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#26 07/08/2014 09h20 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Q2 pour DRG : les voyants sont au vert
Dream Global REIT Reports Strong Second Quarter Results and Strategic Joint Venture

Taux d’occupation en très légère hausse
AFFO en hausse
Payout ratio en baisse (à dividende constant)

Je m’interroge sur les conséquences de la J-V avec le fond de pension coréen : y a-t-il bien alignement avec l’intérêt des actionnaires ? On verra.

Disclosure : je suis long DRG


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#27 07/08/2014 09h32 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Je trouve que l’annonce de cette JV est une excellente nouvelle : Dream Global est toujours en phase de croissance, en théorie le management irait chercher des capitaux par augmentation de capital. Seulement : le titre cote sous sa BV et une augmentation serait dilutive.

C’est une excellente nouvelle que de vendre une participation à un taux de capitalisation de 5.3% ce qu’ils ont acquis en moyenne 100 ou 150 bp de plus il y n’y a pas si longtemps !

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#28 14/11/2014 01h03 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Q3 : http://dream.ca/global/wp-content/uploa … -final.pdf

Du bon et du moins bon :
+ le financement se fait à des taux ridiculement bas
+ des opérations de croissance et de recyclage (revente)
+ croissance du revenu

- la fin de baux Deutsche Post semble peser lourdement : baisse du taux d’occupation, AFFO constant alors que les revenus ont augmenté, …
- payout ratio de retour à 100%

Le cours montre toujours une décote non négligeable. La capitalisation atteint le Md.

J’ai des actions DRG.


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#29 14/11/2014 11h28 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Après écoute du conference call, j’ajouterais les éléments suivants :

- la JV avec POBA sera en place d’ici à la fin de l’année. Ce sera accrétif de 2.5 à 3 cents sur le FFO 2015 (spread + management fees).

- Il y a une marge sensible pour faire baisser le coût de la dette (de 3.3% sur la dette au bilan, versus 2% environ à 10 ans sur le marché).

- le FFO/AFFO est stable depuis 2 ans mais la qualité de cash flow a beaucoup augmenté : moins de dépendance à Deutsche Post, moins de petites surfaces, plus d’immeubles de grande taille avec des locataires solides. Exemple : dernier achat en date, 113 millions.

http://img4.hostingpics.net/pics/739620cologne.png

- L’émission de nouvelles actions n’est pas intéressante au cours actuel. Pour avoir accès à du  capital frais, il y aura une nouvelle JV en 2015 (ordre de grandeur : 100 millions) et toujours du asset recycling pour continuer à positionner le portefeuille sur des actifs de bonne qualité (ordre de grandeur : 30-100 millions).

Avis personnel : avec le DRIP, le payout ratio n’est pas inquiétant (payout de 97% sur les chiffres sur 9 mois à fin Septembre, 80% de payout cash).

Je n’aime pas tellement le ratio d’endettement de 56%, même si c’est totalement dans la norme historique des REITs canadiens (et dans la fourchette indicative de Dream Global, de 50 à 60%).

A l’horizon des 2-3 prochaines années, il faudra quand même que l’AFFO augmente sensiblement pour ramener le payout ratio à des niveaux qui permettent d’encaisser une environnement moins favorable. D’ici là, je suis parfaitement à l’aise avec ma position construite au fer et à mesure depuis l’IPO !

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#30 21/12/2014 14h26 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Dream Global a mis en place un plan de rachats d’actions, pouvant aller jusqu’à 10% de la capitalisation actuelle. Même politique, en somme, que chez Dream Office.
Cela laisse supposer que, comme en 2013 et sauf à imaginer une panique généralisée sur les marchés, les 8$ étaient un plancher (à + de 17% de décote sur NAV, d’après Brookfield Financial).

Dernier point à prendre en compte, au Canada (cela s’applique pour toutes les actions canadiennes qui ont souffert récemment), le tax loss selling se termine le 24 Décembre cette année.

