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#1 27/05/2012 19h15 → Freelance : montage SCI/SARL pour achat de la résidence principale ?

Membre
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Bonjour,

Je suis en CDI et je compte passer indépendant dans quelques mois (dans le domaine de l’informatique).

Actuellement je suis locataire de ma RP sur Paris.

Ayant pour projet de devenir propriétaire d’ici 1 an ou 2 je me demande s’il il ne serait pas judicieux de "profiter" de mon CDI pour avancer un peu mes plans et contracter un prêt immobilier (une fois je freelance je pense qu’il faudra que j’attende au moins 3 ans avant de pouvoir trouver une banque qui concède à me faire un prêt…).
J’achèterais dans ce cas plus petit que ce que je pensais acheter dans 2 ans mais pour le moment un deux pièces suffit (pas de projet de bébé pour tout de suite !)

Je pensais faire le montage suivant:
-Créer un SCI
-Demander un prêt immo, en fait 2 prêts, moi et mon amie (en cdi aussi, même revenu) pour acheter des parts de le SCI en fonction de l’apport de chacun.
-Acheter un lot (F2) avec la SCI et nous louer le bien.

Je passerais ensuite en indép.

-A parti de ce moment là je me servirait du cash de la SARL (je ne compte pas me verser de salaire dans un premier temps, si j’ai réussi à négocier la rupture conventionnelle, le minimum si j’ai démissionné) pour racheter au fur et à mesure les parts de la SCI (tout ou partie).

Que pensais vous de ce montage ? une SCI a t elle le droit de louer un de ses lots a quelqu’un ayant des parts dans la société ? le loyer est il encadré ? En gros est il possible de le louer 1€ pour éviter de faire gonfler le résultat de la SCI et celui de la SARL ?

Si quelqu’un a un avis éclairé sur la question je suis preneur.

Si d’autres indép’ sont sur ceux forum, je serais interessé de savoir quelles est la stratégie immobilitères qu’ils ont adoptés

Olivier.

--

0l1v a écrit :

Bonjour,
le loyer est il encadré ? En gros est il possible de le louer 1€ pour éviter de faire gonfler le résultat de la SCI et celui de la SARL ?

D’après mes premières recherches le loyer est encadré vers le haut mais je n’ai pas vu pour le prix plancher.


+/- Buy&Hold depuis Juillet 2011. Répartition Cible: Actions  60% - Immo. (REIT) 30% - Obligations 10% - Monétaire 6 mois de salaire. Devises : 10% € - 35% £ - 55% $ (CAD/USD)

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#2 27/05/2012 19h58 → Freelance : montage SCI/SARL pour achat de la résidence principale ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Bonjour Ol1v,

Quelques réflexions sur votre message :

Acheter un bien immobilier pour l’occuper (RP) est à éviter si on sait que ce bien ne sera pas adapté au besoin dans quelques années : en effet, rien que les frais (de notaire, d’agence, de garanti pour l’emprunt, etc.) coutent souvent 2 ou 3 ans de loyer déjà, et les intérêts de l’emprunt coutent souvent autant que le montant d’un loyer chaque mois. Donc, sauf à espérer une solide plus-value, mieux vaut éviter de se précipiter, pour devoir revendre ensuite en encaissant une perte…..

Par ailleurs, vu le montant des loyers et des prix d’achat sur Paris, rester locataire est souvent financièrement largement avantageux. Donc, sauf si vous comptez échanger votre location d’un T2 sur Paris contre un achat d’un T3 ou T4 un peu plus loin de Paris, ça risque d’être financièrement peu avantageux.   
 
Dans votre cas, je suppose que vous seriez (avec votre amie) associés de la SCI, et la SCI serait fiscalement transparente à l’IR. En fait, la SCI servirait surtout à vous permettre d’acheter un bien avec votre amie sans avoir recours à l’indivision. Il n’y aurait d’avantage réel que si vous prévoyiez dans les statuts de la SCI des clauses bien adaptées à votre cas et à vos objectifs (que j’ignore), dont vous ne pourriez pas bénéficier avec une indivision. A défaut, évitez de vous compliquer la vie avec une SCI (des statuts à élaborer, des AG à tenir, une comptabilité à établir, etc. avec des coûts associés), et achetez en indivision….

Si vous êtes avec votre amie les seuls associés de la SCI (ou si les statuts de la SCI le prévoient), il ne devrait pas y avoir de difficulté à ce que la SCI mette à disposition de ses associés un bien à titre gracieux…. Il faudra quand même que les fonds pour rembourser un emprunt (s’il est accordé à la SCI) rentrent dans la SCI, d’une manière ou d’une autre.

