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Forums des investisseurs heureux

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#26 18/02/2011 09h49 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   94 

Ulysse a écrit :

Lesquelles d’après vous jean-marc sont encore abordables?

Vous avez déjà du FDR, c’est une foncière dont la stratégie de dividende est assez difficile à prévoir mais qui réserve traditionnellement de bonnes surprises (lever de rideau le 22 avant bourse).

Votre question en appelle une autre en retour : que visez-vous ?

FMU a bien digéré son AK et ça nous met à l’abri d’une autre pendant quelques temps. Le dividende progresse, le taux de distribution n’est pas au taquet, le LTV s’est nettement amélioré; les perspectives sont annoncées comme favorables. Une valeur de fond de portefeuille de foncières à mon avis.

EIFF est plus volatile et a une capacité certaine à augmenter son dividende qui, historiquement, était nettement plus élevé. Sans doute un achat plus risqué mais qui peut offrir de bonnes surprises.

Par contre, je trouve qu’ERSC a monté son taux de distribution assez haut, ce qui laisse penser que le dividende est bloqué pour quelques années à ce niveau.

Je rappelle que je suis uniquement préoccupé du montant du dividende sur des valeurs de qualité, d’autres ici ont des critères qui peuvent conduire à hiérarchiser les foncières différemment.
J’en reviens toujours à la même maxime : analysez vos besoins, il en découlera une stratégie, et les choix seront alors limpides.


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

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#27 08/03/2011 10h18 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Une petite update sur le Yield Spread :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_yield_spread_07032011.gif

Comme je vais demander son avis sur ce graphique à Benoit FJ.

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#28 27/07/2011 10h37 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

On notera que certaines foncières mid-cap (les seules que je suis) sont proches de leur + bas à 52 semaines :
- Foncière des Régions
- Corio

Befimmo, Cofinimo, Wereldhave s’en rapprochent doucement aussi.

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#29 27/07/2011 10h44 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   

Moi aussi je suis régulièrement FDR même si je l’ai pas en permanence dans mon CT.

Ils viennent d’ailleurs de publier leurs résultats :

Dow Jones le 27/07/2011 à 08:15FdR : résultat récurrent S1 +3%; OPE sur Foncière Paris France


PARIS (Dow Jones)--Foncière des Régions (FDR.FR) a dit mercredi prévoir une légère progression de son résultat récurrent en 2011 après une hausse de 3% au premier semestre, et a fait part d’un projet de rapprochement avec Foncière Paris France (FPF.FR) pour renforcer sa présence dans le secteur de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.

La foncière, qui tablait auparavant sur une stabilité de son résultat récurrent cette année, a également confirmé sa prévision d’une croissance de 3% à 5% de cet indicateur dès 2012.

Le résultat récurrent a atteint 143,6 millions d’euros sur les six premiers mois de l’année, contre 139,3 millions d’euros un an plus tôt, un montant recalculé en vertu d’une nouvelle méthode comptable.

L’actif net réévalué ressortait à 81,5 euros par action fin juin, en hausse de 7,1%.

Les revenus locatifs, dont 77% proviennent de bureaux en France et en Italie, ont progressé de 0,2% à périmètre constant, à 245 millions d’euros, mais se sont repliés de 7,2% du fait de cessions.

En vue de consolider sa position dans le secteur des bureaux, Foncière des Régions a conclu mardi un protocole d’accord prévoyant l’apport en nature des titres détenus par la direction de Foncière Paris France et deux des principaux actionnaires de la foncière, la filiale de Crédit Agricole SA (ACA.FR) Predica et le groupe Covéa.

Ces titres représentent 37% du capital et des droits de vote sur une base totalement diluée. Dans le cadre de cet accord, Foncière des Régions proposera 13 actions nouvelles pour 8 actions Foncière Paris France.

Le groupe s’est également engagé à déposer auprès de l’Autorité des marchés financiers un projet d’offre publique d’échange sur le reste du capital, également sur la base de 13 actions nouvelles Foncière des Régions pour 8 actions Foncière Paris France.

