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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/10/2010 12h22 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Administrateur
Réputation :   1309 

Interview d’un marchand de bien par Jérome (Paie | Externalisation de la paie | Gestionnaire de paie) :

*  Pratiquez vous de la défiscalisation?

-  Jamais. Aucun intérêt. Ce que je pratique ce sont les travaux défiscalisables bien évidemment. Mais tous ces programmes de défiscalisation comme scellier, borloo,…faut pas y toucher. Ce sont des pertes de temps, des projets longs et lourds et au niveau des résultats c’est pas intéressant.

*  Pourtant il y en a des particuliers qui en font…

-  Quand on voit le prix de revente à moitié prix, l’avantage fiscal est vite perdu! Et certains programmes sont dans la campagne où la moitié n’a pas trouvé preneur. Ce sont des catastrophes financières! Et de surcroît les marchés locaux locatifs sont déstabilisés. J’ai acheté à des tribunaux des biens de ce type qui ne valaient plus que 30-50% de leurs valeurs initiales! Non ce sont des produits voués à l’échec! Les banques,d’ailleurs, ne financent plus ces programmes en pleine campagne.

Le cout d’une maison Scellier (Le coût de construction d’une maison SCELLIER est bien différent de son prix de vente !) :

Comment expliquer alors que l’investisseur en SCELLIER ou l’investisseur dans un appartement neuf acquiert son appartement pour des niveaux de prix compris entre 2200€ et 3000€ / M² de SHON, alors que le coût de construction d’une maison ne devrait être que de 1100€/m² SHON

Perso je n’ai que 3 exemples d’investissement de défiscalisation dans mon entourage.

Un de Robien, où mon ami devait avoir au final à peu près la même rentabilité qu’un fond € sur la période.

Un Malraux, qui s’avère être un gouffre financier (faillite du premier entrepreneur, nécessité d’allonger encore de l’argent pour poursuivre les travaux).

Un ami qui vient d’acheter du Scellier en direct au centre ville d’une ville de banlieue dans le 77, desservi par le RER. Lui je pense qu’il s’en tirera pas trop mal.

J’avais aussi participé à une réunion Om.nium finance, gros pourvoyeur de programme de défiscalisation avec ces "conseillers".

Quand on voit les marges… Sur un achat immobilier, le "conseiller" touchait déjà 6% et ça pouvait monter jusqu’à 8% pour les top vendeurs.

De mon point de vue, tous ces programmes, ne sont que des subventions déguisées aux promoteurs et aux intermédiaires. Ça fausse le marché et ça coute très cher à la collectivité. Le particulier investisseur quand à lui fait au mieux une opération peu rentable (surtout s’il y a un intermédiaire qui prend sa marge), au pire une mauvaise opération.

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#2 20/10/2010 12h48 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Moi j’ai un ami qui s’en sort plutôt bien, mais il a opté pour une autre stratégie qui est pour le coût assez payante…mais nécessite un boulot et du temps importants.
Il a acheté de vrais épaves, donc largement bon marché, et a fait tous les travaux tout seul.
Ce sont de grandes maisons dans laquelle il a fait plusieurs appartements.

Il a un déficit foncier important.
Je pense que ce type d’investissement est rentable, mais il récompense un gros effort personnel et nécessite que l’on bricole soi même!

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#3 20/10/2010 13h22 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Ce n’est vraiment pas la peine de discuter longuement ce point. Quiconque a pris la peine de regarder ce sujet est d’accord pour dire que l’immobilier de défiscalisation acheté à un tiers (promoteur) est sans aucun intérêt:

- au mieux, on a un rendement modeste, car le promoteur et  plusieurs intermédiaires se sont servis au passage. Seule exception due à un timing exceptionnellement bon: les Périssol achetés en centre de grandes villes entre (en gros) 1998 et 2002, mais uniquement parce que les acheteurs ont pu profiter de la hausse colossale du prix de l’immobilier des années 2000, qu’on ne reverra pas de sitôt.

- au pire, c’est la Bérézina.

