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#26 25/03/2012 10h48 → SCPI : démembrement et plus value ?

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Autant pour moi je me situais dans l’hypothèse du détenteur de la NP;


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#27 25/03/2012 19h35 → SCPI : démembrement et plus value ?

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Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?
Je pousse la porte du gestionnaire de bien de mon village, j’explique l’avantage pour un propriétaire bailleur de vendre l’usufruit temporaire (échange de l’imposition foncier VS plus value). Le gestionnaire de bien me trouve des propriétaires susceptibles d’être intéressé, lui touche sa "com" et je laisse bien sur le bien en gérance chez lui.
Bien sur on récupère tous les problèmes de gestion des locataires avec les risques de vacances et d’impayé, mais on doit alors pouvoir négocier plus dur que pour l’achat d’usufruit de SCPI non ?
Y a-t-il un écueil au raisonnement ?

Sur la base de votre hypothèse comment valoriser la cession de l’US sur un T1 de 30m2 d’un loyer de 490€?

Quels sont les critères de valorisation de l’US?


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#28 25/03/2012 21h11 → SCPI : démembrement et plus value ?

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le prix est a débattre entre les 2 parties.
Personnellement, j’offrirais environ 15 000 € pour 5 années d’usufruits de votre appartement. l’avantage c’est qu’en fonction du prix d’achat de votre bien, cette somme à de forte chance d’être totalement exonérée d’impôt.

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#29 26/03/2012 09h09 → SCPI : démembrement et plus value ?

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yannou77 a écrit :

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?

Tout est imaginable, mais:

- il faut le financer, idéalement par endettement pour bénéficier d’un levier et optimiser le retour sur investissement. Je crains que cela ne soit pas très aisé de trouver une banque pour vous suivre sur ce créneau: ce n’est pas un financement de bien standard qui rentre dans les cases habituelles, et surtout, vous ne pouvez pas offrir une sûreté réelle (une hypothèque) en garantie à la banque avec de l’usufruit seulement. Il ne faut pas négliger ce dernier facteur, la banque a elle-même largement plus de facilités pour se faire refinancer un crédit hypothécaire ( par différents canaux: société de crédit foncier, covered bonds, collatéral BCE, etc.) à meilleur compte que sur le marché classique. Bref, ne vous attendez pas à trouver un financement facilement, et vous le paierez normalement plus cher qu’un crédit immobilier (ceci étant, le raisonnement vaut aussi pour l’usufruit sur parts de SCPI).

- c’est un montage très risqué pour l’usufruitier, qui supporte exclusivement les risques d’insolvabilité et de dégradation du logement du locataire et ces risques sont nettement moins dispersés qu’avec des SCPI, sauf à avoir des dizaines d’usufruits différents.

- il faut se poser la question du sort fiscal de l’emprunt qu’a éventuellement souscrit le propriétaire pour acquérir le bien (je n’ai pas cherché, je ne sais pas si l’administration envisage ce cas de figure et quelle est sa réponse sur la déductibilité des intérêts le cas échéant) + si le propriétaire est encore dans un dispositif de défiscalisation type Scellier, il perd tous ses avantages (à éviter, donc, et le montage est à réserver pour des biens immobiliers détenus à travers un mécanisme de droit commun)

- à l’extinction de l’usufruit temporaire, va se poser un problème locatif sur plusieurs plans: le propriétaire peut se retrouver avec un locataire qu’il n’aura pas choisi et qui aura droit au maintien dans les lieux en application de la loi de 1989 (bof bof), quid de la remise en état du logement (état des lieux et ce qui doit être supporté par le proprio, l’usufruitier ou le locataire)?, bref, ce n’est pas nécessairement une sortie sereine et sans encombres pour les deux parties.

Ces quelques points me font penser que ce type de démembrement s’applique plutôt bien:
- à de la pierre papier,
- à l’acquisition de logement dès l’origine en dur par un particulier en nue-propriété, avec un bailleur social usufruitier qui louera le bien 20 ans et le rendra libre et remis en état à son issue,
mais plus difficilement au cas de figure que vous évoquez.

yannou77 a écrit :

D’ailleurs si j’ai bien compris ce dernier point, on peut systématiquement payer 0 de PV en vendant l’usufruit pour 23% de la valeur d’achat et en se mettant ensuite d’accord sur la durée (inférieur à 10 ans)?

Je comprends également cela

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#30 26/03/2012 10h59 → SCPI : démembrement et plus value ?

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Pour les intérêts d’emprunt, ils ne sont clairement plus déductibles (d’éventuels autres revenus foncier) une fois que le propriétaire cède l’usufruit (car la société qui exploite l’usufruit est soumise à l’IS, possibilité de déduire si soumise à l’IR).

Il est clair que le montage vise des propriétaires
-avec peu ou plus de crédit sur leur appartement.
- Sans loi fiscal ni LMNP.
- De préférence fortement imposé, TMI assez haute.
- De préférence avec des travaux assez récent effectué pour ne pas avoir le soucis de faire du déficit foncier; et avoir un logement que ne pose pas de problème d’insalubrité qui serait alors le problème de l’usufruitier.

J’envisage aussi le problème de sorti avec un locataire. Il doit être possible de cosigner le bail avec le NP et l’usufruitier. De toutes façon le soucis de trouver un bon locataire est un soucis commun à l’usufruitier et au nu propriétaire.
les charges tels que taxe foncière, gros travaux, chaudière qui pète restent à la charge du nue propriétaire.
Certes les risques d’impayés et de vacances sont bien plus lourd à porter que pour de la SCPI, mais le rendement exigé est loin d’être le même (de l’ordre de 10% brut en usufruit SCPI, je n’envisage pas de me lancer la dedans en dessous de 20% brut).
De toutes façon, j’envisage d’investir dans l’immobilier et à l’heure actuel, je préfère être usufruitier que nue propriétaire, car j’estime que le prix de l’immobilier augmentera moins vite que l’inflation, la où les loyers devraient suivre avec moins de retard, mais c’est des convictions sommes toutes très personnelles.
J’étudie la possibilité d’un financement via un prêt hypothécaire sur ma RP (j’ai des pistes pour 150 k via un amis courtier à 2,4% variable non capé, qui ne me fait pas peur eu égard à la courte durée de l’emprunt).
Tout cela est bien théorique, j’étudie la faisabilité de la chose, j’en ferais certainement un billet sur mon blog un de ces 4 wink

Merci pour vos remarques et conseils, au plaisir de vous lire !

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#31 26/03/2012 23h18 → SCPI : démembrement et plus value ?

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Quelqu’un cherche un usufruitier pour 10 ans sur Vente ou cession d usufruit temporaire. , mais l’affaire ne semble pas totalement "limpide"…


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#32 20/04/2012 14h13 → SCPI : démembrement et plus value ?

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Je ne veux pas être contrariant au sujet des montages qui sont décrits parce que dans l absolu ils  sont indiscutables ,

Tout vient à point à qui sait attendre :   J ai seulement un petit souci : Le temps passe si vite :

Donc certains intervenants auront quel âge pour avoir  la satisfaction  d avoir échappé aux plus-values -Est-ce qu ils auront  encore vraiment le temps d en profiter ??

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