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#1 05/06/2012 00h59 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   151 

J’ai de nombreuses questions en messages privés sur les clés de répartition actuellement pratiquées pour un investissement en nue-propriété.

Il y a deux cas de figure :

* Soit la société de gestion gère directement la contrepartie usufruitière en animant elle-même ce marché particulier. Dans cette hypothèse, elle impose sa propre clé et généralement deux durées standards : 5 ans ou 10 ans. C’est le cas, par exemple pour :

PFO2 : 66% pour la nue-propriété sur 10 ans.
Primopierre : 65% (toujours 10 ans),
Patrimo commerce : 65%,
Epargne foncière : 63% (attention, cette SCPI est en augmentation de capital jusqu’au 30 septembre seulement).

Pour ne citer que quelques exemples…

* Soit, la clé de répartition résulte de la négociation directe entre un candidat usufruitier (et son CGPI) et un candidat nu-propriétaire (et parfois un autre CGPI). Ce type d’opération est plus complexe à mener, car il faut que les deux parties s’entendent sur la SCPI, le nombre de parts, la clé de répartition du prix et la durée, en tenant compte du désir de chacun de faire la meilleure affaire possible.

C’est parfois une négociation digne de la diplomatie internationale !

Nous avons par exemple, toujours sur 10 ans, pratiqué en inter-cabinet (pour ne citer que deux exemples récents sur 10 ans) :

Immorente : 67,5 %
Efimmo 1 : 66,5 %

Dans cette configuration, toutes les durées sont envisageables, pour peu que l’on trouve deux demandes compatibles au même moment. Ainsi, j’ai déjà pratiqué, en différentes circonstances : 5, 7, 8, 10, et 12 ans.

Dernière modification par stephane (05/06/2012 01h19)

Mots-clés : clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit

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#2 05/06/2012 08h13 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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Ce qui m’intéresse personnellement, c’est le TRI Brut de l’opération exigé par l’usufruitier. En effet les différences de pourcentage cité ne cachent que des différences de rendement dividende/prix de la part. Avec les différents TRI exigé sur tel ou tel SCPI, on aurait une bonne idée de ce qu’attend un usufruitier pour porter le risque de baisse du dividende, et surtout si il existe des disparités flagrantes suivant les SCPI sur ce risque estimé.

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#3 05/06/2012 22h04 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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Yannou77, j’imagine que vous savez calculer cela !

Il suffit d’actualiser les flux de revenus futurs en retenant une hypothèse de rendements futurs.

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#4 06/06/2012 01h21 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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Je me suis laissé dire qu’un site internet spécialisé dans les SCPI pourrait prochainement avoir une rubrique sur les propositions de contre-parties pour des démembrements. Ceci devrait donner une certaine visibilité sur ce marché, qui est cependant de fait assez étroit (donc les "cours" ne sont pas forcément très fiables).

Ce que stephane a indiqué donne déjà une très bonne visibilité du marché actuel, et il manque à ma connaissance juste une info (peut-être de fiabilité discutable) venant de http://www.boursorama.com/forum-scpi-ac … 7837995-1.

Les calculs de TRI dépendent de nombreux facteurs, en particulier l’anticipation d’évolution des montants distribués (se baser uniquement sur la dernière année n’est pas forcément censé : faut-il prendre le montant distribué ou le résultat net quand le RAN a été ponctionné/abondé ? faut-il évaluer pareillement une SCPI avec 100% d’occupation et une autre avec 80% et des immeuble en vente ou en travaux qui seront reloués sous peu ? etc. évidemment que non).


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#5 06/06/2012 13h24 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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stephane a écrit :

Yannou77, j’imagine que vous savez calculer cela !

Il suffit d’actualiser les flux de revenus futurs en retenant une hypothèse de rendements futurs.

Oui, si on me donne  le rendement de chaque SCPI, et le délais de jouissance, je puis le calculer, avez vous un site à me conseiller par hazard?