Comme c’est déjà noté ci-dessus, on peut néanmoins faire une bonne (mais pas forcément excellente) affaire, si au lieu d’acheter du neuf à un promoteur ou à des intermédiaires:
- on construit ou on fait construire une maison bien située, pour la louer
- ou mieux, on achète un petit immeuble en ruine en plein centre ville, bien situé, qui après rénovation lourde, est éligible au Scellier.
Réservé bien sûr à ceux qui ont déjà l’expérience de la construction.

En définitive, la seule vraie question pour moi est :
Pourquoi depuis 25 ans, tous les gouvernements de droite comme de gauche ont englouti des fortunes dans ces mesures de défiscalisation, qui augmentent la "demande de logements," dont les seuls impacts ont été:
- d’enrichir promoteurs et intermédiaires,
- et de renchérir encore plus le prix de l’immobilier,

au lieu d’augmenter l’"offre de logements", par quelques mesures du type:
- taxer très lourdement les terrains constructibles mais non construits, dans les villes ou leurs périphéries immédiates, de manière à forcer leurs propriétaires à construire des logements dessus (ou à vendre à des promoteurs, qui construiront)
- autoriser dans un certain nombre de quartiers à bâtir plus haut (immeubles de 10 étages au lieu de 6, par ex., voire même autoriser les tours de 25 étages), dans les villes où il n’y a plus guère de foncier disponible
- taxer très lourdement à Paris  les appartements qui ne sont pas des résidences principales et en premier lieu ceux peu occupés, utilisés comme pied-à-terre par des non parisiens, car c’est une plaie (les commerces disparaissent, car peu de clients permanents dans le voisinage, etc.). A noter que peu de "riches" achètent des appartements de luxe aux Etats-Unis pour s’en servir comme simple pied-à-terre, car c’est un luxe hors de prix (taxes locales jusqu’à 25,000$ par an), alors que certains le font à Paris, où les taxes locales sont bien plus faibles.
- etc.
et utiliser l’argent ainsi collecté par l’Etat et les communes, pour encourager la construction de nouveaux logements.

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#4 20/10/2010 14h09 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Réputation :   116 

Pour ce qui concerne l’immobilier de defiscalisation, ce n’est pas la loi X ou Y, ni même le montage financier de l’operation qui vont faire la rentabilité finale du projet, mais bien son emplacement. Avec un bon emplacement, je n’aurais pas trop de mal à trouver un locataire, ni sans doute, à terme, à le revendre. Si on transige sur ce postulat, c’est le debut des ennuis (cf reportages TV reguliers sur le sujet). 

Ces basiques étant en place, passons à un exemple chiffré :

achat par M et Mme EXEMPLE d’un T3 (en province) à 185 000E frais de Notaire compris. A ce niveau de prix des villes comme RENNES ou NANTES sont accessibles avec un peu d’effort. Loyer envisagé 600E. Frais de gestion 8%, frais de syndic 3%, taxe foncière 500E. M et Mme EXEMPLE ont une TMI à 14% et pas d’autres revenus fonciers. Financement à 100%, par un credit à 3.5% hors assurance sur 15 ans. Mensualité 1358€ assurance décès seul comprise. Option pour la Loi Scellier version longue avec abattement de 30% sur les loyers et defiscalisation à 37% sur 15 ans.

Bilan final au bout de 15 ans avec comme hypothèse 0% de revalo du bien et des loyers :

effort moyen mensuel : 524€ (credit + charges diverses - loyer - defiscalisation)
à terme l’appartement est payé, valeur 185 000€ (revendable hors plus values)

Donc pour 524€ / mois, j’ai 185 000€ soit un TRI de 8.15%.

Il est vrai que cela ne tient pas compte des imponderables : locataires indelicats, menus travaux de remise en état (pour les gros travaux il y a la garantie decennale) etc…. D’un autre coté, je n’ai rien revalorisé….

Donc un placement qui me rapporte 8.15% net d’impôt, je suis preneur. Pas vous ?

