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Forums des investisseurs heureux

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#51 13/03/2012 18h52 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Vous avez raison de demander du concret, et cela me fait plaisir d’en fournir; je suis allé chercher, avec ma loupe, dans les petites lignes d’un de mes prêt (au diable les évangélistes), et j’ai trouvé ceci:

Article 13 d’un de mes prêts immo a écrit :

En cas de vente du bien financé, ce prêt pourra être transféré sous une nouvelle acquisition, sans modification du contrat d’origine, sous réserve du respect des conditions réglementaires…

De mémoire, mon ancien banquier disait que cela avait un petit coût pour changer le contrat, le bien désigné serait donc la nouvelle acquisition sur le contrat.

Pour le fisc, l’opération ne se fait pas sur des feuilles volantes, et les mêmes intérêts ne sont pas à déduire. Ceci ne doit marcher qu’après avoir vendu le premier bien.

D’ou l’intérêt de prendre des durées longues, moins on a remboursé, plus on pourra re-balancer sur autre chose.


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#52 13/03/2012 20h30 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Réputation :   317 

dendy a écrit :

Pour le fisc, l’opération ne se fait pas sur des feuilles volantes, et les mêmes intérêts ne sont pas à déduire. Ceci ne doit marcher qu’après avoir vendu le premier bien.

Je ne comprends pas votre phrase.

L’article de votre contrat est valable dans le cas de crédit pour une résidence personnelle.

Si vous louez au réel ( régime micro foncier ou bic non concerné)  des intérêts seront déduits de vos revenus locatifs et vous ne pourrez pas fiscalement faire un transfert de prêt sans risquer de vous faire redresser par les impôts.

Vous pouvez à la rigueur solder votre crédit en renégociant un autre crédit ( intérêt moindre ) et repartir sur un nouveau crédit pour le même bien.
L’explication sera simple auprès du fisc comme les intérêts d’emprunt aura baissé vous pourrez déduire moins , ils seront d’accord.

Par contre prendre un crédit sur 20 ans , revendre mon bien A , racheter un autre bien B moins cher , garder la différence , tout est possible MAIS vous ne passerez pas au niveau du fisc…

J’ai cherché sur internet et dans le CGI mais je n’ai pas trouvé de documents sur le sujet.

Un bien  = un crédit = une déduction fiscale

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#53 13/03/2012 22h15 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Hello,

En ce qui concerne ma phrase; l’idée était de dire que, pour justifier la déduction au niveau du fisc, la banque fournit des papiers signifiant la modification; et donc les justificatifs associés.

Voici un lien internet du forum cbanque de personnes qui cherchait à/ont transférer un crédit: conditions pour transfert de prêt immobilier

Je ne comprend pas à quel niveau peut intervenir un redressement fiscal: vous vendez un bien A, à partir de là, vous ne déduisez plus les intérêts au fisc pour ce bien; vous en achetez un autre dans la foulée, l’objet du crédit a été transféré, vous déduisez dès lors les intérets sur le bien B à partir de la date de l’achat de B.

Je n’ai pas parlé de garder la différence en achetant un bien B moins cher, je pense juste que si les taux augmentent, se servir d’un taux existant est intéressant, un peu comme un PEL (le taux est connu dès le début du plan).

Cette discussion me fait penser à celle que nous avions eu sur la GRL et les CDD, vous étiez persuadé que cela n’était pas possible, et lorsque je vous ai donné le lien exact, vous n’avez plus réagit (message 24: Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?).

Imaginez que dans un futur proche, vous tombez amoureux d’un bien, et que pour l’avoir, vous pourriez vous passer d’un autre dont vous avez un crédit en cour; ne serait il pas plaisant d’utiliser un crédit fixe déjà octroyé, dont vous connaissez le taux, et les éventuelles négociations (exonération frais remboursement anticipés…), après la vente du premier?

On est jamais à l’abris d’une bonne affaire.


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#54 15/03/2012 07h45 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Dendy a écrit :

Je ne comprend pas à quel niveau peut intervenir un redressement fiscal: vous vendez un bien A, à partir de là, vous ne déduisez plus les intérêts au fisc pour ce bien; vous en achetez un autre dans la foulée, l’objet du crédit a été transféré, vous déduisez dès lors les intérets sur le bien B à partir de la date de l’achat de B.

Je n’ai pas parlé de garder la différence en achetant un bien B moins cher, je pense juste que si les taux augmentent, se servir d’un taux existant est intéressant, un peu comme un PEL (le taux est connu dès le début du plan).

Parce que les différences de montants des biens font que vous pourriez déduire plus en intérêts que la valeur d’achat du deuxième bien.

J’achète 100.000 le premier bien avec un crédit de 100.000 sur 15 ans , je le revend 90.000
La perte de 10.000 m’empêche pour l’exemple de faire un remboursement partiel et de conserver de l’argent.

