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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/10/2010 00h26 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Membre
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Je souhaite acheter des SCPI de rente et financer l’opération avec un prêt.
J’ai un TMI de 30%.
Je me pose la question de créer une SCI pour acheter les SCPI afin de minimiser les impôts.
Est ce intéressant?
quel régime fiscale choisir?

Mots-clés : achat scpi sci

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#2 26/10/2010 02h11 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Modérateur
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Je ne suis pas spécialiste, mais il me semble que …..

La question est un peu générale pour y répondre de manière précise et pertinente.

Si l’objectif est simplement d’acheter quelques SCPI, autant les acheter en direct !

Si la SCI est à l’IR, on paie en gros les mêmes impôts sur le revenu qu’en achtant en direct, sur loyers - intérêts - frais.
L’intérêt de la SCI est ailleurs (pouvoir associer d’autres personnes, les enfants, conjoint, pouvoir transférer des parts de la SCI sans vendre le bien (= les SCPI) en payant alors pour le transfert des parts de SCI, laisser l’usufruit à un tiers -peu imposé-, préparer une succession, etc.).
La SCI est aussi utile pour acheter des biens conséquents à plusieurs, ou pour céder une partie d’un bien (d’un immeuble par ex).
[voir  http://fr.wikipedia.org/wiki/Société_ci … mobilière]
[voir http://www.apce.com/pid564/sci-et-entre … &tp=1]
[etc.]

Si la SCI est à l’IS, c’est la SCI qui paiera l’impôt sur les sociétés, sur ses bénéfices (loyers - intérets d’emprunts - frais -amortissement des biens achetés), puis sur ses plus-values (prix de vente - prix d’achat + amortissements déjà pratiqués), puis on paiera l’impôt sur le revenu sur les dividendes sortis de la SCI. Peu avantageux avec un TMI élevé….

Dans tous les cas, il y a des frais (constitution, puis gestion annuelle de la SCI).

Pour réduire l’impôt sur les revenus foncier, il reste les SCPI à déficit foncier (genre Pierre48), qui diminuent le revenu foncier à déclarer. Peut-être est-ce une meilleure piste à explorer….

Dernière modification par GoodbyLenine (28/10/2010 03h02)


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#3 25/07/2014 14h20 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

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Non respect de la charte

8. Le vouvoiement, vous privilégierez

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#4 25/07/2014 15h13 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Modérateur
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Vous m’avez bien fait rire : en 2010, la charte … n’existait pas encore smile

Vous avez sans doute beaucoup de temps à perdre pour aller chercher de si vieux messages…., encore plus pour y réagir ainsi !


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#5 25/07/2014 15h19 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

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Courtoisie : notre communauté attend de ses membres qu’ils se comportent en gentlemen et considère la courtoisie, le respect et la pudeur comme un pré-requis à tout échange.

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#6 25/07/2014 16h50 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Modérateur
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Extrait de notre charte :

"Civisme
13. Le système de réputation, avec justesse, vous utiliserez
"


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#7 11/06/2016 19h14 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Membre
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Bonjour,

Je souhaite constituer une SCI à l’IS pour y loger des parts de SCPI qu’un des futurs associés détiens déjà dans son patrimoine personnel (pas de prêt).

Est il possible d’apporter les parts de SCPI à la SCI tout en bénéficiant d’une dette vis à vis de l’associé créancier et de le rembourser au fil de l’eau (revenus des parts), et ce, sous un format équivalent a l’apport en numéraire en compte courant de SCI ? Si oui, quelle en sera la fiscalité ? idem que le compte courant d’associé ?

Par avance merci.

Cordialement

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#8 11/06/2016 19h54 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Modérateur
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Je ne suis pas juriste, mais je peut vous suggérer quelques pistes :
   - lire ceci,
   - vous assurer que les statuts de votre SCI permettent l’opération, (faites les rédiger par un pro… en tenant compte de votre situation particulière et de vos besoins),
   - contacter la société de gestion de SCPI concernée pour préciser les formalités requises par elle (pour qu’elle modifie l’identité de l’associé détenant ces parts de SCPI, sachant qu’il y aura un pour cela un coût : 50 à 250€ttc selon la SCPI),
   - contacter votre expert-comptable (détenir une SCI IS sans faire gérer sa compta par un pro, c’est un peu "osé").

La fiscalité ne sera pas votre première préoccupation… Au niveau de la SCI, ces parts de SCPI constitueront une participation financière, qui ne sera pas amortie, qui générera éventuellement des produits, et dont il faudra déclarer la quote part de bénéfices -pour un montant différent de celui des produits encaissés-; l’apport de votre associé sera rémunéré avec des parts de votre SCI IS et éventuellement un solde en CCA (faites confirmer par l’expert-comptable qu’il est possible de rémunérer l’apport de parts sociales avec un solde en CCA); le CCA sera éventuellement producteur d’intérêts (faire une convention de CCA le précisant).

