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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#2 29/03/2012 22h35 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Avec l’intervention de Marc Fiorentino pour savoir où placer son argent dixit Benoît Duquesne…

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#3 29/03/2012 22h51 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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#4 29/03/2012 23h45 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Ais-je perdu mon cerveau ou la phrase présentée à l’instant sur une infographie dans l’émission "Le marché de l’art représente 11 milliards de dollars soit uniquement 4 jours de cotation à la bourse" ne signifie rien du tout ?

Bref, encore une émission ne traitant absolument pas de diversification, que des investisseurs présentés comme centrés sur un seul domaine, faisant encore une part belle à l’immobilier et présentant la bourse comme un placement hasardeux et perdant !

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#5 29/03/2012 23h49 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Ratpack a écrit :

Bref, encore une émission […] faisant encore une part belle à l’immobilier et présentant la bourse comme un placement hasardeux et perdant !

Tant mieux !

Je commencerais très sérieusement à m’inquiéter lorsque ce genre d’émission s’intéressera aux marchés actions.

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#6 30/03/2012 00h13 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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JB0660 a écrit :

Je commencerais très sérieusement à m’inquiéter lorsque ce genre d’émission s’intéressera aux marchés actions.

Très juste. Ce sera le signe d’une phase maniaque de M. le Marché, une nouvelle bulle actions, le bon moment pour prendre ses bénéfices et partir faire le tour du monde.

D’ailleurs, l’immobilier, n’en parle-t-on pas un peu trop ?

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#7 30/03/2012 00h15 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Ratpack:
L’assertion à propos du marché de l’art fait peut-être référence au volume d’échange des oeuvres d’arts, et donc la comparaison serait raisonnable avec 4 jours de volume sur le marché action français (de l’ordre de 12 milliards je suppose). En d’autres termes, ils veulent dire que l’art représente en volume d’échange 4 jours (sur 250/an d’ouverture environ) donc environ 1.5%.
Bien sûr ils auraient pu le dire de manière plus claire.

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#8 30/03/2012 00h36 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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C’est que je comprenais également mais c’est tout de même sacrément mal formulé au lieu de dire "représente quatre jours de volume/d’échanges à la bourse de Paris" !

Effectivement, je suis bien heureux que la bourse soit laissée aux "perdants" comme nous, cela nous évite en partie la frénésie bullesque !

D’ailleurs la seule référence aux placements boursiers dans l’émission énonçait que depuis 10 ans, les placements en bourse ont perdu 17% ! Il me semble de mémoire que le MSCI World est plus élevé qu’il y a dix ans, pareil pour le CAC Total Return mais ils ont évidemment du regarder le CAC nu…

Bref, le niveau financier des médias français est définitivement affligeant.

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#9 30/03/2012 01h50 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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"le niveau financier des médias français est définitivement affligeant"

Pas faux, mais l’utilisation du cac40 nu ne justifie pas cette assertion : pour l’immobilier aussi, on n’intègre jamais les loyers perçus pour évaluer si le marché a monté depuis 5 ans ou 10 ans….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#10 30/03/2012 04h11 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Dans l’immobilier, lorsque vous percevez un loyer le prix du bien ne diminue pas du montant du loyer perçu, or c’est le cas pour une action, lors du versement du dividende le prix de l’action devient le prix de la veille diminué du dividende, il est donc bien plus normal de calculer la rentabilité des actions dividendes inclus sinon les actions auront clairement un biais baissier (sauf si une majorité d’un indice ne verse aucun dividende).

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#11 30/03/2012 06h16 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Absolument pas d’accord. La différence provient uniquement de la liquidité des marchés. Si les Loyers étaient payé annuellement et l’immobilier plus liquide, les biens se négocieraient comme les obligations.
Quand on achète une action, on achète avant tout les cash flow a venir d’une entreprise.
Le fait qu’elle reverse du cash n’ampute pas (sauf cas rares et en général a fuir) son potentiel.
Si on considère que le dividende ampute la capacité de croissance d’une action, il ne faut pas acheter cette action. Le dividende doit etre la part qui ne peut pas etre investi de facon efficace et productive par une société.

En plus un appartement qui a 40 ans a perdu énormément de valeur par rapport a un neuf et a nécessité des frais, alors qu’on peut espérer qu’une entreprise prenne de la valeur en 40 ans.

Il faudrait normalement comparer tous les investissements rendement inclus. C’est quand on compare les actions a l’or qu’il y a tromperie sur la marchandise.