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#6 06/06/2012 14h44 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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En creusant sur Immobail et en partant sur l’hypothèse d’un délai de jouissance immédiat et les rendements donnés sur ce site et d’un dividende constant (mais selon les remarques de GBL, il faudrait y regarder de plus près sur chaque SCPI)  :
PFO2 Rendement 5,41 TRI de l’usufruit 9.48%
Primopierre rendement 5,7 TRI de l’usufruit 10.02%
Patrimo commerce (pas trouvé sur immobail)
Epargne foncière rendement 5,31 TRI de l’usufruit 8,74%
Immorente 5,45 TRI de l’usufruit 10,7%
Effimo 5,73 TRI de l’usufruit 11,17%

Il existe quelques disparités, peut être justifiées par les taux d’occupation, Ran qui baisse ou qui monte…

Dernière modification par yannou77 (06/06/2012 14h45)

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#7 06/06/2012 17h14 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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Le délai de jouissance est rarement immédiat (sauf en cas de cession grès à grès). Il vous faut aller voir sur le site www de chaque SCPI les délais. Par exemple en investissant le 15/06, la jouissance sera au 1/10 pour PFO2,  1/09 pour Immorente et Effimo. L’impact de ces qqs mois n’est pas énorme, mais pas négligeable non plus (surtout pour afficher des TRI avec 2 chiffres derrière la virgule)

Le site que vous utilisez n’est de loin pas le plus à jour… Essayez Primalliance si vous ne voulez pas aller sur chaque site de chaque SCPI (c’ets fastidieux, mais analyser les infos en détail sur le site de la SCPI restera indispensable avant d’investir vraiment…).

Le rendement de l’an passé, ou le rendement anticipé pour l’an en cours, n’est pas forcément la meilleure donnée non plus. Je me base plus sur le résultat net que sur les distributions de l’an passé (qui peuvent amputer le RAN, ou être constituées de plus-values + ou - exceptionnelles)…


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#8 24/07/2012 04h35 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

Modérateur
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En complément de ce qui a été indiqué dans cette discussion, plusieurs initiatives semblent aller dans le sens de mieux répondre aux questions    "Comment valoriser l’usufruit temporaire (ou la nue-propriété) de parts de SCPI ?" et "Existe-t-il un marché organisé ?".

Ainsi sur Usufruit SCPI : Fonctionnement, prix, valeurs  | MeilleureSCPI.com il y a des informations sur les prix constatés de l’usufruit temporaire de 7 SCPI.

(d’autres initiatives devraient déboucher sous peu)


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#9 24/07/2012 11h09 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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Concernant le rendement de l’investissement du nu-propriétaire cette fois, étant donné la non-fiscalité, si on tient compte seulement du prix d’achat des parts, il est vite calculé (hors bonus suppl. éventuel d’exonération d’ISF). Par exemple, pour un investissement correspondant à 100 000 € en pleine propriété :
   - 66000 *1.0424^10 = 100 000 €  (hypothèse valeur usufruit = 34%)
   - 79 000 * 1.0483^5 = 100 000 €   (hypothèse valeur usufruit = 21%)
 
En revanche, ce calcul doit être  trop simpliste (et donc erroné), puisqu’il y a les frais de souscription des parts à amortir. On récupère donc plutôt qqch d’une valeur de revente de l’ordre de 91 000 € (hypothèse 9% frais souscription) à l’extinction de l’usufruit.

Ma question donc : quelle est l’hypothèse de durée d’ "amortissement" des frais de souscription prise en compte et a priori sous-jacente à la relation entre d’une part prix nue-propriété sur 5 ans, et d’autre part prix nue-propriété sur 10 ans ?

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#10 24/07/2012 13h14 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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@julien, 

Je comprend vos calculs, mais , comme vous l’indiquez, pour déterminer le rendement réel du nue-propriétaire il faudrait intégrer l’évolution du prix des parts (inconnue à priori, même si à très long terme on peut envisager qu’il évolue un peu comme l’inflation), et la durée anticipée du placement (pour amortir la différence entre prix net acheteur et net vendeur). 

