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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/04/2012 17h13 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Bonjour, smile

En prévision d’un nouvel achat de bien destiné à la location, il m’arrive lors de mes recherches de tomber sur des annonces avec de petites surfaces commerciales louées (ex: coiffeur,…) à vendre avec très souvent un bien meilleur rendement que pour un appartement.

Je me demandais si cela pouvait être un bon plan d’investir dans une surface commerciale qui a pignon sur rue, et je souhaitais savoir si vous aviez des conseils ou recommandations avant de m’engager dans cette voie (taxes supplémentaires à payer par rapport à un appartement par exemple, obligations strictes pour le proprio,…)

Merci d’avance pour vos conseils!


Le voyage est court. Essayons de le faire en première classe.
Philippe Noiret

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#2 27/04/2012 17h45 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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La location de surfaces commerciales est un autre métier que la location d’habitations car beaucoup de lois/règles sont différentes.

le plus important si vous vous dirigez dans cette voie, c’est de bien étudier les tenants et aboutissants du bail du locataire (souvent personne morale) en place. car si vous n’êtes pas propriétaire du fond de commerce et du pas de porte, vous ne serez JAMAIS décideur de votre prochain locataire, des aménagements, voir même de l’activité exercée.

S’il y a une copro au dessus, vous serez en première ligne aux AG en cas de problèmes (répartitions des charges, nuisances, etc.)

Globalement c’est plus simple à gérer car en cas d’impayés l’expulsion est plus rapide (2 à 3 mois VS 18 à 24 mois) bien que les "conseils" et avocats des commerçants soient plus "coriaces", donc il faut être très rigoureux.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#3 27/04/2012 21h50 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Effectivement les rendement est meilleur sur les surfaces commerciales car prix au m² inférieur au prix m² habitable, vous louez le clos et le couvert autrement dit les murs donc pas d’inconvénient d’entretien courant ou d’aménagement (le locataire à la signature du contrat prenant le local en l’état).En général certaines copropriétés émettent des restrictions à certaines activités (pouvant causer des nuisances à la copropriété).Le bail commercial est souvent un 3/6/9 renouvelable tacitement au terme de chaque tranche de 3 ans.Le locataire (tout dépend de son activité) aménage le local et le rafraichissement est réalisé par ses soins (pas de soucis de dégradation comme dans l’habitation ou le locataire n’a pas d’intérêt commercial à entretenir le bien).
Quoiqu’il en soit il est important de bien s’informer, et choisir son locataire surtout l’implantation du local!!!….

Dernière modification par inepsie (27/04/2012 21h52)


Possibilité parrainage ING FORTUNEO

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#4 28/04/2012 09h46 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Bonjour,

Etant investi à 40% en immobilier commercial, j’avais écrit le post ci-dessous dans un autre sujet afin de faire partager mon expérience. Je le replace dans ce sujet.

Cordialement

Pour résumer dans les grandes lignes, quelques différences entre les deux types d’investissement locatif:

Investissement résidentiel:
Caution: 1 mois
Eviction locataire qui ne paie pas: plusieurs mois et impossible en hiver
Termes du bail concernant la répartition des travaux locataire/propriétaire: Fixe, prévu par la loi
Taxe foncières: payée par le propriétaire
Durée du bail: 3 ans
Indice de révision des loyers: IRL annuel
TVA sur travaux: non récupérable
Assurance des murs: Propriétaire
Rendement: Entre 4 et 6% brut selon l’emplacement
Rotation de locataire: Plus ou moins fréquente selon la taille du logement et donc frais de rénovation plus ou moins fréquents et de remise en location.

