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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/04/2012 18h17 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Réputation :   14 

Pour les investisseurs immobiliers depuis plusieurs années, à partir de combien de biens conseillerez-vous l’expert comptable?

Je pense qu’on peut différencier les biens nus et meublés.
Etant comptable je me demande si je vais m’offrir leur service ou me débrouiller seul.
Sachant que c’est ma 1ere année de déclaration j’ai un gros doute.

On peut aussi débattre des honoraires suivant les services.

Mots-clés : déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#2 30/05/2012 11h09 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Réputation :   11 

Il est dommage de prendre un expert comptable si vous y êtes déjà un peu.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#3 30/05/2012 11h18 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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bonjour,

si vous êtes au régime réel d’imposition pour votre déclaration de revenu immo vous pouvez adhérer à un CGA et ainsi déduire à hauteur de 915€:

Les adhérents ont droit à une réduction d’impôt égale aux frais engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion au CGA. Cette réduction est plafonnée à 915 euros par an.

Sachant que l’adhésion tourne autour de 200€, vous pouvez vous offrir un EC avec ce qui reste.

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#4 30/05/2012 12h58 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Réputation :   

je me posais exactement la meme question que KOOL31, moi je pense créer une SCI à l’is d’ici quelques temps, la compta doit etre carré pour une SCI à l’is, je me demande si je peux l’effectuer moi meme (j’ai fait de la compta lors de mes etudes, ecole de commerce, mais bon je suis loin d’etre comptable).
dans le cas contraire, combien faut il compter pour faire faire ce travail par un Expert comptable ( sci à l’is avec activité d’achat immeubles/apparts pour location nue, peut etre un peu de meublé)?
merci

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#5 30/05/2012 14h09 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Réputation :   10 

Tout dépend du travail à faire. Le coût varie selon les régions et les cabinets.

On est au niveau national autour de 50€HT l’heure de saisie comptable, après tout dépend du volume du dossier. Pour une petite SCI à l’IS vous devriez vous en sortir pour 1000 à 1500€ HT maxi par an avec la liasse fiscale incluse.
Par comparaison, pour mes artisans/commerçants en SARL à l’IS , je facture de 2500 à 7000€/an, mais il y a beaucoup plus de travail….
A part pour la mienne, je ne fais pas de SCI à l’IS.

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#6 30/05/2012 14h12 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Réputation :   224 

freesas a écrit :

bonjour,

si vous êtes au régime réel d’imposition pour votre déclaration de revenu immo vous pouvez adhérer à un CGA et ainsi déduire à hauteur de 915€:

Les adhérents ont droit à une réduction d’impôt égale aux frais engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion au CGA. Cette réduction est plafonnée à 915 euros par an.

Sachant que l’adhésion tourne autour de 200€, vous pouvez vous offrir un EC avec ce qui reste.

ATTENTION!!!!

La déduction fiscale est valable si vous faites moins de 32000€ de CA!!!

Je pensais déduire 915€ cette année, et c’est foutu! Trop de CA!


Left the Rat Race in 2013

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#7 30/05/2012 14h16 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Réputation :   313 

pasdequoi a écrit :

je me posais exactement la meme question que KOOL31, moi je pense créer une SCI à l’is d’ici quelques temps, la compta doit etre carré pour une SCI à l’is, je me demande si je peux l’effectuer moi meme (j’ai fait de la compta lors de mes etudes, ecole de commerce, mais bon je suis loin d’etre comptable).
dans le cas contraire, combien faut il compter pour faire faire ce travail par un Expert comptable ( sci à l’is avec activité d’achat immeubles/apparts pour location nue, peut etre un peu de meublé)?
merci

Chacun son métier

Dans une SCI à l’IS vous devez tenir une comptabilité rigoureuse   , même si vous avez des compétences , la loi et les règles fiscales changent souvent qu’il est facile de se tromper.
Quelle sera l’économie d’un expert comptable qui engage sa responsabilité dans une bilan face à un contrôle fiscal qu’il assumera  par rapport à un bilan que vous aurez établi.
A mon sens on ne peux pas être juge et parti .
Chacun son métier , négociez la  prestation comptable mais ne faites pas l’économie d’un comptable surtout pour un SCI à l’IS.

