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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 20/06/2012 14h45 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

Membre
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Bonjour,

Un cas de conscience se pose à nous…

Un de nos appartements se libère prochainement,  et nous l’avons fait visiter à un jeune d’une 20aine d’années qui est au chômage (il touche les prestations car il a travaillé avant).
C’est le premier qui visite (annonce mise la semaine passée). Il nous a fait bonne impression, et voudrait bien le logement… D’après sa situation :
- il peut bénéficier des aides de la CAF et il ne lui resterait que 135 € de sa poche sur le montant du loyer (470€)
- il est éligible à une assurance GRL que nous comptons souscrire
- ses droits vont jusqu’à mi 2013, donc il a le temps de retrouver un emploi

Sans vouloir faire dans le social, je pense que nous allons signer le bail avec lui.
Ca n’est pas la première fois que nous louons à des personnes en situation délicate (intérimaires, retraité avec petite pension…), et jusqu’à présent tout s’est toujours très bien passé - contrairement à un appart loué à un couple avec 2 CDIs…

Que pensez-vous de cette démarche ?
Devrions-nous attendre et louer à une personne ayant un dossier plus "solide" ?

Mots-clés : chomeur, location


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#2 20/06/2012 15h09 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Première question qui me vient à l’esprit en vous lisant : a-t-il encore des parents avec revenus qui pourraient se porter caution ? est-il seul ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#3 20/06/2012 15h30 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Il logerait seul pour le moment et le bail serait à son nom uniquement. Mais son amie travaille en CDI. Elle devrait venir habiter avec lui par la suite…

En fait nous voulons vraiment prendre une assurance GRL (c’est plus sûr que de faire appel à une caution). Et il est interdit de demander une caution solidaire si l’on prend un contrat GRL…

Dernière modification par Siocnarf (20/06/2012 15h31)


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#4 20/06/2012 15h38 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Tout dépend du nombre de visites que vous aurez et du rapport de force…
Personnellement, je n’aurais jamais loué à un chômeur quand j’avais un studio à Paris. Mais j’avais 50 visites à chaque relocation…

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#5 20/06/2012 16h59 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Siocnarf a écrit :

Il logerait seul pour le moment et le bail serait à son nom uniquement. Mais son amie travaille en CDI. Elle devrait venir habiter avec lui par la suite…

En fait nous voulons vraiment prendre une assurance GRL (c’est plus sûr que de faire appel à une caution). Et il est interdit de demander une caution solidaire si l’on prend un contrat GRL…

Le social c’est bien , c’est beau et louable mais les banques ne font pas dans le social…….
Un chômeur à 23 mois pour retrouver un job avant d’être sans ressource.

Les bonnes questions à se poser :
Dans quel secteur d’activité est cette personne  ?
Depuis quand est-il au chômage ?
Pas de caution de la copine en CDI car cela ne vaut rien , passez pas une GRL obligatoirement qui vous accepte sinon pas de location trop de risque.
A vouloir faire dans le sentiment vous risquez des problèmes

Personnellement  , j’évite par expérience :
- les métiers de la restauration car trop aléatoire et conjoncturel
- les métiers du bâtiment pour un mode de pensée trop "limité" 

Philippe


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#6 20/06/2012 17h06 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Philippe30 a écrit :

Un chômeur à 23 mois pour retrouver un job avant d’être sans ressource.

Je ne crains pas tellement le terme "sans ressource" depuis l’élection de notre nouveau président

;-)

Sinon c’est vrai que le sentimental et les affaires ne font pas bon ménage…
Je pense qu’on va attendre encore un peu, nous pouvons nous permettre une vacance locative de toute façon.


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#7 20/06/2012 17h14 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

Administrateur
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En tout cas cette discussion montre bien toute la perversité du système français.

Ainsi ce chômeur n’a aucune chance de trouver un logement. Aucun bailleur ne prendra le risque, même avec les APL ou cautions.

Je doute aussi que vous trouviez une GRP avec un chômeur. Déjà avec un freelance (même un jeune médecin !) ou un CDD, ils veulent pas.

