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#1 12/03/2012 20h42 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Je voulais vos avis sur des livres qui vous ont permis de compléter votre connaissance sur l’immobilier locatif.

J’en ai lu quelques uns :

- Comment je suis devenu rentière en 4 ans E. Franck
- L’investissement locatif : les clés du succès L. Elcey E. Zibmann
- 100 conseils de pros, réussir son investissement immobilier locatif Françoise Rey
- Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts JL. Le Boulc’h
- Le loueur en meublé G. Vinson

Chacun amène sa pierre mais pour le prochain je ne trouve pas un livre qui se démarque du lot.

Message édité par l’équipe de modération (10/11/2015 18h32) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is


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#2 12/03/2012 20h47 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Comment devenir rentier en 7 mois et 20 jours de Michael Kael.

(non je rigole^^)
Le Le Boulch a trés bonne réputation par contre.

Dernière modification par BorderLine (12/03/2012 20h47)

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#3 13/03/2012 11h57 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Pour les bouquins vous avez ce qu’il faut, maintenant il faut passer à l’action! smile


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#4 13/03/2012 19h57 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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je suis a ma 3ème signature en 13 mois donc je pense me calmer un peu vu que mon salaire est pas si loin du SMIC. Pendant ce laps de temps je compte augmenter mon épargne au cas où j’ai des vacances locatives, travaux, etc.. ou d’avoir un apport conséquent pour le prochain investissement.

j’aurai aimé trouver un livre plus technique sur les négociations bancaires ou du notaire sinon je peux trouver un livre comme "la plomberie pour les nuls"


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#5 13/03/2012 20h08 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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kool31 a écrit :

je suis a ma 3ème signature en 13 mois donc je pense me calmer un peu vu que mon salaire est pas si loin du SMIC. Pendant ce laps de temps je compte augmenter mon épargne au cas où j’ai des vacances locatives, travaux, etc.. ou d’avoir un apport conséquent pour le prochain investissement.

Faites vous la gestion locative vous même ou par une agence ?
Avez-vous pris des GRL ?

Location nue ou meublé ?

Faites une déclaration au réel ( formulaire 2042 pour les locations meublés et 2044 pour les locations nues ) car vous pouvez déduire les plus d’intérêts d’emprunts au début de l’achat.

Au vue de votre salaire , je vous conseille de sécuriser par des GRL vos locations car si vous avez une défaillance cela fait très mal.

Sinon c’est un bon début , attendez un an pour voir comment cela évolue et ensuite repartez en chasse d’autres biens.

pour vos prochains achats , pensez au vendeur pour éviter de lui faire perdre du temps , renseignez vous  auprès de votre banque et d’autres de vos possibilités d’emprunt afin d’éviter de signer un compromis sans certitude d’obtenir un crédit ensuite.

kool31 a écrit :

j’aurai aimé trouver un livre plus technique sur les négociations bancaires ou du notaire sinon je peux trouver un livre comme "la plomberie pour les nuls"

On ne négocie pas avec les banques en dessous du million …..
On ne négocie encore moins avec le notaire….

Pour le livre sur la plomberie , il existe une recherche sur internet vous livreras les secrets de la plomberie pour les nuls.

Philippe


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#6 13/03/2012 20h35 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Philippe30 a écrit :

kool31 a écrit :

je suis a ma 3ème signature en 13 mois donc je pense me calmer un peu vu que mon salaire est pas si loin du SMIC. Pendant ce laps de temps je compte augmenter mon épargne au cas où j’ai des vacances locatives, travaux, etc.. ou d’avoir un apport conséquent pour le prochain investissement.

Faites vous la gestion locative vous même ou par une agence ?
Avez-vous pris des GRL ?

non il y avez une caution

Philippe30 a écrit :

Location nue ou meublé ?

pour le moment les 3 sont en location nue, dès que je pourrais je les basculerait en meublée

Philippe30 a écrit :

Faites une déclaration au réel ( formulaire 2042 pour les locations meublés et 2044 pour les locations nues ) car vous pouvez déduire les plus d’intérêts d’emprunts au début de l’achat.

pas de déclaration encore vu 1er achat en mai 2011, mais oui je vais déclarer au réel avec tous les avantages que l’on obtient

Philippe30 a écrit :

Au vue de votre salaire , je vous conseille de sécuriser par des GRL vos locations car si vous avez une défaillance cela fait très mal.

