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#1 26/03/2012 23h30 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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J’ai l’impression de chercher les plans atypiques depuis 1 mois. Après les combles et un parking dans une résidence de services je suis sur un grenier.

C’est la tournure qui devient intéressant parceque ni le propriétaire, ni l’agent immobilier ne sait ce qu’il vend.. oui oui c’est très particulier! Le propriétaire vend son grenier car le notaire l’avait oublié il y a plusieurs années lors de la vente de son appartement, l’agent immobilier a pris le mandat et la mis en vente.

Je pense de toute façon acheter quelque soit ce que je trouve derrière la porte puisque la surface serait de 15/20m² et que le prix est en dessous de 5 000 euros frais d’agence et de notaire inclus.

Je voulais savoir si ça vous est déjà arrivé de tomber sur des produits atypiques comme celui-là.

Je pense le louer en tant que garde meubles ou pièce de rangement (j’ai déjà reçu une demande pour 50 euros par mois), mais à ce niveau je me dis qu’il serait peut-être intéressant de le transformer, quitte à devoir attendre 1 ou 2 ans. Le prix d’un studio dans ce coin est autour de 45 000 euros.

Dernière modification par retaillandco (26/03/2012 23h31)

Mots-clés : comble, garde-meuble, grenier, investir


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#2 27/03/2012 00h03 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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Personnellement je fuis ce genre d’investissement. Mais aprés tout, tant que le rendement est bon…

Pour la transformation des combles cela suppose différents point à voir dans le RCP et au service de la mairie.

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#3 27/03/2012 00h12 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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Oui j’avais eu pas mal d’info il y a un mois sur l’aménagement, j’ai imprimé tout ça ;- ))

Je suis comme toi, mais tant que le rendement est à 10% brut tout frais compris..

Mais je patiente avant la visite, ça me parait "trop gros"

Dernière modification par retaillandco (27/03/2012 00h12)


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#4 27/03/2012 00h29 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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retaillandco a écrit :

[…] la surface serait de 15/20m² et que le prix est en dessous de 5 000 euros frais d’agence et de notaire inclus.

[…]

En m² au sol ou en Carrez ?
Accès par porte ou accès par trappe ?
Plancher existant ou à créer avec des IPN et des calcul d’architecte ?
Si la charpente à trop de fermes à modifier pour y faire un logement, abandonnez l’affaire, c’est hors de prix.
Sur le papier le rendement est plutôt sympa en tous cas…
Essayez d’étudier le PLU (Plan Local d’Urbanisme) avant la visite, c’est toujours un plus pour poser les bonnes questions, surtout en ce qui concerne les fenêtres de toit sur rue.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#5 27/03/2012 10h09 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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retaillandco a écrit :

le prix est en dessous de 5 000 euros frais d’agence et de notaire inclus.

Il y a une partie incompressible pour les frais de notaire (environ 1800€) + frais d’agence
Cela suppose que le propriétaire actuel le vend pour 2500€ environ ?

retaillandco a écrit :

Je voulais savoir si ça vous est déjà arrivé de tomber sur des produits atypiques comme celui-là.

Oui, j’ai acheté les caves au sous sol d’une résidence et les ai transformés en box de stockage (rendement 13%)
Les gens ont des logements de plus en plus petits mais procède de plus en plus de merdié.
C’est un marché porteur.

retaillandco a écrit :

Je pense le louer en tant que garde meubles ou pièce de rangement

Vérifier l’accessibilité (ascenseur, escalier, largeur de porte, trappe, possibilité de se garer dans la rue…
Un garde meuble inaccessible c’est in louable, idem pour la sécurité.

retaillandco a écrit :

(j’ai déjà reçu une demande pour 50 euros par mois)

C’est un très bon prix.
Personnellement, je loue mes caves:

60€/mois si 1 mois
45€/mois si 3 mois
41.5€/mois si 6 mois
40€/mois si 12 mois

Les loyers sont intégralement payable d’avance selon le forfait désiré, ex: si la personne désire rester 3 mois je demande un chq de 135€.
Rien de plus lourd en gestion que de courir derrière 50€ !

