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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/03/2012 12h11 → Nantissement d'obligations pr achat Résidence Principale ?

Membre
Réputation :   125 

Bonjour,

Je voulais savoir ce que vous pensez du montage suivant dans le but d’acheter ma RP à un prix cible ~350k€ :
   
   - Pret in-fine de 90k€ --> natissement oblig
   - Apport de 20k€
   - Pret amortissable sur ~20 ans 240k€

En effet, je possède un portefeuille d’environ 45k€ de TSDI de banque et assureurs qui me versent (sauf annulation de coupons…) 3000/an (net net) indéxés sur les taux. (soit ~6,5% rdt net net)
   
GROUPAMAFRN29O.. 15 089,01
SG TITRE SUB T..      3 392,00   
CRLYTSDIFRN29N..    3 251,95
CASINO TV TSDI..     2 408,00   
CICTSDIFRN29JU..      3 791,55   
BNPTMOFRN29OCT..   3 849,48
CNP TSDI 6,5 3..      3 880,00

Je pensais aller voir mon banquier et lui proposer en échange d’un pret in-fine sur 15 ans (4,5%?) de nantir ce portefeuille ainsi que de souscrire/nantir une de ses Assurance VIE laquelle je placerai les coupons versés (fd euro)

Montant du pret
--> Combien pensez-vous que je puisse demander?
(NB: j’accepte d’être exposé au risque de défaut sur ces TSDI (risque groupama en fait..))

A première vu il me parait pas irraisonable de lui proposer prendre la valeur du portefeuille dans 15ans soit 45k€ (K) + 3k€x15 (Coupons) = 90k€

Ce montant ne me parait pas demesuré dans la mesure où il ne tient pas compte de:
      * interets composés sur les coupons
      * la revalo probable du portefeuille
      * les possibles rachats de TSDI (= forte PV)
(bon ok… il ne tient pas compte de la faillite d’un des émetteurs :-))

Un dernier point: dans tous les cas je pensais attendre quelques mois que la situation de Groupama s’améliore et… que son rating aussi (Sinon, execpté la SG et le CA les ratings des obligs sont corrects, non?)

bref, si dès personnes ont effectué un montage similaire, ca pourrait etre interessant qu’ils echangent sur leur exp.

sinon merci encore pour toutes les contributions à ce forum

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#2 24/03/2012 16h14 → Nantissement d'obligations pr achat Résidence Principale ?

Modérateur
Réputation :   1080 

A mon avis, vous aurez de la chance si vous trouvez un banquier acceptant un tel montage (et le taux sera peu favorable..), car ça n’est pas ce qui est prévu "en standard", et les banques de détails commercialisent des produits standard en général. Mais ça ne coute rien d’essayer….

En France, le banquier doit, pour vous prêter, (obligation de conseil) s’assurer que vous avez les revenus qui vous permettront de rembourser sans vous acculer, et prendre une garantie (hypothèque, etc.) qui prémuni la banque de tout risque ou presque. Il doit généralement aussi faire accepter le prêt par un comité d’ (ou une direction des) engagement(s) qui vérifie que c’est en ligne avec l apolitique produit de la banque.

Par ailleurs, je ne vois pas grande différence entre ce que vous proposez et un prêt amortissable (sur une très longue durée)  que les 3000/an servirait à rembourser.

Les questions à vous poser sont :
   -que (combien) gagnerait et que perdrait (non standard et + de risques ?)  le banquier avec ce montage ?
   -que (combien) gagneriez et que perdriez (frais et + de risques ?)  vous avec ce montage ?

Dernière modification par GoodbyLenine (24/03/2012 16h20)


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#3 24/03/2012 17h20 → Nantissement d'obligations pr achat Résidence Principale ?

Banni
Réputation :   

Attention

Une banque peut accepter de prendre votre portefeuille pour x% de sa valeur.
mais si on suppose que le rendement de vos oblig soit par exemple 5% avant impot
et que vous empruntiez a 4%
ce n’est pas rentable, du fait des impots
Il vaut mieux ventre vos oblig, 5% avant impots ca doit faire a vu de nez dans les 3.5 apres impots(surtout qu’ils vont augmenter) donc c’est comme si vous empruntiez a 4% pour acheter(consever en l’espece) des oblig rapportants 3.5%.

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#4 24/03/2012 20h15 → Nantissement d'obligations pr achat Résidence Principale ?

Membre
Réputation :   125 

merci pour vos réponses pleines de bon sens

effectivement, ca peut etre compliqué pour pas grand chose.

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#5 24/03/2012 20h26 → Nantissement d'obligations pr achat Résidence Principale ?

Membre
Réputation :   151 

A mon humble avis, vous allez dépenser un temps et une énergie considérable, pour, au final essuyer un refus dans 9 cas sur 10.

Le in fine est un crédit accordé pour les investissements immobilier locatifs, lorsque la fiscalité de l’investisseur le justifie.

Si vous demandez un in fine pour une résidence principale, à priori, vous ne "rentrez pas dans les cases". Etes-vous sûr de vouloir ainsi perdre votre temps ?

Prenez un prêt amortissable pour le tout, sur une durée un peu plus longue. Vous aurez un "levier" équivalent, et vous conserverez votre placement disponible.

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#6 25/03/2012 15h54 → Nantissement d'obligations pr achat Résidence Principale ?

Membre
Réputation :   143 

Le banquier ne risque pas de comprendre ce que sont les titres TSDI en premier lieu.

Les banques proposent des produits formatés, ainsi, vous allez passer pour l’original du coin.

J’avais proposé un montage équivalent pour acheter des SCPI (nantir des TSDI). Le banquier m’a regardé avec des yeux tout rond ("monsieur, c’est quoi des TSDI ?" "il faut ouvrir une AV maison pour la nantir, sinon ce n’est pas possible").

Si vous trouvez, bravo, et je suis intéressé pour faire pareil wink.

Je pense que c’est probablement possible en banque privée ou équivalent (pas banque de détail classique de monsieur tout le monde).

On revient à faire un prêt sur titres. J’avais eu ça chez une banque en ligne(prêt avec compte titres en gage, prêt in fine à taux variable euribor 3 mois + 1,5%). Cette banque ne le propose plus.

Dernière modification par Super_Pognon (25/03/2012 15h54)

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#7 25/03/2012 19h01 → Nantissement d'obligations pr achat Résidence Principale ?

Membre
Réputation :   125 

Ok, merci pour vos éclairages.

Il est vrai que je n’imagine pas pouvoir parler d’un tel montage avec mon "conseiller"
(la dernière fois que je l’avais vu j’avais eu droit à son "analyse" de la situation macro-économique, de la grece, des hedge funds etc… on aurait dit un sketche des deschiens)

Bon j’imagine aussi que ca sera pas évident qu’il accepte de considérer ces revenus de TSDI dans le calcul de la capacité d’emprunt

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