Je suppose que vous connaissez les contraintes des plus values professionnelles dans une SCI à l’IS , la seule façon de sortir et de vendre les parts mais surtout pas de vendre le bien car vous allez "exploser" en terme de plus value.

Rappel en terme de plus value professionnelle

Amortissement du bien et déduction des amortissements lors de la revente du bien.
un bien acheté 100.000 et vendu 150.000 avec 80.000 d’amortissement sera assujetti à une plus value professionnel sans aucune déduction de 100.000 - 80.000 = Valeur nette comptable 20.000
Prix de vente 150.000 - valeur nette comptable 20.000 = base de plus value 130.000 à 33 % soit 42900 € plus ensuite versement des dividendes à titre personnel qui rentre dans votre IRPP la somme de 107100 taxé.
De quoi faire exploser les compteurs ……………….

Philippe

Philippe


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#8 30/05/2012 14h18 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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patrick a écrit :

Tout dépend du travail à faire. Le coût varie selon les régions et les cabinets.

On est au niveau national autour de 50€HT l’heure de saisie comptable, après tout dépend du volume du dossier. Pour une petite SCI à l’IS vous devriez vous en sortir pour 1000 à 1500€ HT maxi par an avec la liasse fiscale incluse.
Par comparaison, pour mes artisans/commerçants en SARL à l’IS , je facture de 2500 à 7000€/an, mais il y a beaucoup plus de travail….
A part pour la mienne, je ne fais pas de SCI à l’IS.

merci Patrick, je suppose que vous etes comptable wink
dans une sci à l’is, les frais de tenu de comptabilité sont déductibles en tant que charges?

Dernière modification par pasdequoi (30/05/2012 14h20)

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#9 30/05/2012 14h44 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Pasdequoi a écrit :

dans une sci à l’is, les frais de tenu de comptabilité sont déductibles en tant que charges?

Comme lors d’une gestion personnelle ou dans une sci à l’Ir au régime réel.
La seule restriction vient de facture de plus de 500 € qui sont amortis  sur plusieurs années et pour les factures inférieures à 500 e c’est déductible sur l’année en cours en totalité.

http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf

Ainsi, les dépenses d’acquisition de petits matériels et outillages, de matériels et mobiliers de bureau et de
logiciels dont la valeur unitaire hors taxes n’excède pas 500 euros peuvent par conséquent être déduites
immédiatement en charges, sous réserve des précisions fournies par la doctrine précitée.

Sur le plan fiscal, il sera admis, par parallélisme avec la tolérance relative aux immobilisations de faible
valeur, que les composants ayant une valeur unitaire inférieure à 500 € hors taxes ne soient pas identifiés en tant
que tels, sous réserve des précisions ci-après au 3
ème  tiret ;

Philippe


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#10 30/05/2012 16h23 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Philippe30 a écrit :

Comme lors d’une gestion personnelle ou dans une sci à l’Ir au régime réel.
La seule restriction vient de facture de plus de 500 € qui sont amortis  sur plusieurs années et pour les factures inférieures à 500 e c’est déductible sur l’année en cours en totalité.

merci smile

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#11 30/05/2012 16h51 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Philippe30 a écrit :

Je suppose que vous connaissez les contraintes des plus values professionnelles dans une SCI à l’IS , la seule façon de sortir et de vendre les parts mais surtout pas de vendre le bien car vous allez "exploser" en terme de plus value.

merci Philippe, concernant la plus value, pour vendre un bien vous etes obligé de vous séparer de celui ci.Vendre des parts, pour moi, c’est vendre une partie de l’enveloppe globale de la SCI, rectifiez si je me trompe.
pour vendre un bien sans exploser en terme de plus value, il est possible de démembrer, la personne physique achete la nue propriété et la sci achete l’usufruit, le bien n’est plus amortissable (sauf l’achat d’usufruit) mais vous n’etes plus sous le couperet de la fiscalité de l’IS(pour la plus value).
Apres il y a peut etre un risque de requalification par le FISC.

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#12 02/06/2012 12h52 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Pour ma part c’était simplement que c’est la 1ère année de déclaration et j’ai 2 biens durant l’année 2011 avec des exercices comptables décalés, des travaux répartis et j’ai eu du mal à trouver pour la déductibilité des frais de l’année. Je vais essayer de me débrouillé seul cet année mais l’année prochaine avec 3 biens dont un meublé et des amortissements à faire dessus je pense que l’expert comptable pourra m’aider.