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#12 30/03/2012 08h26 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Ratpack a écrit :

D’ailleurs la seule référence aux placements boursiers dans l’émission énonçait que depuis 10 ans, les placements en bourse ont perdu 17% ! Il me semble de mémoire que le MSCI World est plus élevé qu’il y a dix ans, pareil pour le CAC Total Return mais ils ont évidemment du regarder le CAC nu…

Bref, le niveau financier des médias français est définitivement affligeant.

J’ai encore lu dans les pages saumons du Figaro après la fuite de gaz : "Total a perdu 6%, des milliards sont partis en fumé."

Ces gens-là n’ont même pas les bases de chez bases. :-)

Mais à la limite, qu’est-ce qu’on s’en fiche !

Nous ne sommes pas en croisade pour rétablir la vérité mais pour nous enrichir ! :-)

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#13 30/03/2012 08h48 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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N’est ce pas virtuellement vrai à l’instant T? Ou plutôt pas perdu, mais perdu de la valeur de l’entreprise?

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#14 30/03/2012 09h02 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

Administrateur
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La capitalisation boursière c’est le nbr d’actions * le dernier cours qui a donné lieu à une transaction. Ça ne veut pas dire que toutes les actions pourraient se vendre à ce cours-là ; c’est donc très théorique.

En fait on a l’impression que les journalistes pensent que c’est des milliards en moins sur les comptes de Total (ou de l’action considérée vu que cette expression revient régulièrement).

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#15 30/03/2012 09h15 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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InvestisseurHeureux a écrit :

J’ai encore lu dans les pages saumons du Figaro après la fuite de gaz : "Total a perdu 6%, des milliards sont partis en fumé."

Ces gens-là n’ont même pas les bases de chez bases. :-)

Mais à la limite, qu’est-ce qu’on s’en fiche !

Nous ne sommes pas en croisade pour rétablir la vérité mais pour nous enrichir ! :-)

C’est bien grâce à ce genre de concept, en partie, et d’autres tout aussi fumeux que le niveau de culture financière et aussi bas en France…et c’est aussi ce qui nous permet parfois de faire de bonnes affaires…

En tout cas, tout est réuni pour qu’une bulle se forme sur le vin, or du vin avec des bulles c’est pas très agréable à boire…sauf si "Champagne" est écrit sur l’étiquette…

Enfin, le reportage sur l’immobilier m’a semblé le plus intéressant avec 3 profils qui vivent aujourd’hui de leur activité immobilière :
- Un ancien trader reconverti dans les parkings, il a même crée une société (parkingaparis.com) générant 900 000€ de CA annuel
- Un particulier parti de rien et aujourd’hui à la tête de 150 appartements dans Paris, soit un patrimoine de 40 millions€ + 100 000€ de loyer/mois (et qui passent 3 mois de l’année en Thaïlande)
- Et Elise Franck plus connu de la sphère des blogueurs.

Avis aux amateurs Elise Franck est célibataire, gagne 3500€/mois de loyer, et a un physique loin d’être désagréable!

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#16 30/03/2012 10h03 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Zut, j’ai raté l’émission, je vais voir si elle est dispo sur le web!

Que disaient ils sur le mec qui a 150 apparts? Il finance comment?
Partir de rien et en acheter 150, ca fait beaucoup, il ne tombe pas que sur de bonnes affaires, il doit acheter au prix du marché. Donc je ne vois pas dans ce cas comment il peut être rentable…???


Left the Rat Race in 2013

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#17 30/03/2012 10h07 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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C’est malheureusement le point faible de l’émission (mais c’est du grand public), nous n’apprenons pas grand chose sur les modes de financement (un petit pue pour Elise Franck).

Concernant le grand propriétaire, il s’est "retiré" il y a 10 ans. Il a profité à plein régime du boom de l’immo parisien dans les deux décennies précédentes, mais nous n’en savons pas plus.
Il ne s’occupe plus des ses appartements et paie quelqu’un pour gérer tout cela.

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#18 30/03/2012 10h15 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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ah.. c’est bien dommage… c’aurait été intéressant d’en apprendre plus!

Pour Elyse Franck, au moins elle a sorti un bouquin qui explique sa démarche. Je reconnais que personnellement c’est grâce à elle que j’ai commencé. Je n’aurai pas cru devenir rentier grâce à une secrétaire, et pourtant, c’est en cours!


Left the Rat Race in 2013

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#19 30/03/2012 10h16 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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spiny a écrit :

Avis aux amateurs Elise Franck est célibataire, gagne 3500€/mois de loyer, et a un physique loin d’être désagréable!