Sinon c’est un bon début , attendez un an pour voir comment cela évolue et ensuite repartez en chasse d’autres biens.

pour vos prochains achats , pensez au vendeur pour éviter de lui faire perdre du temps , renseignez vous  auprès de votre banque et d’autres de vos possibilités d’emprunt afin d’éviter de signer un compromis sans certitude d’obtenir un crédit ensuite.

kool31 a écrit :

j’aurai aimé trouver un livre plus technique sur les négociations bancaires ou du notaire sinon je peux trouver un livre comme "la plomberie pour les nuls"

On ne négocie pas avec les banques en dessous du million …..
On ne négocie encore moins avec le notaire….

Pour le livre sur la plomberie , il existe une recherche sur internet vous livreras les secrets de la plomberie pour les nuls.

Philippe

Merci pour les conseils


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#7 13/03/2012 20h48 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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A Kool31

Pour la caution , c’est du vent le jour où vous aurez besoin de faire appel à la caution vous verrez les difficultés arrivées.
Je vous rappelle que la caution ne dure qu’un temps , je n’ai plus en tête le fonctionnement mais elle ne couvre pas pendant toute la durée de location 1 ou 2 ans.
La loi a changé en 2010  , c’est caution ou GRL  mais plus les deux.

Pensez vous qu’une caution pour  couvrir un loyer de 300 ou 400 pour un proche ????

Si vous passez au meublé , vous devrez remplir une déclaration P0 auprès des services fiscaux vous déclarant comme loueur en meuble non professionnel ( aucune charge , taxes ou autres hormis la CET mais je ne l’ai jamais reçu…)

Attention l’option au réel est un engagement pour 3 ans à modifier éventuellement avant le 1 février de l’année en cours pour que l’option soit prise sur l’année.

Il faudra remplir une 2042 et 2042C pour les revenus meublé et une 2044 pour les revenus fonciers ( nus ) durant la période de transition vers le tout meublé….

Concernant les amortissements du meublé qui vous permettent une réduction des revenus imposables , on prend 80% de la valeur du bien A la DATE de mise en application des amortissements ( voyez pour des estimations auprès d’agents immobiliers ) sauf si vos achats sont récents mais vérifiez le marché immobilier.
Les amortissements à prendre en compte sont de 80% de la valeur du bien ( les 20 % autres étant considérés comme le terrain , la surface au sol , même en étage ça compte …)  et les 80% de la valeur sont pris à un taux annuel de 3 à 3.5 % par à déduire de vos revenus lcoatifs.

Philippe


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#8 14/03/2012 01h46 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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@philippe30   Avez-vous des sources juridiques ou autres pour justifier que, en cas de passage nu -> meublé "Concernant les amortissements du meublé qui vous permettent une réduction des revenus imposables , on prend 80% de la valeur du bien A la DATE de mise en application des amortissements ( voyez pour des estimations auprès d’agents immobiliers ) sauf si vos achats sont récents mais vérifiez le marché immobilier.
Les amortissements à prendre en compte sont de 80% de la valeur du bien ( les 20 % autres étant considérés comme le terrain , la surface au sol , même en étage ça compte …)  et les 80% de la valeur sont pris à un taux annuel de 3 à 3.5 % par à déduire de vos revenus lcoatifs."


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#9 14/03/2012 07h56 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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GBL a écrit :

@philippe30   Avez-vous des sources juridiques ou autres pour justifier que, en cas de passage nu -> meublé

Concernant les amortissements , je donnais une vision général de l’amortissement d’un bien, à ce jour la norme comptable IFRS stipule un amortissement par composant hors de mon domaine de compétence.

