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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 27/04/2012 19h41 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Membre
Réputation :   -3 

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h08)

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#27 27/04/2012 19h49 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Réputation :   -3 

ZX-6R a écrit :

Je suis aussi locataire…

Regardez combien vous rapporte votre patrimoine par mois. Est-ce que ça vous paye votre loyer + reste à vivre? Si vous mettez un apport, cet apport fait-il baisser vos revenus mensuels?

Effectivement c’est la démarche à suivre si l’on prend l’hypothèse que les revenus mobiliers (net après apport personnel) sont "traités" comme des salaires par la banque et dans ce cas on en revient au calcul du T d’endettement…

Mais dans mon cas la banque ne prend en compte qu’une partie de mes revenus en ne considérant que mes rachats partiels d’av, et donc fausse le calcul.

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#28 27/04/2012 21h07 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Membre
Réputation :   82 

Je comprend pas trop où est le probléme…mais il y en a forcément un.

A vue de nez je dirais :

1) Projet mal présenté
2) Revenus pas si élevés que cela (quand bien même atypiques)
3) Actuellement locataire et avec peu d’expérience

Honnêtement, que vous n’ayez pas de salaire ne devrais pas poser de probléme si votre Impôt sur le revenu montre que vous avez des fonds. C’est le même principe que lorsqu’un autoentrepreneur/microentreprise veut emprunter, il n’a pas de feuille de salaire, le seul papier qui prouve ses revenus est sa feuille d’impôt.

Donc si sur la feuille d’impôt il a un hic, genre vos revenus sont aux 3/4 au black, ou dépendant de la conjoncture (bourse) ou même inexistants (imposition à l’étranger), la banque ne suivra pas.

A vérifier.

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#29 27/04/2012 21h12 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Modérateur
Réputation :   171 

GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites :
   - un gérant de SARL peut être non rémunéré, sans qu’il ait à être retraité;

Bien évidemment, mais ce n’est pas très judicieux car tôt ou tard le gérant (sans autre emploi rémunéré et en age d’être en activité comme l’est theoreme) devra savoir justifier auprès du tribunal de commerce, ou de l’URSAFF ou de la répression des fraudes pourquoi il ne perçois aucune rémunération pour son travail, et ça risque d’être difficile …. même s’il a des revenus du capital par ailleurs pour vivre.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#30 27/04/2012 21h27 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Membre
Réputation :   82 

En LMP, le but est défiscaliser…du déficit, rien que du déficit ^^ (enfin pour faire du patrimoine, pour s’enrichir c’est autre chose)

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#31 27/04/2012 21h57 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Membre
Réputation :   -3 

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h08)

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#32 02/05/2012 09h56 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Membre
Réputation :   14 

Pourquoi avoir supprimé tout tes posts theoreme ?

Pas tres gentlement au vu du temps donné par les intervenants…

Dernière modification par dkee34 (02/05/2012 10h03)


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#33 31/08/2012 11h48 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Membre
Réputation :   -3 

Mon dossier étant atypique, je craignais d’être reconnu par les banquiers qui le traitaient à cette époque. Paranoïa&internet

Pour ma défense j’ai adressé un message très rapidement à notre administrateur pour qu’il efface le post avec toutes mes excuses… cependant il m’a recommandé de plutôt supprimer mes messages pour que les autres contributions du post restent lisibles, ce qui est très compréhensible.

Autrement j’ai pu obtenir un prêt, pour un investissement locatif, sans revenus professionnels, à un taux satisfaisant et avec comme garantie un nantissement sur assurance vie de la somme empruntée.

Dernière modification par theoreme (21/10/2013 17h32)

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#34 27/10/2013 15h39 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Comment obtenir un crédit immobilier quand vous avez que des revenus locatifs et que vous étés demandeur d’emploi?

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#35 27/10/2013 16h29 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Bonjour miguelmantes,

Quelle réponse vous a avancé votre banque pour l’instant (ou des banques que vous avez démarché) ? Ont-elles expliqué les raisons d’un refus ?


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#36 27/10/2013 16h39 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Membre
Réputation :   44 

miguelmantes a écrit :

obtenir un credit sans revenus?
Comment obtenir un crédit immobilier quand vous avez que des revenus locatifs et que vous étés demandeur d’emploi?

