Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 19/03/2012 01h07 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   12 

Quand on acquière  la NP d’un bien immobilier, et qu’on revend après avoir récupéré la PP. La PV éventuelle est calculée à partir du prix de la NP ou du prix total à l’époque du démembrement (NP + Usufruit).
Le cas des parts de SCPI est-il traité identiquement ?
Merci pour ceux qui prendront le temps de m’éclairer.

Hors ligne

 

#2 19/03/2012 01h17 → SCPI : démembrement et plus value ?

Modérateur
Réputation :   1080 

J’ai pour l’instant considéré que la PV éventuelle était est calculée à partir du prix de la NP.
Mais je n’ai pas de référence légale sous la main pour le justifier (donc je me trompe peut-être), et en pratique, la plupart des acquéreurs de NP ne s’en préoccuperont pas (ils investissent pour du très long terme, ou pour avoir des revenus différées une fois à la retraite, ou revendront l’usufruit temporaire plusieurs fois), même si l’impact éventuel est non négligeable (et plus fort avec le changement de taxation des PV immobilières).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 19/03/2012 06h30 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   17 

Ca dépends de quelle manière a été acquise la NP.

De manière gratuite (succession/donation)  alors la plus value est calculée en fonction de la valeur déclarée dans l’acte de donation/succession.

Si la NP a été acheté, alors la plus-value est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de la NP.

Exception : si l’usufruit a été acheté pour recomposer la PP, alors son prix vient s’ajouter à celui de la NP pour calculer la plus value.

Paragraphe 31 : 8 M-1-05 n°135 du 4 août 2005

Hors ligne

 

#4 19/03/2012 12h06 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   12 

Merci pour ces précisions.

Hors ligne

 

#5 20/03/2012 15h41 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   12 

Dans le document que vous citez :
Fiche n°16 point 14 (dernière page)

- la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

C’est donc une bonne nouvelle pour les acheteurs de NP de SCPI (j’ai vérifié, ces règles de calculs s’appliquent aussi bien aux biens physiques qu’aux parts de SCPI), car 30 ans pour attendre une exonération totale sur la PV ca commence à faire long. Mais la note sera nettement moins salée avec cette disposition favorable.

Hors ligne

 

#6 20/03/2012 22h27 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   17 

Oui pardon, vous avez raison :

En cas d’acquisition du bien à titre onéreux :

La plus-value se calcule sur la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.


En cas d’acquisition du bien à titre gratuit :

Si l’usufruit est recueilli par voie d’extinction : Il faut retenir la somme des valeurs des 2 droits telles qu’elles figuraient dans la donation à l’origine du démembrement
   
Si l’usufruit a été acquis à titre onéreux ou par donation : Il faut retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété dans l’acte de donation et de la valeur vénale de l’usufruit dans l’acte de donation ou du prix d’acquisition de l’usufruit.

Sources :

Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°4, p. 49 à 52 : http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2004 … /8m104.pdf

Inst. adm. 04 août 2005, BOI 8 M-1-05 fiche n°16, p. 32 à 35 : http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005 … /8m105.pdf

Dernière modification par bloom (20/03/2012 22h31)

Hors ligne

 

#7 21/03/2012 04h20 → SCPI : démembrement et plus value ?

Modérateur
Réputation :   1080 

Question complémentaire :

Au lieu d’acheter pour 100 000€ la pleine propriété de N parts de SCPI,
je n’en achète que la nue-propriété, cédant l’usufruit 10 ans, pour 66 000€ (net acheteur).
Après 10 ans, je récupère automatiquement la pleine propriété.
Je vend alors pour 12 000 € (net vendeur) l’usufruit temporaire 5 ans de ces parts.
Après 5 ans, je récupère automatiquement la pleine propriété.
Je vend alors pour 14 000 € (net vendeur) l’usufruit temporaire 5 ans de ces parts.
Après 5 ans, je récupère automatiquement la pleine propriété.

A présent je cède (20 ans et qqs jours après l’achat initial) mes parts pour 160 000 € (net vendeur).
Je n’ai jamais perçu aucune distribution pour ces parts de SCPI.