Et c’est exactement pareil avec l’emploi. On embauche pas car on sait que l’on ne pourrait pas se débarrasser de la personne si elle ne convient pas ou en cas de baisse de l’activité.

En surprotégeant une partie de la population (CDI, droit du locataire), c’est finalement la minorité la plus faible qui subit du fait de la rigidité que cela entraine.

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#8 20/06/2012 17h40 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Et c’est exactement pareil avec l’emploi. On embauche pas car on sait que l’on ne pourrait pas se débarrasser de la personne si elle ne convient pas ou en cas de baisse de l’activité.

En surprotégeant une partie de la population (CDI, droit du locataire), c’est finalement la minorité la plus faible qui subit du fait de la rigidité que cela entraine.

On risque de passer (encore ?) pour un illuminé, je ne suis pas tout à fait d’accord.
Une entreprise (grande ou petite) a un surplus d’activité. La compétence du dirigeant est de savoir si ce surplus est suffisament pérenne pour embaucher. Si non : intérim, CDD. Si oui : embauche classique en CDI.
J’entends sur ce forum très régulièrement que seuls ceux qui osent se lancer arriveront à faire mieux que la "masse moyenne". Ceci est valable en actions, en immo locatif, immo papier…tout. En gros, tout le monde ici, pour peu qu’il fasse partie de la partie avec une expérience en investissement et non de celle qui s’informe pour le moment avant de passer (ou non) à l’acte, encourage la prise d’initiative.
Embaucher, c’est pareil. C’est un investissement dans son entreprise. ce serait tellement simple de vouloir se développer sans prendre aucun risque et pouvoir licencier à la moindre prévision d’une potentielle et hypothétique baisse d’activité.
Embaucher, c’est investir. Comme sur ce forum, on peut investir et se tromper. Si l’investissement a été raisonné, l’erreur n’est pas critique. Elle rejoint les précédentes pour augmenter ce que l’on appelle l’expérience.

Second point (le + important) : j’ai régulièrement entendu que la rigidité du marché du travail tuait l’embauche. Et de là, une demande pour assouplir les possibilités de licenciement : suppression du CDI, période d’essai de 2 ans… Ce dernier point me fait marrer. Le gouvernement précédent  réussi à imposer le rallongement des périodes d’essai à 4 mois (renouvelables). Au moins dans mon domaine. Avant c’était 3 mois. a titre personnel, je trouve que, si au bout de 3 mois, le N+1 a encore besoin de 3 mois pour savoir si le gars convient ou pas, bah je pense que c’est à ce N+1 d’être licencié car il est pas compétent !
En étant large, au bout de 1 mois, 1 mois1/2, on sait ce que quelqu’un vaut. Sinon, c’est qu’on conait rien à son métier.
Donc la souplesse…. mouais… surtout une bonne excuse pour maintenir les salariés motivés flippés et les presser comme des citrons


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#9 20/06/2012 17h50 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

Administrateur
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Il y a du vrai dans ce que vous dîtes. :-)

La problématique du CDI se pose surtout pour les TPE. Une erreur de casting là ça coute cher.

Pour la période d’essai, je suis d’accord avec vous (spécialement pour les SSII qui profitent de 8 mois de main d’œuvre potentiellement jetables, donc elles margent sans prise de risque), mais j’ai aussi deux témoignages de petits patrons qui m’ont dit : ce salarié était niquel pendant sa période d’essai, mais a décide de ne plus rien fou### ensuite ! Ensuite et bien c’est des lettres avec AR pour faute, et ça traine, ça traine, et vous avez un type qui coute de l’argent et ne produit rien et plombe la boite.

Le parallèle avec le marché du travail était peut-être mal choisi puisqu’il y a quand même des alternatives avec le CDD, intérim, etc alors que pour le logement quelle alternative à ce chômeur ?

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#10 20/06/2012 17h52 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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En meublé vous pouvez cumuler GRL et caution solidaire.