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#31 02/01/2015 18h27 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Bonjour, j’étudie le dossier Dream Global et je suis surpris de l’absence de corrélation négative claire entre le cours de DRG et la paire CAD/EUR. Sauf erreur, si je convertis le cours en EUR, il est tout de même passé de 9€ (mi-2012) à 5,50€ début 2014, ce qui fait une forte volatilité. Quelqu’un peut m’éclairer ?

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#32 07/01/2015 23h20 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Une vidéo qui présente les immeubles phares de Dream Global et les marchés dans lesquels ils sont situés :

Le management essaie visiblement de changer la perception de cette foncière, notamment pour ses investisseurs nord-américains.

Si on se base sur ce qui a été fait chez Dream Office, la foncière devrait annoncer sous peu avoir commencé à racheter ses actions.

J’ai pour ma part profité du sell-off de Décembre pour augmenter significativement mon exposition sur ces deux foncières.

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#33 09/01/2015 11h55 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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J’avoue que je me laisse de plus en plus seduire par l’idee de Kapitall d’acheter du Dream Global.
Seul frein au passage a l’acte: le ratio de LTV est un peu eleve a mon gout.
Je cherche a me positionner sur l’immobilier allemand (ca, c’est un market call). Je termine l’analyse fin de Dream Global et je vous reviendrai sur cette file.
Bon w.e. a tous
S.T.

Discl: Pas encore de pos sur Dream Global, seulement sur Dream Office (immo canadien)

Dernière modification par SerialTrader (09/01/2015 11h56)

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#34 11/01/2015 00h14 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Bonjour,
Qui pourrait me communiquer le code pour passer un ordre sur Dundee Reit International à la Bourse de Toronto car je souhaite me constituer une première ligne. Je pense que les investissements réalisés en Allemagne sont de qualité et correctement évalués.
Merci de votre réponse

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#35 11/01/2015 01h33 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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www.google.fr/search?q=Dundee+Reit+International me semble indiquer ce lien dans le petit texte en 2 lignes qui suit la 3ème référence (qui pointe sur http://www.dundeeinternational.com/stock-quote.php) ou la 5ème, ou … etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#36 11/01/2015 23h40 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Dagobert a écrit :

Bonjour,
Qui pourrait me communiquer le code pour passer un ordre sur Dundee Reit International à la Bourse de Toronto car je souhaite me constituer une première ligne. Je pense que les investissements réalisés en Allemagne sont de qualité et correctement évalués.
Merci de votre réponse

J’en ai chez Binck    CA26154A1066

Bonne nuit

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#37 17/01/2015 10h04 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Vous avez touché le coupon de janvier ou pas ?

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#38 17/01/2015 12h14 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Lavande63 a écrit :

Vous avez touché le coupon de janvier ou pas ?

Sur DREAM OFFICE par encore touché de coupon (Binck) ! actions achetées le 29/12 versement prevu pour le 15/1 et toujours rien ? sad

Dernière modification par hertell (17/01/2015 12h28)

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#39 17/01/2015 12h20 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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J’ai touché Dream Office chez Binck perso

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#40 17/01/2015 12h24 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Sur Dream Office j’ai touché hier chez binck , je pensais toucher également les Dream Global en même temps mais rien.

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#41 17/01/2015 19h37 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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hertell a écrit :

Sur DREAM OFFICE par encore touché de coupon (Binck) ! actions achetées le 29/12 versement prevu pour le 15/1 et toujours rien ? sad

DREAM OFFICE était coté ex-dividende le 29/12. Par conséquent, un achat du titre le 29/12 ne donne pas droit au dividende payable en janvier.