Votre idée d’utiliser le cash de la SARL présente plusieurs inconvénients  et risques :
  - la SARL deviendra associée (à prévoir dans les statuts de la SCI, de la SARL), et donc que se passera-t-il si la SARL rencontre des difficultés un jour (ex: faillite => vous perdrez une partie de votre RP), et devra légitimement bénéficier de sa part du "loyer" des biens de la SCI (ce qui implique d’avoir un montant de loyer au niveau du marché, sauf  ce que les statuts de la SCI aient prévu autre chose explicitement); De plus, une SCI avec un associé qui n’est pas une personne physique, mais une personne morale (une société), ça aura qqs implications…
  - impact sur la fiscalité de la SARL : si le montage est largement "fictif" et sert uniquement à minimiser les impôts payés (en transférant de la valeur d’une société à l’autre, ou à votre patrimoine privé)… risque fiscal; de plus, il faudra tôt ou tard "sortir" la valeur de la SARL (et si c’est quand vous serez bcp plus imposés que maintenant, ça coutera plus cher en impôts);
  - comment celà se passera-t-il pour "sortir" de ce montage (par ex : vendre le bien immo et réinvestir dans un autre, sortir des liquidités de la SARL, de la SCI, ou même en cas de séparation avec votre amie, par exemple)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 27/05/2012 20h59 → Freelance : montage SCI/SARL pour achat de la résidence principale ?

Membre
Réputation :   25 

0l1v a écrit :

0l1v a écrit :

Bonjour,
le loyer est il encadré ? En gros est il possible de le louer 1€ pour éviter de faire gonfler le résultat de la SCI et celui de la SARL ?

D’après mes premières recherches le loyer est encadré vers le haut mais je n’ai pas vu pour le prix plancher.

Bonjour
  Le loyer est encadré pour le plancher : OUI
  Si je prend un cas plus normal: vous louez 300 euro un appartement dont le loyer normal est de 800
  Le fisc surtout  peut procéder à un redressement en se basant sur le loyer qu’il estime normal. Peut lui importe que le loyer réellement payé soit 300 euro ou pas  . Le principe étant si vous voulez faire un cadeau a votre locataire cela vous regarde mais l’état doit encaisser des impôts sur le revenu "normal" du bien.
cordialement
Hervé

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#4 28/05/2012 07h25 → Freelance : montage SCI/SARL pour achat de la résidence principale ?

Membre
Réputation :   317 

0l1v a écrit :

e pensais faire le montage suivant:
-Créer un SCI
-Demander un prêt immo, en fait 2 prêts, moi et mon amie (en cdi aussi, même revenu) pour acheter des parts de le SCI en fonction de l’apport de chacun.
-Acheter un lot (F2) avec la SCI et nous louer le bien.

Je passerais ensuite en indép.

-A parti de ce moment là je me servirait du cash de la SARL (je ne compte pas me verser de salaire dans un premier temps, si j’ai réussi à négocier la rupture conventionnelle, le minimum si j’ai démissionné) pour racheter au fur et à mesure les parts de la SCI (tout ou partie).

Que pensais vous de ce montage ? une SCI a t elle le droit de louer un de ses lots a quelqu’un ayant des parts dans la société ? le loyer est il encadré ? En gros est il possible de le louer 1€ pour éviter de faire gonfler le résultat de la SCI et celui de la SARL ?

Pas simple comme montage …..

Je trouve votre approche complexe.
Si vous souhaitez acheter un bien via une SCI.
Montez une SCI à 50/50 avec votre amie en nombre de parts avec un capital réduit car dans votre approche votre capital aurait la valeur du bien.
Cette SCI peux ensuite acheter le bien , vous vous portez caution et chacun de vous disposera de la moitié du bien.
Ensuite la finalité de l’habiter ou de le louer vous appartient , il faut savoir que si vous le louez vous serez alors imposable fiscalement.
Si vous l’habitez via une SCI , cette habitation peux bénéficier de l’exonération des plus values au titre de la résidence principale même si elle est dans une SCI par contre je ne sais plus si cette éxonération s’applique si vous louez l’appartement.

Pour ce qui est de louer à 1 € laissez tomber  vous allez droit dans  l’abus de droit en tant que gérant vous devez loué au prix du marché , sinon vous allez être requalifié.

Le fait de vous louer le bien vous permet de déduire les intérêts d’emprunts , foncier , charges propriétaires , vous ne pouvez pas déduire et louer à minima mais vous serez imposable sur les revenus locatifs.

Le fait de l’habiter sans loyer ne vous permet aucune déduction mais vous évite la fiscalité

Je n’ajouterais rien sur la partie SCI - SARL , GBL l’a expliqué

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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