Sinon moi je ne prendrai pas, idem pour étudiant en droit, juriste etc etc…


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#11 20/06/2012 18h01 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

Modérateur
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@Siocnarf

En plus de connaître sa formation, ses relations avec sa famille, de savoir pourquoi il ne reste pas vivre où il était avant, de téléphoner à son ancien propriétaire, voir même de vous renseigner sur lui auprès d’un huissier de votre ville, votre candidat locataire vous a t’il questionné sur le budget qu’il doit prévoir pour la taxe d’habitation, le prix du metre cube d’eau sur votre secteur, est-il capable de vous verser le dépôt de garantie plus le  premier mois de loyer en une seule fois sans faire appel à qui ou quoi que ce soit , vous a t’il proposé une caution bancaire ?

Pourquoi un chômeur célibataire veut-il vivre dans un appartement plutôt qu’un studio ?

C’est à vous de jauger si c’est un bon gestionnaire de ses finances.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#12 20/06/2012 18h08 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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ZX-6R a écrit :

En meublé vous pouvez cumuler GRL et caution solidaire.

Sinon moi je ne prendrai pas, idem pour étudiant en droit, juriste etc etc…

A vous entendre, pour la prochaine fois où je chercherai à louer un appartement, je vais finir par dire à mon employeur de mettre consultant en marketing sur mes fiches de paie plutôt que conseiller juridique !!!

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#13 20/06/2012 18h48 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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ZX-6R a écrit :

En meublé vous pouvez cumuler GRL et caution solidaire.

Sinon moi je ne prendrai pas, idem pour étudiant en droit, juriste etc etc…

Je suis pas d’accord avec vous sur le cumul GRL et caution en meublé ,  à ma connaissance le cumul n’est plus possible nue et meublé aussi.

Par contre le cumul semble possible pour une assurance loyer impayé que je viens de découvrir

GRL = Garantie risque locatif
La Garantie des Risques Locatifs (GRL)

GLI = Garantie loyer impayé
L’Assurance Loyers Impayés

Différence entre Assurance Loyers Impayés et GRL

La GRL, « par opposition » à la GLI, est une assurance également destinée aux bailleurs.
Bien que leur objectif soit similaire, ces 2 assurances restent 2 « produits » différents :

    l’Assurance Loyers Impayés est proposée par de nombreux assureurs alors que seuls ceux qui ont signé une convention avec l’APAGL (Association Pour l’Accès Aux Garanties Locatives) peuvent proposer la GRL
    l’Assurance Loyers Impayés a souvent une garantie limitée dans le temps alors que la GRL a une garantie limitée par un plafond de garantie (montant maximum d’indemnisation)
    l’Assurance Loyers Impayés concerne des locataires considérés comme solvables et sans risques car les assureurs ont fixé de strictes conditions d’éligibilité des locataires alors que la GRL concerne un un plus grand nombre de locataires
    l’Assurance Loyers Impayés est souvent assortie d’une franchise de quelques mois alors que la GRL a un effet immédiat (le remboursement n’intervient que si plusieurs loyers ne sont pas payés)
    les tarifs de cotisation sont plus élevés que ceux de la GRL.

Philippe


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#14 20/06/2012 18h53 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Ratpack a écrit :

A vous entendre, pour la prochaine fois où je chercherai à louer un appartement, je vais finir par dire à mon employeur de mettre consultant en marketing sur mes fiches de paie plutôt que conseiller juridique !!!

Les juristes et étudiants en droit sont des chia…. car ils pensent connaitre le droit et font tout pour mettre en application pratique les connaissances dans le cadre d’une location , c’est un forme d’exercice pratique à l’encontre du propriétaire dans lequel on ressort avec plus de connaissance de la loi car il faut pouvoir parer mais aussi une aversion pour ce type de locataire.

Comme les employés de la restauration , ça va et ça vient au niveau des fiches de paye avec beaucoup de paiement au noir  si vous en prenez un en fin d’été , il a des payes rassurantes mais quand vient l’hiver ……
C’est similaire dans le bâtiment avec des activités cycliques.

Philippe


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#15 20/06/2012 19h16 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Je peux vous assurer que ce n’est pas une généralité, la plupart des juristes et avocats que je connais sont plutôt passifs, pour une simple raison, quand vous faites 8 à 10 heures par jours de contrats, assignations, courriers de relance et autres, la dernière envie que vous avez en rentrant chez vous est d’en faire une de plus.