Good Luck
Jérôme

Dernière modification par dkee34 (27/03/2012 10h10)


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#6 27/03/2012 23h36 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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retaillandco a écrit :

J’ai l’impression de chercher les plans atypiques depuis 1 mois. Après les combles et un parking dans une résidence de services je suis sur un grenier.

C’est la tournure qui devient intéressant parceque ni le propriétaire, ni l’agent immobilier ne sait ce qu’il vend.. oui oui c’est très particulier! Le propriétaire vend son grenier car le notaire l’avait oublié il y a plusieurs années lors de la vente de son appartement, l’agent immobilier a pris le mandat et la mis en vente.

Je pense de toute façon acheter quelque soit ce que je trouve derrière la porte puisque la surface serait de 15/20m² et que le prix est en dessous de 5 000 euros frais d’agence et de notaire inclus.

Je voulais savoir si ça vous est déjà arrivé de tomber sur des produits atypiques comme celui-là.

Je pense le louer en tant que garde meubles ou pièce de rangement (j’ai déjà reçu une demande pour 50 euros par mois), mais à ce niveau je me dis qu’il serait peut-être intéressant de le transformer, quitte à devoir attendre 1 ou 2 ans. Le prix d’un studio dans ce coin est autour de 45 000 euros.

Si vous arrivez à le transformer en studio, c’est jackpot effectivement…
Dans cette hypothèse, quels sont les étapes à prévoir?
Installation de l’électricité, de l’eau, demande pour percer une fenêtre dans le toit (j’imagine qu’on ne peut louer sans fenêtre), droit au parking à payer à la mairie?
Est-ce qu’il y a des étapes bloquantes? Faut-il demander une autorisation à la mairie pour changer la destination d’un grenier vers de l’habitation?
Je suis curieux de votre retour…

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#7 28/03/2012 10h35 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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Vous dites que lors de la vente du lot précédent ce grenier a été "oublié"???

Mais c’est un lot sur le reglement de copro ou pas? C’est le 1er point à voir. Si ce n’est pas un lot c’est une partie commune, donc c’est à la copro de vous le vendre. Si c’est un lot il ne peut pas avoir été oublié par un notaire, et de toute facon le délai de prescription doit etre trentenaire (à vérifier) Mais dans ce cas le syndic sait à qui appartient ce lot.

Commencez à vérifier ce poitn avant de tirer des plans sur la comete. Acheter des combles au dessus de chez soi n’est pas aisé, alors acheter es combles quand on ne sait pas à qui elles appartiennent… (d’autant plus que si vous en faites un studio, il faut un paquet d’autorisations : electricité, eau, mairie…)


Left the Rat Race in 2013

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#8 04/04/2012 10h53 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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Retour suite à la visite

La surface fait 6m² carrez, et 12 au sol.

Le prix serait de 2500/3000 + frais de notaire (1300) je l’ai appelé pour connaitre la grille.

J’ai reçu un appel téléphonique pour une location au prix de 45 euros par mois. Ca fait un rendement brut de 12,5% (en comptant les frais d’agence et de notaire) et 11,7% de rendement net de charges.

Il est hyper-hyper-centre ville au 3ème étage sans ascenseur. On peut se garer, l’accessibilité est ok. Sur 6 greniers, la moitié sont utilisés. Accés se fait via une porte au 3ème étage.

Je ne pourrais le louer quand location garde-meuble / stockage.
Je vais appeler en fin de matinée pour faire l’offre définitive.

Merci pour vos retours, et questions c’est super sympa.


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#9 04/04/2012 11h00 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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retaillandco a écrit :

Retour suite à la visite

La surface fait 6m² carrez, et 12 au sol.

Le prix serait de 2500/3000 + frais de notaire (1300) je l’ai appelé pour connaitre la grille.

J’ai reçu un appel téléphonique pour une location au prix de 45 euros par mois. Ca fait un rendement brut de 12,5% (en comptant les frais d’agence et de notaire) et 11,7% de rendement net de charges.