Cette méthode de calcul par 80 / 20 permet d’obtenir une "idée" du montant d’amortissement pouvant être appliqué à un bien.
Il est certain que pour mettre en œuvre un amortissement comptable avec la norme, il est plus que nécessaire de passer par un comptable.

En ce qui me concerne , les comptes de résultats annuels avec amortissements sont gérés par mon expert-comptable.

Philippe


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#10 14/03/2012 13h22 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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et vous avez déjà transformé des "loué nu" en "loué meublé" en appliquant cette règle des 80% ?


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#11 14/03/2012 13h58 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
les immeubles sont amortis selon la règle des amortissements différés pour leur valeur hors terrain (non amortissable). Pour s’aligner sur les nouvelles normes comptables internationales, l’administration fiscale fixe les règles d’amortissement suivantes : l’immeuble est divisé en plusieurs éléments avec chacun sa propre durée d’amortissement
- Gros oeuvre plus de 50 ans soit moins de 2% par an.
- Façades, étanchéité : de 20 à 50 ans soit de 2 % à 5 % par an.
- Equipements de 15 à 30 ans soit de 3,33 % à 6,67 % par an.
- Agencements de 5 à 15 ans soit de 6,67 % à 20 % par an.
Pour le logement, les pourcentages de chaque élément par rapport à la valeur globale de l’immeuble sont les suivants :
- Gros oeuvre : 40 à 50 % de la valeur de l’immeuble
- Façades, étanchéité : de 5 à 20 %
- Equipements de 20 à 30 %
- Agencements de 20 à 25 %
La durée moyenne d’amortissement peut être fixée à 22 ans et 6 mois pour les périodes les plus rapides et à près de 40 ans pour les durées les plus longues.
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge qu’à hauteur des loyers diminués des autres charges. Ils ne peuvent en aucune façon contribuer à créer ou augmenter un déficit. L’excédent est reporté sans limitation de durée.

Source : http://www.parkerpatrimoine.com/loueur_ … sement.htm

Voir aussi Art. 39 C du CGI


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#12 14/03/2012 14h48 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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GoodbyLenine a écrit :

et vous avez déjà transformé des "loué nu" en "loué meublé" en appliquant cette règle des 80% ?

Comme je vous l’ai indiqué , il s’agit d’une règle globale de calcul afin de déterminer le montant d’amortissement possible sur un bien en fonction de sa valeur.
C’est une "cote mal taillée"  afin de savoir rapidement où l’on va en terme d’amortissement et de fiscalité.
Mon comptable s’occupe du reste et je m’en porte mieux.

Sky a fourni le détail des amortissements par composants que je vous laisse analyser.

Philippe


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#13 14/03/2012 17h55 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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… et que se passe-t-il si on transforme un De Robien ou un Perissol (déjà amorti en partie "nu") loué nu, en une location meublée ?


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#14 14/03/2012 18h12 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Une fois votre de robien ou perissol ou scellier "délivré" de ses contraintes de location à loyer modéré x années, vous pouvez faire ce que vous voulez de votre logement.

Si vous démarrez une activité de meublé, je ne vois pas ce qui pourrai vous empêcher de le faire au BIC réel et donc d’amortir les biens pour leur valeur réelle au jour du démarrage de l’activité.

A vous faire confirmer car je ne l’ai pas fait personnellement.


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#15 14/03/2012 20h15 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Apres n’importe quel dispositif vous pouvez faire ce que vous voulez de votre logement (location nue ou meublée)

MAIS impossible d’ammortir un bien soumis à un systeme "sponsarisé"

en revanche si vous revandez, le nouvel acquereur pourra lui choisir d’ammortir le bien en le placant à l’actif de son bilan.

CF--> livre de mr Le Boul’ch

Jérôme


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#16 14/03/2012 20h56 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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quelle page du "livre de mr Le Boul’ch" ?


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#17 14/03/2012 22h33 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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dkee34 a écrit :

Apres n’importe quel dispositif vous pouvez faire ce que vous voulez de votre logement (location nue ou meublée)

MAIS impossible d’ammortir un bien soumis à un systeme "sponsarisé"

en revanche si vous revandez, le nouvel acquereur pourra lui choisir d’ammortir le bien en le placant à l’actif de son bilan.