Investissement bureaux / local commercial:
Caution: généralement 3 mois
Eviction locataire qui ne paie pas: 2 mois en toute saison
Termes du bail concernant la répartition des travaux locataire/propriétaire: Négociable entre les parties
Taxe foncière: Négociable et payable par le locataire
Durée du bail. Généralement 3, 6, 9 ans, c’est à dire que le locataire, avc un préavis de 6 mois peut, sous conditions, résilier son bail par période triennale.
Indice de révision des loyers: ICC ou IRL annuel ou triennal
TVA sur travaux: récupérble si le bailleur a décidé de percevoir la TVA dans le bail
Assurance des murs: négociable et récupérable sur le preneur (locataire)
Rendement: entre 5 et 12% nets selon l’emplacement. Généralement, plus l’axe commerçant est fréquenté et se trouve dans des villes attractives, plus le rendement est faible, mais la location quasi assurée. Plus le rendement est élevé, plus le local est exentré des axes de passage et/ou dans des villes moins dynamiques. Le rendement dépendra aussi de la "signature" du preneur. c’est à dire que lorsque le preneur est franchisé d’un grand groupe ou ayant une chaine de magasins bien implanté sur une région, plus il pourra négocier un loyer un peu plus bas car son image est censée être preuve de pérennité de l’activité. A l’inverse, une enseigne avec peu de renommée ou dirigée par un "autoentrepreneur", le loyer peut-être plus élevé, le bailleur amortissant le risque d’une rotation plus fréquente.
Rotation du locataire: Généralement moins fréquente, le preneur bâtissant son entreprise sur son fonds de commerce et donc son emplacement ne peut pas se permettre de déménager trop souvent, sauf croissance nécessitant des superficies plus importantes ou se relocaliser par rapport à ses clients (pour les bureaux). Les locaux commerciaux sont classés 1a, 1b, 2 ou 3 dans les annonces, selon leur emplacement par rapport aux axes commerciaux/passants. 1a étant le meilleur.

Voilà pour quelques générlités et différences entre immobilier commercial et résidentiel. J’ai certainement oublié beaucoup de choses.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#5 28/04/2012 11h03 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Bonjour et merci à vous @Salaze, @Inepsie et @Sky, pour ces éclaircissements et remarques pertinentes!

En effet, je pense que le choix de l’emplacement est primordial.
Pour une surface commerciale, le type d’activité (de jour ou de nuit par exemple) doit être étudié avec précision.

Les répercussions ne sont pas les mêmes si le local est destiné à l’activité d’une banque, d’un commerce de jour ou bien d’un restaurant ou bar.

Si je prends le cadre d’un resto, je ne suis pas très chaud pour acheter la dite-surface.
Qui dit resto, dit possible bruit la nuit (dérangement des voisins), cuisine doit être en conformité (incendie, ERP,…). Pour avoir travaillé en tant que chef de projet pour la rénovation de restos, j’ai eu un cas (ce n’était pas en France) où une dame âgée (le resto continuait de tourner pendant les travaux) s’est blessée. Au niveau des responsabilités, le proprio était en première ligne, puis le franchisé, puis la compagnie, puis à la fin le maître d’oeuvre.
Sachant que les règlementations (incendie, normes construction,…) changent souvent, il n’est pas possible financièrement de s’adapter pour le locataire et le proprio est censé être au courant de ce qui se passe dans son local. Bien sûr, l’argument financier est irrecevable devant un juge si jamais il y a un accident.
Après, pour avoir rénové ou bien fait du neuf dans la restauration, j’ai pu m’apercevoir qu’absolument aucun restaurant n’était aux normes (car elles changent vite). Exemple: les cuisines avec les grills sont généralement pas isolés en cad d’incendie (au niveau de la structure) avec la partie client. D’ailleurs tout le monde minimise le risque qu’il puisse se passer quelque chose. Ils ont raison jusqu’au jour où ça leur tombe dessus comme récemment dans cette église évangélique en région parisienne où le plancher s’est effondré.

Bref, il vaut mieux se tourner vers une surface commerciale avec une activité de jour, plus calme (ex: coiffeur,…) et qui demande le moins possible d’appareils.

Je vais laisser mûrir ma réflexion et n’hésitez pas si vous avez des remarques ou de bonnes expériences.

Bon week-end! smile


Le voyage est court. Essayons de le faire en première classe.
Philippe Noiret

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#6 28/04/2012 13h44 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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salaze a écrit :

Durée du bail. Généralement 3, 6, 9 ans, c’est à dire que le locataire, avc un préavis de 6 mois peut, sous conditions, résilier son bail par période triennale.
Indice de révision des loyers: ICC ou IRL annuel ou triennal

Vous avez raison sur tous ces points (et sur les autres aussi), mais il peut aussi être utile d’identifier quelques inconvénients potentiels du bail pour un local commercial, car il y en a aussi, par exemple :
   - le propriétaire ne pourra pas évincer son locataire et reprendre son bien, même à l’échéance du bail, sans l’indemniser en conséquence (et l’indemnité peut représenter plusieurs années de loyer).
   - le locataire peut contester le montant du loyer, si ce dernier a augmenté de 25% ou plus par application des indices de référence, même en cours de bail, s’il estime que le montant du loyer est sur-évalué par rapport à la "commercialité" du local. Dans ce cas, c’est un juge qui décidera du montant du loyer….


