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#1 04/04/2012 18h56 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Un des aspect les plus gratifiants, à mon sens, quand on prend son épargne en main, c’est qu’on ne cesse de faire des découvertes surprenantes. En l’occurrence, qu’on peut investir dans un portefeuille d’immobilier d’entreprise allemand en achetant… un REIT canadien.

Il s’agit de Dundee International (Dream Global REIT). Small cap (440 millions de $ canadiens de capitalisation), en partie gérée par les équipes expérimentées de Dundee REIT. L’IPO date d’Août 2011, le titre a végété sensiblement en dessous de son prix d’introduction pendant une période où les REITs canadiens en général avaient plongés, puis a décollé avec le déclin de l’aversion au risque avant de retomber suite à un « secondary offering » et au retour (attendu) des craintes sur l’Europe ces jours-ci.

DI s’est lancé en acquérant un portefeuille de 292 propriétés de Deutsche Post (la poste allemande). Le portefeuille est très concentré : 75% des loyers viennent directement de Deutsche Post, une entreprise toutefois très solvable. Les bâtiments industriels, de logistique, qui pourraient sembler risqués, sont minoritaires et par ailleurs contrebalancés par le portefeuille de bâtiments urbains, centraux, servant aussi bien de bureaux de poste que d’agences pour la Postbank (pour 2/3 des biens, Postbank étant une filiale de Deutsche Bank). On notera aussi que Deutsche Telekom fait partie des locataires pour 2,5% des revenus.   

Le taux d’occupation est de 88% avec des beaux d’une maturité de 5,9 ans en moyenne. Des travaux sont en cours pour mettre aux nouvelles normes une partie des édifices vacants et améliorer la vacance locative. DI recrute en Allemagne et compte y poursuivre activement son développement : un achat relutif d’un immeuble de bureaux à Hanovre a été finalisé fin Février.

Le rendement du titre est d’environ 8%, payés mensuellement. Le pay-out ratio est selon les derniers chiffres de 100% de l’AFFO. Si on exclut des éléments non récurrents, on retombe à un peu plus de 90%. Cela reste très élevé mais probablement soutenable si on prend aussi en compte le DRIP (Distribution Reinvestment Plan), encore très faible : seul 1,6% des distributions est réinvesti en titres et ce ratio devrait augmenter. Le debt to book ratio est de 56%, le management souhaite rester entre 55 et 60%.
Il faut remettre ces chiffres dans le contexte canadien où il n’est pas rare de voir un REIT avec un payout ratio supérieur à 100% pendant plusieurs trimestres et où un endettement entre 50 et 60% reste « conservateur ». Si on se réfère à l’exemple de Dundee REIT, le dividende mensuel est resté stable depuis 2003. Autrement dit, l’inflation n’a pas été compensée, mais le dividende a tenu contre vents et marrées y compris pendant la déflagration 2008/2009.

Les REITs allemands souffrent dans la comparaison d’un taux de retenue à la source pas intégralement compensé par le crédit d’impôt français. Et aucun n’offre un rendement aussi élevé, ni de dividendes mensuels. Par contre, Dundee International n’est qu’au début de son développement. On peut penser, vu l’historique de Dundee REIT, que le dividende sera au mieux maintenu et que le management se chargera surtout d’étoffer le portefeuille dans les années qui viennent. Ce qui est une bonne chose pour ne pas rester en quasi-tête à tête avec Deutsche Post.

Quant à l’impact des devises… c’est ce qui vient pimenter ce dossier. A vous de passer les différents scénarii en revue et de voir si ça peut coller à votre stratégie !

Message édité par l’équipe de modération (10/03/2016 01h14) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : canada, canadien, dream global, dundee international, reit

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#2 05/04/2012 08h43 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Oui il y en a d’autres comme ça !

Saizen REIT cote à Singapour mais n’investit que dans l’immobilier Japonnais !

Eurocommercial Properties cote aux Pays-Bas mais investit en France, Italie et Suède !

Gagfah cote au Luxembourg avec un patrimoine 100% Allemagne.

Wereldhave cote aux Pays-bas mais tire la majorité de ses revenus des USA !

Foncière Développement Logements cote en France mais a une partie de son portfolio en Allemagne (2 Md€ de patrimoine en Allemagne contre 900 M€ en France).

--

Mais comme vous dîtes, avec Dundee International c’est particulièrement intéressant car le dividende est mensuel et moins fiscalisé !