Je pense que le candidat nue-propriétaire va plutôt :
   - d’une part déterminer si le rendement à (très) long terme d’un investissement en actifs immobiliers professionnels géré (moyennant les coûts et contraintes associés aux SCPI) lui parrait satisfaisant, eu égard au risque associé.
   - d’autre part déterminer, indépendamment de l’évolution éventuelle du prix des parts, s’il est plus avantageux pour lui d’acquérir de la pleine propriété, de la nue-propriété, des parts via AV, au comptant ou à crédit, selon sa situation (principalement : fiscalité anticipée pour les années à venir, frais, et disponibilité ou besoin de cash).

Les principaux facteurs qui l’inciteront à préférer la nue-propriété, sont : haut TMI IR, imposition ISF, et souhait d’investir comptant. Pour un investissement comptant, avec 30% TMI IR sans ISF, ou 14% TMI IR avec un petit ISF, il semble déjà bien avantageux de préférer la nue-propriété. Des non-résidents souhaitant investir au comptant ont aussi souvent avantage à préférer la nue-propriété.

Il y a aussi le cas du détenteur (en pleine propriété) de parts de SCPI, qui n’a plus (ou presque plus) de crédit dessus, et qui sera bien avisé de se demander s’il est plus avantageux pour lui de percevoir les revenus régulièrement (avec la fiscalité prélèvements sociaux +IR + ISF associée) ou vendre périodiquement 5 ou 10 ans d’usufruit temporaire (avec quelques frais, et une autre fiscalité).


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#11 24/07/2012 14h18 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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@Goodbyelenine

Merci pour vos précisions. Effectivement, il y a plusieurs autres facteurs qui doivent influer (anticipation de l’évolution du prix des parts, cause d’intérêt des acheteurs…) qui doit faire que mon but initial qui était en gros :

Comparer l’intérêt respectif entre d’une part l’achat de nue-propriété (usufruit vendu pour 5 ans) pour 79% du prix pleine propriété et d’autre part  l’achat de nue-propriété (usufruit vendu pour 10 ans) pour 66% du prix pleine propriété, pour un acheteur donné à situation constante

…doit reposer sur une seule équation avec plusieurs inconnus…

Dernière modification par julien (24/07/2012 14h20)

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#12 03/04/2016 14h15 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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GoodbyLenine a écrit :

Le délai de jouissance est rarement immédiat (sauf en cas de cession grès à grès). Il vous faut aller voir sur le site www de chaque SCPI les délais. Par exemple en investissant le 15/06, la jouissance sera au 1/10 pour PFO2,  1/09 pour Immorente et Effimo. L’impact de ces qqs mois n’est pas énorme, mais pas négligeable non plus (surtout pour afficher des TRI avec 2 chiffres derrière la virgule)

Je rebondis sur cette remarque concernant les délais de jouissance. En cas d’achat d’usufruit, et surtout pour les durées courtes (5 ans par exemple), l’impact est loin d’être négligeable.

À titre d’exemple, dans le cadre d’une société à l’IS achetant de l’usufruit, et si l’on compare 2 SCPI dont seul le délai de jouissance diffère (même clé de répartition US/NP, même rendement attendu), j’obtiens :

- délai de jouissance de 2 mois : TRI 6,8%
- délai de jouissance de 6 mois : TRI 3,7%

Hypothèses : démembrement de 5 ans, clé dé répartition 20% pour l’US, rendement 5%/an, amortissement et IS à 33% pris en compte.


Suite à la remarque de kc44 ci-dessous, ce message est non-avenu.

Dernière modification par Ocedar (03/04/2016 15h01)

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#13 03/04/2016 14h25 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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Remarque: le délai de jouissance retarde d’autant le début du démembrement, en tenez-vous compte dans ce calcul?


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#14 03/04/2016 14h42 → Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix (clé, nue-propriété, répartition, scpi, usufruit)

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Ah non, en effet je partais de l’hypothèse (fausse donc) que le démembrement était immédiat, et que la durée de démembrement comprenait le délai de jouissance.

Du coup mon message précédent est non-avenu, le TRI ne devant quasiment pas être impacté par ce délai.

Dernière modification par Ocedar (03/04/2016 14h59)

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