02/11/2010 22h55 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Si vous cherchez une grosse décote sur une petite foncière, vous pouvez également regarder PAREF, qui vient juste de boucler une augmentation de capital dans le but de réduire son endettement (un peu dilutive pour les associés déjà en place).

PAREF a deux activités : une activité de foncière classique, et une activité de gestion locative pour compte  de tiers (les SCPI et les OPCI qu’elle gère rapportent des commissions d’entrée et de gestion).

Si l’on s’en tient au prix actuel, ce fonds de commerce de gestion locative est valorisé pour 0 par le marché, et les actifs immobiliers sont également fortement décotés, sur leur valeur de liquidation.

J’anticipe, pour 2010, un cash flow de 10 euros par titre, et un bénéfice par titre supérieur à 8 euros, pour un cours qui se traîne entre 45 et 50 euros, depuis de longs mois.

Cette faible valorisation s’explique par la très faible liquidité du titre.

C’est une bonne affaire, mais les échanges sont complétement anémiques…

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#4 08/11/2010 18h08 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Tout à fait d’accord pour Paref.
Pour Zublin, il me semble aussi que la décote actuelle est un peu trop forte: elle se justifie par le départ d’un locataire, les laboratoires Roche, qui représentent 37 % des loyers: le départ sera suivi évidemment de gros travaux et le rn sera sans doute nul pendant deux ans. Le marché tient donc compte (outre l’absence de liquidité) du risque de l’absence de dividendes (il deviendra difficile de faire comme cette année, un prélèvements sur le capital, du fait de l’importance du LTV). Mais, sous réserve d’être patient, l’investissement peut se révéler rentable.

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#5 09/11/2010 09h39 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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En ce qui me concerne, je viens de vendre les 1500 ZUBLIN qui me restait. A la clé une plus-value (PRU 3.28€ et prix de vente 3.71€).

Je crains que la société ne passe un mauvais cap actuellement. Je la reserve uniquement à des coups comme celui-ci, mais pas à une integration long terme dans mon portefeuille, car trop d’inconnues : tous leurs gros locataires s’en vont, travaux à prevoir, et cela reste une  petite foncière, avec tous les risques que cela comporte. Donc je ne suis pas certain que le dividende soit maintenu au niveau actuel (0.30€).

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#6 09/11/2010 12h03 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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stephane a écrit :

Si vous cherchez une grosse décote sur une petite foncière, vous pouvez également regarder PAREF, qui vient juste de boucler une augmentation de capital dans le but de réduire son endettement (un peu dilutive pour les associés déjà en place).
(…)
J’anticipe, pour 2010, un cash flow de 10 euros par titre, et un bénéfice par titre supérieur à 8 euros, pour un cours qui se traîne entre 45 et 50 euros, depuis de longs mois.

Cette faible valorisation s’explique par la très faible liquidité du titre.
(…)

Attention, il faut comparer ce qui est comparable. Certes, Paref présente le ratio Cash flow courant / Cours parmi les plus élevés de toutes les SIIC, ce qui sur le papier est excellent.

Mais il n’y a pas de miracle ni de recette magique que Paref aurait découvert mais pas les autres foncières. Ce ratio flatteur résulte de deux prises de risques:

- un endettement (LTV) bien plus élevé que la moyenne des SIIC, malgré la petite AK récente dont la taille a dû être réduite (si Paref était si attractive, pourquoi n’aurait-il pas pu attirer d’autres investisseurs pour participer à l’AK? - méfiance donc).
Dans les conditions actuelles de marché, plus on endette une foncière, et plus son cash flow augmente, car le rendement locatif du bien acheté est bien supérieur au coût de cette dette. Pour autant, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir assurer le service de la dette, d’autant que Paref a des échéances  de remboursement assez proches. De plus, si plus tard  le loyer baisse ou le locataire part, le rendement locatif passe en dessous du coût de la dette et le cash flow est impacté négativement. Si s’endetter davantage était toujours positif, toutes les foncières le feraient.

- un portefeuille, fait de bric et de broc,  disparate d’assez mauvaise qualité (principalement de petites surfaces de bureaux excentrées en périphérie et de locaux d’activité). Ces actifs ont des prix assez faibles aujourd’hui (d’où le rendement élevé qu’ils procurent) parce que peu d’acheteurs en veulent en période de crise comme aujourd’hui. C’est logique: les loyers sont élevés, mais si le locataire part, le bien risque de rester vacant longtemps.

Après chacun fait son choix, entre la belle qualité qui rapporte moins en pourcentage (exemple: appartement dans un beau quartier parisien), mais est sans doute moins risquée et plus pérenne, ou la maison excentrée dans un petit village de la Creuse, qui a un ratio loyer annuel/prix d’achat très élevé, mais qui restera vide 10 ans si le locataire actuel part.