Jérôme

Je suis étonné par ce que vous dites car une fois sortie des contraintes de défiscalisation , il devrait être possible de basculer en location meublé avec amortissement un bien.

C’est vrai qu’il serait intéressant de connaitre  le passage issue du livre de Le Boulch

Philippe


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#18 15/03/2012 01h00 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Holala … je lis des trucs ici parfois …..

Comme je l’ai indiqué cet après midi, les durées d’amortissement sont variables dans des fourchettes de temps en fonction des éléments amortis.

Charge à chacun de faire son choix, car dans la théorie l’administration fiscale ne peut pas s’opposer à votre méthode de calcul de l’amortissement, mais selon les régions de France, les pratiques sont différentes, ce qui explique qu’il est plus prudent, pour s’éviter des ennuis, de faire appel à un comptable local qui connait les durées d’amortissements pratiqués dans le département, au moins au début pour partir sur de bonnes bases.

A noter que pour un LMNP, il ne peut y avoir de déficit lié uniquement aux amortissements, d’où l’intérêt d’acquérir le bien avec un emprunt, et d’y faire quelques travaux.

Par contre les LMNP peuvent reporter à plus tard les déficits (si ceux-ci sont conformes aux pratiques locales).

Pour ceux qui ont des biens dans différentes régions de France, il faut faire une "côte mal taillée", mais surtout pratiquer toujours le même taux d’amortissement pour l’ensemble des biens.

Pour ce qui est des biens qui ont bénéficié de dispositifs fiscaux, et que vous voulez mettre en locations meublées, il suffit de refaire le calcul de l’amortissement (avec votre taux d’amortissement choisi) à partir de la date d’achat et du prix d’achat, et réintégrer les amortissements dont vous avez déjà bénéficié les années antérieures.


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#19 15/03/2012 01h37 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Une source, sky ?   (pas pour les % à amortir selon la partie du bien, mais pour le reste…)

Avez-vous dejà fait ceci  (louer meublé et amortir un bien ayant fait l’objet d’une loc nu avec défisc avant) ?
Avez-vous déjà eu un contrôle fiscal de votre activité meublée ? (et votre "comptable", en a-t-il eu ?)


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#20 15/03/2012 02h17 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Ne m’étant jamais fait léser (avec un grand B) par les carottes fiscales, je n’ai pas expérimenté personnellement le passage d’amortissement nu sponsorisé à amortissement L(N)MP.

Ces informations font simplement parties de mes connaissances et compétences ; confirmées par un fiscaliste à l’occasion d’une discussion.

Il est vrai que cette méthode est logique et cohérente. Il serait étonnant que l’on ne puisse pas faire ce que l’on veut de nos biens, et il est évident que le fisc ne permet pas d’amortir 2 fois le même bien.

Je n’ai pas (encore) eu de contrôle fiscal, mais je reste serein à ce propos car je met un point d’honneur à ce que ma gestion soit parfaite.

Je fais ma compta immo moi même depuis 2005 et me tiens informé des évolutions grâce à la revue fiduciaire et quelques amis dans le même métier.

EDIT : par contre je ne sais pas ce qu’il en est pour ceux qui ont acquis leur résidence principale dans les années 95-96, qui ont pu bénéficier pendant 5 ans de la déduction des intérêts d’emprunt et qui passent aujourd’hui leur ancienne RP en location meublée.

Dernière modification par Sky (15/03/2012 18h50)


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#21 16/03/2012 07h47 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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SKT a écrit :

Il est vrai que cette méthode est logique et cohérente. Il serait étonnant que l’on ne puisse pas faire ce que l’on veut de nos biens, et il est évident que le fisc ne permet pas d’amortir 2 fois le même bien.

Vous faites un robien scellier par exemple avec obligation de louer en nue pendant 9 cela vous génère de la réduction d’impôt.

A l’issu de cette période d’engagement avec l’Etat sur les critères de location pour résidence principale , pas de membre de la famille , durée sur 9 ans si vous dérogez à ces règles vous devrez rembourser.