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#3 09/08/2012 23h43 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Suite à l’écoute de la conférence de presse relative aux résultats du 1er semestre de Dundee International (et marquant la première année de cotation!), les points saillants me semblent être :

- FFO : 0,20. AFFO : 0,20

- Tendance positive : si tout le cash disponible avait été investi, on serait à FFO 0,24. AFFO : 0,23

- Les nouvelles acquisitions sont prometteuses – le management comme les analystes signalent une montée en gamme par rapport au portefeuille initial - et se font à des taux de financement très avantageux (2,09% à 5 ans! Sur le bâtiment ci-dessous à Düsseldorf acquis à 6,4%, soit un spread identique voir supérieur à celui du portefeuille initial)

http://data.imagup.com/10/1159213895.jpg

- Les résiliations ou renégociations contractuelles de Deutsche Post se font à un rythme gérable, quoique soutenu : impact à suivre

- Commentaires intéressants sur le marché allemand en général : ceux qui ont suivi l’actualité des fonds immobiliers ouverts allemands savent que c’est peu glorieux. De nombreux fonds doivent, pour des questions de liquidité insuffisante, se dissoudre. On pouvait craindre (ou espérer!) un afflux massif d’actifs sur le marché. Apparemment tout cela se fait en bon ordre.

Je reste confiant sur ce REIT dont le développement commence juste notamment grâce à la longue expérience des équipes de Dundee : la culture REIT canadienne sur le marché allemand me paraît être un magnifique coup à jouer. C’est un achat de conviction qui permet de booster le rendement d’un portefeuille. Le cours commence par ailleurs à décoller (11,04 pour une IPO à 10.00 il y a un an).

http://data.imagup.com/10/1159214047.png

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#4 10/08/2012 17h22 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Saizen Reit ayant attiré mon attention et ci-après quelques éléments financiers + une vidéo du mois de mars dernier avec une intervention de son CEO Raymond Wong. A titre de partage d’informations pour ceux qui seraient intéressés et ayant accès au Singapore Stock Exchange.

http://video.xin.msn.com/watch/video/sa … t/pforc6gc

A noter que :
- Sur le site de Saizen, Wong + sa femme + le n°2 ont fait des achats de titres courant juin autour de 0,137 SGD par action. Le cours s’établit à 0,158 SGD aujourd’hui (Dividend yield autour 7,7% selon Bloomberg)
- dans l’interview video:
1/ Les difficultés de refinancement évoquées sur 2 prêts CMDS sont désormais du passé, suivies d’un upgrade de moody’s suite à ces remboursements. Les nouveaux financements sont de type classiques, accordés par des banques japonaises locales. Les nouveaux financements (vu sur le site Saizen) représentent environ 40% de la valeur des biens achetés, conformément à l’effet de levier optimal évoqué par Wong dans l’interview
2/ Argument sympathique: La valeur des assets (immobilier résidentiel japonais autour 139 immeubles) s’établirait autour de 580 M SGD pour une market cap de 225 M SGD.


Parrain Bourse Direct (50€ filleul), Boursorama Banque (80€ mini), Linxea - courtier AV (à voir selon l'offre du moment).  Me contacter par MP, merci !

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#5 05/09/2012 09h14 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Dundee International me semble en effet parmi les opportunités les plus intéressantes du moment pour qui veut étoffer son portefeuille de foncières cotées,  eu égard aux nouvelles règles fiscales applicables aux SIIC, et à la flambée des prix de certains foncières ( + grosses capitalisations françaises, canadiennes classiques etc…)

Ce qui me fait hésiter à aller au delà de mes timides renforcements sur le titre, c’est malheureusement encore notre instabilité fiscale française… Le dossier perdrait en effet certains de ses atouts en cas de suppression des abattements forfaitaires et de 40% sur les dividendes.

Dernière modification par julien (05/09/2012 09h15)

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#6 19/02/2013 09h40 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Une brève mise à jour : Dundee International Reit continue son développement – pour l’instant c’est un sans-faute et la foncière passe le cap du milliard de capitalisation suite à l’acquisition d’un portefeuille de 420 millions d’euros de bureaux récents, toujours situés en Allemagne. Important : la Deutsche Post ne représente plus que 43% des loyers (à comparer à 85% lors de l’IPO).

Leur communiqué de presse, avec tous les détails de la transaction, qui sera immédiatement relutive en terme d’AFFO, se trouve ici : http://www.dundeeinternational.com/pres … s2013.php.