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#7 09/11/2010 14h24 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Vous avez raison, mais dans le cas de Paref, la périphérie ne va pas jusqu’en Creuse ! Trève de plaisanterie.

Paref mérite une décote importante pour les raisons que vous évoquez (endettement, qualité des actifs, risques liés à l’effet de levier) et pour le manque de liquidité, dont j’ai parlé. Sur le principe, nous sommes donc d’accord.

Toutefois, je note que les expertises foncières, qui servent à calculer l’ANR, et donc la décote, tiennent déjà compte de la qualité moyenne des actifs, puisque le taux de capitalisation retenu est de mémoire, de près de 9%.

Reste à savoir si la décote actuelle est supérieure à ce qu’elle devrait être, ou, dit autrement, s’il y a une différence significative entre le prix et la valeur (ou du "grain à moudre", comme disait ma grand-mère).

Paref est très endettée, vous l’avez noté, mais la faible distribution+ la récente AK, conjugée à l’absence de nouveau projet pendant quelques temps, devrait permettre à cette foncière de diminuer son LTV de manière graduelle mais significative.

Il y a bien d’autres foncières qui ont appliqué cette politique avec succès et ont vu leur prix remonter de manière importante pour cette raison : foncière des régions, klépierre par exemple.

Enfin, Paref peut, en l’absence de nouveaux projets d’investissement, continuer à faire progresser son bénéfice en développant la gestion pour compte de tiers, ce qu’elle s’emploie à faire actuellement.

Dans le contexte actuel, les foncières qui ont mené une politique de désendettement semblent recueillir l’approbation du marché. Alors, pourquoi pas une petite foncière comme Paref ?

On a bien vu fondre la décote de Klémurs (endettée à la limite des covenants, et même au delà, compte tenu du tour de passe passe de la maison mère) en quelques mois ?

Pour ma part, je considère que Paref vaut 65 €.

Quant à l’augmentation de capital, je pense qu’elle a été faite pour permettre à certains, dont le dirigeant actuel, d’entrer ou de se renforcer à bon compte (en diluant les autres associés).

Si elle avait été ouverte à l’ensemble des associés, elle aurait pu facilement recueillir une somme double ou triple.

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#8 09/11/2010 18h40 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Stephane,

Vos arguments sur Paref ne sont pas sans mérite, loin de là. Sauf sur un point: l’AK récente.
Je sais en effet de source sûre que la direction de Paref a fait le tour des institutionnels à Paris connus pour s’intéresser aux petites foncières, pour leur proposer de participer à l’AK réservée:
- d’abord à 60€ (au dessus du cours de bourse, mais Paref justifiant le prix en disant que cela reste une excellente affaire car bien au dessous de l’ANR, et que si un institutionnel voulait se constituer une ligne à 50 € - le cours de bourse - il ne pourrait de toute manière pas trouver assez de papier)
- ensuite à 55€, devant les refus à 60€
- ensuite à 50€, et là enfin des candidats, masi pas assez, d’où baisse de la taille de l’AK

Donc cette AK n’a pas été conçue pour donner un avantage au dirigeant. C’est le dirigeant qui s’est trouvé obligé de participer à l’AK, pour assurer un succès a minima.

Autre point, tout à fait crucial: les actifs de Paref sont-ils réellement cessibles aujourd’hui au prix des expertises (à l’ANR)? La question mérite d’être posée, après la manœuvre inhabituelle du 1/7/2010, quand Paref a vendu 8 immeubles de bureaux au prix de l’ANR à la SCPI gérée par Paref Gestion (et cette dernière n’ayant pas, faute de souscriptions suffisantes, du cash pour payer Paref, Paref a obtenu à la place des parts nouvelles de la SCPI, donc pas de cash et pas de désendettement pour le moment).

Cela tendrait à prouver que Paref n’avait pas réussi à trouver un tiers intéresé pour acheter ces immeubles à l’ANR en payant cash, vital pour laisser Paref se désendetter. Au lieu de cela, Paref va obtenir du cash très progressivement au fur et à mesure que de - malheureux?- investisseurs vont souscrire en numéraire à la SCPI.

J’observe en tout cas que les actifs dits prime (immeubles sans défaut de centre ville ou de quartiers d’affaires reconnus) ont vu leurs prix rebondir depuis début 2010, mais que les bureaux - et pire, les locaux d’activité - excentrés type ceux qu’on trouve chez Paref continuent de voir leur prix stagner à un niveau bas.
Si tout se passe bien, leurs prix finiront un jour par rebondir. Mais c’est un risque à prendre que de se positionner sur Paref dès maintenant, d’autant que si on change d’avis, on ne peut plus facilement revendre (faible liquidité).

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#9 10/11/2010 10h10 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Bien sûr, du fond de ma province, je ne dispose pas des mêmes informations que vous sur cette AK !