Par contre une fois libéré de l’engagement vous pouvez loué le bien en nue ou en meublé DONC pourquoi ne serais t’il pas possible d’amortir le bien si vous le louez en meublé ?

A mon sens on n’amortit pas deux fois car dans un premier temps il s’agit de réduction fiscales lié à une loi robien ou scellier.

C’est mon avis je ne me suis pas encore penché sur la question , étant concerné sur un bien mais dans plusieurs années.

Philippe


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#22 16/03/2012 11h46 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Je suis moi même très étonné par ces derniers propos.

Après avoir bénéficié de réduction d’IR grace à un scellier ou un robien, je peux décider de louer mon bien en meublé.

Dans ce cas, je ne vois pas qu’est ce qui m’empêcherait d’amortir ce bien, vu que mon activité de meublé est dans la catégorie des BIC. Ce bien devient "un outil de travail".

Je n’ai jamais rien lu de tel en tout cas, mais c’est vrai qu’on en apprend tous les jours… Je reste abonné à ce fil pour suivre les débats.


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#23 16/03/2012 17h12 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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La principale référence que j’ai trouvé dans le livre de Me Le Bouc’h sur ce sujet, sur l’amortissement en général en fait, se situe page 59-60 et indique que pour procéder aux amortissements, il faut avoir au préalable décidé (c’est une décision de gestion, avec des implications comptables) d’inscrire le bien à l’actif des immobilisations destinés à l’activité (et non l’avoir conservé dans son patrimoine privé). Il y a aussi pages 70-72 un développement sur les amortissements en cas d’acquisition Censi-Bouvard (on ne peut pas amortir 2x, bien sur, et il y a aussi un impact sur le calcul de la plus-value lors de la cession). Je n’ai rien trouvé sur l’impact d’une déduction Perissol, De Robien ou Scellier sur les amortissements ultérieurs en cas de passage du bien de location nue en location meublée.

Je n’ai jamais fait cela (et n’ai pas de projet de le faire), mais la détermination du montant initial de l’immobilisation à comptabiliser me parait tout sauf trivial et dénué de risques de requalification, si le bien a déjà fait l’objet d’un amortissement quand il était loué nu. 

Une réponse précise n’est d’ailleurs en pratique sans doute pas très utile :  il sera généralement plus avantageux, quitte à payer des frais d’acquisition,  d’acheter un autre bien pour le louer en meublé et pouvoir l’amortir en totalité (sauf le terrain), plutôt que de conserver un bien déjà largement amorti dans un régime associé à sa location nue puis de le passer en meublé en amortissant ce qu’il reste à amortir. C’est sans doute ceci qui explique que ce cas précis ne soit pas vraiment étudié…

Dernière modification par GoodbyLenine (16/03/2012 17h13)


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#24 16/03/2012 17h21 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Mais tout bien loué en meublé quand on est au réel est inscrit à l’actif du bilan et donc amorti. C’est le B.A.BA. Ensuite le bouvard, c’est une opération LMNP réalisée à l’aide d’intermédiaires, c’est différent.

Moi ce dont je parle c’est un LMNP qu’on fait "soi même" (avec l’aide d’un expert comptable) mais pas dans le cadre d’une défiscalisation.

Et là, ca serait effectivement intéressant de pouvoir amortir 2 fois le bien, et je ne vois pas ce qui l’empêcherait. (je précise que je n’ai jamais fait de programme defiscalisant)

Dernière modification par ZX-6R (16/03/2012 17h23)


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#25 16/03/2012 17h29 → Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ? (achat locatif, immobilier, livres, sci (société civile immobilière), sci à l'ir, sci à l'is)

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Pour "amortir le bien 2x", il y a la possibilité simple : vendre le bien après l’avoir amorti une fois, puis en racheter un similaire (ou approchant) au même prix (ou approchant) et l’amortir. Vous supporterez les "frais de notaire", mais pourrez amortir une nouvelle fois (le nouveau bien), ce qui devrait être globalement plus avantageux.


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