Comment se calcule l’impôt sur mes plus-values ?
(supposons que la cession finale à 160 k€ se passe en 2012, avec la fiscalité actuelle)

Est-ce  (160 k€ - 100 k€) * 0.64 * 0.325 = 12.48 k€ ?  (0.64 cf abattement 36% après 20 ans)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#8 21/03/2012 13h58 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   12 

selon ce que je comprends  de
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2004 … /8m104.pdf

1) La revente de l’usufruit sera taxé pleinement à chaque fois (moins abattement selon les années passées of course).
Fiche 4 point n°12

12. Cession d’un droit en nue-propriété ou d’un droit en usufruit acquis isolément. Dans cette situation la plus value est déterminée en fonction du prix d’acquisition du droit aliéné. Toutefois lorsque la cession porte sur un usufruit acquis par voie d’extinction et, sous réserve que la nue-propriété ait été acquise à titre onéreux, le prix d’acquisition de cet usufruit est nul. Dès lors, la plus-value imposable se trouve être égale au prix de cession. La durée de possession est à décompter à partir de la première des deux acquisitions.

2) Pour la plus value finale, elle se calcule bien comme vous le dîtes.

il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Hors ligne

 

#9 21/03/2012 16h16 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   35 

On en revient à l’intérêt d’un montage qui associe:

1) une détention personnelle de la nue-propriété: cela permet d’éviter l’imposition des loyers à l’IRPP tant que son taux marginal d’imposition personnel est fort (30% et au-delà) et d’échapper aux contributions sociales de 13,5%

2) faire porter l’usufruit par une petite structure que l’on possède soi-même, soumise à l’IS au taux réduit de 15% et qui peut déduire les intérêts liés à l’acquisition de ce droit.

Dernière modification par sijetaisriche (21/03/2012 16h27)

Hors ligne

 

#10 21/03/2012 18h38 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   12 

Soit, mais il est préférable de faire ce genre de montages "croisée" avec une autre personne, car il y a risque de requalification si l’ont détient la NP et l’usufruit via société soumise à l’IS d’une même part non ?
De plus il faut des montants conséquent pour justifier le coût de la structure à l’IS (frais comptable etc…)

Hors ligne

 

#11 22/03/2012 10h32 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   35 

Si vous ne portez que l’usufruit de vos propres parts il y aura effectivement risque de requalification pour abus de droit (le montage juridique étant exclusivement à finalité fiscale).

Maintenant, si cette société rachète également de l’usufruit "sec" de parts détenues par d’autres (et je crois que vous l’avez vous-même évoqué sur votre blog, ce type d’opération se fait à des taux de rendement très élevés compte tenu du déséquilibre de l’offre et de la demande), a éventuellement d’autres activités de gestion patrimoniale, son but n’a plus un caractère exclusivement fiscal, ce qui devrait suffire à mon avis à écarter l’abus de droit (il faut néanmoins faire attention à bien documenter le prix de l’usufruit détaché, il doit être dans le marché).

Enfin, il ne faut non plus surestimer le coût de gestion d’une telle structure ; je connais des gens qui gèrent de A à Z des SCI patrimoniales à l’IS seuls, si vous n’avez pas d’employés la tenue de la comptabilité n’est pas vraiment lourde, sous réserve d’avoir quelques notions et un petit logiciel.

Dernière modification par sijetaisriche (22/03/2012 10h54)

Hors ligne

 

#12 23/03/2012 10h39 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   151 

Nous avons déjà évoqué cette question dans une autre discussion.

S’agissant de la question fiscale, le raisonnement doit être à deux niveaux :

- Au niveau de la société à l’IS, l’administration pourrait être tentée de considérer que l’acquisition d’un usufruit constitue un acte anormal de gestion, si cette acquisition n’enrichit pas la société et qu’elle se fait à des conditions économiques trop désavantageuses pour elle.

Si, par exemple, la société prend un usufruit de SCPI de rendement sur 10 ans à 60%, le rendement du placement sera négatif, ce qui enrichit injustement le nu-propriétaire et constitue un "pillage organisé" des ressources de la société.

Si, en plus, le nu-propriétaire est le propriétaire de la société, l’administration sera bien-fondée à rectifier la base de calcul de l’IS !