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#7 28/04/2012 18h04 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Seaver a écrit :

Bonjour, smile
En prévision d’un nouvel achat de bien destiné à la location, il m’arrive lors de mes recherches de tomber sur des annonces avec de petites surfaces commerciales louées (ex: coiffeur,…) à vendre avec très souvent un bien meilleur rendement que pour un appartement.

Bonjour
  Dans ce que vous décrivez il y a "loué", avec un bail existant.
  Vous êtes pieds et poing liés par ce bail
  Donc il est impératif de lire attentivement le bail et constater les défauts et les qualités.
  Notamment il faut regarder les commerces autorisés. Pour moi plus c’est restrictif mieux c’est.
cdlmt
hervé

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#8 28/04/2012 18h08 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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GoodbyLenine a écrit :

salaze a écrit :

Durée du bail. Généralement 3, 6, 9 ans, c’est à dire que le locataire, avc un préavis de 6 mois peut, sous conditions, résilier son bail par période triennale.
Indice de révision des loyers: ICC ou IRL annuel ou triennal

Vous avez raison sur tous ces points ….

Attention, un bail commercial classique ne peut être inférieur à 9 ans (Art L145-4 du code du commerce), dire "bail 3, 6, 9 ans" est un abus de langage qui est FAUX et n’a pas de sens !

GoodbyLenine a écrit :

- le propriétaire ne pourra pas évincer son locataire et reprendre son bien, même à l’échéance du bail, sans l’indemniser en conséquence (et l’indemnité peut représenter plusieurs années de loyer).

Là encore vous généralisez, mais votre affirmation est fausse dans le cadre d’un bail commercial d’occupation précaire (aussi appelé convention d’occupation précaire) ou encore d’un bail commercial dérogatoire (Art 145-5 du Code du Commerce). Ce dernier étant le plus rémunérateur pour le bailleur s’il est bien "ficelé".


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#9 29/04/2012 11h49 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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@GBL: effectivement, la révision des loyers peut amener des litiges. Mais dans l’ensemble, je pense qu’ils sont moindres que dans le résidentiel. Après, comme dans toutes relations "commerciales", si le locataire est toujours en place, c’est qu’il est fiable et n’a pas mis la clé sous la porte. Deux gages importants de sa pérennité et de la pérennité des loyers. Ce qui, d’un point de vue d’un investisseur est important. Vaut mieux un rendement moindre mais fiable qu’élevé avec des litiges à la clé. D’autant plus que si le locataire en place trouve le loyer élevé par rapport  à la zone, il y a de fortes chances qu’un autre locataire potentiel ait la même analyse et refuse le prix demandé.
Pour ce qui est de l’indemnisation du locataire en cas de reprise du local, c’est en principe prévu et précisé dans le bail si une clause spécifique est décidée entre les parties. Cependant, contrairement à du résidentiel, le locataire n’a, à priori, pas d’intérêt à récupérer son local.

@sky: Un bail peut être inférieur à 9 ans. Je parle en connaissance de cause, puisque j’ai des locaux à vocation de bureaux qui sont loués avec un bail de 6 ans fermes renouvelables. Ce n’est pas moi qui ait établi ce bail, mais l’ancien propriétaire qui était une agence immobilière spécialisée dans les montages immobiliers commerciaux. Une fois de plus, un bail commercial est encadré par la loi, mais plus souple qu’un résidentiel puisqu’il y permet plus d’adaptations et clauses du moment que les parties sont d’accord.