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#42 17/01/2015 22h46 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Bonjour,
Qui pourrait me préciser la différence entre l’action ´Dream Office ´ qui cote autour des 26$ CA et l’action ´Dream Global Real Etate ( symbole : CA26154A1066) qui cote autour de 8,9$CA?
Je ne trouve sur Saxobanque où j’ai un compte en devises USD que la première?
Merci de votre contribution. Bon week-end à tout le monde

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#43 18/01/2015 02h29 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Bonjour,

La réponse est visible dès la page d’accueil de ces deux entités :

Dream Office REIT ("high-quality business premises in key markets across Canada")

Dream Global REIT ("open-ended real estate investment trust that provides investors with a unique opportunity to invest in international commercial real estate through a Canadian REIT structure")

Jetez un coup d’oeil au "Portfolio" de chacune des entités, vous comprendrez de suite.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#44 19/02/2015 11h00 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Les résultats sont tombés hier soir :

Dans le positif :

- AFFO de 0.83 cents par action sur 2014 (96% de payout ratio, avec en sus un DRIP de 16% qui renforce encore la marge de sécurité sur le dividende)

- le coût de la dette en baisse de 9bp, les derniers refinancements se font aux alentours de 1,9% sur plus de 8 ans et laissent entrevoir une prolongation de cette tendance pour toutes les échéances 2015/2016. Le spread sur le dernier investissement en date à Hambourg (voir ci-dessous) est de 439bp : ce sont des conditions très favorables.

http://img4.hostingpics.net/pics/191407Hambourg.png

- Asset recycling : le management continue à monter en gamme en vendant les petites propriétés du portefeuille originel : ventes à 101% de la BV.

- la JV avec Poba continue : un nouvel immeuble a été cédé à 50 % (seulement 20bp de gain, ce point légèrement négatif étant à mettre en balance avec le bref délai de la revente : six mois environ).

Dans le négatif :

- Dettes sur ebitdfv de 9.56. C’est très (et trop) élevé. Cela ne pose aucun problème tant que les taux sont bas (à fortiori alors que la BCE va lancer son QE jusqu’en automne 2016) mais le REIT devra se désendetter à moyen terme. On peut imaginer qu’il y aura une augmentation de capital dès que le titre cotera au-dessus de sa BV (de CAD$9.60 selon Brookfield Financial) + frais habituels de placement (donc aux alentours de CAD$10).

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#45 19/02/2015 11h58 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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9.18 pour dettes sur ebitdfv - 9.56 c’est le chiffre de septembre. Non que ça change quoi que ce soit. wink

Merci pour l’analyse. Je partage plusieurs de vos points.
Le Q4 ressemble au Q3. Je remarque aussi que le taux d’occupation a baissé, contrairement à ce que j’espérais.
En fait, DRG a fait un bon premier semestre, et un deuxième semestre un peu décevant (pour moi), en partie sans doute parce que Deutsche Post ne renouvelle pas ses baux, et depuis juillet a moins à payer à DRG.

Ce REIT a toujours du potentiel, mais je pense vendre pour me réorienter vers des actions à plus forte marge de sécurité (je me convertis petit à petit au value smile).

J’ai des actions DRG.


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#46 19/02/2015 12h59 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Merci pour votre correction sur le taux d’endettement, il s’agissait effectivement du chiffre au 30 Septembre. C’est mon seul problème avec ce titre : il va falloir ajouter de l’equity au bilan, et pas de la dette, même si le chiffre de 51% de LTV n’est pas inquiétant dans une perspective de moyen terme.

DRG a précisé, notamment lors du conference call du Q314, avoir sciemment acheté des immeubles laissant une marge de manoeuvre pour de la relocation et du redévelopement. Il y a un vrai travail de montée en gamme de leurs immeubles, de création de valeur et donc une plus-value qui se matérialisera à moyen terme. L’acquisition de Février à Hambourg est du même acabit : 89% d’occupation mais un redévelopement prévu.

Vous savez, on peut aussi investir dans des actions de rendement avec une optique value. Acheter DRG en Décembre dernier vers CAD$ 8 avec une décote sur BV de + de 15% tout en vendant des puts strike 8 qui ramènent le coût vers les CAD$ 7.3, en attendant de l’abaisser encore par une vente de call dans le futur, par exemple.
Après, chacun a ses propres besoins et sa propre psychologie. Je suis clairement un « income investor » et je l’assume volontiers. (ce qui ne m’empêche pas d’avoir acheté IBM récemment vers les $150, ou des calls AXP il y a quelques jours…).