En revanche :

- si vous respectez les conditions habituellement pratiquées pour un tel démembrement, Exemple : 35 % 65% sur 10 ans ou 20% 80% sur 5 ans.
- si vous respectez le formalisme du droit des sociétés qui s’applique aux actes passés entre un associé et la société,
- que l’investissement génère un profit pour la société, supérieur au monétaire (TRI de plus de 5%, par exemple)
- et qu’en plus, lorsque votre société traite avec un tiers, elle applique une clef de répartition comparable à ce que vous appliquez pour vous, je ne vois pas bien comment l’administration pourra étayer le redressement.
- pour des démembrement d’une durée supérieure à 10 ans, il est également envisageable de se calquer sur le barème fiscale de l’article 669 CGI (exemple : 46% sur 12 ou 13 ans), ce qui offre un argument juridique  supplémentaire.

- Au niveau de la personne physique, la question est un peu plus complexe. Il s’agit de vérifier que l’opération ne tombe pas dans le champ d’application de la théorie de l’abus de droit. Il s’agit donc de vérifier si l’article 64 LPF peut être appliqué.

L’abus de droit, au sens de la législation fiscale, recouvre deux comportements qui sont bien distincts en droit civil. Il se présente I. tantôt comme une simulation, II. tantôt comme une fraude à la loi. Celle procédure conserve un caractère exceptionnel, car elle est très contraignante pour l’administration fiscale !

I. Quand il utilise les artifices de la simulation, l’abus de droit est un mensonge juridique destiné à tromper le fisc. La simulation par acte fictif recouvre les cas où, tout en donnant l’impression d’être tenues par un accord, les parties n’ont en réalité pas entendu contracter ; le contrat n’est en fait qu’une « coquille vide » destinée à tromper les tiers.

Par exemple, on pourrait imaginer que l’abus de droit soit ici caractérisé si votre société ne respecte aucune de ses obligations juridiques ou comptables : elle ne tient pas ses assemblées, ni aucune comptabilité, les actes passés entre la société et ses associés ne sont pas autorisés par l’assemblée dans les formes légales… En pratique, c’est une situation inimaginable lorsque l’IS s’applique !

II. En cas d’abus de droit par fraude à la loi, il n’y a ni simulation, ni mensonge, les actes passés sont réels, mais le montage juridique ne peut s’expliquer que par la volonté de contourner une règle fiscale contraignante. C’est, la jurisprudence qui est venue à la rescousse du contribuable en interprétant de manière extensive l’article L.64 du Livre des Procédure Fiscales. Le Conseil d’Etat, depuis un arrêt de principe de 1981 [2] considère que l’abus de droit peut être mis en œuvre lorsque les actes, bien que non fictifs « n’ont pu être inspirés par aucun motif autre que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, aurait normalement supportées eu égard à sa situation et à ses activités réelles ».

La frontière délimitant le champ d’application de l’abus de droit est donc souvent malaisée à cerner et fait l’objet d’abondants commentaires de doctrine et de jurisprudences.

Cependant les conséquences de sa mise en œuvre sont redoutables : l’administration est fondée à exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40% par mois (4,80% par an) et une pénalité égale à 80% des droits réclamés. En outre, il est fréquent que l’administration se retourne également vers le « bénéficiaire » de l’abus de droit. Les conséquences peuvent donc être très lourdes. Au cours du dialogue avec l’administration ou devant les tribunaux, le contribuable doit démontrer un intérêt autre que fiscal à une opération.

Il est donc essentiel de motiver explicitement et de façon adéquate leurs transactions dans les contrats qu’elles passent. Une prise en compte des motifs d’un contrat très en amont du processus permettra d’assurer sa justification et sa défense en cas de contrôle.

Des contribuables ont soutenu avec succès leur position, mais une étude de la jurisprudence met en évidence que des situations similaires ont été jugées différemment. C’est pourquoi la finesse et la qualité des réponses et démonstrations faites à l’administration tout au long du contentieux est essentielle.

Quel est l’angle d’attaque possible de l’administration ?

Elle va argumenter sur le fait que vous avez éludé l’impôt sur le revenu, les contributions sociales, et l’impôt sur la fortune et qu’il n’y a aucune autre explication juridique ou économique qui sous-tend l’opération.

Cela sera vraisemblablement le cas si votre montage relève de la caricature : vous vendez l’usufruit de parts initialement détenues dans votre patrimoine personnel à une structure IS (typiquement une société civile qui opte pour cet impôt) créé pour la circonstance, et que cette structure ne possède QUE vos usufruits et rien d’autre, qu’elle les finance par un apport en compte courant d’associé, et que le prix est grossièrement avantageux pour la personne physique.