Un rapprochement permettrait à Foncière des Régions d’augmenter de 700 millions d’euros la taille de son patrimoine, qui atteignait 8,9 milliards d’euros fin juin, a souligné la foncière.

Foncière Paris France dispose d’un portefeuille d’immeubles de bureaux et d’activités en région parisienne, estimé à 692,7 millions d’euros fin juin.

L’opération sera soumise à l’approbation des actionnaires de Foncière des Régions lors d’une assemblée générale extraordinaire le 5 septembre. Si elle aboutit, la société devra émettre au total 5,4 millions de titres nouveaux, pour un montant total de 430 à 440 millions d’euros, a indiqué son directeur général, Christophe Kullmann, lors d’une conférence téléphonique.


-Martine Pauwels, Dow Jones Newswires; +33 (0)1 40 17 17 69; [email protected]


(END) Dow Jones Newswires

July 27, 2011 02:15 ET (06:15 GMT)

Copyright (c) 2011 Dow Jones & Company, Inc.

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#30 14/09/2011 17h13 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Une update sur le Yield Spread, même si BFJ dans son interview, mentionnait que ça n’était pas forcément un indicateur pertinent.

En tous les cas, l’écart est à nouveau en faveur des foncières cotées :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_rdt_foncieres_cotees_oat_10_ans.gif
Source des données :
- Agence France Trésor - AFT
- Site Entry - BlackRock

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#31 19/09/2011 11h26 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Bonjour,

Voulant placer 60000 Euros sur de la "pierre papier", mon choix s’est d’abord orienté vers des SCPI. En parcourant ce forum, j’ai cru comprendre qu’elles étaient surcotées actuellement.

Je me tourne donc vers des SIIC, me disant que les cours étant bas, il y a peut-être des opportunités. Mais je suis assez dubitatif après la lecture de ce fil.

De plus, j’ai pris, complètement au hasard, trois SIIC. Je constate que sur 5 ans elles affichent les décotes suivantes :
Foncière Paris France -14%
Compagnie France International -32%
KLepierre -42%

Je ne sais plus trop quoi penser…

A+ Sergio

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#32 19/09/2011 11h29 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Hello, j’ai à peu près la même somme à placer, mais plutôt CT/MT sur SIIC avec bon rendement, en attendant que la bourse se reprenne, et je n’ai pas réussi à me décider, donc pour le moment, je n’ai rien pris sad

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#33 19/09/2011 12h02 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   38 

D’un point de vue purement conjoncturel, je pense (cela n’engage que moi) qu’il est un peu tôt pour investir actuellement étant donné la visibilité nulle sur les grandes orientations qui vont être prises en Europe et aux US, et comment va réagir l’économie.

Personnellement (et toujours cela n’engage que moi), je pense que nous n’avons pas touché le bas sur le CAC (et la correction a même pas démarré aux US…)

Cela dit, dans une optique long terme, il semble tout de même que nous sommes sur des niveaux qui peuvent être intéressants suivant les actions. Avec les sommes que vous évoquez, vous pourriez pyramider votre entrée (Ex : 1 prise de positions par mois). Cela évite de trop se poser de questions sur ce qui arrivera ou pas… et surtout quand !

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#34 19/09/2011 12h13 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   

Oui, Pit, je suis d’accord avec cette approche. Mais je m’étais bien fait étriller en 2000 avec les actions et je m’étais promis de ne plus y revenir. (Raisonnement dénué de bon sens j’en conviens)

C’est pour cela que je voulais investir dans de la pierre. Pierre papier car je ne souhaite pas assumer les contraintes de liées à la gestion d’appartement.

Mais bon, ce fil et les chiffres de décote que je donne plus haut me font hésiter…

A+ Sergio

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#35 19/09/2011 14h40 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

Membre
Réputation :   38 

Il faut surtout savoir apprendre de ses erreurs. Qu’est ce que que vous avez fait en 2000 ?
Investir sur des valeurs technos lorsque le quidam disait que c’était l’affaire du siècle ?