Il est hyper-hyper-centre ville au 3ème étage sans ascenseur. On peut se garer, l’accessibilité est ok. Sur 6 greniers, la moitié sont utilisés. Accés se fait via une porte au 3ème étage.

Je ne pourrais le louer quand location garde-meuble / stockage.
Je vais appeler en fin de matinée pour faire l’offre définitive.

Merci pour vos retours, et questions c’est super sympa.

Prix de 2500/3000 et FN de 1300 ???
30% pour les frais de notaire????

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#10 04/04/2012 11h31 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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Oui c’est le barême, plus c’est petit et plus c’est cher.

Même avec ça le rendement est intéressant (12%)


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#11 04/04/2012 14h55 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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jaidelachance a écrit :

Prix de 2500/3000 et FN de 1300 ???
30% pour les frais de notaire????

Je confirme, je viens d’acheter un box 8000 et j’ai 1800€ de Frais de notaire


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#12 30/05/2012 11h01 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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J’ai reçu des coups de téléphone de la part de locataire : location possible autour de 45/50 euros par mois pour 4 000 euros frais d’agence inclus et frais de notaire inclus.

Un hangar m’intéresse également près de Tours. J’ai réçu plusieurs demandes de location pour ce local (qui est vendu aux enchères fin juin) après avoir déposé une annonce factice sur lbc. Mais je me pose la question s’il serait pas plus intéressant de bâtir ou acheter des bureaux vétuste et les réaménager en entrepôt.


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#13 30/05/2012 11h45 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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retaillandco a écrit :

J’ai reçu des coups de téléphone de la part de locataire : location possible autour de 45/50 euros par mois pour 4 000 euros frais d’agence inclus et frais de notaire inclus.

Un hangar m’intéresse également près de Tours. J’ai réçu plusieurs demandes de location pour ce local (qui est vendu aux enchères fin juin) après avoir déposé une annonce factice sur lbc. Mais je me pose la question s’il serait pas plus intéressant de bâtir ou acheter des bureaux vétuste et les réaménager en entrepôt.

Vous ne pouvez pas chercher des biens qui soit dans des copropriétés sans qu’il soit nécessaire de  prendre des escaliers des services ou des échelles de pompiers ….?

Ceci étant dis ce que je veux vous faire comprendre , je ne connais pas votre patrimoine et votre connaissance dans le domaine si vous êtes en phase de découverte , ne pensez surtout pas être plus malin que les vautours et bandits qui gravitent dans le monde de l’immobilier et qui sont prêts à vous vendre n’importe quoi en vois certifiant que vous faites l’affaire de l’année , de la décennie et même du siècle ( surtout en 2012 il reste 88 ans avant 2100 ).

Moi je me pose toujours la question pourquoi si c’est une si bonne affaire pourquoi le vendeur n’a pas valoriser son grenier , son réduit en hyper centre etc ….

Alors je pose la question à l’agent immobilier connaissant à l’avance le panel possible de réponse :
- Pas les fonds
- succession
- n’est pas sur place pour suivre les travaux
etc …..

Il faut connaitre les lois sur l’immobilier qui change souvent et ont beaucoup changer en terme de surface habitable , de normes électrique , possibilité de garer une voiture etc ….donc méfiance.

Il faut aller voir la mairie mais vous n’êtes jamais sur des réponses données donc dans le doute je m’abstiens en me souvenant de la phrase :
"Mieux vaut rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise"
Car une mauvaise affaire , vous allez la traîner durant 10 ans ou y perdre des plumes  ( de pigeons )

Tout le monde peux se tromper en achetant mais il faut toujours être prudent.