@Seaver: effectivement, certains baux ou règlements de copropriété commerciaux peuvent restreindre les activités (ex: pas d’activités "nuisibles" tels que restos, bars…) ou interdiction de certaines activités en raison d’autres locaux occupés par des activités similaires. Dans ce cas, la restriction peut-être jusqu’à une date précise ou jusqu’à la cessation d’activité de commerce concerné. Par exemple, dans un local commercial que j’ai acquis dans une zone construite par le même promoteur, le terrain a été vendu par une coiffeuse exerçant sur place et un supermarché y a aussi été implanté. Je ne peux donc louer pour des activités de coiffure ou alimentaires. Ces clauses sont à prendre très au sérieux car elles peuvent assez contraignantes pour l’acquéreur et limiter ses possibilités de location.


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#10 29/04/2012 12h52 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Salaze vous vous méprenez.

Le bail est commercial est un excellent investissement si tant est qu’il est soit bien choisi, mais  au contraire de ce que vous dites, c’est tout sauf plus facile que le résidentiel.

Le bail de 6 ans dont vous êtes titulaire n’existe pas. C’est 9 ans. Ou alors vous rentrez dans d’autres types de baux, mais qui jamais ne seront de 6 ans .Déjà il y a une erreur sur ce point. Le jour où vous croirez pouvoir donner congé (contre indemnité dépendant du CA), votre locataire vous dira gentiment.."il me reste 3 ans".

Ensuite, il y a la notion de propriété commerciale qui s’applique pour le locataire. En quelques sorte, vous perdez une partie de vos droits, car il  est tout à fait possible de ne JAMAIS revoir votre bien, car tant que vous ne paierez pas d’indemnité de reprise (d’ordre public), vous ne pourrez pas reprendre votre bien (sauf à prouver une faute des obligations du locataire). Le locataire a le droit au renouvellement.

TOUS les commandements et courriers doivent être distribués par huissier sous peine de nullité, enfin l’augmentation de loyer est impossible au delà de l’indice de référence, sauf à prouver que le loyer est largement sous évaluée (et là, je peux vous dire qu’il faut de sacrés preuves à l’appui).

Personnellement, je m’arroge les conseils d’un avocat ou d’un notaire pour les baux co, car les conséquences peuvent être très importantes.

Enfin, n’oubliez pas que vous serez assujetti à la TVA.

Bref…le bail co nécessite une rigueur administrative trés précise. Compliqué, par forcément, mais simple, clairement non.

Dernière modification par BorderLine (29/04/2012 12h55)

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#11 29/04/2012 16h50 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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@ Borderline: Le bail commercial nécessite de prendre conseil, j’en conviens. Par contre, pour la recherche du locataire d’un de mes locaux commerciaux, je suis passé par une agence spécialisée qui m’a facturé environ 1mois de loyer pour la recherche du locataire et la rédaction du contrat de bail. Ce qui n’est pas plus excessif que les agences louant un bien dans le résidentiel. Certains courriers nécessitent de passer par un huissier, tout comme certains actes en résidentiel, si l’on veut avoir gain de cause, notamment lors de la non reconduction d’un bail si le locataire s’amuse à ne pas récupérer le recommandé.

Ayant à la fois un immeuble locatif résidentiel et deux locaux commerciaux, je me base sur mon expérience concernant la gestion des deux types de bien. Tous les cas ne se ressemblent certainement pas, mais pour ma part, je trouve bien moins énergivore le commercial.

Pour ce qui est de la TVA, pour rappel, en fonction de la structure dans laquelle vous placez vos biens commerciaux, vous n’êtes pas obligé de la collecter. Dans mon cas les biens sont aux noms de mon épouse et du mien (et il me semble que cela fonctionne aussi pour certaines SCI) et j’ai demandé pour le bail déjà existant, à ne pas être assujetti à la TVA et fait un avenant au bail en ce sens. Pour le bail signé alors que j’étais déjà propriétaire, j’ai aussi renoncé à y être assujetti. Ce n’est pas une obligation de la collecter et j’y trouvais plus de contraintes que d’avantages pour mon cas. C’est mon centre des impôts aux entreprises qui m’a conseillé dans mon choix de garder ou non la TVA (il ne faut pas hésiter à leur demander conseil, c’est toujours utile et ils sont de bons conseils parfois).

Pour le bail à 6 ans, celui-ci était établi quand j’ai acheté le local. Je n’ai pas creusé la question des textes auxquels il fait référence. je vais essayer de m’y plonger.