De toute façon, mes investissements sur cette foncière sont suffisamment modestes pour ne pas me sentir prisonnier du manque de liquidité du titre.

C’est à la fin du marché qu’on connaîtra le vrai prix du légume !

Dernière modification par stephane (10/11/2010 10h13)

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#10 10/11/2010 11h23 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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D’un coté votre information sur l’AK est plutôt positive.

D’un autre l’apport à Interpierre est sensé car cette SCPI était vraiment trop petite. Alors ce qui est bizarre c’est que du coup elle a endettement (ce qui est rarissime dans une SCPI). Il y a beaucoup de travail encore à faire pour que Paref ne soit pas que Pierre 48.

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#11 10/11/2010 12h04 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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En tout cas ils mettent le forcing sur le marketing, car j’ai fait une demande d’info une fois sur la SCPI PFO et je reçois des plaquettes régulièrement et un commercial m’a déjà appelé 2 fois.

J’avais aussi demandé de la doc sur Immorente et Ciloger Actipierre 1, mais n’ai pas été recontacté depuis. :-)

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#12 10/11/2010 14h54 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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A Stephane:

Je pense que nous avons chacun dit nos arguments.
Pouc conclure, je voudrais insister sur le fait que mon avis globalement négatif (à cause des 2 risques signalés ci-dessus) ne veut nullement dire que le cours va baisser. Dans une dynamique haussière où la plupart des grandes foncières (et maintenant certaines petites foncières aussi) approchent voire dépassent l’ANR, le cours de Paref pourrait finir par augmenter lui aussi.
Mais ce n’est pas à mon sens la foncière la plus intéressante, car son risque est très supérieur à la moyenne.

JesterInvest a écrit :

l’apport à Interpierre est sensé car cette SCPI était vraiment trop petite. Alors ce qui est bizarre c’est que du coup elle a endettement (ce qui est rarissime dans une SCPI). Il y a beaucoup de travail encore à faire pour que Paref ne soit pas que Pierre 48.

A ma connaissance, l’endettement de la SCPI n’a pas du tout augmenté. Comme déjà dit ci-dessus, la SCPI a payé Paref, en contrepartie des 8 immeubles, non en cash mais par émission de parts nouvelles de la SCPI. D’où l’aspect bizarre de la chose, Paref vendant sans obtenir du cash pour se désendetter.

InvestisseurHeureux a écrit :

En tout cas ils mettent le forcing sur le marketing, car j’ai fait une demande d’info une fois sur la SCPI PFO et je reçois des plaquettes régulièrement et un commercial m’a déjà appelé 2 fois.

Attention, PFO est géré par Perial, qui est très bon sur le plan commercial.
Paref Gestion, en revanche, est moins dynamique. Du coup, leurs 2 SCPI autres que Pierre 48 (dont la réputation attire d’elle-même les souscripteurs) végétent.

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#13 10/11/2010 15h21 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Il me semble qu’interpierre a repris les dettes des actifs que Paref lui a cédé. Ce qui fait toujours jeu égal bien sur. Je l’ai vu dans un rapport de la SCPI.

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#14 10/11/2010 17h26 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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C’est possible, à vérifier.
Ce point intéressera certainement les investisseurs dans cette SCPI Interpierre.
Mais comme je ne compte pas les rejoindre, je ne vais pas vérifier ce point.

En revanche, concernant Paref, le fait que l’apport des 8 immeubles à Interpierre ait été accompagné ou non d’un transfert ne dette n’a aucune importance.
En effet, comme la SCPI est petite, les parts qu’elle a émise pour rémunérer l’apport de Paref représentent 80% de son nouveau capital (et les associés personnes physiques de la SCPI n’ont plus que 20%). Autrement dit, la SCPI est non seulement gérée par Paref Gestion, mais elle est même carrément devenue filiale consolidée de Paref SA.

Donc cette dette de Paref, transférée chez la SCPI (si c’est bien le cas), est immédiatement revenue  dans les comptes conso de Paref. Bref, pas de désendettement de Paref pour le moment.

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#15 12/11/2010 16h23 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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zParisien, pourquoi ne conseillez vous pas d’action ?

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#16 12/11/2010 16h35 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Il a répondu à cette question dans cette file :
Faut-il recommander des actions en particulier ?

;-)

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#17 23/11/2010 09h02 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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#18 05/02/2011 08h42 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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avez-vous une opinion sur la foncière SCBSM cotée à Paris ?

merci

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#19 05/02/2011 09h12 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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zParisien a écrit :

A Stephane:
Je pense que nous avons chacun dit nos arguments.
Pour conclure, je voudrais insister sur le fait que mon avis globalement négatif sur Paref (à cause des 2 risques signalés ci-dessus) ne veut nullement dire que le cours va baisser. Dans une dynamique haussière où la plupart des grandes foncières (et maintenant certaines petites foncières aussi) approchent voire dépassent l’ANR, le cours de Paref pourrait finir par augmenter lui aussi.
Mais ce n’est pas à mon sens la foncière la plus intéressante, car son risque est très supérieur à la moyenne.