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#5 20/10/2010 16h18 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Réputation :   128 

zParisien a écrit :

au lieu d’augmenter l’"offre de logements", par quelques mesures du type:
- taxer très lourdement les terrains constructibles mais non construits, dans les villes ou leurs périphéries immédiates, de manière à forcer leurs propriétaires à construire des logements dessus (ou à vendre à des promoteurs, qui construiront)
- autoriser dans un certain nombre de quartiers à bâtir plus haut (immeubles de 10 étages au lieu de 6, par ex., voire même autoriser les tours de 25 étages), dans les villes où il n’y a plus guère de foncier disponible
- taxer très lourdement à Paris  les appartements qui ne sont pas des résidences principales et en premier lieu ceux peu occupés, utilisés comme pied-à-terre par des non parisiens, car c’est une plaie (les commerces disparaissent, car peu de clients permanents dans le voisinage, etc.). A noter que peu de "riches" achètent des appartements de luxe aux Etats-Unis pour s’en servir comme simple pied-à-terre, car c’est un luxe hors de prix (taxes locales jusqu’à 25,000$ par an), alors que certains le font à Paris, où les taxes locales sont bien plus faibles.
- etc.

et utiliser l’argent ainsi collecté par l’Etat et les communes, pour encourager la construction de nouveaux logements.

[ Je m’excuse par avance pour l’écart par rapport au sujet d’origine ]

Autant je vous rejoins concernant la défiscalisation, autant je suis surpris de vous voir suggérer une augmentation des taxes.

Il est par contre certain que depuis plus de 20 ans, les gouvernements français ont cherché une solution fiscale à tous les maux, que ce soit avec des hausses ou des crédits d’impôt. Ca n’arrangera rien tant qu’on continuera à marcher sur la tête, et qu’on aura des gouffres comme "la sécu" (avec l’accent français), les allocations familiales ou un système de retraite archaïque où les travailleurs financent la retraite des autres au lieu de la leur.

Le gouvernement Anglais me paraît avoir largement plus la tête sur les épaules et la notion des réalités, le nôtre devrait en prendre de la graine.

Dernière modification par Derival (20/10/2010 16h20)

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#6 20/10/2010 20h11 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Derival a écrit :

Autant je vous rejoins concernant la défiscalisation, autant je suis surpris de vous voir suggérer une augmentation des taxes.

Je ne suis bien sûr pas pour une hausse, mais pour un déplacement des taxes: en ayant des impôts locaux 4 à 5 fois plus élevés qu’aujourd’hui en France, donc au niveau pratiqué aux Etats-Unis, les communes auront des ressources financières bien plus élevées et paieront entre autres les salaires des enseignants (avec un système de péréquation pour ne pas léser les habitants des communes pauvres), et non l’Education Nationale et donc l’Etat comme actuellement en France. En échange, l’IR et la TVA pourront nettement baisser.

L’avantage est que l’immobilier devenant lourdement taxé (notamment là où il y a pénurie), les propriétaires seront contraints d’optimiser leur immobilier. Plus question pour eux:
- de conserver un pied-à-terre ou une résidence secondaire occupée 15 jours par an, voire moins,
- ou de laisser un appartement vacant et non loué pendant plusieurs années, simplement pour surfer sur la hausse des prix
- sauf à accepter de payer des impôts locaux très lourds

et une bonne partie de la pénurie de logements, notamment à Paris, disparaîtra.

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#7 20/10/2010 21h44 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Je rejoins zParisien.

L’état dilapide notre argent pour favoriser la spéculation et enrichir les intermédiaires.

En matière d’urbanisme, peu de choses sont faites (droit de préemption).

Il faut pousser pour que les logements soient occupées ou construits.

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#8 20/10/2010 22h52 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Réputation :   1309 

spiny a écrit :

Moi j’ai un ami qui s’en sort plutôt bien, mais il a opté pour une autre stratégie qui est pour le coût assez payante…mais nécessite un boulot et du temps importants.
Il a acheté de vrais épaves, donc largement bon marché, et a fait tous les travaux tout seul.
Ce sont de grandes maisons dans laquelle il a fait plusieurs appartements.

Il a un déficit foncier important.
Je pense que ce type d’investissement est rentable, mais il récompense un gros effort personnel et nécessite que l’on bricole soi même!

Je ne comprends pas comment il peut avoir un déficit foncier sur ces travaux s’il les fait lui-même ?