De plus, ne faisant que des contrats de financement et de construction, je peux vous assurer que ma connaissance en droit immobilier est proche de néant (certainement bien inférieure à la vôtre) et aller consulter les codes n’est vraiment pas mon hobby !

Pour preuve, dans mes deux derniers appartements, j’ai laissé filer le fait que la caution ait été retenue abusivement par le bailleur ! Dans mon nouvel appartement, ma compagne a dû me tanner des semaines parce que le chauffage et l’eau chaude ne fonctionnaient pas à l’emménagement, j’aurais spontanément payé moi-même les réparations plus par ras le bol des quinze litiges que j’étudie par jour plutôt que par générosité envers le bailleur.

Par contre s’il y a une faute lourde du bailleur ou quelque chose qui m’horripile, là je sors l’artillerie avec lettre de mise en demeure et assignation dans le mois suivant si pas de réponse (je l’avais fait pour le syndic qui facturait abusivement des frais de courrier, plus parce que l’employé du syndic était incompétent que pour les frais en soi).

Par contre pour les bulletins de paie, vous devez parler des avocats qui sont professions libérales parce les juristes salariés comme moi, je ne vois pas comment ça peut aller et venir !

Dernière modification par Ratpack (20/06/2012 19h18)

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#16 20/06/2012 21h11 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Entre un chômeur qui peut garantir les 2/3 du loyer avec la caf et un CDI qui peut perdre son job, je choisirai celui qui semble le plus …. honnête …


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#17 20/06/2012 22h25 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Personnellement je fonctionne beaucoup au feeling. Vaut mieux louer à un chômeur avec qui le courant passe plutôt qu ’à un fonctionnaire avec qui la visite s’est déjà mal passée.

Dans ton cas, en cas d’impayé, tu ne perds que 135€, alors qu’en cas d’impayé d’un employé en CDI qui ne perçoit aucune prestation sociale c’est la totalité du loyer que tu ne perçois plus.

Ce n est que mon avis, mais personnellement je choisis le chômeur.

Ps : j’ai pris le cas du fonctionnaire mais j’aurais pu prendre un employé de banque en CDI ou autre….

Dernière modification par Phil11 (20/06/2012 22h27)

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#18 21/06/2012 00h12 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Vous avez raison Philippe, après recherche il était possible dans le temps de cumuler GRL et caution pour les étudiants mais ce n’est plus possible aujourd’hui.

Reste la GLI que vous mentionnez.


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#19 21/06/2012 06h21 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Phil11 a écrit :

Dans ton cas, en cas d’impayé, tu ne perds que 135€, alors qu’en cas d’impayé d’un employé en CDI qui ne perçoit aucune prestation sociale c’est la totalité du loyer que tu ne perçois plus.

Sauf que les prestations logements versés par la CAF se font à date échue , c’est à dire le mois suivant pour le mois précédent sous réserve que le loyer soit payé.

Donc les 135 € de votre exemple ne vous seront versés que dans le cas ou le locataire paye bien son loyer dans le cas contraire vous devez avertir la CAF et la plupart du temps il n’y a plus de versement.

Philippe


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#20 21/06/2012 06h22 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Ratpack a écrit :

Par contre pour les bulletins de paie, vous devez parler des avocats qui sont professions libérales parce les juristes salariés comme moi, je ne vois pas comment ça peut aller et venir !

Pour les bulletins de paye , je parlais des professions dans la restauration et le batiment qui ont une activité accrue en été

Philippe


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#21 21/06/2012 06h32 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Phil11 a écrit :

Personnellement je fonctionne beaucoup au feeling. Vaut mieux louer à un chômeur avec qui le courant passe plutôt qu ’à un fonctionnaire avec qui la visite s’est déjà mal passée.

Dans ton cas, en cas d’impayé, tu ne perds que 135€, alors qu’en cas d’impayé d’un employé en CDI qui ne perçoit aucune prestation sociale c’est la totalité du loyer que tu ne perçois plus.