Dans la 1ere édition de son livre elle est en couple ! :-)

En tout cas Spiny, nous voyons bien ce qui a retenu votre attention dans cette émission ! :p

Vénal et porté sur la chair ! Vous finirez comme DSK, attention ! :-p

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#20 30/03/2012 10h37 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Juste avant, il y avait Envoyé Spécial avec un reportage intitulé "la vie sans AAA".

J’ai noté quelques perles du style : "les agences de notation règnent sur les marchés financiers".

A aucun moment on ne nous explique exactement ce qu’est une obligation (je n’ai d’ailleurs entendu ce mot cité qu’une seule fois !).

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#21 30/03/2012 11h15 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Ratpack a écrit :

D’ailleurs la seule référence aux placements boursiers dans l’émission énonçait que depuis 10 ans, les placements en bourse ont perdu 17% ! Il me semble de mémoire que le MSCI World est plus élevé qu’il y a dix ans, pareil pour le CAC Total Return mais ils ont évidemment du regarder le CAC nu…
Bref, le niveau financier des médias français est définitivement affligeant.

C’est vrai, ils ont probablement regardé le cac nu, mais ils ont peut-être pas tort, car regarder avec dividendes hors frais hors fiscalité, c’est tout aussi biaisé …
Si on décide de regarder la performance du cac 40 depuis 10 ans, en tenant compte des dividendes, alors il faut aussi tenir compte :
- des frais de courtage et éventuels droits de garde pendant 10 ans
- frais de courtage pour acheter les 40 actions en direct et ajuster chaque année pendant 10 ans si on l’a fait sans tracker cac 40
- frais de courtage pour acheter des trackers cac 40 si on avait pris des trackers cac 40 il y a 10 ans + frais de gestion chaque année pendant 10 ans
- fiscalité des détachements de coupons chaque année pendant 10 ans

Finalement tout déduit, tout pris en compte, on est peut-être pas si loin que ça de la performance du cac nu hors frais hors fiscalité …

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#22 30/03/2012 11h21 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Ratpack a écrit :

Dans l’immobilier, lorsque vous percevez un loyer le prix du bien ne diminue pas du montant du loyer perçu, or c’est le cas pour une action, lors du versement du dividende le prix de l’action devient le prix de la veille diminué du dividende

Exactement, c’est d’ailleurs pour ça que j’ai du mal à considérer un dividende comme un revenu, à chaque fois que j’ai "perçu" un dividende, il m’a été retiré du cours, donc tant que le cours n’était pas remonté, je n’avais rien gagné du tout, voire avec les frais, si j’avais vendu juste après perception du dividende, globalement ça aurait été une perte, donc l’inverse d’un revenu …
Et si l’action chute régulièrement plus que le détachement de coupon, on perd du fric année après année.
Exemple type : France Telecom.
La chose est effectivement beaucoup moins systématique avec l’immobilier, ce n’est pas parce qu’on aurait perçu 20 ou 30% du prix d’achat en loyers ou en "économie de loyers" (encore mieux, pour la résidence principale), que si on doit vendre on se sera fait débiter 20 ou 30% du prix qu’on peut espérer à la revente.

Dernière modification par zetrader (30/03/2012 11h23)

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#23 30/03/2012 11h28 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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zetrader a écrit :

Finalement tout déduit, tout pris en compte, on est peut-être pas si loin que ça de la performance du cac nu hors frais hors fiscalité …

Ce n’est pas sérieux comme comparaison.
D’un coté 0.4% de frais d’un tracker et de l’autre entre 3 et 4% de dividende par an.


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#24 30/03/2012 11h39 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Quid de la fiscalité, des frais de courtage, droits de garde et éventuellement frais de perception sur dividendes sur 10 ans ? (chez dubus par exemple de mémoire, c’était pas sans frais).
Par ailleurs il y a 10 ans, les trackers étaient moins répandus qu’aujourd’hui il me semble, du moins en France.

Dernière modification par zetrader (30/03/2012 11h40)

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#25 30/03/2012 11h47 → Complément d'enquête : immobilier, bonnes bouteilles et oeuvres d'art

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Mais la fiscalité existe aussi sur l’immobilier… Il faut comparer a périmètre constant. Soit on tient compte de la fiscalité sur tout mais c’est trés difficile car ca change tout le temps soit sur rien. On va pas se mettre a dire PEA d’un coté et sellier de l’autre !

Je vous laisse comparer les frais d’achat des actions (0.1%) et ceux de l’immobilier…
Quand aux frais de garde il y a bien longtemps que c’est 0 sur les actions, a comparer avec un ravalement de facade…

Webmaster : merci de ne pas citer le msg précédent


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