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#9 02/11/2010 23h08 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Le déficit est généré par l’achat des fournitures de bricolage…

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#10 03/11/2010 09h01 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Bien vu ! Je pensais pas que c’était aussi cher ! :-)

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#11 03/11/2010 11h42 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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zParisien a écrit :

…../….
En définitive, la seule vraie question pour moi est :
Pourquoi depuis 25 ans, tous les gouvernements de droite comme de gauche ont englouti des fortunes dans ces mesures de défiscalisation, qui augmentent la "demande de logements," dont les seuls impacts ont été:
- d’enrichir promoteurs et intermédiaires,
- et de renchérir encore plus le prix de l’immobilier,

au lieu d’augmenter l’"offre de logements", par quelques mesures du type:
- taxer très lourdement les terrains constructibles mais non construits, dans les villes ou leurs périphéries immédiates, de manière à forcer leurs propriétaires à construire des logements dessus (ou à vendre à des promoteurs, qui construiront)
- autoriser dans un certain nombre de quartiers à bâtir plus haut (immeubles de 10 étages au lieu de 6, par ex., voire même autoriser les tours de 25 étages), dans les villes où il n’y a plus guère de foncier disponible
- taxer très lourdement à Paris  les appartements qui ne sont pas des résidences principales et en premier lieu ceux peu occupés, utilisés comme pied-à-terre par des non parisiens, car c’est une plaie (les commerces disparaissent, car peu de clients permanents dans le voisinage, etc.). A noter que peu de "riches" achètent des appartements de luxe aux Etats-Unis pour s’en servir comme simple pied-à-terre, car c’est un luxe hors de prix (taxes locales jusqu’à 25,000$ par an), alors que certains le font à Paris, où les taxes locales sont bien plus faibles.
- etc.
et utiliser l’argent ainsi collecté par l’Etat et les communes, pour encourager la construction de nouveaux logements.

Je suis assez d’accord avec votre constat, et avec vos propositions.

Une réponse à votre question pourrait être, même si elle ne fait pas plaisir sur le constat qu’elle impliquerait pour notre société, et la "défense de l’intéret public" par l’Etat : 
    1) lobbying des professionnels de l’immobilier et des commercialisateurs de défiscalisation 
    2) clientélisme des hommes politiques qui les empêchent de taxer certains de leurs électeurs
    3) innefficacité de certaines décisions de l’Etat (qui souvent n’en mesure même pas les conséquences à posteriori)

Dans la même veine, est-il logique que les impôts locaux à Paris soient (beaucoup) plus faible pour un bien équivalent que par exemple 2 kilomêtres plus loins à Bagneux (ou dans le 93/94) ? Il doit même être possible de trouver des appartements de même surface pour des "valeurs locatives" fiscales similaire à Paris 7 et à Bagneux, alors que le véritable "prix du marché" indique que le premier vaut 3 à 4 fois plus que le second… Les impôts  locaux devraient tenir compte de la vrai valeur des biens, et financer en partie (50%) les collectivité locales voisines, pour compenser l’effet "ghetto".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 05/12/2010 08h17 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Rodolphe a écrit :

Donc un placement qui me rapporte 8.15% net d’impôt, je suis preneur. Pas vous ?