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#12 29/04/2012 21h33 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Cela dit je suis d’accord, si tout se passe bien, avec un bail co on est particulièrement tranquille.

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#13 19/06/2012 16h12 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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BorderLine a écrit :

TOUS les commandements et courriers doivent être distribués par huissier sous peine de nullité, enfin l’augmentation de loyer est impossible au delà de l’indice de référence, sauf à prouver que le loyer est largement sous évaluée (et là, je peux vous dire qu’il faut de sacrés preuves à l’appui).

Concernant l’augmentation de loyer, il y a un cas que vous oubliez.
Si le bail n’a pas été renouvelé, après les 9 ans il se poursuit tacitement d’année en année.
Au-delà de la 12ème année, le plafonnement du loyer lié à l’indice de référence saute.
C’est ce qui nous a permis de négocier une augmentation supérieure à celle de l’ICC pour un de nos locaux.


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#14 19/06/2012 17h24 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Oui vous avez raison, je n’ai pas parlé des cas spéciaux, comme la nécessité de faire un bail co de 10 ans et non de 9, ce qui permet le déplafonnement du loyer également.

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#15 20/06/2012 00h47 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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salaze a écrit :

Pour le bail à 6 ans, celui-ci était établi quand j’ai acheté le local. Je n’ai pas creusé la question des textes auxquels il fait référence. je vais essayer de m’y plonger.

Faites plouf dans l’article L145-4 du code du commerce, c’est à la première ligne.

Code du Commerce Article L145-4 a écrit :

La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L145-9 …


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#16 06/07/2012 13h28 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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GoodbyLenine, HerveC, Sky, salaze, BorderLine, Siocnarf, merci à vous tous pour vos éclaircissements!
En effet, ça me paraît un poil plus compliqué de gérer une surface commerciale qu’un appartement en location (à un moment, on n’est plus trop maître de sa surface commerciale, et ceux sur plusieurs années ou dizaines d’années). Bien sûr, si tout ce passe bien, c’est tout bénéf, mais je préfère avoir la tête sur es épaules et je crois que je vais plutôt me concentrer sur la location d’appartements.


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Philippe Noiret

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#17 06/07/2012 14h10 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Franchement, je ne trouve pas que celà soit plus compliqué à gérer que pour du logement…

Comme je l’ai expliqué dans ce topic du forum, nous n’entendons jamais parler des locataires de nos 2 locaux commerciaux, contrairement à ceux qui occupent certains de nos appartements.


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#18 06/07/2012 18h46 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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Bonjour Siocnarf,

Je viens de lire le topic indiqué et c’est vrai qu’avec ce type de locataires, il y a peu de risques. J’avais plus en tête des destinations comme un bar ou restaurant, qui peuvent engendrer des nuisances (bruits, odeurs, bagarres,…) et dans ce cas le proprio est pénalement responsable à un certain degré si par exemple il y a un accident (ex: une dame âgée glisse sur une frite ou sur une flaque d’huile).

Je crois (comme me disait un collègue dans l’immobilier le week-end dernier), il faut bien lire le contrat jusqu’en bas et vraiment faire attention aux destinations possibles du local visé. Il m’a dit que certaines boîtes ou proprios ne faisaient pas attention.

Il y a certainement une liste de destination conseillée:
-Assureur
-Banque
-…


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Philippe Noiret

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#19 05/12/2014 09h44 → Achat pour location : appartement vs surface commerciale

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BONJOUR SALAZE
je viens juste de lire votre topic ; pour y être passé (du côté commerçant locataire) je crois que votre comparaison :
- oublie qu’il y a des rendements bruts sur du locatif jusqu’à 12% également (voir les topics sur ce sujet)
- prend en compte un investissement résidentiel locatif nu ; la fiscalité du meublé est bien plus attrayante que celle des revenus de commerces ; c’est le net qui compte ; donc à mon sens il faudrait donc rajouter un point sur la fiscalité
- les vacances et délais d’éviction sont moindres c’est clair ; par contre le délai de vacance lors d’un départ (changement de locaux mais aussi et surtout : dépôt de bilan) peut être très long si l’emplacement n’est pas 1a ; et s’il n’est pas bon, la rentabilité avancée comme avantage par rapport aux appartements ne tient plus…

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