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#7 13/11/2013 09h45 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Dundee International a corrigé récemment en se rapprochant de 8,50 CAD. En sus de Cominar qui a été évoquée, elle peut être une opportunité :
   - On cote à environ 9 fois l’AFFO ajusté du cash non-encore déployé, soit sensiblement moins que Cominar. Pour mémoire, l’IPO a été réalisée à 10 CAD il y a 2-3 ans,
   - L’immobilier allemand est plutôt décoté (avec la réserve que le lien entre immo résidentiel et immo professionnel ne doit être fait que partiellement),

Si on rajoute une potentielle décote actuelle du CAD, Dundee Internatianol peut permettre de profiter d’un jeu de décotes successives. Pour ma part, j’ai profité du trou d’air pour renforcer légèrement ma position.

Dernière modification par julien (13/11/2013 09h48)

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#8 13/11/2013 10h16 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Amusant que vous remontiez le topic, cela fait plusieurs jours que j’ai le doigt sur la gâchette pour prendre une position et ainsi diversifier ma poche de foncières canadiennes (je détiens déjà quelques titres de Dundee REIT -positionnée, elle, sur des biens situés au Canada- et Cominar).


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#9 13/11/2013 10h33 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Si j’ai remonté le topic, c’est aussi parce que ma propre gâchette a été actionnée hier… wink (en renforcement, j’en avais déjà)

Dernière modification par julien (13/11/2013 10h35)

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#10 13/11/2013 10h36 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Par curiosité, avez-vous jeté un oeil à la maison mère Dundee REIT ?


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#11 13/11/2013 10h59 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Je me permet de poser la question sur cette file : depuis mon CTO Boursorama, impossible d’acheter du DI.UN ou du Cominar suis je le seul ? (message : valeur inconnue dans le référentiel de passage d’ordre).
J’ai pourtant déjà des valeurs étrangères en portefeuille (Zurich Insurance) mais rien sur l’Amérique du Nord.
Nicolas

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#12 13/11/2013 17h25 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Il me semble que Boursorama ne permet pas d’acheter sur les places canadiennes. Par contre, vous avez accès aux Etats-Unis.
Du moins, c’est comme ça que je comprends la brochure tarifaire p18 pour les places étrangères ( Tarifs Boursorama ).

(Je ne suis pas encore très au point, donc ne prenez pas ce que je dis pour argent comptant smile )

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#13 02/12/2013 13h09 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Je viens pour ma part de pendre une ligne sur DUNDEE INTERNATIONAL REIT

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#14 07/12/2013 15h05 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Je suis en train de lire le rapport Q3 de Dundee International.  La page 27 donne un calcul détaillé du FFO & AFFO.

Lorsque l’on regarde la montant par unité basique pas de problème la division donne le bon résultat.  Exemple pour Q2 2012: FFO / weighted average number of units basic = 11’767/55’697’600 = 0.2113.  Par contre, lorsque l’on regarde le montant par unité dilué, on ne retrouve jamais le montant indiqué. 

Quelqu’un aurait il une explication?
Quel est le montant le plus pertinent à regarder: par unité dilué ou par unité basique?

De plus, Dundee International reportant en IFRS, j’imagine que l’ "investment properties" est comptabilisé en fair-value.  Par conséquent, le montant à utiliser pour calculer une décote/surcote sur NAV n’a pas besion d’ètre retraité: 979’721 à fin Q3 2013 (p31)

Est ce qu’un spécialiste REIT pourrait confirmer?
Merci

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#15 18/04/2014 13h25 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Dundee International : quoi de neuf depuis la dernière fois ?

Déjà, un changement de nom est dans les tuyaux , on parlera bientôt de Dream Global REIT suite au „rebranding“ global de leur manager : DREAM !

Quid des résultats ? Un FFO de $0.85 et un AFFO de $0.79 pour un dividende de $0.80, soit guère de changement depuis fin 2012 en apparence.

Il faut consulter le rapport annuel pour se rendre compte que ce REIT est en évolution rapide : la Deutsche Post ne représente plus que 37% des revenus, en baisse de 65% il y a un an ! La qualité des 1 milliard d’actifs acquis en 2013 est en augmentation sensible par rapport au portefeuille initial : immeubles récents, concentrés aux 2/3 sur les 7 marchés principaux en Allemagne. L’Allemagne étant un pays de structure fédérale, il y autant intérêt à être sur Munich ou Francfort qu’à Berlin. Le taux d’occupation passe par ailleurs de 83 à plus de 86%.

http://img4.hostingpics.net/pics/659253Capturede769cran20140418a768132204.png

Les conditions d’investissement sont encore très favorables : un spread de plus de 4%, et un marché de l’immobilier de bureaux qui se reprend en volume (L’Allemagne, nouvel eldorado des bureaux en Europe) !

http://img4.hostingpics.net/pics/404298Capturede769cran20140418a768132141.png

A surveiller :

- le prix actuel de l’action est à peine à la NAV. Le titre a rebondi de près de 20% depuis ses plus bas il y a quelques mois mais une augmentation de capital serait dilutive actuellement. On espèrera que le manager DREAM, qui détient directement ou indirectement près de 12% des actions du REIT, saura rester discipliné  dans les augmentations de capital, malgré sa volonté de développer rapidement cette structure.