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#13 03/06/2012 06h34 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Kool31 a écrit :

Pour ma part c’était simplement que c’est la 1ère année de déclaration et j’ai 2 biens durant l’année 2011 avec des exercices comptables décalés, des travaux répartis et j’ai eu du mal à trouver pour la déductibilité des frais de l’année. Je vais essayer de me débrouillé seul cet année mais l’année prochaine avec 3 biens dont un meublé et des amortissements à faire dessus je pense que l’expert comptable pourra m’aider.

Chacun son métier , si vous commencez à avoir plusieurs biens sous des régimes fiscaux différents avec des amortissements , Prenez un comptable et ne vous prenez plus la tête.

A moins d’être au microbic ou micro foncier sinon les déclarations de revenus locatifs passent par une première étape qui est le bilan des actifs , passifs , revenus , charges , amortissements , quelle tranquillité et sécurité de disposer d’un comptable qui produit et valide votre bilan annuel et vous évite des erreurs et un risque de redressement en cas de contrôle fiscal.

Philippe


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#14 03/06/2012 06h55 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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pasdequoi a écrit :

merci Philippe, concernant la plus value, pour vendre un bien vous etes obligé de vous séparer de celui ci.Vendre des parts, pour moi, c’est vendre une partie de l’enveloppe globale de la SCI, rectifiez si je me trompe.

Oui , la plus value des particuliers est calculée sur la différence entre le prix d’achat et de vente avec quelques subtilités hormis les années de déduction ( très fluctuantes actuellement ) , ces subtilités sont une déduction forfaitaire de 15  %des travaux après 5 ans de détention et une déduction forfaitaire de 7,5 % des frais de notaire

La plus value professionnelle prend en compte la différence entre le prix d’achat et le prix de vente MAIS applique au prix d’achat la déduction des amortissement faits ce qui minimisent la valeur du prix d’achat et maximisent la plus value.

Exemple :
Achat d’un bien à 100
Revente à 200.
Amortissement 80
Calcul de la valeur nette comptable pour la plus value  => 200 - ( 100 + 80 ) = 20
Soit un calcul de plus value => 200 - 20 = 180 à 33 %
Suivi dans une sci à l’is de la taxation fiscal du résultat de la vente
Suivi d’une taxation des dividendes versés aux associés dans l’IRRP après déduction de 40 % des sommes versés.

La vente de parts sociales de la sci à l’is permet d’éviter cette cascade de taxation car vous vendez vos parts en tant qu’associés dont vous n’êtes imposés que sur cette vente de parts.

pasdequoi a écrit :

pour vendre un bien sans exploser en terme de plus value, il est possible de démembrer, la personne physique achete la nue propriété et la sci achete l’usufruit, le bien n’est plus amortissable (sauf l’achat d’usufruit) mais vous n’etes plus sous le couperet de la fiscalité de l’IS(pour la plus value).
Apres il y a peut etre un risque de requalification par le FISC.

Oui c’est un montage possible mais il faut bien précisez qu’il s’agit de sci à l’impôt sur les sociétés qui peuvent pratiquer l’amortissement comptable et la location de meublés à la différence d’une sci à ir qui ne peux louer que des biens non meublés ( tolérance pour un maximum de 10 % des revenus en meublé )
Le bien est amortissable au travers de la sci durant la détention de l’usufruit par celle ci.
Vous n’êtes pas sous le couperet de la plus value professionnelle car la sci n’est pas propriétaire du bien mais seulement "gestionnaire"  a travers l’achat d’usufruit qu’elle a fait.

Pas de risque de requalification si les calculs d’usufruit sont corrects ( article 669 du cgi stipule 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans d’achat d’usufruit ) , si la valorisation du bien est exacte.
bien sûr ce type de montage doit être très bien encadré par un comptable , notaire et même expert fiscal.

A titre personnel , je ne l’ai pas encore fait.
J’ai une sci à l’is qui contient un immeuble et dont la sortie se fera par la vente et/ou donation de parts à mes enfants afin de conserver l’immeuble sans être assommé à la sortie par le fisc.
Mais je compte utiliser cette structure immobilière en associant un sci à l’ir pour faire un montage en démembrement , c’était l’idée initiale mais j’attend la majorité de mon deuxième pour m’attaquer à ce montage.