Moi suis pas preneur sur des calculs aussi approximatifs
Sur le papier c’est toujours beau mais la réalité est toute autre.
si à vos calculs vous ajoutez les vacances locatives (pour un T3 disons minimum 1 mois de vacances locatives tous les 3 ans)
les frais d’annonces/d’agence pour rechercher un nouveau locataire (1/2 mois de loyer)
Vos calculs sont sur 15 ans et votre garantie décénale sur 10 ans (une façade devrait se refaire au bout de 10 ans)
Type de chauffage ? car une chaudière individuelle au gaz utilisée par plusieurs locataires en 10 à 12 ans c’est bon à changer.
La durée de vie d’un ballon d’eau chaude est courte aussi.
Le rafraichissement des peintures entre chaque locataire pour relouer vite et offrir au nouveau locataire un logement propre et habitable immédiatement.
Les taxes foncières régionales et départementales qui sont exponentielles donc bien au delà de la hausse de l’indice IRL ….
Les travaux de réfection des parties communes (tous les 5 à 7 ans)
Réparations d’ascenseur, de VMC
Assurance contre les loyer impayés GRL ou autre
Frais de gestion locative si choix de l’externalisation (10% TTC des sommes perçues)
Frais d’huissier pour un état des lieux digne de ce nom et incontestable : 150 € à chaque locataire entrant.
Les diagnostics qui vont arriver + ceux à refaire tous les 5 ou 10 ans pour les fournir aux nouveaux locataires
Locataire suicidé, assassiné, en prison … qui bloque pendant plusieurs mois la récupération du logement (le locataire assassiné c’est pas de l’indélicatesse de sa part quand même)
turn-over fréquent cause voisinage
etc … etc …. en 15 ans il s’en passe des choses !!!!
Bref à l’arrivée vous perdez au moins 2% de TRI et 1 an de vie pour gérer des galères.
il faut selon moi viser un TRI minimum de 12% pour se lancer dans le métier de bailleur.
Dans le cas de Mr et Mme EXEMPLE sur une TMI de 14% (donc risques locatifs non dilués), autant prendre des parts de SCPI ou SIIC plutôt que de la défisc ou s’offrir de beaux voyages et profiter de la vie avant d’être âgé de 15 ans de plus pour pouvoir se l’offrir, ou donner leur 254 € mensuels à une oeuvre caritative et déduire un peu de leurs impôts.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#13 24/02/2011 19h10 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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J’avais cité dans un post le cas d’une connaissance qui avait acheté en direct un programme Scellier neuf à Champs-sur-Marne, desservi par le RER A.

Aujourd’hui j’ai discuté avec qqun qui a acheté un de Robien puis un Scellier.

Il donnera des détails s’il lit ce post et si l’envie lui dit, mais après avoir été démarché par un conseiller qui au bout de plusieurs RDV lui a proposé un bien à Triffouli-les-oies dans le Sud dans le France, il a cherché un programme près de chez lui en IDF.

Il est tombé sur plusieurs programmes ridicules (rendement locatif de 2% brut avant économie d’impôt) puis finalement a réussi à trouver un bien à 4-5% de rendement locatif brut + économie d’impôt.

Dans les deux cas, on trouve des éléments gagnants :
- Achat près de chez soit dans des zones biens connues
- Pas d’intermédiaire
- Rendement locatif pris en compte pour ne pas surpayer le bien

Deux exemples de défiscalisation "saine" je trouve. Par contre, cela demande une vraie démarche de recherche, il s’agit pas juste de signer un contrat après avoir vu une brochure glacée.

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#14 17/03/2011 15h36 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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(EDIT webmaster : le msg a été déplacé dans un sujet plus approprié)

Pour ma part, avant de faire LMNP, je voulais acheter du Scellier. J’ai vu 5 ou 6 "conseillers". Une des premières questions était toujours : "combien pouvez vous économiser par mois?"
J’ai eu droit au vendeur d’EPAHD qui voulait me vendre une chambre médicalisée ou il y avait une liste d’attente de plus d’un an (j’ai bien évidemment appelé pour vérifier et des lits étaient en réalité libre immédiatement)  bref, j’ai choisi le LMNP.
Récemment, après un voyage à La Réunion, j’ai eu envie d’un scellier Outre Mer. La réduction est bien allechante. J’ai vu un conseiller 2 fois. Il me propose un bien à Saint Denis, bien situé, mais à 140k€. Après un tour sur se loger, le même bien dans l’ancien vaut dans les 65k€.
Dans sa simulation, ce guignol de conseiller prévoit de revendre le bien dans 9 ans au prix d’achat… sauf que dans 9 ans, il vaudra le prix de l’ancien, soit 65k€ + 2 ou 3% par an, mais pas 145k€!
Je lui ai envoyé ma simulation et je lui ai dit de me contacter si elle était fausse… je n’ai plus eu de nouvelles.

Donc la defisc, je dis attention….

