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#1 23/03/2012 18h12 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

Membre
Réputation :   14 

Je souhaite acquérir un local vide à Montpellier d’une surface de 25m² avec une belle hauteur de plafond de 3m.

Tout est a faire: plomberie, électricité, isolation, aménagement…

Je ne me suis jamais lancé dans un tel projet, mais cela me semble être l’occasion de franchir le pas et surtout d’apprendre: plomberie, électricité…
Des amis et de la famille pourrais m’aider, lorsque personne ne connaitra un domaine de compétence, je ferais appel un professionnel.

Prix d’achat avec frais d’agence et de notaire = 38000€

Le prix d’un appart rénové dans ce secteur est de 70000€

1) Pensez vous que cela soit rentable, a combien vont s’évaluer les tvx, je les ai estimé à environ 18000€ ?

2) Quelle risque d’être mes contraintes, mes difficultés dans la réalisation du projet, je manque de recul, et la prise de decision doit etre rapide.

Jérôme


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#2 23/03/2012 18h34 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

Membre
Réputation :   82 

Bonjour Jérôme, ce n’est pas aussi simple que cela.

Il te faut et nous faut plus de précisions.

Il faut que tu vérifies auprès de la mairie si un changement de destination nécessite de payer la taxe parking. Le PLU a été modifié à ce sujet récemment et c’est bien plus compliqué qu’auparavant de passer entre les mailles. Je te confirmerai cela rapidement, car je dois d’ailleurs appelé l’urbanisme lundi pour un projet en cours.

Pour estimer les travaux, qui est difficile par internet (voire impossible?) il nous faut a minima la surface carrez (mezzanine ou pas?), le plan, des photos de l’intérieur si tu as. Je présume que c’est un rez-de-chaussée? 18.000 euros si tu fais les travaux toi même me parait trés élevé. Mais je dis cela sur le papier wink

J’ai rénové en maçonnerie et aménagement (meublé) un 40m² il y a peu. J’en ai eu pour 13.000 euros grosso-modo, dont la moitié pour élec et plomberie que j’ai fait faire (tout à zéro).

Si j’avais pu faire élec et plomberie moi-même tu divises le devis de l’artisan par 4 voire plus. Le matos n’est pas trés cher au contraire de ce que l’on crois. Je vais m’y atteler pour de bon sur un projet qui devrait se finaliser dans une semaine. C’est la première fois le plus dur a ce qu’ il parait !

Et n’oublies pas de vérifier les travaux votés ou à venir dans la copro.

En tout cas, 1500 euros le métre carré, c’est bradé. J’espère que ce n’est pas à Figuerolles smile

Dernière modification par BorderLine (23/03/2012 18h54)

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#3 24/03/2012 02h41 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

Modérateur
Réputation :   171 

C’est sûr que 18 000 € de travaux pour refaire 25 m², c’est un beau budget, même sans connaître le prix de la main d’oeuvre sur Montpellier, je pense qu’avec un budget de 10K, ça permet de faire déjà quelque chose de bien.

Je lis souvent que les postes électricité et plomberie semblent difficiles d’accès à nombre d’entre vous, alors qu’avec un cerveau bien fait (ce qui semble être le cas des lecteurs de ce forum), c’est tout à fait accessible avec un peu de lecture sur les forums bricolage d’internet, les notices techniques et la lecture des normes (entre autre la NF C 15 100 pour l’électricité). Il me semble bien plus difficile de savoir lisser un plafond à l’enduit (ou même un mur) car il n’y a que la pratique et les m² pour apprivoiser le "coup de main".

Vous pouvez vous simplifier la vie grâce à votre hauteur sous plafond pour y mettre la VMC et passer les gaines électriques et les tuyaux afin de vous limiter le nombre de saignées dans les murs, c’est déjà un gain de temps et d’argent.

La plomberie d’aujourd’hui peut se faire 100% en PER (tuyaux en plastique) et être raccordée avec de la colle, et pour l’électricité, une fois que tout est installé selon la NF C 15 100, ce n’est que du vissage.

Si vous décidez de faire les travaux vous même une étude de marché s’impose entre les différents magasins de bricolage et ce qu’il est possible d’acheter sur Internet (à commencer par le tableau électrique qu’on trouve sur internet jusqu’à 30% moins cher).

