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Forums des investisseurs heureux

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#26 30/03/2012 12h01 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Pour le 0,1% ça peut être plus que ça, tout dépend du montant des ordres, ça peut très bien être du 1% ou plus sur des petits ordres, frais de garde, j’en avais encore y a pas si longtemps (en 2010, chez dubus qui a été mon broker de 2002 à 2010, mais j’avais l’avantage du cash rémunéré sur compte-titres, avantage qui ne valait plus grand chose lorsque les taux euribor ont chuté d’environ 70/80% pour longtemps à priori, la rémunération du compte-titres devenait bcp moins intéressante au regard des droits de garde), mais bon on va pas chipoter.
C’est vrai, les frais de l’immobilier sur 10 ans ont probablement été supérieurs à ceux engendrés par 10 ans de cac 40, mais la performance en "immobilier nu" sur ces 10 dernières années (ou même 5 dernières années par exemple) a aussi été très nettement supérieure à celle du "cac 40 nu" sur 10 ans, le rendement en immobilier étant pas forcément déduit du "cours" de vente de l’actif immobilier.
Et par ailleurs en dehors du fait de pas être déduit du cours, le rendement sous forme de loyer ou économie de loyer est quand même souvent supérieur à 3% ou 4%, surtout au bout de 10 ans avec l’inflation qu’on a sur les loyers.
C’est sans doute pour ça que l’état taxe aussi fort l’immobilier qui peut être rentable, quand c’est rentable, l’état veut sa part.
Je voyais aujourd’hui d’ailleurs que parmi les idées délirantes lancées fiscalement, est venue l’idée de taxer le "loyer implicite" d’un propriétaire occupant son bien (la RP), autrement dit, considérer comme un revenu son économie de loyer !
Maintenant c’est vrai qu’intégrer le paramètre fiscalité sur longue durée est difficile surtout en France et surtout en ce moment, le placement actions (qui en a pris aussi pour son grade en hausse de la fiscalité) ou le placement immobilier, sur des décisions gouvernementales peuvent voir leurs rentabilités sérieusement affectées, selon ce qu’on décide de faire …

Webmaster : merci de ne pas citer le msg précédent

Dernière modification par zetrader (30/03/2012 12h11)

En ligne

 

#27 30/03/2012 23h10 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Bonsoir,

France 2 a diffusé hier soir son documentaire "complément d’enquète" consacré aux stratégies d’investissement. L’émission s’est décomposée en 3 reportages :
- Les nouveaux rentiers de la pierre
- In Vino Fortuna
- La ruée vers l’art

A revoir ici :
Info | Les JT 20h et 13h et l’info nationale en temps reel | France 2

Les sujets sont décrits de façon grand public et se focalisent surtout sur ceux qui ont réussi sans expliquer en détail le comment / pourquoi / avec quels risques ?

Néanmoins, j’ai bien aimé les reportages surtout celui sur la pierre : achat de studio ou parkings à crédits.
Les parkings me paraissent être un bon investissement alternatif à l’immobilier classique. Il y a beaucoup moins de problèmes de gestion. Par contre, ils ne parlent pas du rendement moyen. Est-ce qu’il y en a qui ont investi dans le domaine ? Est-ce vraiment intéressant ?

La stratégie sur le vin me semble trop spéculative et ne représente pour moi qu’un effet de mode. Si le marché chinois s’avère vraiment profond et stable, les châteaux producteurs français finirons par conserver leur production en attendant que leur stock s’apprécie à vitesse grand V. A l’inverse, si la demande baisse, le marché de la revente des particuliers va s’effondrer !

Quant au reportage sur l’art, c’est un marché hyper spéculatif destiné à un autre monde !

Bon visionnage !

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#28 31/03/2012 00h38 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Qu’est ce que vous pensez de l’investissement dans les parking en comparaison avec l’investissement immobilier ?

Il y a moins de gestion, le risque de défaut d’un locataire est dilué.
Cela semble donc intéressant en première approche …

Quel rendement espérer dans les parkings ?
Quelle structure (type de société, en propre à l’IR) ?

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#29 31/03/2012 01h15 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

Modérateur
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Sujet déjà abordé dans le sujet Investir dans les parkings


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#30 02/04/2012 11h22 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Bon, j’ai regardé l’émission ce WE.

- Pour les parkings, le mec passe de trader à standardiste (son telephone n’arrete pas de sonner, "bonjour, je cherche un parking…") ça doit etre assez chiant. Et puis il fait ca en ayant créé une société, donc il doit etre assez imposé. Le sujet n’etait pas assez creusé… Il a 150 parkings apparemment, mais à crédit? cash? on en sait rien en fait…

- Elyse Frank : le sujet intéressant. J’ai démarré ma reconversion grâce à son livre. Et le truc qui m’a le plus marqué, c’est l’exemple de l’achat qu’elle réalisait au moment du reportage. Elle prend un credit qui lui coute 1200 euros, et elle pense louer 1500 euros. Elle dit donc qu’elle va gagner 300 euros devant la camera, mais si on ajoute charge et TF elle fait une opération nulle. C’est pas mal pour Paris, mais à des années lumières des exemples de son bouquin. Le marché s’est donc bel et bien tendu, et devenir rentier grace à l’immo aujourd’hui sur Paris demande beaucoup beaucoup plus d’efforts que dans le passé.

- Pour preuve le 3e reportage. 150 apparts ou studios en 16 ans, ca veut dire j’achete tout ce qui passe, aucune selectivité. Ce n’etait pas utile à l’epoque car les prix etait moins chers par rapport aux loyers…

Ca me fait dire que si j’avais commencé mon activité il y a 10 ans je serai déjà rentier….