Cas 1
J’en achète un deuxième à 70.000 , est-ce que je peux conserver mon premier crédit avec des intérêts basé sur 100.000  d’emprunts et un bien d’une valeur de 70.000 ?

Cas 2
Je revend à 100.000 et je rachète deux biens à 50.000 , comment je ventile les intérêts d’emprunts sur 2 biens ?

Je comprend votre approche , j’ai fait de mon coté des recherches sans succès , si vous trouvez un texte prouvant le contraire je suis preneur.
J’ai regardé le lien sur le forum de cmabanque mais il faut bien différencié le crédit personnel pour un résidence principale et le crédit locatif.

Regardez les conditions d’accès au PTZ suivant les normes BBC des bâtiments , ce type de crédit peux être remis en cause si il y a un changement de destination du crédit. 

J’ai toujours entendu qu’un transfert de crédit locatif n’est pas possible sur un autre bien et je trouve cela logique et cohérent fiscalement.

Personnellement J’ai fait une opération par un crédit d’un achat , rénovation , revente et rachat de 2 autres biens à rénover et mis en location , je n’ai pas déduit les intérêts d’emprunts pour les deux autres locations qui ont continuer à financer le premier crédit pris.
Mon comptable me l’avait fortement déconseillé…..

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (15/03/2012 07h48)


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#55 15/03/2012 07h50 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Dendy a écrit :

Cette discussion me fait penser à celle que nous avions eu sur la GRL et les CDD, vous étiez persuadé que cela n’était pas possible, et lorsque je vous ai donné le lien exact, vous n’avez plus réagit (message 24: Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?).

Je n’avais pas vu votre réponse car noyé dans le sujet de la maison normande.
Je vais vous répondre sur le sujet dont vous venez de me rappeler le lien.

Philippe


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#56 13/08/2012 22h28 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Je m’étais promis de commander et de lire le livre "Le secret d’un homme riche" de Manon Raiche et Eurgène Tassé.

Chose faite.

Le livre est écrit comme un récit. La rencontre d’un salarié marié (le couple ayant des revenus très confortable mais croule sous les dettes) et d’Eugène Tassé dans son propre rôle de multimillionnaire.

Ce qui suit n’est pas un résumé du livre, uniquement d’une partie spécifique du livre, celle où est expliquée les 9 lois de la richesse selon Eugène Tassé.

    1ère loi : L’épargne.

Épargner entre 10 et 30 % de ses revenus chaque mois.

    2ième loi : Le don

Donner 10 % de ses revenus, être généreux en temps et en argent.

    3ième loi : La maîtrise des dépenses.

48 h d’attente avant d’acheter.
Se questionner : ai-je vraiment besoin de cet achat

    4ième loi : L’investissement

Investir son épargne et les intérêts associés.

    5ième loi : Vivre en dessous de ses moyens.

Ne pas dépenser tout son argent pour arriver aux 60, 70 ou 80 % de ses revenus mensuels.
Le différentiel doit alimenter le matelas de sécurité pour les coups dur.

    6ième loi : La protection de son épargne.

Entretenir ses acquisitions immobilières.
Prendre le temps d’analyser avant d’investir.
Demander conseil si besoin.

    7ième loi : La rentabilisation de son logement.

Acheter et vivre dans un immeuble de rapport (duplex et triplex dans le livre) pour que les loyers de locataires payent tout ou partie de son logement.

    8ième loi : Préparer sa retraite.

Diversifier son patrimoine : actions, immobilier locatif.
Assurer ses biens et sa personne.

    9ième loi : L’éducation financière.

Se former, s’informer sur les domaines de la finance personnelle.

Mon opinion :

    Ces 9 lois sont issues d’une personne qui les a appliqué et qui a réussit, c’est donc un retour d’expérience et non de la théorie => crédibilité importante.
    La 7ième loi "immobilière" est à remettre dans leurs contextes québécois. Je ne connais pas assez les différences législatives, fiscales et économiques, donc à creuser avant d’appliquer telle quelle.

Question : qu’appliquez vous déjà comme lois ?


Jérôme, apprenti rentier - http://jerome-pinard.com

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#57 14/08/2012 07h10 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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L’ensemble des "lois"  ou règle édicté par Le secret d’un homme riche de Manon Raiche et Eurgène Tassé sont le bon sens absolu.

Pour reprendre votre question sur ces lois et leur application éventuelle , voila mon avis :

1ère loi : L’épargne :Épargner entre 10 et 30 % de ses revenus chaque mois.
C’est du bon sens par toujours évident à mettre en place mais il faut le faire.
C’est aussi s’obliger à ne pas dépenser compulsivement mais se constituer une épargne pour dépenser mieux.
Dans notre société , le fait d’être "aisé" et ne pas pas dépenser à la hauteur de ses revenus est souvent assimilé à du radinisme
Je ne connais pas le ratio que je met en place mensuellement mais je suis au dessus de 30% quand je le peux.