Pour l’évolution des prix, il faudra suivre attentivement la réforme de la fiscalité. Personnellement je ne vois pas les petites surfaces baisser dans Paris. 10k€ du m² dans le centre est monnaie courante, et vu la demande pour moi ça devrait continuer.


Left the Rat Race in 2013

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#15 01/04/2011 12h25 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Source : Actualités financières, économiques et politiques - Boursorama

Boursorama a écrit :

Depuis son lancement en 2009, le succès de l’investissement locatif Scellier ne se dément pas. Son principe est simple : l’achat d’un bien neuf en vue de la location fait bénéficier à son propriétaire d’une réduction d’impôt égale à un pourcentage de la valeur du bien. Seule obligation pour le propriétaire : le bien doit être loué à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans à un loyer plafonné. En 2010, 63 % des ventes dans le neuf ont été réalisées dans le cadre du dispositif Scellier. Le prix moyen du mètre carré était de 3 615 euros, selon les chiffres de Notaires de France. L’âge moyen des investisseurs au Crédit foncier était de 46,3 ans en 2010, contre 45,6 en 2009.

63% !!! Plus de la moitié de logements neufs à Trifouilly-les-oies et navares payés en partie par nos impôts !

C’est sidérant. Au lieu de relâcher la pression sur le rendement locatif et fluidifier le marché, on subventionne de l’immobilier mal placé et on continue à fausser complètement le marché.

Quel gabegie et gâchis. :’-(

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#16 01/04/2011 13h53 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

63% !!! Plus de la moitié de logements neufs à Trifouilly-les-oies et navares payés en partie par nos impôts !

C’est sidérant. Au lieu de relâcher la pression sur le rendement locatif et fluidifier le marché, on subventionne de l’immobilier mal placé et on continue à fausser complètement le marché.

Quel gabegie et gâchis. :’-(

Une entreprise française sur deux officie dans le bâtiment ou dans un secteur qui y est fortement lié. Quand on sait cela, on a tout compris.

La construction de logements neufs c’est de l’emploi, donc des consommateurs qui ne font pas de vagues, payent leurs impôts, peuvent se loger grâce aux loyers plafonnés sans pénaliser le sacro-saint "pouvoir d’achat", et mettent le bon bulletin de vote dans l’urne.

Dernière modification par Derival (01/04/2011 13h56)

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#17 01/04/2011 15h01 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Derival a écrit :

… Une entreprise française sur deux officie dans le bâtiment ou dans un secteur qui y est fortement lié. Quand on sait cela, on a tout compris.

La construction de logements neufs c’est de l’emploi, donc des consommateurs qui ne font pas de vagues, payent leurs impôts …

L’autre moitié, c’est dans l’automobile donc mêmes effets.


Travailler moins pour vivre mieux

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#18 31/05/2011 11h42 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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deux exemples personnels :
premier exemple
Robien 85 m2 dpt 93 acquis 220 kE en 2007; loué 16200 /an.
ratio brut (pour donner une idée de comparaison) 7,36 %
Défiscalisation 110 kE tmi 30 % --> 33kE ratio brut après déduction impôt :8,66 %

deuxième exemple
Scellier dpt 95 60 m2 acquis en 2009 225 kE loué 12000/an
ratio brut :5,33 %
déduction d’impôt 56 kE, ratio brut après déduction fiscale :7,10 %

bien sûr il faut tenir compte de la TF après 2 ans d’éxonération, des charges propriétaires, des intérêts intercalaires financés…et du financement à 100 % sur 20 ans.

Mes locataires sont heureux d’avoir été acceptés pour un appart neuf après avoir visité des tas d’apparts, ils sont jeunes et ne peuvent pas acheter, pour ma part sans défiscalisation je n’aurais jamais franchi le pas.

Si le zonage est bien défini et si l’investisseur achète le bien comme s’il devait l’habiter (c’est-à-dire qu’il vérifie sur place la proximité des transports, écoles, commerces, …) il n’y a pas d’arnaque.

S’il n’y avait pas le scellier, après la crise de 2008-2009 les mises en chantier n’auraient pas repris accentuant encore plus la pénurie que l’on subit actuellement dans les grandes agglomérations.