Philippe


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#15 03/06/2012 12h15 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Philippe30 a écrit :

J’ai une sci à l’is qui contient un immeuble et dont la sortie se fera par la vente et/ou donation de parts à mes enfants afin de conserver l’immeuble sans être assommé à la sortie par le fisc.
Mais je compte utiliser cette structure immobilière en associant un sci à l’ir pour faire un montage en démembrement , c’était l’idée initiale mais j’attend la majorité de mon deuxième pour m’attaquer à ce montage.

Philippe

Philippe, pourquoi une sci a l’IR (dans une optique de succession???)? car l’achat en nom propre permet le meme bénéfice en terme fiscal.

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#16 03/06/2012 16h50 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Philippe30 a écrit :

La vente de parts sociales de la sci à l’is permet d’éviter cette cascade de taxation car vous vendez vos parts en tant qu’associés dont vous n’êtes imposés que sur cette vente de parts.

Je vous trouve un peu naïf de considérer que l’acheteur sera disposé à payer le même prix pour le bien en direct et pour des parts de la SCI à l’IS détenant le bien, avec la perspective de devoir payer un jour pas mal sur la PV de cession du bien, et les autres éventuels risques associés à la SCI (les engagements divers que vous pouvez avoir pris, y compris involontairement, par exemple des risques au niveau fiscal).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#17 03/06/2012 18h13 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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GBL a écrit :

Je vous trouve un peu naïf de considérer que l’acheteur sera disposé à payer le même prix pour le bien en direct et pour des parts de la SCI à l’IS détenant le bien, avec la perspective de devoir payer un jour pas mal sur la PV de cession du bien, et les autres éventuels risques associés à la SCI (les engagements divers que vous pouvez avoir pris, y compris involontairement, par exemple des risques au niveau fiscal).

Je n’ai pas évoquer la valeur des parts sociales d’une SCI par rapport à la vente directe d’un bien.

Il est couramment admis que les parts de SCI se négocie 10 % moins cher que la valeur du bien du fait de leur moindre liquidité par les contraintes inhérentes à une SCI.

Philippe


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#18 03/06/2012 18h17 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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pasdequoi a écrit :

Philippe, pourquoi une sci a l’IR (dans une optique de succession???)? car l’achat en nom propre permet le meme bénéfice en terme fiscal.

Une SCI à l’Ir détentrice de la nue propriété alors que la SCI à l’is sera en charge de la gestion de l’usufruit avec amortissement.

Une SCi à l’Ir pour éviter l’aspect plus value professionnelle.

Et pour répondre à votre question , oui une SCI est préférable en terme de succession par la possibilité de céder progressivement des parts , de démembrer les parts sociales  , d’être minoritaire en terme de parts en ayant fait un apport pour aider les enfants.
Les montages sont nombreux et variés pour une gestion patrimoniale immobilière.

Philippe


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#19 09/06/2012 12h57 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Pouvez-vous m’aider à faire la 1ere déclaration car plusieurs avis se contredisent?

Soit on déclare les provisions versés en 2011 en ligne 229 et on déclarera les charges locatives en 2012 en ligne 230.
Soit si on a reçu l’état de répartition on déclare directement les charges déductibles (total charges - charges locatives) ce qui donne le même résultat.

Le problème c’est que je n’ai pas été propriétaire toute l’année et je n’ai pas eu de locataire toute l’année non plus.
En plus sur un appartement j’ai un exercice décalé au 31/03 (j’ai reçu l’état de répartition)
Donc si faut déclarer les provisions de 2011 et régulariser l’année prochaine ca repousse le problème d’un an.
Si on peut déclarer directement en 1 année avec l’exercice décalé et les locatires sur quelques mois je sais pas trop comment faire.

Dernière modification par Kool31 (09/06/2012 13h57)


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#20 13/01/2015 10h43 → Déclaration foncière : utilité d'un expert comptable ? (déclaration foncière, expert comptable, meublé, nu)

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Bonjour,

Bailleur de 9 logements, meublés et non meublés, je suis inquiète qu’en à la prochaine déclaration d’impôts.
Pour votre gestion et déclaration d’impôts, demandez vous l’aide d’un comptable?
Connaissez vous quelqu’un de fiable sur Toulouse et sa banlieue?

Merci
Galena

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