Selon vos statuts, et vos associés, il pourra être utile de respecter un certain formalisme (en plus de ce que la SdG exigera), par exemple une convention d’apport, une convention de CCA (précisant la rémunération éventuelle, les conditions de remboursement -évitez que votre associé puisse réclamer un remboursement total n’importe quand-, etc.).

Je pense que votre futur associé devra déclarer son éventuelle plus-value (entre son prix d’achat et la valeur vénale des parts de SCPI apportées) avec le formulaire idoine, à fournir au trésor public avec le chèque associé (voir par ex ici), sauf a invoquer un cas précis de report (je vous laisse creuser cet aspect).

Note : n’oubliez pas que les SCPI sont des SCI IR (qui respectent en plus d’autres contraintes).


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#9 11/06/2016 20h42 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

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L’opération que vous décrivez constitue un apport à titre onéreux. Cet apport sera traité comme une vente :

- droits d’enregistrement au taux de 5%, à percevoir lors de l’enregistrement des statuts de la société civile, au moment de la constitution,
- imposition de la plus-value immobilière des particuliers entre les mains de l’associé apporteur (cerfa 2048M).

En pratique, il suffit juste d’adapter la rédaction des statuts pour prévoir qu’à cet apport à titre onéreux correspond le versement d’un prix de vente, et éventuellement préciser les modalités du crédit-vendeur (montant, durée, taux, etc…).

Au dela de cet aspect particulier de l’opération, il faudra également voir si cette constitution de société civile à l’IS peut présenter un intérêt réel pour chacun des associés en présence, car on ne fait pas une telle société juste "pour le fun" !

Sur ce point, vous ne précisez pas vos objectifs et votre raisonnement.

Dernière modification par stephane (11/06/2016 20h47)

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#10 11/06/2016 22h33 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Membre
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Merci pour vos deux réponses pertinentes Stephane et Goodbylenine

L’idée générale est assez simple, je détiens 100K de SCPI sur lesquelles je n’ai plus d’emprunt, il s’avère que le poids fiscal de ces investissements bien que performants devient assez lourd avec ma TMI de 30% + PS 15,5%.

Aucun des associés n’a besoin de revenus complémentaires, l’avantage de l’IS permettrait le pilotage de la fiscalité de chacune des personnes physiques et la possibilité de souscrire de l’usufruit de SCPI.

Sans cash pour le moment, je pense devoir oublier le CCA mais je pourrai je pense avoir une solution avec la réduction de capital social (+ tard et surtout pas régulièrement, pour récupérer du cash sans fiscalité aucune).

Au delà je trouve pertinent de bénéficier du taux réduit de l’IS a 15% et de l’abattement de 40% en cas de distribution des revenus.

Je souhaiterais donc constituer une SCI à l’IS avec la répartition suivante :

- 90% (détenteur des parts -  apport en capital)
- 5% conjointe (apport cash)
- 5% parents (apport cash)

La SCI n’emprunterai pas mais il s’agirait d’un apport en capital des SCPI.

Concernant les coûts, ils seraient constitués :

- Des frais de mutation des SCPI vers la SCI soit 5% (d’ailleurs un passage préalable sur une SCI à l’IR ne m’exonérerai-t-elle pas de ces frais ?)
- Frais de la société de gestion pour le transfert de parts soit 100 euros - 150 euros par société de gestion. - Frais de constitution de la SCI
- Gestion comptable

Je souhaite être sur de l’intérêt de ce montage, merci d’avance pour vos retours.

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#11 11/06/2016 23h52 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

Modérateur
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Pour 100k€, je doute que ce montage (avec les coûts initiaux comme annuels, et les complications qu’il implique : si vous postez "que c’est compliqué pour si peu" dans qqs années, je sourirai…) soit intéressant.

Si vous comptez ensuite investir encore quelques centaines de k€ dedans (y compris à crédit), c’est différent…

PS : Un passage par une SCI IR ne change rien.


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#12 12/06/2016 00h18 → Achat de SCPI avec une SCI... (achat scpi sci)

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Ne faites pas de société IS si vous n’avez pas l’intention d’investir au moins 400.000/500.000 euros (100.000 euros au comptant + 300.000 à 400.000 euros à crédit ou en usufruit, par exemple).

D’autre part, je ne vois pas bien l’intérêt de faire rentrer vos parents dans le montage ? Cela peut compliquer le règlement de leur future succession, en particulier si vous avez des frères et soeurs, et éventuellement en alourdir le coût.

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