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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/04/2012 00h24 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Bonjour à tous,

Je me retrouve confronté à un dilemme. Ma famille est sur le point de procéder à la vente d’une partie d’un héritage (au niveau de mes grands-parents) pour le donner aux enfants (donc mes parents).

Dans cet héritage, il y a un terrain non-constructible qui fait plus de 5000m² et qui est estimé aux environs de 30k€ (soit environ 5 à 6€ le m²).

Notre (mon) choix se porte donc sur 2 solutions:

1. Prendre la part de la vente du terrain qui nous revient.
2. Racheter le terrain à mes oncles et tantes.

La solution (1) est la plus facile mais la moins potentiellement profitable à moyen-long terme.

En effet, avec la solution (2) le but serait de faire passer ce terrain en tant que parcelle constructible (on peut toujours rêver). Ca risque d’être dur et long mais l’avantage étant que ce terrain est entouré de terrains construits (environ 100-120€ du m²) et il n’est pas enclavé. Le souci est qu’il est pour le moment considéré comme "territoire/forêt de chasse". Plusieurs personnes (familles et amis) ont essayé de faire devenir ce terrain constructible mais sans succès, alors que le maire de la commune dit qu’il va considérer notre demande.

Que dois-je faire selon vous?
Quels seraient "les leviers" à actionner pour éventuellement réussir?
Ne pensez-vous pas qu’il serait dommage de vendre ce terrain à un prix au m² si faible?
Que feriez-vous à ma place?

Merci d’avance pour votre aide.

Square.

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#2 16/04/2012 09h32 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Bonjour,

Il n’est jamais évident de dire si un terrain va devenir constructible ou non, je vous propose une liste de questions pour essayer d’y répondre :

1) Le terrain bénéficie-t-il d’une desserte suffisante sur un chemin rural / une voie communale / route départementale ?

2) Le terrain est-il desservi par les différents réseaux (eau potable, eaux usées, France Télécom, réseau élec) ? Si ce n’est pas le cas, la commune A-t-elle prévu à court/ moyen terme de le faire (en particulier pour les eaux usées) ?

3)Le terrain est-il situé en agglomération ? (panneau d’entrée/sortie de ville)

4)Le terrain est-il ce qu’on pourrait appeler une "dent creuse" (urbanisation de l’ensemble des terrains situés autour) ?

Si vous répondez non à 1) ou 2) il semble peu probable que le terrain devienne constructible dans l’immédiat.

Si vous répondez oui à 1), 2), 3) et 4), personnellement, sans avoir plus d’info sur le terrain, je le conserverai.

Comme "levier" à actionner pour rendre le terrain constructible, vous avez toujours la possibilité de proposer à la commune de financer certains équipements permettant de viabiliser votre futur lotissement, si l’absence de ces équipements empêchent actuellement de rendre constructible votre terrain.

Pour ce qui est du prix qui vous ait actuellement proposer (5-6 euros /m²), il est plus qu’honnête pour un terrain non constructible (en moyenne on est plutôt sur dix fois moins)… après c’est sur que si le terrain devient constructible prochainement…


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#3 16/04/2012 09h59 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Square a écrit :

En effet, avec la solution (2) le but serait de faire passer ce terrain en tant que parcelle constructible (on peut toujours rêver). Ca risque d’être dur et long mais l’avantage étant que ce terrain est entouré de terrains construits (environ 100-120€ du m²) et il n’est pas enclavé. Le souci est qu’il est pour le moment considéré comme "territoire/forêt de chasse". Plusieurs personnes (familles et amis) ont essayé de faire devenir ce terrain constructible mais sans succès, alors que le maire de la commune dit qu’il va considérer notre demande.

J’ai également hérité (avec le reste de la famille) d’un terrain avec un profil similaire.
Pour le moment, on ne bouge pas, car il n’y a pas de gros coût (16€ d’impôts annuel), et la commune étant en expansion, cela reste une des seules zones facilement constructible (il y a un lotissement juste en face des terrain de l’autre côté de la route).
La question est de savoir combien peut prendre la transformation, cela peux être long.
En parallèle, il faut aussi prendre en compte, qu’il y aura une imposition sur les plus values, donc faut il attendre 30 ans afin de n’être pas imposé sur les plus values?
Beaucoup de question, peu de réponse, seul le temps nous le dira!

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#4 16/04/2012 10h25 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Même si vous êtes imposé sur la plus-value, autant la réaliser, non ?

Sinon, pour en revenir Square, j’ai envie de dire que cela dépend de votre budget.