Vous écrivez "obtenir un credit sans revenus" mais des revenus locatifs représentent quand même des revenus, non? Après, le statut "demandeur d’emploi" c’est sur que les banques n’aiment pas du tout mais tout dépend de votre situation par exemple si vous avez des biens à apporter en garantie, avec les risques pour vous que cela implique. A votre place j’irai voir un courtier en prêts qui pourra vous conseiller en fonction de votre cas particulier.

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#37 27/10/2013 20h51 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Bonjour,

A ma connaissance les banques établissent un crédit par rapport à une capacité d’endettement, qui en général ne doit pas dépasser 30 à 40 % 

Taux d’endettement = Total des charges / Total des revenus *100.

Elle calcule aussi votre reste à vivre

Reste à vivre = revenus - charges fixes

Pour les revenus locatifs, la banque ne prend que 70 à 80 % pour prendre en compte la part de risque.

Après je vous dirai, tout dépend de votre relation avec votre banque, si vous avez  beaucoup de liquidité sur votre compte , une maison ou des maisons payées, ou autres.

Les banques demandent en général de nombreuses contre partie quand le risque (à leur sens) est élevé .

Cordialement,

Mathieu

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#38 28/10/2013 11h36 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Ben si vous avez de l’épargne (assurance vie…) vous pouvez faire un crédit in fine avec un nantissement…

Dernière modification par Shagrath (28/10/2013 11h41)

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#39 03/11/2013 15h23 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Pour moi, il y a 3 leviers sur lesquels vous pouvez jouer :

- Trouver quelqu’un en CDI qui se porte caution (famille, amis), ça coûte environ 1 000 € (privilège de préteur de deniers auprès du notaire) et ça rassure énormément le banquier. Si possible demander le crédit dans la banque où est la personne qui se porte caution car ils la connaissent et savent que - normalement - c’est quelqu’un de confiance

- Présenter un projet qui s’autofinance (ou mieux qui rapporte un cashflow), le banquier sera plus à même de prêter pour un projet avec 10% de rentabilité qui s’autofinance qu’un projet sur lequel il faut rajouter 200 € / mois, surtout en étant demandeur d’emploi

- Mettre un apport plus important, si le bien est payé à 60% en apport, forcément le banquier sera moins réticent que pour un financement à 110%

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#40 03/11/2013 15h44 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Merci, effectivement je suis actuellement en nego pour une rupture conventionnelle.

Comme j’ai déjà quelques biens locatifs avec du cash flow positif.

J’ai actuellement 4 locatifs avec 2700 euros de loyers pour 2000 euros crédits sur 10 ans pendant 10/11 ans.

Je voudrais me consacrer uniquement a la gestion de mon parc locatif. Par contre étant bientôt au pole emploi ma banque ne me suivra plus pour investir.

Avez vous des conseils?

Je suis marié 42 ans et propriétaire aussi de ma résidence principale et secondaire.

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#41 04/11/2013 13h36 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Pas d’avis?

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#42 04/11/2013 14h09 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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1- préparer un dossier solide qui prouve à la banque que vous pouver faire face au remboursement du crédit : biens en location et cash flow associé + votre patrimoine.

2- adresser vous à un courtier. si vous avez déjà le dossier (1) ce sera plus efficace.

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#43 04/11/2013 14h13 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Pensez vous que compte tenu de ma situation il est opportun de continuer a investir ou pas?

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#44 04/11/2013 15h47 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Ca dépend de beaucoup de paramètres :

-déjà pas de CDi(banques sont plutôt frileuses sur ce profil) ,même si indemnités de rupture de contrat.
-vous faites du cash flow ,très bien ,mais la banque ne prendra que 70% de vos 2700 € soit 1890 € pour 2000 € de crédit ,vous êtes de votre poche ,du point de vue de la banque .
-vous êtes propriétaire de votre RP ,crédit fini de payer ?
-mettre un apport conséquent (au détriment de la rentabilité du coup )

Passer par un courtier me parait le plus simple ,vu votre profil ,si j’étais banquier ,je serais frileux a vous prêter de l’argent smile

Sinon ,si vous êtes sur de votre coup ,vous avez vos 3 derniers fiches de payes ,ne dites rien a la banque .