Maintenant le quidam dit que c’est la pierre l’affaire du siècle… investir dans de la pierre en direct est actuellement, sauf exception (il y en a toujours surtout que l’immobilier est un marché local), à déconseiller.
Que je regarde le rendement net et l’espérance de PV à la revente (à mon sens nulle / négative car le risque de baisse est plus élevé que le "risque" de hausse), je me dis que ce n’est pas l’investissement que je prioriserai.

Mais attention il y a pierre et pierre. Sauf si vous êtes connaisseur et que vous avez le capital nécessaire, vous avez peu de chance d’investir en direct dans de la pierre autre que location aux particuliers. L’intérêt des SIIC / SCPI est d’investir de façon indirecte dans des bureaux / commerces / entrepôt. Les SIIC que vous citez ne font pas dans la location d’appartement….

Dernière modification par Pit (19/09/2011 14h41)

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#36 19/09/2011 14h40 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Réputation :   1307 

Sergio a écrit :

De plus, j’ai pris, complètement au hasard, trois SIIC. Je constate que sur 5 ans elles affichent les décotes suivantes :
Foncière Paris France -14%
Compagnie France International -32%
KLepierre -42%

Le terme décote s’applique à la différence entre la valeur intrinsèque (la valeur des biens immobiliers) et la valeur de marché. Là vous l’employez à tord.

Là ce que vous citez c’est juste la performance sur 5 ans hors dividendes, sachant qu’il y a eu une bulle sur les foncières entre 2005 et 2008.

Cela dit, si vous n’aimez pas la volatilité, les SCPI sont plus approprié pour vous, même si elles auront d’autres contraintes, notamment en terme de frais d’entrées.

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#37 15/05/2012 17h10 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Un petit up

en me demandant si le titre du topic est tjrs d’actualité, parce que ces baisses continuelles commencent à m’agacer !

Dernière modification par Job (16/05/2012 17h31)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#38 15/05/2012 22h10 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Ne soyez pas agacé : les foncières cotées ont bien baissé depuis le début de cette discussion.

A l’époque zParisien et moi étions en désaccord sur l’intérêt de les acheter à des niveaux largement supérieurs aux cours d’aujourd’hui.

Je pense qu’il est maintenant intéressant d’en racheter un peu, même si la baisse peut se poursuivre encore quelque temps à cause de la crise Grecque.

Regardez par exemple : argan (vers 10,50 euros), klemurs (vers 15 euros), tour eiffel (sous 35 euros), foncière des murs (vers 16 euros), selectirente (vers 43 euros)

AMF : je précise que je suis investi sur toutes ces valeurs, sauf foncière des murs et Tour Eiffel.

Dernière modification par stephane (15/05/2012 22h11)

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#39 16/05/2012 09h55 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Foncière des Murs était conseillée à l’achat par "Investir" il y a deux semaines.
On peut peut être citer aussi ABC Arbitrage…

Il faut, entre autres , se méfier des foncières positionnées sur les murs de bureaux. Je surveille Affine depuis plusieurs semaines car les ratios sont alléchants, mais le plongeon du cours continue chaque semaine.Et combien d’années de dividendes, même à 10% l’an, faudra-t-il pour récupérer une baisse qui est déja de 50% depuis 1 an…

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#40 17/05/2012 00h03 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Réputation :   151 

ABC arbitrage n’est pas une foncière cotée, mais le dividende de cette valeur reste attractif et relativement sûr.

Je pense toutefois, qu’ici comme ailleurs, le détachement entraînera une baisse supérieure aux 0,35 € versés.

Il y a quelque temps, je me suis amusé à faire quelques statistiques en la matière, sur mes valeurs favorites et sur plusieurs exercices : dans près de 7 à 8 fois sur 10, la chute du cours est supérieure au dividende détaché.