Left the Rat Race in 2013

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#31 02/04/2012 12h16 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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ZX-6R a écrit :

aucune selectivité. Ce n’etait pas utile à l’epoque car les prix etait moins chers par rapport aux loyers…

Oui.

Il faut bien voir que les baby boomers - au sens large - ont connu une époque historique :
- retraite très précoce
- possibilité de gagner bcp d’argent avec des placements sans risque comme les fonds euros
- idem avec  de l’immobilier auto-financé

C’est comme ça qu’à Vincennes, avec tout le respect que je leur dois, on trouve des retraités "cons comme des balais" qui possèdent des immeubles entiers avec mur de commerce en bas de l’immeuble.

Aujourd’hui :
- Les retraites seront plus tardives et nettement moins payées
- Les fonds euros rapporteront à peine plus que l’inflation
- L’immobilier est bcp plus dur à auto-financer et a fortiori de + en + pénalisé par la fiscalité

En gros il faudra travailler, plus dur, plus longtemps et investir avec une prise de risque plus élevée pour obtenir la même chose que ce qu’ils ont eu.

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#32 02/04/2012 13h37 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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+1 avec vous philippe,

comment en ont t’ils pas plus profités !

Dernière modification par dkee34 (02/04/2012 13h38)


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#33 03/04/2012 08h20 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Bonjour,

Je ne sais pas s’il y a une relation mais ce matin, dans le journal aujourd’hui en france  il me semble que c’est le plus gros tirage pour un quotidien français) en rubrique patrimoine on découvre une page sur l’investissement dans… le vin, comment faire…

Dès les trois premières lignes on peut lire que le vin ça rapporte beaucoup alors que la bourse est risquée… mais on nous dit quand même en fin d’article qu’il faut être méfiant, le MOUTON est passé en quelques mois de 850€ la bouteille à 500€.

Les calculs de performances sont faux, on nous présente le vin comme très rentable et peu risqué, a aucun moment on aborde la liquidité de ce type de placement enfin bref du grand art !

Max

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#34 03/04/2012 08h34 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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J’ai vu le reportage, c’était assez vulgarisateur mais cela peut toujours donner des idées. J’ai quelques bouteilles de Bordeaux classées en cave, plus-value potentielle?

Pour l’immobilier, la charmante célibataire doit expliquer dans son livre comment, avec un salaire de secrétaire, elle a obtenu un financement à 100% de son premier achat.

Pour le magnat de l’immobilier, je me souviens d’un reportage de M6 sur lui il y a plus de dix ans dans lequel il expliquait qu’il avait hérité d’un 4 pièces et que lors des travaux de rénovation, un artisan lui avait conseillé de couper l’appartement en deux pour une rentabilité bien meilleure. Cela avait été le déclic et il s’était rendu compte que l’achat d’un appartement s’autofinançait quasiment dans son quartier. Pour trouver un locataire, il convoquait tous les candidats ( une quinzaine) en même temps dans l’appartement et étudiait les dossiers en donnant une préférence aux étudiants longues études avec revenus importants des parents. Il évitait l’achat d’appartement avec gros frais de rénovation.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#35 23/08/2012 00h13 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Bonjour,
l’émission de complément d’enquête (partie immobilier avec Elise Franck, Gilles Grimm et Silvain Chavry) est disponible de manière pérenne ici :


On va peut-être en savoir plus sur la méthode de Gilles GRIMM. Il a été pas mal attaqué après ces émissions télévisée et s’est défendu sur un blog (capitalstory.fr pour citer mes sources). Il y annonce notamment un projet de livre. Mais étant à la retraite et n’ayant rien a vendre ni a prouver il ne semble pas pressé.
C’est vrai que la partie fiscale n’est jamais détaillée dans son parcours

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#36 18/09/2012 21h40 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Notariat76 a écrit :

Les calculs de performances sont faux, on nous présente le vin comme très rentable et peu risqué, a aucun moment on aborde la liquidité de ce type de placement enfin bref du grand art !

Max

Aucun besoin de présenter la liquidité du vin, tout le monde la connait… C’est la même que pour l’eau ;-)

Sans plaisanter, les grands crus (les 1ers en tous cas - Mouton, Lafite, Margaux, haut-brion, Latour…  ainsi que les autres grands noms) sont très facile a revendre. Pour peu que l’on se place en-dessous du tarif des marchands sur internet (ce qui n’est pas difficile vu les tarifs exhorbitants qu’ils pratiquent).

Le vin est pour moi un placement tout aussi, voir plus risqué que la bourse. Et de toutes façons, je préfère le boire ! Pas de critères vraiment objectifs comme en d’analyse financière sur un vin, donc un placement souvent spéculatif. Les cotes ne sont basées que sur la rareté, la qualité des millésimes ainsi que la note qui est attribuée aux différents crus.
Car on retrouve l’équivalent des agences de notation bien connues, en fin surtout une : la note attribuée par Robert Parker (dont Chirac avait dit qu’il est le meilleur ambassadeur des vins français à l’étranger).
Il suffit qu’il attribue la note parfaite (100) a un vin pour que la cote de celui-ci explose. Le problème est que les vins (les plus grands du moins) sont notés plusieurs fois : d’abord quand ils sont mis en bouteilles, puis 2 à 3 années plus tard. Un vin qui s’est vu attribuer 100 la première fois pourra voir sa cote dégringoler s’il ne perd ne serait-ce que 5 points par la suite.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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