Quand j’ai acheté ma RP  ,il y a eu plan social dans la boite de mon amie qui s’est retrouvé dans la charrette ,le projet était déjà engagé ,on a rien dit .

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#45 04/11/2013 16h27 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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miguelmantes a écrit :

Pensez vous que compte tenu de ma situation il est opportun de continuer a investir ou pas?

De quoi allez vous vivre une fois au pole emploi ?   Pas de vos loyers, dont il ne restera pas grand chose une fois les crédits et les charges non récupérables, ainsi que les impôts, payés…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#46 04/11/2013 16h48 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Je voudrais faire e l’achat revente de biens immos. Marchands de biens avec le pole emploi comme matelas.

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#47 04/11/2013 17h41 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

Modérateur
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Si vous avez la surface financière, l’expérience (technique bâtiment + gestion d’activité) et le réseau dans l’immobilier, et pouvez convaincre des banques de vous financer (sachant qu’en ce moment, ça ne doit pas être facile), pourquoi pas …. mais je comprend de vos interrogations que ce n’est pas forcément le cas.

Je n’ai pas compris ce que vous entendiez par "avec le pole emploi comme matelas". Si vous pensez créer une société pour cette activité de marchand de biens, en utilisant les dispositifs d’aide à la création d’entreprise pour les demandeurs d’emploi comme l’accre ou le versement des allocations chômage sous forme de capital, ça vous permettra de vous lancer plus facilement. Mais en cas d’échec (et l’activité de marchand de bien est plutôt risquée) il n’y aura plus guère de "matelas" (ou alors il sera bien plus mince).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#48 04/11/2013 18h57 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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N’investissez que dans des projets avec un cash flow positif.

Si vous souhaitez faire de l’achat revente, commencer par revendre les biens les plus anciens dans votre patrimoine, vous serez moins exposé a une requalification en MDB.

Si vous combinez ces deux points vous y arrivez.

Sachez quand même que c’est une activité gourmande en cash et vue votre situation il n’est pas facile de se faire financer.

En MDB c’est carrément une autre dimension avec un besoin important en cash. Le scénario de lancement pourrait être la vente résidence secondaire + un de vos bien locatif pour lancer la première opération en MDB.

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#49 06/11/2013 09h14 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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miguelmantes a écrit :

J’ai actuellement 4 locatifs avec 2700 euros de loyers pour 2000 euros crédits sur 10 ans pendant 10/11 ans.

Bonjour,

peut être est il possible d’envisager de racheter vos crédits pour allonger les durées et générer plus de cash flow?

Cela a un coût mais pourrait améliorer votre dossier du point de vue de la banque.

Par ailleurs, dans vos hypothèses de fonctionnement avec les revenus immobiliers, ne négligez pas les frais de rénovation et d’entretien.

Enfin, une activité de marchand de biens est par nature risquée, et dans la période actuelle plutôt orientée à la baisse, encore plus.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#50 03/01/2016 20h16 → Obtenir un emprunt immobilier sans revenu professionnel ?

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Bonjour a tous,

Je voudrais avoir votre avis sur ma situation concernant un petit achat immobilier que je voudrais realise.

J’ai 1200 euros/ mois de revenus locatifs.
Je suis sans emploi.
J’ai un portefeuille d’action d’environ 60 000 euros
J’ai 2 appartements en location d’une valeur de 160 000 euros en tout.
Je vis chez mes parents
J’achète et je revends actuellement des appartements que je rénove moi mème. Je devrai me mettre MDB prochainement.
Je viens actuellement d’acheter cash un bien de 85 000 euros qui se revendra 130 000 euros fourchette Très très basse.

J’ai actuellement un crédit immobilier de 700 euros par mois que je rembourse.
Je n’ai jamais été a découvert.

Ma question est très simple,

Je souhaite achète un appartement a 60 000 euros et en bon état que je pourrai loue 550 euros par mois. Je pourrai mettre un peu d’apport 10% max.

Je voudrais savoir si selon vous une banque pourrait me financer malgré ma situation ?

Merci
Kimi

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