C’est pourquoi, j’achète souvent les valeurs à forts dividendes après le détachement du coupon, et non avant !

En outre, dans le contexte boursier que nous connaissons, je conserve d’importantes liquidités pour le second semestre, car la baisse peut se poursuivre sous les 3000 pts.

Dernière modification par stephane (17/05/2012 00h04)

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#41 17/05/2012 14h36 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Réputation :   69 

stephane a écrit :

j’achète souvent les valeurs à forts dividendes après le détachement du coupon, et non avant !

Vérité première qu’il faut répéter inlassablement, merci d’y avoir pensé !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#42 08/06/2012 09h59 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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bonjour,

cocnernant les cours des foncières, l’orientation à la baisse relève de pkusieurs éléme,nts :
un environnement économique incertain qui fait vaciller, voire chuter tous les marchés. c’est d’autant plus vrai sur le foncier que des questions de valorisations se posent sur les actifs tout comme sur la solvabilité des locataires.
une inéligibilité au PEA depuis la fin 2011 qui détourne une partie des investisseurs de l’achat.

mais je crois que ce qui rend les maerchés le plus attentiste sur les foncières françaises (ou un certain nombre en tout cas), ce sont les projets gouvernementaux d’obligation pour les foncières d’intégrer dans leur portefuille une part (20% ? 25% ?) de logements, en particulier sociaux : l’interet bien compris de l’Etat est de résoudre la crise du logement sans que ça coute en investissements publics ou en cadeaux fiscaux comme le scellier.

au delà du fait que c’est un autre métier, pus lourd à gérer, il y a aussi clairement le fait que les rentabilités brutes ne sont aps les mêmes dans les 2 marchés : schématiquement 5/6% dans un cas contre 9/10% dans l’autre. du coup, si ce projet était mis en oeuvre, la rentabilité des foncières "pro" chuterait, donc le cours aussi, etc.

c’est un élément important je pense à prendre en compte aujourd’hui.

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#43 08/06/2012 11h56 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Réputation :   554 

Hello,

Je pense que le débat sur les foncières est aujourd’hui très partagé parmi les investisseurs, comme l’était le débat sur les banques au début de 2008. Certains disaient que c’est pas cher et que les retours sur capitaux propres vont revenir où ils étaient (19% par an en 2006), donc les payer à 1,36 fois la valeur comptable était intelligent, d’autres disaient que cela ne reviendra jamais et qu’il faut passer.

Je pense que Jean-Marie Eveillard, de Soc Gen, qui est l’un des meilleurs investisseurs de notre temps, a donné une très bonne recommandation dans ce débat à l’époque. Sa phrase pourra sans aucun doute éclairer ceux qui cherchent à analyser les foncières : ‘Sometimes, what matters is not so much how low the odds are that circumstances would turn quite negative, what matters more is what the consequences would be if that happens.’

Cette refléxion aurait dû être écoutée par plus d’investisseurs value, car les financières côtaient fin 2011 nettement en dessous de leur valeur comptable. Bank Of America, par exemple, était à 0,25 fois cette valeur !

Je vous recommande donc d’envisager le pire dans votre réflexion et de prendre votre décision d’achat uniquement si vous êtes confortables avec l’idée de posséder ces valeurs si le pire arrivait.

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#44 21/08/2012 23h57 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Cyril a écrit :

Je connais pas bien les foncières, mais tout cela m’interroge..

Pour une foncière, aucun des ratios habituels ne fonctionne.

Le Price to Book n’a pas de sens, et doit être remplacé par le Price to NAV ou en français Prix sur Actif Net Réévalué.

Le PER doit être remplacé par le Prix sur Fund From Operations (un Free Cash Flow spécifique aux foncières cotées qui exclus l’investissement dans de nouvelles propriétés).

Il n’y a que l’EV/Ebidta qui garde son utilité, mais uniquement pour comparer les foncières de même taille et même typologie entre elle.