Les achats sur lesquels je ne vous conseille pas de faire des économies de "bouts de chandelles" sont : les tournes vis, les vis à placo, les embouts de visseuse, les mousses polyuréthanes, le mortier de rebouchage, entre autres wink


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#4 24/03/2012 07h23 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

Membre
Réputation :   313 

Dkee34 a écrit :

Quelle risque d’être mes contraintes, mes difficultés dans la réalisation du projet, je manque de recul, et la prise de decision doit etre rapide.

Contrainte de circulation et d’accès pour sortir les gravats , amener les sacs de plâtre , ciment etc ….
Difficulté technique par méconnaissance mais c’est comme cela que l’on apprend.
Difficulté dans le temps car cela demande beaucoup de temps et de motivation.
Pensez à tous dans une première rénovation , vous ferez des erreurs mais cela sera formateur et vous servira ensuite.

BorderLine a écrit :

Pour estimer les travaux, qui est difficile par internet (voire impossible?) il nous faut a minima la surface carrez (mezzanine ou pas?), le plan, des photos de l’intérieur si tu as. Je présume que c’est un rez-de-chaussée? 18.000 euros si tu fais les travaux toi même me parait trés élevé. Mais je dis cela sur le papier

Pour rénover un studio ou un T1 je compte entre 1.500 et 2.000 euros en matériaux.
Si vous passer par un professionnel , il faut multiplier la note par 8.

SKY a écrit :

Si vous décidez de faire les travaux vous même une étude de marché s’impose entre les différents magasins de bricolage et ce qu’il est possible d’acheter sur Internet (à commencer par le tableau électrique qu’on trouve sur internet jusqu’à 30% moins cher).

Notre ami devrait aller faire un tour à Brico dépot de Montpellier ou même à Gallargues qui est plus grand.

Sky a écrit :

Les achats sur lesquels je ne vous conseille pas de faire des économies de "bouts de chandelles" sont : les tournes vis, les vis à placo, les embouts de visseuse, les mousses polyuréthanes, le mortier de rebouchage, entre autres

D’accord , vous vous passez d’un professionnel pour économiser alors investissez pour vous en conséquence comme un professionnel.

SKy a écrit :

Je lis souvent que les postes électricité et plomberie semblent difficiles d’accès à nombre d’entre vous, alors qu’avec un cerveau bien fait (ce qui semble être le cas des lecteurs de ce forum), c’est tout à fait accessible avec un peu de lecture sur les forums bricolage d’internet, les notices techniques et la lecture des normes (entre autre la NF C 15 100 pour l’électricité). Il me semble bien plus difficile de savoir lisser un plafond à l’enduit (ou même un mur) car il n’y a que la pratique et les m² pour apprivoiser le "coup de main".

D’accord , la norme NF C 15 100 n’a pas besoin d’être respecté à la lettre à partir du moment où votre arrivée électrique existe , que vous ne faites pas une création de nouvel appartement.
Dans le cas de DKEE34 , si il y a changement des destination du local , il est possible de devoir faire passer le consul à vérifier car dans ce cas il faut être vigilant sur le respect de la norme ( très "chiante")

Pour l’électricité et la plomberie , un bon livre , une consultation sur internet et le tour est joué…..

Rien de compliqué , il suffit de pouvoir reconnaitre les couleurs des fils , savoir lire les ampérages , placer des fusibles et des dimensions de câbles en fonction de la destination de la pièce à alimenter en électricité.

Pour le plomberie , il existe le PER mais sans l’avoir personnellement utilisé mais avoir eu des retours par un ami , je suis réservé car cela manque de souplesse dans les angles et prend beaucoup de place.
Je privilégierais dans le cas d’une rénovation si une dalle de sol doit être coulée afin de passer les câbles sous la dalle.
N’ayons pas peur du cuivre , un chalumeau camping gaz , un rouleau de soudure à l’étain à 40% , je chauffe mes deux parties à souder sans les porter au rouge , je pose ma soudure sur le cuivre et d’elle même dès que le cuivre est assez chaud , la soudure fond et part se loger entre les deux tubes pour me faire une splendide soudure.
Je rappelle que souder avec de l’eau dans les tuyaux revient à préparer un thé dans une tuyauterie en cuivre , l’eau fera de jolie plouf plouf mais rien ne sera soudable….

Philipe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 24/03/2012 10h18 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

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Réputation :   82 

C’est clair que Bricodépôt doit être ton ami…

Pour la plomberie il n’y a que la soudure qui m’inquiète en fait. Nous avons eu un accident avec le PER, et ca calme…

Pour l’élec en revanche, je ne fais rien passer en saignée. Tout en petite moulure. Gain de temps plus qu’appréciable et, finalement, très peu de désagrément visuels.