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#19 04/06/2011 23h47 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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"Quand l’immobilier va, tout va …"

Cette maxime résume tout simplement la crainte des politiques à ne pas subventionner le secteur .

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#20 16/08/2011 20h09 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Réputation :   

Bonjour,

j’ai fait un SCELLIER 2009 dans une grande agglomération du sud (quartier résidentiel proche méditerrannée). OK ce n’est pas l’affaire du siècle mais ce n’est pas non plus le désastre décrit souvent par les média.

Il s’agit d’un T2 de 46 m2 (+ garage) acquis en 2009 pour 202 KE loué 9 720 € par an

Ratio brut : 4,81

Déduction fiscale : 50 KE
Ratio brut après déduction fiscale : 6,39

Pas de problème pour trouver locataire solvable. C’est l’agent immobilier qui reçoit les candidats locataires, moi qui les choisis et gère la location. Ce n’est pas difficile ; je gère déjà plusieurs locations dans l’ancien.

L’avantage majeur c’est que la Banque a financé la totalité du bien (sauf frais de notaire bien sûr) sur 18 ans à 3,65 et que je suis en déficit foncier). J’ai mis 40 KE sur AV euro (contrat sur internet) et je revends dans 10 à 15 ans. Si je n’ai pas de plus value ça ne fait rien puisque je sors actuellement de ma poche une somme de 115 € environ par mois (hors taxes foncières que je ne paye pas encore -exonération de 2 ans dans le neuf-).

A terme, je revends mon immobilier locatif acquis à crédit (car trop imposé si absence de prêt à rembourser) pour des SIIC, SICAFI et autres et j’ai bénéficié de l’effet de lévier des crédits immob que la banque m’a consentis à plusieurs reprises sans problèmes.

Voilà il y a bien mieux mais c’est pas la bérézina annoncé car bon TRI !!

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#21 16/08/2011 20h16 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Réputation :   104 

stef a écrit :

"Quand l’immobilier va, tout va …"

Cette maxime résume tout simplement la crainte des politiques à ne pas subventionner le secteur .

Ce n’est pas plutôt : "Quand le BTP va, tout va …".

A+
Zeb

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#22 17/08/2011 11h23 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Réputation :   317 

Bonjour,

Outre de nombreux investissements immobiliers , j’ai pris un scellier "modeste" qui est un T1 de 28M2 avec terrasse proche d’un lycée agricole dans une résidence.

Prix achat 80 K€
Défiscalisation ( 80000 * 0.25 )   / 9  = 2200 euros par an en déduction directe sur mes impôts
A cela s’ajoute environ 700 de déficit foncier sur mon IR ( intérêt emprunt , assurance )

Loyer 320 euros avec un crédit de 580 euros. 

Effectivement je met de l’argent tous les mois dessus mais comme j’ai d’autres bien en positif je couvre largement et cela me permet de défiscaliser et de générer par ce bien un déficit foncier.

Le calcul se fera véritablement à la fin lors de la revente mais je suis globalement d’accord avec le fait de dire qu’il y a plus rentable comme opération.

Philippe30


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 23/10/2014 17h51 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Je vous trouve dur dans votre critique de la défiscalisation, elle peut être très utile selon les objectifs fixés !


Simon Lévy, conseiller en gestion de patrimoine et défiscalisation sur http://laloipinel.eu/

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#24 23/10/2014 17h59 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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bien sûr que la défiscalisation est très rentable … pour ceux qui vendent ces programmes, comme vous.

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#25 23/10/2014 18h10 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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Le mieux serait un exemple concret pour sortir des généralités où tout affirmation est bonne et son contraire wink

Aujourd’hui en produit de defisc, il y a le Girardin et Pinel. Je n’ai encore vu un seul cas concert Pinel qui tient la route pour un investisseur comparativement a d’autres placements.

Girardin, personnellement je le déconseille pour un habitant de la métropole. Les coûts cachés sont important sans parler de la difficulté de gérer a distance. Encore une fois un exemple concret avec un bien réel, une adresse, des chiffres qui peut contredire cela serait le bienvenue.

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