En revanche, si :
- votre structure IS préexiste depuis plusieurs années,
- réalise d’autres opérations en démembrement avec des tiers, soit en rachetant des usufruits, soit en souscrivant des parts nouvelles conjointement avec des tiers,
- réalise d’autres investissements immobiliers ou financiers (scpi en pleine propriété, immeubles commerciaux en direct, parts de SIIC, etc…),
- fonctionne dans des conditions normales (comptabilité, assemblée, autorisation en assemblée des actes passés avec les associés),
- se finance par l’emprunt ce qui permet de mettre en place un levier financier spécifique,
- réalise des opérations à des conditions comparables à ce qui se fait avec les tiers, lorsqu’elle traite avec vous,
- paye de l’IS,
- verse un dividende, même modeste au départ,
on doit pouvoir considérer que cette structure a un fonctionnement juridique et financier légitime et autonome, qu’elle poursuit véritablement un but économique, qu’elle n’est pas seulement destinée à vous "délester de tous vos impôts".

En outre, il faut également considérer la question des économies d’impôts véritablement induites par le montage au niveau de la personne physique. Cela mérite d’être sérieusement discuté avec l’administration fiscale !

Avez-vous réellement "éluder l’impôt" de manière significative et indiscutable ?

Je pense que, mis à part le cas où vous vendez ou souscrivez à une usufruit pour un prix financièrement injustifiable, cela n’est JAMAIS le cas :

- S’agissant des contributions directes (IR et CSG), il convient de noter que la société paye également de telles contributions, selon des règles, certes différentes (possibilité d’amortir), et peut-être plus avantageuses que pour vous, mais l’IS est bien acquitté par votre structure.

Or, il existe un principe de droit fiscal qui veut que le contribuable n’est jamais obligé de choisir, entre deux modalités d’imposition, la plus lourde pour lui. Il dispose donc d’une liberté totale de choix quant à l’option IS de sa société civile.

- la personne physique nue-propriétaire reste tenue de payer l’impôt sur le revenu, lors de la revente des parts, selon le régime de la plus-value immobilière des particuliers. Même si cet impôt est payé plus tard, l’administration ne saurait considérer que l’impôt sur le revenu est définitivement effacé, d’autant plus que cet impôt est maintenant applicable pour 30 ans !

- lorsque les dividendes sont distribués aux associés, ceux-ci versent l’impôt sur le revenu correspondant, et également les contributions sociales. Ici encore, où est l’économie d’impôt ? Il y aurait plutôt une double imposition !

- les parts de votre société rentrent pour une valeur équitable dans le calcul de votre ISF car vous avez pris soin de les déclarer !

En conclusion : ne soyez pas effrayé par ce montage. Ici comme partout, seuls les "abus" sont sanctionnés ! L’administration utilise souvent l’article L64 LPF pour faire peur au contribuable, comme un épouvantail.

Si vous résistez et que vos arguments sont justes, vous avez généralement et rapidement gain de cause, car la procédure de répression des abus de droit est très lourde pour l’administration, qui ne veut généralement pas s’engager dans un contentieux sans une réelle chance de succès…

Dernière modification par stephane (23/03/2012 11h04)

Hors ligne

 

#13 23/03/2012 13h01 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   35 

Ces arguments de Stéphane sont forts instructifs. Je suis tout à fait d’accord sur l’abus de droit: c’est plus une arme de dissuasion qu’un moyen communément mis en œuvre par l’administration, laquelle recommande d’ailleurs à ses agents de ne l’appliquer qu’avec discernement (D. adm.13 L-1533, 1er juillet 2002).

Professionnellement, j’ai eu à mettre en œuvre de nombreux montages et opérations de restructurations juridiques et fiscales, eu à suivre directement ou indirectement de très nombreux contrôles fiscaux: l’abus de droit est un peu à ces affaires ce que l’Arlésienne est à Daudet, beaucoup en parlent (c’est l’un des arguments favoris des fiscalistes qui le dégainent à tout bout de champ - avec l’acte anormal de gestion), mais on ne le voit pas vraiment souvent dans la réalité quotidienne (pour ma part, jamais vu).