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#6 24/03/2012 12h36 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

Modérateur
Réputation :   171 

Philippe30 a écrit :

Pour rénover un studio ou un T1 je compte entre 1.500 et 2.000 euros en matériaux.
Si vous passer par un professionnel , il faut multiplier la note par 8.

En effet d’accord avec cet ordre de grandeur,mais ici on ne sait même pas s’il y a les menuiseries à faire. surtout à l’écusson, il faut respecter le style des fenêtres du quartier et on ne peut pas y mettre ce que l’on veut.

Philippe30 a écrit :

Notre ami devrait aller faire un tour à Brico dépot de Montpellier ou même à Gallargues qui est plus grand.
BorderLine a écrit:
C’est clair que Bricodépôt doit être ton ami..

Sauf pour les fournitures que j’ai indiquées plus haut qui sont de bien piètre qualité dans cette enseigne.

Philippe30 a écrit :

D’accord , la norme NF C 15 100 n’a pas besoin d’être respecté à la lettre à partir du moment où votre arrivée électrique existe , que vous ne faites pas une création de nouvel appartement.
Dans le cas de DKEE34 , si il y a changement des destination du local , il est possible de devoir faire passer le consul à vérifier car dans ce cas il faut être vigilant sur le respect de la norme ( très "chiante")

Philippe, le consuel n’est obligatoire QUE lors d’une création d’installation, s’il n’y a que modification, il n’est absolument pas obligatoire. Heureusement !
Même si l’installation est sur le palier avec des fusibles en céramique et des câbles gaînés avec du tissus, tant qu’une installation existe avant la rénovation, le consuel n’est pas obligatoire, même si vous repartez du compteur et refaites tout à 100%. La seule obligation c’est que votre installation doit être à la norme en vigueur le jour de la fin de la rénovation.

Je ne vois pas ce que vous trouvez de ch..nt dans la NF C 15 100, au contraire je la trouve très pratique, logique et sécurisante.

Philippe30 a écrit :

Pour l’électricité et la plomberie , un bon livre , une consultation sur internet et le tour est joué…..

Rien de compliqué , il suffit de pouvoir reconnaitre les couleurs des fils , savoir lire les ampérages , placer des fusibles et des dimensions de câbles en fonction de la destination de la pièce à alimenter en électricité.

Hummmm Philippe, il y a longtemps qu’il n’y a plus de fusibles (2002 je crois) mais des disjoncteurs dédiés pour protéger chaque circuit.

Philippe30 a écrit :

Pour le plomberie , il existe le PER mais sans l’avoir personnellement utilisé mais avoir eu des retours par un ami , je suis réservé car cela manque de souplesse dans les angles et prend beaucoup de place.
Je privilégierais dans le cas d’une rénovation si une dalle de sol doit être coulée afin de passer les câbles sous la dalle.

Vue la hauteur sous plafond, et l’isolation à faire, je parlais de PER qui peut passer dans les cloisons, mais en effet il faut privilégier le cuivre s’il y a des angles obtus.

Borderline a écrit :

Pour l’élec en revanche, je ne fais rien passer en saignée. Tout en petite moulure. Gain de temps plus qu’appréciable et, finalement, très peu de désagrément visuels.

Les chats adorent se faire les griffes sur les moulures basses, et les cafards adorent s’y loger … je préfère donc les saignées lorsqu’il est possible de les faire.

Bon courage Dkee34 dans vos choix techniques wink

Dernière modification par Sky (24/03/2012 12h48)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#7 24/03/2012 13h32 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

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Bonjour,

Merci a tous pour les retours très instructif, j’en ai bien pris note.

Il s’agit bien d’un local en rdc entièrement vide et tout est a faire, cloisons menuiserie électricité plomberie. A la vu le local fait 6,5x4.

Ce local été un entrepôt qui est resté vide en plein centre de Montpellier, mais accessible en voiture.

Il n’est pas encore à la vente car je connais l’agent immo et il attend l’aval de la micro copropriété (4 lots)
et l’autorisation de la mairie pour le changement de destination.

Une fois tout ok, je serais le premier dessus, et cela devrait être dans 3 à 4 semaines il m’a dit.

Je vais profiter de se laps de temps pour regarder des vidéos de bricolage et acheter 1 ou 2 livres pour les nuls.