Ce que je pressentais sur Paref (cours qui végète à un peu moins de 50€, alors que la majorité des autres foncières voient leur cours progresser en 3 mois) s’est vérifié depuis notre discussion ci-dessus de début novembre 2010.

Bien sûr, pendant ce temps, l’ANR de Paref a continué d’augmenter (du fait des loyers encaissés depuis 3 mois, supérieurs aux intérêts de la dette sur la même période), ce qui fait que tôt ou tard, le cours de Paref devrait lui aussi progresser. Mais cette foncière reste plutôt à déconseiller, à cause de sa dette élevée à échéances de remboursement proches (2012 et 2013) et de la mauvaise qualité de ses actifs.

On trouve encore d’autres petites foncières françaises ou européennes dont les actifs sont de meilleure qualité, qui maîtrisent mieux leur endettement et dont le cours décote lui aussi par rapport à l’ANR tout en étant mieux liquide. Alors pourquoi Paref?

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#20 05/02/2011 11h50 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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zParisien a écrit :

On trouve encore d’autres petites foncières françaises ou européennes dont les actifs sont de meilleure qualité, qui maîtrisent mieux leur endettement et dont le cours décote lui aussi par rapport à l’ANR tout en étant mieux liquide. Alors pourquoi Paref?

Lesquelles?

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#21 05/02/2011 18h48 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Comme les 4 critères de choix ont été donnés (qualité des actifs et donc aussi des cash flows, maitrise de l’endettement, nette décote du cours sur ANR, relative liquidité du titre en bourse), il vous appartient d’identifier la vingtaine de petites ou moyennes foncières européennes vérifiant ces critères et de faire le tri entre elles.

En voici une à titre d’exemple, citée dans Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC : Selectrirente.
Attention, je souligne que ce n’est pas une recommandation d’achat, car je ne donne jamais de recommandation d’achat de valeur cotée.

En tout cas, Selectirente, comparée à Paref:
- a des actifs (murs de boutiques, souvent de centre ville) et des cash flows incontestablement de meilleur qualité. Qualité au sens de prédictibilité des cash flows futurs à court et moyen terme et de facilité de revente des actifs en temps de crise sans devoir trop casser les prix
- maîtrise bien mieux son endettement: LTV plus faible, pas d’échéances de remboursement proches car Selectirente a généralement des dettes amortissables sur 12 à 15 ans
- a une forte décote sur l’ANR prévu à fin 2010, malgré la remontée récente du cours de Selectirente. Cette décote est sur le papier nettement plus faible que celle de Paref, mais pas tant que cela quand on la pondère par l’endettement plus fort de Paref, d’autant que l’évaluation de certains actifs de Paref semble trop généreuse (son ANR à fin 2009, le dernier publié, me semble ainsi quelque peu surestimé).
- a un titre peu liquide certes, mais celui de Paref est bien pire.

Cela étant, Selectirente a aussi des points faibles. La pépite parfaite, avec uniquement des points forts et un cours très bas, n’existe pas …

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#22 05/02/2011 20h53 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Bonjour
merci pour vos apports respectifs, tres enrichissants.
je viens de jeter un oeil sur le site de selectirente, je ne vois pas le montant de l’anr. faut il éplucher le rapport financier?
Où trouvez vous votre décote?
J’observe également que le rendement que l’on peut attendre est bon mais pas extraordinaire, sauf à anticiper une hausse du dividende de l’ex. 2010.

merci

Jean

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#23 05/02/2011 21h17 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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52.34€ droits inclus fin 2009 vs le cours de 46.60 décote de 10%. Le revenu net est faible par contre.

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#24 06/02/2011 18h53 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Comme je l’ai écrit ci-dessus, il faut comparer le cours non pas à l’ANR de fin 2009, qui n’a plus qu’un intérêt historique, mais à celui estimé à fin 2010, qui est nettement plus élevé.
Ce dernier peut se calculer de manière approximative. A défaut de faire ce calcul, vous le connaitrez d’ici quelques semaines quand Selectirente publiera ses résultats annuels 2010.

Dernière modification par zirk (06/02/2011 18h54)

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#25 03/05/2011 12h22 → Zublin Immobilière France : petite foncière française de bureaux

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Je viens de lire un article(du moins un point de vue) sur ZIF qui m’a paru interessant :

http://www.objectifeco.com/economie/imm … etre-carre

article qui d’ailleurs n’est pas passé inaperçu sur Bourso et qui du coup a déclenché une spéculation…

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