L’ANR, tout comme le Fund From Operations sont introuvables sauf dans les rapports annuels.

Il faut déconsolider les dépréciations qui n’ont pas lieu d’être, séparer les loyers et les dépenses de gestion des ventes de propriétés et dépenses d’investissements dans de nouvelles propriétés.

C’est pourquoi je consolide régulièrement ce tableau :
Tableau des ANR des foncières cotées européennes

A lire, une série de 4 articles sur les foncières cotées, que j’ai écrit en 2009 :
- Foncières cotées (1/4)
- Foncières cotées (2/4)
- Foncières cotées (3/4)
- Foncières cotées (4/4)

Ainsi que l’interview de Benoît Faure-Jarrosson, analyste-financier spécialisé dans les foncières cotées.

je me permets de faire un crosstopic sur un sujet plus adapté…

Excellent !

A propos de la partie 4, qui porte sur la question de savoir si le marché est surévalué ou non, j’observe que le rendement actuel moyen est de 4 % http://returns.reit.com/returns/DomesticReturns.pdf
De plus la  capitalisation de l’indice montre qu’on est au aujourd’hui au dessus du précédent pic de 2006 (indice qui porte sur les  USA)
http://www.reit.com/DataAndResearch/US- … etCap.aspx

Le rendement de  l’ IShares FTSE/EPRA European Property Index Fund est de 1,9 %,  on se rapproche des niveaux de 2006/2007 où le rendement était tombé à moins de 1,7 % avant d’exploser en 2009 atteignant près de 8 %. On sait que sur très long terme le rendement doit se situer aux alentours de 6 à 7 %, même en considérant que les OAT 10 ans sont aujourd’hui à des niveaux d’environ 2 %, ça nous fait un rendement équivalent à l’OAT, ce qui me semble pas cher payé…

Ne serait-on pas à nouveau dans un marché surévalué ?

Je me pose la question d’autant plus que j’aimerais me diversifier en achetant de la foncière côtée, mais ceci n’est pas un facteur propice à l’achat..

Dernière modification par Cyril (21/08/2012 23h59)

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#45 22/08/2012 07h53 → Foncières trop chères ? Vraiment ?

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Réputation :   1307 

Cyril a écrit :

A propos de la partie 4, qui porte sur la question de savoir si le marché est surévalué ou non, j’observe que le rendement actuel moyen est de 4 % :
http://returns.reit.com/returns/DomesticReturns.pdf

De plus la  capitalisation de l’indice montre qu’on est au aujourd’hui au dessus du précédent pic de 2006 (indice qui porte sur les  USA) :
http://www.reit.com/DataAndResearch/US- … etCap.aspx

Le rendement de  l’ IShares FTSE/EPRA European Property Index Fund est de 1,9 %,  on se rapproche des niveaux de 2006/2007 où le rendement était tombé à moins de 1,7 % avant d’exploser en 2009 atteignant près de 8 %. On sait que sur très long terme le rendement doit se situer aux alentours de 6 à 7 %, même en considérant que les OAT 10 ans sont aujourd’hui à des niveaux d’environ 2 %, ça nous fait un rendement équivalent à l’OAT, ce qui me semble pas cher payé…

Ne serait-on pas à nouveau dans un marché surévalué ?

Benoît Faure-Jarrosson n’était pas convaincu de la pertinence de ces deux méthodes de détection d’un marché surévalué ou sous-évalué, car :
1) Il y a des périodes où les foncières distribuent peu de dividende et conservent leur profit pour se désendetter
2) Et des périodes (années 80) où le taux des obligations d’Etat était largement supérieur à celui des foncières cotées

Donc j’ai l’impression que c’est comme les actions classiques et qu’il vaut mieux éviter les conclusions générales et raisonner uniquement de façon individuelle.

Mais si l’on donne du crédit aux deux méthodes que j’indiquais, clairement en agrégat les foncières sont surévaluées, spécialement aux USA.

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