Je vous tiendrais informé de l’avancé et posterais des photos et un plan si le projet démarre.

bon week
Jérôme


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#8 24/03/2012 14h27 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

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Ne vous prenez pas la tête avec le bricolage, c’est à la portée de tout le monde. Potassez plutôt les normes en vigueur des installations (prises électriques à 25cm du sol, le haut du coffret électrique (qui doit être à l’intérieur du logement) et à 1,85m du sol, 4 prises en cuisine sur le plan de travail, 2 portes entre la cuisine et la lunette des WC, 5cm minimum entre une canalisation eau et une canalisation électrique, l’emplacement du coffret de communication(téléphone, TV CÂBLE,…), bref y’a de quoi faire…

Étudiez ce qui existe pour faire vos choix techniques, cumulus, radiateurs, robinetterie, carrelages, faïences, plans de travail, standardisation des fenêtres, propriétés des vitres au cas où vous avez un vis à vis, etc


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#9 25/03/2012 07h16 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

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BorderLine a écrit :

C’est clair que Bricodépôt doit être ton ami…
Pour la plomberie il n’y a que la soudure qui m’inquiète en fait. Nous avons eu un accident avec le PER, et ca calme…
Pour l’élec en revanche, je ne fais rien passer en saignée. Tout en petite moulure. Gain de temps plus qu’appréciable et, finalement, très peu de désagrément visuels.

Jamais utilisé le PER à voir mais comme je le disais il faut envisager si on refait une dalle et bien entendu mettre les raccord accessible.

Pour l’électricité , des saignées peuvent être caché sous une dalle , sous des faïences de cuisine  ou derrière des plinthes.

Philippe


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#10 25/03/2012 07h34 → Achat studio à rénover - écusson Montpellier

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Réputation :   313 

Sky a écrit :

C’est clair que Bricodépôt doit être ton ami..
Sauf pour les fournitures que j’ai indiquées plus haut qui sont de bien piètre qualité dans cette enseigne.

Je suis d’accord pour l’electricté mais les différences de prix sont importantes à l’avantage de Brico dépot , jamais regarder sur internet.
Récemment , Brico depot a arrêter la marque Nalto qui proposait des prix très interessants , en tout cas je fuis les grandes marques comme legrand , vraiment trop cher. 

Sky a écrit :

Philippe, le consuel n’est obligatoire QUE lors d’une création d’installation, s’il n’y a que modification, il n’est absolument pas obligatoire. Heureusement !
Même si l’installation est sur le palier avec des fusibles en céramique et des câbles gaînés avec du tissus, tant qu’une installation existe avant la rénovation, le consuel n’est pas obligatoire, même si vous repartez du compteur et refaites tout à 100%. La seule obligation c’est que votre installation doit être à la norme en vigueur le jour de la fin de la rénovation.
Je ne vois pas ce que vous trouvez de ch..nt dans la NF C 15 100, au contraire je la trouve très pratique, logique et sécurisante.

Tout à fait d’accord pour le consuel qui passe en création de bien  ( découpage ) avec demande arrivé électrique par EDF , c’est pour cela que je prend toujours des biens avec electricté , eau et évacuation en place , le reste se fait.
Si vous voulez vraiment respecter la norme NF nécessite , il faut mettre en place la Gaine technique Logement , le nombre de prise , d’interrupteurs par pièce , les hauteurs.
Je suis d’accord pour les normes de securité , tableau , disjoncteur différentiel 30 Ma  , fusible dimensionné et séparé , diamètre conducteur électrique.
Il faut penser que dans une rénovation vous ne refaites pas toujours l’ensemble de l’électricité , souvent je reprend le tableau et j’ajoute quelques cables et je conserve l’existant , le suivi de la norme se conçoit pour un rénovation complète mais pour moi cela ne se justifie pas et c’est pas pour cela que l’installation ne sera pas sécurisé.

Sky a écrit :

Hummmm Philippe, il y a longtemps qu’il n’y a plus de fusibles (2002 je crois) mais des disjoncteurs dédiés pour protéger chaque circuit.

Les disjoncteurs sont la norme actuelle et plus pratique mais les fusibles existent encore.
J’en ai une boite entière de 10 , 20 , 32 A que je récupère quand je change un tableau.
Par contre , j’ai des appartements avec des tableaux avec fusibles , je ne change pas toujours les tableaux mais j’ajoute toujours le disjoncteur différentiel 30 Ma 
Merci de m’avoir repris pour les fusibles.

Philippe


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