Ce n est que mon avis, mais personnellement je choisis le chômeur.

Ps : j’ai pris le cas du fonctionnaire mais j’aurais pu prendre un employé de banque en CDI ou autre….

Je choisis le fonctionnaire en CDI sans aucune hésitation.
Le feeling est une chose mais les tous gentils lors des visites , je les connais aussi , ne vous fiez pas aux premières apparences lors d’une visite car dans ce cas ce n’est pas représentatif.

Un dossier complet sous forme de photocopie lors de la visite avec obligation d’apporter les originaux avant la signature du bail pour contrôle.

Il faut toutes les pièces ( photocopie carte identité , 3 derniers bulletins de salaire , attestation employeur de CDI , relevé estimatif par la CAF des aides aux logements , 3 dernières quittance de loyer , dernière quittance EDF , dernier avis d’imposition An-1)
Demandez un maximum de pièces autorisés afin de voir la "motivation" et la concordance des pièces de la personne.

Si il manque des pièces , si elle a eu des difficultés à les retrouver , à faire des photocopies etc….
Pas sérieux , je ne prend pas point à la ligne.

Quand vous aurez eu des difficultés de location avec une personne au chômage qui ne vous paye pas , pour laquelle les prestations de la CAF ne sont plus versés , que la situation de la personne ne vous permettait pas de prendre un GRL alors quand vous aurez pris plus de 18 mois d’impayés avec les frais d’huissier dessus , vous fonctionnerez autrement qu’au feeling.

Philippe


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#22 21/06/2012 09h21 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Philippe, vous avez oublié de dire que cette même personne est bien entendue aidée par une association de soutien aux cas sociaux qui lui donne conseils, soutien d’un avocat et aide le cas échéant.

Bref, aprés on change vite son fusil d’épaule.

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#23 21/06/2012 09h46 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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BorderLine a écrit :

Philippe, vous avez oublié de dire que cette même personne est bien entendue aidée par une association de soutien aux cas sociaux qui lui donne conseils, soutien d’un avocat et aide le cas échéant.
Bref, aprés on change vite son fusil d’épaule.

D’accord avec vous et ce type de profil de locataires sans vouloir généraliser peux bien connaitre le fonctionnement des lois.
Pour moi c’est une galère probable

Philippe


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#24 21/06/2012 09h48 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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je pense que le problème ne vient pas seulement de la législation qui rend l’expulsion d’un locataire malhonnête trop compliquée mais aussi de la société dans laquelle on vit, personnellement j’habite en Belgique et j’ai loué un appartement quand je venais d’arriver et le propriétaire m’a juste demandé oralement ce que je faisais dans la vie et m’a juste demandé une photocopie de ma carte d’identité et de déposer 2 mois de caution dans une banque sur un compte bloqué.
Il ne m’a rien demandé d’autres et ce n’est pas une location meublée mais un appart vide avec un bail de 9 ans.

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#25 21/06/2012 09h58 → Louer un appartement à un chômeur ? (chomeur, location)

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Zebonder a écrit :

je pense que le problème ne vient pas seulement de la législation qui rend l’expulsion d’un locataire malhonnête trop compliquée mais aussi de la société dans laquelle on vit, personnellement j’habite en Belgique et j’ai loué un appartement quand je venais d’arriver et le propriétaire m’a juste demandé oralement ce que je faisais dans la vie et m’a juste demandé une photocopie de ma carte d’identité et de déposer 2 mois de caution dans une banque sur un compte bloqué.

Vous avez tout a fait raison.

Les lois ont leur raison d’être et protéger les locataires est normal mais le système est perverti par une procédure trop longue qui met le propriétaire en difficulté en cas de non paiement.

J’ajouterais que les délais d’expulsion sont majorés par les frais d’huissier à croire que l’état reporte la charge sur les propriétaires tant au niveau du logement que des problèmes de gestion des impayés en prenant au passage sa "dîme" sur l’activité de l’huissier.

Trouvez un juste milieu est délicat mais actuellement la loi est trop largement favorable aux locataires et certains savent en abuser

Philippe


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