2ième loi : Le don : Donner 10 % de ses revenus, être généreux en temps et en argent.
Le fait de donner est une bonne chose mais pourquoi édicté en règle le do nde 10  %de ses revenus , est-ce pour se donner bonne conscience ?
Je n’ai pas lu le livre d’où mon interrogation par contre je donne et j’explique ce que je fait à des amis non pour vouloir paraitre mais pour leur expliquer ma démarche immobilière , leur expliquer comment je fonctionne et aussi pour leur faire comprendre que c’est possible d’investir en immobilier sans "risque" et sans aucun apport.

3ième loi : La maîtrise des dépenses.48 h d’attente avant d’acheter.
Se questionner : ai-je vraiment besoin de cet achat

C’est encore du bon sens qui permet de mieux répondre à la règle n°1.
Il est vrai que je me suis souvent poser la question du besoin d’un objet avant son achat mais cette approche est aussi une question de personne et d’age.
On relativise l’aspect matériel plus facilement lorsque votre habitation est constituée de ce que vous considérer comme essentiel à la différence de jeunes qui s’installe  où l’offre commercial et la notion de vouloir être statutairement reconnu provoquent de fortes pressions ( portable , ecran plat , voiture , etc …)

4ième loi : L’investissement : Investir son épargne et les intérêts associés.
Oui il faut investir mais en fonction de chaque profil d’investisseur , les investissements sont différents.
Reprenant mon cas , j’estime investir quand j’achète un bien mais aussi quand j’achète un sac de plâtre ou tout autre matériaux de bricolage , de même que de l’outillage car ces investissements me permettent de valoriser mon patrimoine immobilier.
J’investis au sens financier que dans des livret A ou autre défiscalisé mais surtout sans contrainte de sortie ou de risque de perte de capital car ce sont pour moi des placement provisoire avant un nouvel investissement.

5ième loi : Vivre en dessous de ses moyens.
Ne pas dépenser tout son argent pour arriver aux 60, 70 ou 80 % de ses revenus mensuels.
Le différentiel doit alimenter le matelas de sécurité pour les coups dur.

Cela revient à la règle 3 prônant la maitrise des dépenses et aussi après l’application de la règle 1 prônant une épargne mensuelle obligatoire.
Il est certain qu’à la fin du mois vous devez avoir fait d’importante économies.
Ces règles de bon sens se recoupent un peu mais à lire ces différentes règles , c’est en partie la méthode que j’ai employé à titre personnel.
Je fait attention , je constitue une épargne de protection pour les impôts fonciers de fin d’année et je maitrise mes dépenses.


6ième loi : La protection de son épargne.
Entretenir ses acquisitions immobilières.
Prendre le temps d’analyser avant d’investir.
Demander conseil si besoin.

Oui rien de plus à ajouter

7ième loi : La rentabilisation de son logement.
Acheter et vivre dans un immeuble de rapport (duplex et triplex dans le livre) pour que les loyers de locataires payent tout ou partie de son logement.

Approche mesquine sous entendant que non seulement les locataires payent pour leur logement mais vous payent aussi le votre car vous vivez dans un immeuble ou une maison communément avec des locataires.
A titre personnel je ne cautionne pas car les relations simples avec un locataire peuvent déjà être complexe ( je suis ravi de cette phrase ….) , par relation simple il s’agit du locataire qui réside dans son logement et de votre coté vous résidez dans votre RP.
Aux problèmes propriétaire locataire peuvent s’ajouter des relations de voisinage exacerbé par un conflit propriétaire-locataire ( impayés etc …) , à mon sens cela peux finir en bagarre de rencontrer tout les jours dans l’escalier un locataire qui ne paye pas son loyer.   

   
8ième loi : Préparer sa retraite.
Diversifier son patrimoine : actions, immobilier locatif.
Assurer ses biens et sa personne.

Le fait d’investir prépare de fait à la retraite.
Je préfère être bon dans un domaine et me diversifier dans se domaine plutôt que de m’éparpiller dans des actions boursières ou autre placement non immobiliers.
Je peux me diversifie dans le domaine immobilier en achetant différents types de biens , des surfaces commerciales , locations saisonnières , des bureaux ( diversification sectorielle ) , en achetant dans d’autres villes ( diversification géographique ).
 

9ième loi : L’éducation financière.
Se former, s’informer sur les domaines de la finance personnelle.

Se former est une évidence pour connaitre et maitriser son sujet , cela est valable dans tous les domaines de la vie et pas seulement en éducation financière.
C’est aussi un enrichissement et un épanouissement personnel.