Dernière modification par Kapitall (19/02/2015 13h00)

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#47 19/02/2015 23h13 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Kapitall a écrit :

Vous savez, on peut aussi investir dans des actions de rendement avec une optique value. Acheter DRG en Décembre dernier vers CAD$ 8 avec une décote sur BV de + de 15% tout en vendant des puts strike 8 qui ramènent le coût vers les CAD$ 7.3, en attendant de l’abaisser encore par une vente de call dans le futur, par exemple.

Je suis tout à fait d’accord. J’avais renforcé à la baisse, mais plus haut que 8$, et sans vendre de puts (ça m’est arrivé par le passé). Mais comme la baisse était généralisée, je me suis aussi servi sur d’autres actions. Et au final, je pense bénéficier d’une décote supérieure ailleurs, et je n’ai pas besoin des dividendes, donc je vends.
Ca sert aussi à réduire mon utilisation de marge, qui devenait un peu trop élevée à mon goût (surtout dans un marché haut) : à défaut d’avoir du cash, je veux avoir de la marge pour quand ça retombera.

Si d’aventure ça retombe à 8$, je serai de nouveau intéressé. smile

Pas d’action DRG (liquidé aujourd’hui !).

Dernière modification par namo (19/02/2015 23h14)


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#48 06/04/2015 19h45 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Dream s’approche aujourd’hui des 10 CAD, pensez vous que cela puisse donner envie aux dirigeants d’arreter d’acheter des actions et aux contraires de projeter une augmentation de capital pour faire de nouvelle acquistion ?

Pensez vous qu’il y est un risque que ces AK soient dilutives ?

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#49 07/04/2015 08h06 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Dream Global est en phase d’acquisition d’actifs, le management va certainement faire une augmentation de capital dès qu’ils auront la certitude de pouvoir la faire dans de bonnes conditions. Leur management est, bien qu’externalisé, absolument exemplaire (la preuve : voir l’amendement en date du 2 Avril à leur contrat de management sur Dream Office, leur Reit canadien). Je n’attends donc pas de dilution de leur part. Toute baisse des cours liée à cette AK (c’est à dire hors mouvements globaux de marché) serait probablement temporaire.

Par contre, faites-bien attention à ne pas surpayer des titres comme Dream Global, dont on ne peut pas attendre d’augmentation du dividende avant au moins plusieurs années.

Le résultat opérationnel devrait être tiré vers le haut par :
- la diminution de la vacance locative
- le redévelopement et la montée en gamme du portefeuille
- l’augmentation des loyers des bureaux de manière générale sur certains marchés allemands
- la diminution des frais financiers lors du refinancement de leur dette à des taux planchers

Il reste par contre un LTV assez élevé selon les standards européens et un ratio dette/ebitdfv qui fait que toute remontée des taux sera très négative à terme sur l’AFFO.

Toute choses égales par ailleurs, c’était un no-brainer en décembre dernier aux alentours de $8. A $10 on est un tout petit peu au dessus de la NAV (telle qu’estimée par Brookfield Financial) : est-ce que cette NAV sera amenée à croitre ? Est-ce que le marché sera prêt à payer une prime sur NAV pour ce portefeuille d’actifs ? (Dream Global a déjà coté au dessus de $11 alors que leur portefeuille initial était assez médiocre). A vous d’émettre une hypothèse !

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#50 07/04/2015 23h31 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Kapitall a écrit :

Par contre, faites-bien attention à ne pas surpayer des titres comme Dream Global, dont on ne peut pas attendre d’augmentation du dividende avant au moins plusieurs années.

Vous parler de Dream Global ou Dream office ici ?

Edit :Très bien merci pour cette précision.

Dernière modification par AleaJactaEst (08/04/2015 19h42)

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