Acheter ce terrain 30k€ c’est faire un investissement clairement spéculatif qui peut rapporter très (100 fois la mise). Si vous vous renseignez dans le sens que préconise Sasuke, cela peut être un très bon investissement.
Une question à se poser aussi, que se passerait-il si le terrain restait non-constructible dans 10ans et que vous souhaitez vous en débarrasser ? Arriverez-vous à en retirer votre mise de départ ?

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#5 18/04/2012 12h43 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Merci pour vos reponses pertinentes.

Concernant les questions de Sasuke:

1) & 3) Le terrain (plat) est en bord de route departementale, dans une petite commune et a une vingtaine de kilometres d’une tres grande ville.

2) A ma connaissance, le terrain n’est desservi par aucun reseau.

4) Le terrain est entoure de parcelles construites (avec de jolies villas cossues).

Votre idee de proposer le financement d’une partie (ou de la totalite) des travaux pour le viabiliser est tres interessante. Avez-vous une idee d’un tel cout? (approximatif etant donne les elements que je vous ai communique)

L’impot sur les plus-values n’est pas un souci puisque cela voudra dire que j’en aurais au moins fait une smile

(desole pour les accents, clavier QWERTY…)

Dernière modification par Square (18/04/2012 12h44)

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#6 18/04/2012 15h59 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Bonjour,

Il m’est impossible de donner un coût pour les travaux d’extension des réseaux ça peut aller de quelque dizaine de millier d’euros… à beaucoup plus… ça dépend du type de réseau, du linéaire et des équipements (transformateur, station de relevage etc…).

Pour ce qui est du financement des équipements ça peut s’envisager dans le cadre d’un PUP (Projet Urbain partenarial) qui est un outils très puissant, qui permet d’organiser par "contrat" le financement d’équipements publics à l’initiative privée… Malheureusement les petites communes n’ont pas souvent les connaissances ou les compétences pour le mettre en place…

Je reste un peu sceptique sur le fait qu’il n’y ait pas de réseaux à proximité alors que votre terrain est entouré de parcelle bâtie… Il faudrait sans doute vérifier ce point auprès de la mairie ou des concessionnaires des réseaux.

Le fait d’être à une vingtaine de kilomètres d’une très grande ville est un gros point fort ! Et peut motiver le fait de conserver le terrain.


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#7 18/04/2012 16h54 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Bonjour Sasuke :

Je me retrouve confronté à un dilemme. Ma famille est sur le point de procéder à la vente d’une partie d’un héritage (au niveau de mes grands-parents) pour le donner aux enfants (donc mes parents).

Renseignez-vous auprès de votre Notaire ., diverses possibilités d actes peuvent engendrer une taxation très différente - Grand parent - Direct Petits enfants - Donation de vos parents etc

Si vous n avez pas besoin de cet argent maintenant , la question des plus-value est tout à fait secondaire :
Je pense que vous ne devez pas vous laissez obnubiler par la fiscalité qui est tout sauf stable
Il n est pas interdit de penser que d ici que vous le vendiez , il y ait quelques abattements  sur les héritages ou qu il ait pris un peu de valeur :  Pourquoi pas  ?

Vous pourriez vendre votre terrain , à 5 euro , soit une  plus-value probablement très faible -
Si vous le gardez il ne mangera pas de foin en attendant la période ou vous déciderez de le vendre

- Vous  conservez l espoir de le vendre 100 / 120 euro le m2 - Vu sa situation , avec le temps
il serait très étonnant qu il perde de la valeur dans le futur
A mon avis il n y a pas photo , même si vous deviez payer une plus-value à ce moment là -
Amicalement

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#8 18/04/2012 18h57 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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J’ai acheté un terrain de 3000m2 non constructible à 50 euros du m2.

En creusant bien les regelments je m’aperçois qu’il est constructible, non divisible mais constructible…

grattez partout: voyez le maire, la DDT, le plan d’expansion de la commune, celle de la grande ville, etc…

personnellement: compte tenu de ce que vous dites, je passerai beaucoup de temps pour connaitre et maitriser toutes les possibilités de ce terrain.

et encore plus personnellement: j’achète et je loue.

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#9 18/04/2012 19h31 → Terrain non constructible hérité : que faire ?

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Dans les petits villages, les maires ne sont jamais insensibles à certains cadeaux….au bénéfice de la commune évidemment. Il suffit de trouver un projet que le maire n’arrive pas à financer et s’entendre. Mais cela est valable si le montant n’ est pas trop important face à la PV.

Dernière modification par BorderLine (18/04/2012 19h32)

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