Petit exemple personnel :
Achat d’un T2 à rénover en RDC dans un cour d’une immeuble , 2 mois de travaux en plein été dans Nîmes ( un vrai bazar , chaleur , poussière etc …)
Septembre au moment de louer , pluie abondante …..
je vous laisse deviner ….20 cm d’eau dans l’appartement
Résultat revendu au début de l’été suivant après 4 mois de remise en état pour combattre l’humidité

Morale de l’histoire le vendeur a certifié qu’il n’a jamais eu d’inondations ni de déclarations d’assurances pour inondations , c’est aussi ce que j’ai fait ensuite , je reste dans le cadre de la loi car il n’y a jamais eu de déclaration d’inondations et puis tout Nîmes est en zone inondable surtout les RDC depuis je n’achète plus de RDC allez savoir pourquoi …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 01/06/2012 09h33 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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Merci Philippe pour la réponse apportée.

Pour le grenier je voulais éviter de donner trop de détails car c’était en cours de réalisation. Le vendeur n’est pas du coin et il vend car le notaire a oublié de le mentionner lorsque ce vendeur a vendu son appartement.

J’ai pu faire 6 achats et 5 reventes entre 2009 et 2012 avec plus-value.

Concernant le hangar, j’ai pu me renseigner auprès de la mairie. J’ai pu rencontrer Veolia sur les lieux, et pu contacter Edf pour une installation. J’y vais vraiment avec des pincettes car je ne crois pas à l’investissement miracle, en revanche je fais systématiquement une petite étude de marché, me rend sur place, tourne autour du bien pour voir ce qu’il s’y traine.. Pose des questions aux habitants, demande de façon détourné la cause de la vente, regarde le cos, shon, ce qu’il est possible de faire. Je dois aussi rencontrer le banquier au niveau de l’assurance, mets des annonces sur lbc pour connaitre la demande (tant à la revente qu’à la location). etc..

Je dois prendre rendez-vous avec l’avocat, et il y a deux visites de prévu pour ce hangar. Le prix serait inférieur à 10ke (tout compris – enregistrement) et la surface louable est de 100m².

Votre expérience me fait penser à certaine résidence sur Tours où il n’est pas bon d’investir (locataires difficiles).

Dernière modification par retaillandco (01/06/2012 09h35)


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#15 01/06/2012 10h13 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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retaillandco a écrit :

J’ai pu faire 6 achats et 5 reventes entre 2009 et 2012 avec plus-value.

Attention vous êtes limite marchand de biens , faites très attentif à la requalification.
Car au vue du nombre d’opérations et de la nature spéculative de ces opérations dans une durée très sans location je vous conseille de vous calmer car sinon vous risquez très gros.

Pour votre information
http://avocats.fr/space/franck.demailly … 8bf0098195


retaillandco a écrit :

Votre expérience me fait penser à certaine résidence sur Tours où il n’est pas bon d’investir (locataires difficiles).

On a tous des expériences difficiles qui permettent d’apprendre et de ne plus faire les mêmes erreurs.
Une copropriété peux vite devenir "délicate" alors qu’un investissement est fait sur 10 à 15 ans.

Petit conseil pour détecter ce type de risque dans une copropriété
- Beaucoup de locatif de petite taille.
- Peu de propriétaire habitant sur place dans des T3 / T4 etc ….
- Ancienne copro de défiscalisation dont les ventes augmente au terme de la durée de défiscalisation.
Autre repère plus subjectif :
  - Beaucoup de paraboles
  - Type de voiture dans le parking
  - Ressenti générale , état général , nom sur les boites au lettres

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 01/06/2012 10h48 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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Je me suis installé marchand de biens il y a peu.

"- Ancienne copro de défiscalisation dont les ventes augmente au terme de la durée de défiscalisation.
Autre repère plus subjectif :
  - Beaucoup de paraboles
  - Type de voiture dans le parking
  - Ressenti générale , état général , nom sur les boites au lettres"

J’étais livreur le soir pendant 1 an sur ma ville, je connais donc bien mieux les quartiers. C’est pour cette raison que j’ai investi puisque je connaissais qui pouvait s’y trainer vers 22 heures le soir..


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#17 01/06/2012 10h59 → Investir dans un grenier pour le louer comme garde-meuble ! (comble, garde-meuble, grenier, investir)

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retaillandco a écrit :

Je me suis installé marchand de biens il y a peu.

Dans ce cas je comprend mieux vos multiples opérations

Philippe


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