- le cours de change EURCAD : les contrats futures au bilan sont à 1.33 contre un cours de 1.51 environ actuellement, ils courent jusqu’en 2016 mais me semblent surtout servir à couvrir de manière stable la distribution du dividende. Peut être qu’une gestion plus active serait souhaitable ici, pour profiter de la force actuelle de l’euro face au CAD ?     

AMF : long action DI, short puts DI !

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#16 12/05/2014 17h57 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Ça y’est, DUNDEE INTERNATIONAL REIT a changé de nom ces derniers jours (comme le reste de la galaxie "Dundee"), pour devenir Dream Global Real Estate Investment Trust .
Le nouveau Ticker Bloomberg: DRG-U:CN

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#17 13/05/2014 08h28 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Si vous anticipez une AK par emission d’actions nouvelles bientot, mieux vaut attendre et souscrire a l’AK plutot que d’acheter sur le secondaire des actions existantes. Cela se revele souvent comme un meilleur point d’entree, et puis votre investissement va a la societe, pas a un vendeur anonyme dans le marche. Cela a aussi plus de sens ds un esprit entrepreneurial/ capitaliste.

Serial Trader

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#18 23/07/2014 22h34 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Bonsoir.
Je tente de me former à l’analyse financière afin d’optimiser mes investissements. Je fréquente assidument ce forum depuis quelques mois et a entamé des lectures d’ouvrages dont le dernier livre d’IH sur les foncières.

Les baisses qu’a enregistré Dream Global REIT ces derniers jours et le fait que je calcule un ration cours/AFFO à 10 m’ont incité à en savoir plus. Je me lance donc dans une analyse afin de partager avec des lecteurs plus expérimentés les considérations et concepts que j’ai essayé d’utiliser.

Voici les données que j’ai recueilli sur les derniers rapports (2013 et Q1 2014).

FFO 2013 :  0,22 CAD
AFFO 2013 : 0,2 CAD

FFO T1 2014 : 0,23 CAD
AFFO T1 2014 : 0,21 CAD (0,19 T1 2013)
AFFO yield : 9,95% ( cours/AFFO =10,05)

Cours actuel : 9,25 CAD, plus bas à 52s = 7,97CAD

Taux d’occupation au T1 2014 87,7% contre 86,4% au T1 2013 et en constante augmentation depuis le Q3 2012.
Le T1 2014 a été très actif en terme de nouvelles locations.
Le principal locataire est Deutche Post (35% en diminution). Les locataires majoritaires représentent environ 54% des revenus  et sont des assureurs, des grosses sociétés internationales, des abnques ou des administrations (ERGO, Freshfields, AIG, Maersk, l’état de Bavière, Cinemax, google…)

Taux de capitalisation pour les acquisitions entre 5,8% et 8,3% et entre 5,8% et 9,1% pour les ventes réalisées en 2013. Ces chiffres sont tirés de la présentation aux investisseurs de février 2014. Je le considère à 6% en moyenne pour mes calculs.

En ce qui concerne les dettes la maturité moyenne est passée à 4,6 ans (contre 4,2). Le taux moyen est de 3,35% en diminution par rapport à 2013.

Si je tente de valoriser cette foncière :

L’écart entre le taux de capitalisation considéré entre 6% et 8% et l’AFFO yield au cours d’aujourd’hui de 9,95 doit il être considéré comme traduisant une décote entre 20% et 40% ?

J’ai essayé d’évaluer l’ANR en exploitant les présentations aux actionnaires du février 2014, le rapport du Q1 2014 et le rapport 2013 afin de recouper les informations et évaluer la décote. J’ai éprouvé quelques difficultés pour le calcul de l’ANR.
Si on considère les loyers (Net rental income) du Q1 2014x4 cela donne :
45800M*4=183200M CAD
En multipliant ce résultat par le taux de capitalisation à 6% (estimé dans la fourchette pour ne pas être trop optimiste) j’obtiens : 10992M CAD comme actif net

En divisant par le nombre d’action communiqué (Weighted average number of units outstanding) 109 987 243 unités j’obtiens un ANR/unit qui serait de : 99 CAD/action. Ce qui me semble faux.
Ce qui donnerai une décote de 90% où est l’erreur ??