L’administration ne tient pas trop à s’embêter avec cette procédure qui est compliquée pour elle: il faut qu’elle soit lancée par un inspecteur principal au moins, le contribuable peut saisir le "Comité consultatif pour la répression des abus de droit" qui n’est pas nécessairement acquis aux positions de l’administration, etc., etc. C’est plus de l’ordre de l’arme atomique destinée à encourager l’auto-censure de contribuables à l’esprit trop audacieux sinon.

Pour en revenir au sujet d’origine, il faut aussi considérer les "petits" avantages d’une société patrimoniale à l’IS: c’est elle qui peut porter votre ordinateur à la maison (il vous le faut pour la compta et les correspondances), vous pouvez déduire une partie de vos frais de véhicules en vous versant des indemnités kilométriques pour les déplacements liés à l’activité de la société, etc.

Le tout est de bien documenter la réalité de vos frais et de ne pas trop tirer sur la corde. Pour être honnête et clair, je précise que je n’ai pas mis en œuvre cette solution de structure patrimoniale à l’IS , mais j’en connais qui l’ont fait et je commence à y penser.

Dernière modification par sijetaisriche (23/03/2012 13h02)

Hors ligne

 

#14 23/03/2012 15h44 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   151 

Je suis d’accord avec vous. Je n’ai eu qu’une seule fois à traiter un dossier d’abus de droit en pré-contentieux, et le client l’avait vraiment cherché. Une seule fois en 18 ans de pratique professionnelle, c’est bien peu …

La société civile IS est une formule que je recommande de plus en plus pour mes clients VIP qui souhaitent faire de la capitalisation de manière efficace, et que j’utilise à titre personnel, depuis plusieurs années, à condition toutefois d’avoir des notions de base en comptabilité.

Une société civile à l’IS permet d’envisager une enveloppe globale d’investissements, partie à crédit, partie au comptant, de l’ordre de 400/600.000 €, avec une fiscalité acceptable (IS de 15% jusqu’à 38.120 euros de bénéfice, usufruits amortissables, possibilité de passer en provision les lignes du portefeuille de titres vifs en moins-values latentes, les plus values latentes ne sont taxées qu’en cas de revente, les intérêts des emprunts sont déductibles quel que soit l’investissement réalisé grâce au crédit, les frais de bureautique sont déductibles, les frais de connexion internet, les frais de déplacement aux assemblées générales, et quelques autres avantages que je ne souhaite pas détailler ici…).

Dernière modification par stephane (23/03/2012 15h52)

Hors ligne

 

#15 23/03/2012 17h38 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   

stephane a écrit :

La société civile IS est une formule que je recommande de plus en plus

le gros inconvenient de la SCI a l’IS est l’imposition sur les + values, la comptabilité doit aussi etre soignée.
Ceci dit j’ai un projet de construction d’un patrimoine immobilier locatif et je pense passer pas une SCI a l’IS pour la partie usufruit, je garderai la nue propriété en nom propre, c’est le meme montage que pour les SCPI sauf que c’est uniquement de l’immobilier physique.
Stephane savez vous si il est possible de vendre de l’usufruit sur 25 ans par exemple (j’entends souvent parler de 5 ou 10 ans)?

Dernière modification par pasdequoi (23/03/2012 17h39)

Hors ligne

 

#16 23/03/2012 21h10 → SCPI : démembrement et plus value ?

Modérateur
Réputation :   1080 

En ce qui concerne la durée d’un usufruit temporaire, à ma connaissance la seule contrainte est que ça ne peux pas excéder 30 ans.

Les durées de 10 et 5 ans sont assez fréquentes en effet, mais aussi 7 ou 8 ans par exemple, car elles correspondent souvent à ce que recherchent les parties (NP et US) concernées.

Pour l’US d’un bien physique, la problématique de justifier une l’évaluation correcte de sa valeur se pose (surtout en cas de "vente à soi-même" ou presque), car il n’y a pas beaucoup de références de marché (moins qu’avec les SCPI de rendement par ex).

Si c’est une construction d’un immeuble neuf, il y a aussi le bail à construction à étudier comme alternative (durée max de 30 ans aussi), car financièrement il y a pas mal de similitudes.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#17 23/03/2012 21h45 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

En ce qui concerne la durée d’un usufruit temporaire, à ma connaissance la seule contrainte est que ça ne peux pas excéder 30 ans.