Philippe


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#58 14/08/2012 09h43 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Cela s’applique bien à ma philosophie de vie hormis la 7 ème loi car les locataire sont source d’ennui, l’immobilier papier est bien plus confortable.

Épargner pendant sa vie de travailleur afin d’acquérir son indépendance financière, ne pas vivre au jour le jour, concevoir le moyen et long terme, satisfaire ses besoins raisonnablement, ne pas suivre les modes et … une petite folie de temps en temps ne remet pas en cause cette philosophie.

La 2ème loi fleure bon le protestantisme, il m’arrive de donner en temps et en argent occasionnellement, mais cela n’atteins certainement pas 10% de mes revenus.

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#59 14/08/2012 10h07 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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pvbe a écrit :

La 2ème loi fleure bon le protestantisme, il m’arrive de donner en temps et en argent occasionnellement, mais cela n’atteins certainement pas 10% de mes revenus.

Il faut peut-être remettre cela dans un contexte anglo-saxon, où l’Etat est beaucoup moins providentiel, et où par conséquent:
- les taux de prélèvements obligatoires sont inférieurs aux notres
- certains besoin de solidarité de la société ne sont assurés que par des dons privés (ou quasi)
- les "communautés" faisant un travail de recolte/redistribution des dons privés sont beaucoup plus develloppées (églises, fondations, etc…)

…de là à penser que notre taux de prélèvement obligatoires record, un des plus élevé de la planète, nous dédouane de tout geste solidaire… je n’irai pas jusqu’à là.

Mais il est effectivement probable que très peu de gens donne au moins 10% de leur revenus en France (hormis des dons à ses enfants, ou des trucs dans le même style… mais je ne crois pas que ce soit l’esprit de la 7eme loi évoquée).

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#60 14/08/2012 10h57 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Toutes ces "lois" fleurent bon l’evidence. Mais comment un celibataire qui gagne 1500 euros net/mois fait-il pour les suivre?

Dernière modification par thomz (14/08/2012 12h24)

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#61 14/08/2012 18h06 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Le mérite individuel est essentiel dans le protestantisme et l’homme même s’il ne jouit pas d’un salaire élevé, se doit de faire des efforts et ne pas compter sur la communauté pour son bien être futur.

9ième loi : L’éducation financière.
Se former, s’informer sur les domaines de la finance personnelle.
Il faut entendre se former s’éduquer dans tous les domaines donc acquérir du mérite. En améliorant sa formation, on améliore également ses capacités de travail et donc sa capacité à gagner plus d’argent.

Maintenant nous savons que l’homme n’est pas un être essentiellement raisonnable, il est également habité par ses passions et ce pour chacun dans des proportions variable.

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#62 14/08/2012 18h47 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Avec 1500 euros par mois, vivre dans la foret en allant au travail en vélo, boire l’eau de la riviére et manger ce que l’on pêche ou cueille, il y a certainement moyen d’économiser un bon paquet pour vivre en bon rentier sa vieillesse.

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#63 14/08/2012 19h34 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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BorderLine a écrit :

Avec 1500 euros par mois, vivre dans la foret en allant au travail en vélo, boire l’eau de la riviére et manger ce que l’on pêche ou cueille, il y a certainement moyen d’économiser un bon paquet pour vivre en bon rentier sa vieillesse.

Ce sont les petits ruisseaux qui font les grandes rivières , peu importe le montant seule la volonté doit primer.
Un investissement bien réfléchi et bien monté ne peux que rapporter.
Pour un petit salaire l’immobilier locatif à crédit avec de l’huile de coude est la bonne solution.
Pas besoin de montage boursier compliqué au rendement incertain puisant dans l’épargne personnel

Philippe


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#64 15/08/2012 17h29 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Sur la "loi" 7

Les questions que je me suis posé :
- Les lois au Quebec protègent-elles le locataire ou le propriétaire ? Il me semble plus facile d’habiter au milieu de ses locataires aux USA par exemple qu’en France.
- Quel est la rentabilité d’un immeuble de rapport au Quebec vs France. Eugène Tassé prends l’exemple d’un duplex ou d’un triplex financé par les locataires. Je me trompe peut être, mais cela voudrait dire 30 à 50 % de rentabilité ! Imaginable en France ? j’en doute.

Mais j’ai vu un exemple concret à La Ciotat : un Anglais mets en colocation sa très grande maison. 7 colocataires financent au bout du compte son prêt et ses travaux. Cet Anglais habite une petite maisonnée sur le même terrain. C’est vrai que la colocation permet d’éviter la signature d’un bail (courte mission dans une ville, étudiant pour une année scolaire…), donc plus facile dans certain cas de faire sortir les mauvais payeurs et indélicats ?


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