Cette entreprise me semble solide et dynamique.
Les dividendes sont mensuels et en constants depuis septembre 2011.
Mes calculs me paraissent erronés en ce qui concerne l’ANR.
Dois-je interpréter la différence avec l’AFFO yield et le taux de capitalisation comme un indice de décote ? Le cours/AFFO à 10 laisse présager que cette action n’est pas trop chère mais l’AFFO n’est-il pas influencé par les grosses acquisition récentes de cette entreprise ?
Au vue de ces chiffres que je souhaite discuter avec vous, cette valeur me semble être une opportunité.

Je vous prie de ne pas être trop corrosifs si j’ai marqué des bêtises, je suis en phase d’apprentissage, toute piste, méthode et comparaison me sera utile.


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#19 23/07/2014 22h54 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Je suis moi-même débutant, donc je n’ai pas de réponse à vos questions, mais j’ajouterais les points suivants :
- le taux d’occupation est peu élevé (88 %) comparé à d’autres, mais en croissance constante ces dernières années.

- je n’ai pas essayé de calculer l’ANR moi-même. Selon les calculs de Brookfield (à vérifier…), il y a une décote de 4% environ actuellement.

- de la même source (donc il faudrait aussi recalculer indépendamment) : le AFFO payout ratio estimé 2015, à 100%, est trop élevé. J’imagine qu’il faudra compter sur la croissance du taux d’occupation pour financer la croissance.

Disclosure: je possède des actions DRG (avec un PRU supérieur au cours actuel)


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#20 23/07/2014 23h24 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Bonjour.

Merci pour ce lien, je ne connaissais pas ce site et le tableau quotidien est très utile.

En ce qui concerne le payout ration sur AFFO, j’avais calculé 95% (0,2/0,21). Autant 95% me parait (peut être à tord) correct pour un REIT autant les 99% inscrits sont semble t-il trop.

Question ouverte quel est le payout ratio sur AFFO raisonnable pour un REIT?


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#21 24/07/2014 00h14 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Oui, très juste : j’ai posté sans prendre le temps de me remémorer les chiffres. Cela montre bien qu’il faut prendre les chiffres du tableau avec des pincettes.

95% me semble élevé au regard des chiffres des autres foncières. Mais je manque trop de recul pour donner avec aplomb une fourchette raisonnable : je doute juste qu’il soit possible à DRG de croître à partir des 5% restants d’AFFO. Les autres sources de capitaux sont, de ce que j’en comprends, l’endettement (potentiellement dangereux) et les AK (potentiellement dilutives).
J’ai donc pris en compte le fait que le dividende est suffisamment élevé pour qu’une diminution du payout ratio (et donc du dividende) de 10-20% le laisserait toujours à un niveau raisonnable.

Mentionner la dette me fait penser qu’il faudrait sans doute calculer le ratio d’endettement.

Dans les compte Q2, en plus de l’AFFO, je scruterai la progression du taux d’occupation.

Bon, ça me fait réaliser qu’il faut que je trouve le temps de reprendre et finir le livre de l’IH sur les foncières. smile


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#22 29/07/2014 21h49 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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J’ai essayé de trouver un tableau équivalent à celui indiqué par namo pour les REIT US mais je n’en ai pas trouvé.

Il y a des infos intéressantes données par Welcome to REIT.com | REIT.com mais pas de décote sur NAV.

Y a t-il un tel tableau pour les REIT US?


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#23 30/07/2014 09h01 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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ploule a écrit :

Y a t-il un tel tableau pour les REIT US?

Je n’en ai jamais vu. Je suppose toutefois que Green Street Advisors en propose un à leurs abonnés.

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#24 03/08/2014 15h45 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Comme convenu.
Udate Q2 2014

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3064_di_q2_2014.jpg

J’ai laissé le cours de l’action au 06/08/2014 (9.04)

Pour les explications voir le post cominar.

Dernière modification par Narzould (07/08/2014 11h48)

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#25 03/08/2014 22h37 → Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne ! (canada, canadien, dream global, dundee international, reit)

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Super cette récap. Merci.

Trois nombres intéressants également sont :
- la maturité moyenne de la dette,
- la durée résiduelle des baux,
- l’augmentation du résultat opérationnel à périmètre constant (Same Property NOI growth).

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