Pour l’US d’un bien physique, la problématique de justifier une l’évaluation correcte de sa valeur se pose (surtout en cas de "vente à soi-même" ou presque), car il n’y a pas beaucoup de références de marché (moins qu’avec les SCPI de rendement par ex).

Si c’est une construction d’un immeuble neuf, il y a aussi le bail à construction à étudier comme alternative (durée max de 30 ans aussi), car financièrement il y a pas mal de similitudes.

Merci GBL pour votre réponse, je pensais qu’il y avait un barême fiscal ou autre pour connaitre le prix d’un usufruit, apparement non…
mon projet n’est pas dans la construction neuve mais dans l’achat de biens (plutot immeuble) avec une rénovation importante, travaux que j’effectuerai moi meme.
j’attends une baisse du foncier qui est actuellement hors de prix, les biens a rénover seront les plus difficile a vendre, donc baisse de prix importante.
pour le démembrement , j’y reflechi, le requalification fiscale me fait peur , mais bon l’imposition sur la plus value dans une SCI à l’IS ça calme…..

Hors ligne

 

#18 23/03/2012 23h29 → SCPI : démembrement et plus value ?

Modérateur
Réputation :   1080 

Il existe un baréme fiscal … utilisé pour calculer le montant des droits à payer (en cas d’enregistrement d’une cession d’usufruit temporaire ou viager, ou en cas de succession avec usufruit viager, etc.), mais la société à l’IS doit payer un prix en relation avec la valeur commerciale de ce qu’elle acquiert, sinon (surtout si vous êtes le vendeur et aussi l’associé de la société) le fisc peut contester le montant payé (qui influe fortement sur le bénéfice de la société, sur les amortissements praticables, etc.) exactement comme pour toute cession à une société à l’IS à un prix sous-évalué ou sur-évalué.

Pour l’usu temporaire, le barème fiscal est 23%, 46% ou 69% de la valeur de la pleine propriété, pour une durée <=10 ans, <=20ans, <=30ans.
J’ai ainsi récemment acquis de l’usu temporaire 8 ans, et même si je l’ai payé vers 29% de la valeur en pleine propriété, les droits (5% pour des parts de SCPI) payés au fisc l’ont été sur une assiette de 23% de la valeur en pleine propriété.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#19 23/03/2012 23h39 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   

merci pour les infos smile

Hors ligne

 

#20 24/03/2012 00h26 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   35 

pasdequoi a écrit :

pour le démembrement , j’y reflechi, le requalification fiscale me fait peur , mais bon l’imposition sur la plus value dans une SCI à l’IS ça calme…..

euh.. justement l’un des buts du démembrement est de ne pas faire de plus-value dans la société à l’IS: l’usufruit temporaire est une valeur immobilisée incorporelle amortissable et déductible fiscalement. Les PV de cession se font normalement sur le patrimoine privé et non dans la société, du coup (difficile de vendre un usufruit temporaire, je pense)

stephane a écrit :

La société civile IS est une formule que je recommande de plus en plus pour mes clients VIP qui souhaitent faire de la capitalisation de manière efficace, et que j’utilise à titre personnel, depuis plusieurs années, à condition toutefois d’avoir des notions de base en comptabilité.

Effectivement, il me semble voir que la société civile à l’IS est un classique. Je me demandais aussi si les SAS ne présenteraient pas un intérêt dans ce cadre. Leur gros défaut, auparavant, était la présence obligatoire d’un commissaire aux comptes, mais depuis la LME de 2009, ce n’est plus le cas (sauf franchissement des seuils de l’article R227-1 du code de commerce).

Au-delà de l’aspect fiscal IS, la grande souplesse de rédaction des statuts de SAS permet peut-être de bien les adapter à un contexte familial pour une société patrimoniale:

- possibilité d’y loger éventuellement des opérations commerciales,
- clause d’inaliénabilité des actions,
- clauses de préemption entre actionnaires en cas de décès ou divorce,
- gouvernance de la structure pouvant être taillée sur mesure et sans contrainte,
- variabilité du capital sans grandes formalités,
- autres?…

Je n’ai pas encore réfléchi en détail à toutes les optimisations qui seraient de l’ordre du possible avec une SAS, la réflexion reste  ouverte (à tous d’ailleurs, je ne sais pas si cela vaudrait le coup d’ouvrir un fil sur le sujet?)…

Dernière modification par sijetaisriche (24/03/2012 01h04)

Hors ligne

 

#21 24/03/2012 09h18 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   14 

Comment procédez vous à la cession de l’usufruit de vos parts? Il n’y a pas de marché particulier, c’est  de gré à gré?

Je suis impétrante sur ce sujet mais comment faites vous pour sortir le produit des loyers de la SCI sur IS sans que cela vous pénalise fiscalement, et dans un objectif d’indépendance financière?


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

Hors ligne

 

#22 24/03/2012 10h39 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   12 

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?
Je pousse la porte du gestionnaire de bien de mon village, j’explique l’avantage pour un propriétaire bailleur de vendre l’usufruit temporaire (échange de l’imposition foncier VS plus value). Le gestionnaire de bien me trouve des propriétaires susceptibles d’être intéressé, lui touche sa "com" et je laisse bien sur le bien en gérance chez lui.
Bien sur on récupère tous les problèmes de gestion des locataires avec les risques de vacances et d’impayé, mais on doit alors pouvoir négocier plus dur que pour l’achat d’usufruit de SCPI non ?
Y a-t-il un écueil au raisonnement ?

Hors ligne

 

#23 24/03/2012 16h31 → SCPI : démembrement et plus value ?

Modérateur
Réputation :   1080 

cristalline a écrit :

Comment procédez vous à la cession de l’usufruit de vos parts? Il n’y a pas de marché particulier, c’est  de gré à gré?

Je suis impétrante sur ce sujet mais comment faites vous pour sortir le produit des loyers de la SCI sur IS sans que cela vous pénalise fiscalement, et dans un objectif d’indépendance financière?

-> c’est  de gré à gré (comme le non côté, ou l’immobilier en direct)

-> pour sortir le produit des loyers de la SCI sur IS : on ne le sort pas (il fait des petits dans la SCI à l’IS) ou si on veut vraiment  le sortir, ça pourrait l’être sous forme de dividendes (imposés comme tels), ou de rémunération du gérant (aussi imposé comme tel). Si une partie des fonds apportés à la SCI l’a été sous forme de CC d’associé, on pourra récupérer du cash sous forme de remboursement de CC. Clairement, ces bénéfices de la SCI à l’IS ont toutes les chances de devoir passer par l’IR un jour (à défaut de donation, succession, expatriation, etc. imposés différemment).

yannou77 a écrit :

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?

Ca me semble tout à fait possible. C’est un business à monter et à gérer (et surtout à financer…).

Dernière modification par GoodbyLenine (24/03/2012 16h34)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#24 24/03/2012 19h23 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   14 

Je me pose une autre question, le montage (usufruit + société IS) ne pourrait-il pas s’appliquer à l’usufruit temporaire d’investissement locatif d’autres personnes?

Cela suppose un apport très conséquent car l’effet de levier de l’emprunt n’a plus d’intérêt car vous ne touchez plus les loyers et je ne sais si cela vous permet de défiscaliser car vous ne disposez plus de l’US?


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

Hors ligne

 

#25 25/03/2012 09h17 → SCPI : démembrement et plus value ?

Membre
Réputation :   12 

Je ne sais pas si vous avez bien saisi la teneur de mes propos, mais je parle d’acquérir l’usufruit d’investissement locatif de tierces personnes (à crédit éventuellement si j’y arrive). De son coté la personne cédant son usufruit temporaire ne pourra effectivement plus déduire les intérêts d’emprunt (car l’usufruit sera dans une société à l’IS, c’eut été possible si  soumise à l’IR).
L’intérêt pour la personne qui cède est d’avoir en 1 seul coup l’équivalent de quelques années de loyer, le tout défiscalisé en grande partie (pour moins de 10 ans on prend une plus value en se basant sur 23% de la valeur d’achat du bien).
D’ailleurs si j’ai bien compris ce dernier point, on peut systématiquement payer 0 de PV en vendant l’usufruit pour 23% de la valeur d’achat et en se mettant ensuite d’accord sur la durée (inférieur à 10 ans)?

Dernière modification par yannou77 (25/03/2012 09h45)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech