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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 12/03/2012 15h19 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Réputation :   11 

Pas de but, tout ce que je ne veux pas.

Il ne faut pas travailler pour vivre, ni mettre sa vie personnelle de côté pour "ramasser" encore plus d’argent.

En tout cas 1 000 appartement c’est énorme (!)

"La seule bonne méthode en immobilier pour vraiment gagner de l’argent, c’est comme le fait Philippe et d’autres, acheter une ruine, la retaper, la louer et éventuellement la vendre. Conclusion, le meilleur conseil pour un investisseur en immobilier, c’est pas seulement regarder des lignes comptables sur le montant de l’achat, c’est posséder le savoir-faire de travaux de maçonnerie, de plomberie basique, d’électricité basique…"

Et oui c’est ce qu’il faut faire et entreprendre pour se construire quelque chose. C’est aussi comme ça que je vois la plus-value.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#27 12/03/2012 15h24 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Réputation :   60 

ZX-6R a écrit :

Donc l’investissement est obligatoire. Et l’immobilier est le seul investissement possible quand on part de zéro. Donc endettez vous, endettez vous au maximum pour investir!

Et quand on ne part pas de zéro, et à part l’immobilier, quoi d’autre comme investissement : les actions?

Philippe30 a écrit :

acheter cash c’est de la folie

Voulez-vous dire qui si on a du cash il ne faut pas investir dans l’immobilier mais dans autre chose?

retaillandco a écrit :

"La seule bonne méthode en immobilier pour vraiment gagner de l’argent, c’est comme le fait Philippe et d’autres, acheter une ruine, la retaper, la louer et éventuellement la vendre. Conclusion, le meilleur conseil pour un investisseur en immobilier, c’est pas seulement regarder des lignes comptables sur le montant de l’achat, c’est posséder le savoir-faire de travaux de maçonnerie, de plomberie basique, d’électricité basique…"

Et si on n’a pas la santé, ou le temps, ou les compétences, ou le goût, pour le travail manuel lourd, est-ce que cela signifie qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier mais dans autre chose?

Dernière modification par placementapapa31 (12/03/2012 15h29)

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#28 12/03/2012 15h34 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Réputation :   82 

Je dirais oui et non.

Oui si c’est pour faire du placement pierre sécurisant (souvent à faible rendement).
Non si l’immobilier est votre main way pour devenir riche. En tout cas au début car un mec qui a 30-50 apparts, il peut se dispenser de faire le boulot.

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#29 12/03/2012 15h38 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Réputation :   224 

Quand on ne part pas de zéro on a 3 choix :
- immo
- bourse
- business (créer son affaire, se franchiser etc…)

Quand on a du cash, bien sur qu’on peut faire de l’immo, mais sans payer cash. Il vaut mieux financer à crédit ( à étudier au cas par cas bien sur) pour bénéficier de l’effet de levier, et ne pas être imposé sur les loyers.

Et pour ce qui est des travaux, je les fais faire car je n’ai pas le temps ni les compétences. Et oui, ca entame la rentabilité, donc c’est mieux d’en faire soi même au maximum, mais ce n’est pas une condition indispensable.


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#30 12/03/2012 16h35 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Réputation :   317 

placementpapa31 a écrit :

Voulez-vous dire qui si on a du cash il ne faut pas investir dans l’immobilier mais dans autre chose?

Non vous pouvez investir dans l’immobilier sans utiliser votre cash ou en utilisant une partie pour faire une apport.

Quel serait l’intérêt si vous disposiez de 100.000  d’acheter cash 2 studios par exemple ?
Rentabilité de chaque studio 500 par mois donc en fin d’année 12.000 € de revenus locatifs.
Charges , impôts foncier pour les deux studios 2.000 par exemple reste 10.000 soit du 10%

Mais il faut alors prendre en compte la fiscalité car vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunts donc vous prenez 10.000 de plus dans vos revenus au titre du foncier ou du BIC avec le risque de changer de tranche.

Vous prenez 13,5 des 10.000 au titre de la CSG /RDS ( l’année prochaine vous pourrez déduire 5,5 de la CSG que vous avez payé en AN-1 ) 

Il vous reste en net 8650 hors prise en compte de l’IRPP.

Démonstration faite sur 2 studios n’est pas significative mais si vous multipliez par 6 à 7 les ratios évoqués ( cas personnel )  vous allez explosez votre imposition.

Payez de l’impôt me semble normal , d’autant plus que lors de revente on prend 33,5 % sur les plus values par contre dans une période de constitution comme beaucoup de personnes font , il n’est pas possible de payer de l’impôt sur des revenus locatifs qui ne servent qu’a rembourser les emprunts.

Au lieu de mettre 100.000 dans les 2 studios , il serait plus judicieux de faire une apport de 30 à 40 % pour chacun et d’en acheter 3 ou 4 …….en vous pourriez avoir un résultat fiscal imposable de 0 en percevant plus de revenus locatif et en disposant d’une trésorerie annuelle similaire au 8650 € évoqués auparavant.

Un autre risque non évoqué lors d’un achat cash est la perte de valeur du bien immobilier , vous placez 100.000 et bien perd 15 % de sa valeur ….vous avez perdu 15.000 €

Si vous achetez 4 studios avec emprunt et qu’ils perdent 15 % de leur valeur vous aurez toujours perdu 15.000 mais lors de la revente au vue du nombre de 4 studios cette perte sera lissée car une partie aura été absorbée par un emprunt et les remboursements sont payés par les locataires.

Philippe


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#31 12/03/2012 17h17 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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ZX-6R a écrit :

thomz a écrit :

ZX-6R a écrit :

Moi je dirai règle numero 1, endettez vous au maximum!

Vous êtes ivre?

Pardon? C’est pour cela que vous venez de m’enlever un point de réputation?

Pardon c’etait une meprise de ma part. J’etais completement hors-propos, lu le fil de travers :-( mes excuses.

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#32 12/03/2012 17h31 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Réputation :   

retaillandco a écrit :

Pas de but, tout ce que je ne veux pas.

Il ne faut pas travailler pour vivre, ni mettre sa vie personnelle de côté pour "ramasser" encore plus d’argent.

100 % d’accord avec vous. Si je souhaite devenir indépendant financièrement, c’est bien sur pour profiter de la vie et de mes proches.

Concernant ce Québecois, j’ai continué mes recherches.
Pour compléter mon article initial :
Père de 9 enfants, plus grand donateur de sa commune, investit beaucoup de temps dans des associations caritatives, il donne de l’argent à plusieurs universités pour les forcer à donner des cours de cultures entrepreneuriales.

Il a commencé comme épicier à 20 ans et investissait en parallèle.
Il explique qu’il aurait pu prendre sa retraite à 35 ans.

Il fait profiter la communauté de son argent et investit dans les générations futures.

retaillandco a écrit :

En tout cas 1 000 appartement c’est énorme (!)

Plus une dizaines de bâtiments commerciaux !!!
Les 1000 appartements sont loués meublés ou vides, dans des immeubles entiers qui lui appartiennent.
J’ai fait une visite sur son site internet, il a une équipe qui gère ses biens !

Ce qui m’intéresse avec lui, c’est de trouver le témoignage d’un homme qui a réussit et qui explique comment faire pour investir.
Je pense plus crédible ses conseils qu’un auteur comme Tim Ferriss (la semaine de 4 heures) qui a surtout gagné de l’argent avec son livre et moins avec son business.

Certe son ascension n’est pas reproductible (époque différente, lois différentes…), je suis néanmoins certain d’apprendre plus de lui que de certains blogueurs qui m’expliquent la vie après avoir acheté une place de parking !
Je ne parle pas de vous Retail&Co.
En ce qui concerne Devenir Rentier, j’ai appris plein de chose sur ce fil de discussion :-)


Jérôme, apprenti rentier - http://jerome-pinard.com

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#33 12/03/2012 17h52 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Personnellement je n’ai pas de places de parking, pour le reste il y a un trou entre l’enfance de ce Monsieur et ses 1000 appartements.

Cabinet du recteur | Universite d’Ottawa

One thing led to another as he made his way up through the food industry until he finally joined the ranks of the most successful business leaders and builders in the region

Si quelqu’un a lu sa méthode concrètement, n’hésitez pas.

Existe t’il l’équivalent de societe.com au québec pour creuser un peu les résultats financiers et le taux d’endettement de sa société, "les immeubles tassé" ?

En fait, des personnes qui ont réussi dans l’immobilier, il y en a beaucoup. Le but n’est pas d’être méfiant envers tout le monde, mais d’être extrêmement précis sur le point de départ d’une histoire extraordinaire immobiliére.

Entre investir en partant de rien, investir par surendettement, investir cash, investir alors que sa famille est déjà dans du gros businnes, investir en étant au smic et ayant reçu un petit héritage. Aucun chemin n’est égal, et il n’est pas possible de calquer une histoire à la sienne. On peut en revanche s’inspirer de l’expertise technique (qu’elle soit financiére, comptable, artisanale ect) pour orienter sa stratégie concrétement. A la différence de livre moralisateur, qui donne des grand conseils, des grandes valeurs, des grands objectifs mais s’éloigne du coup de l’opérationnalisation de l’investissement.

Plus personnellement, je ne suis pas un grand fan de l’achat à crédit malgré certains arguments avancés. Néanmoins, pour se constituer un patrimoine permettant de l’achat cash, il n’y a pas à tortiller, il faut du crédit. Pour moi, un investisseur qui a 20 apparts cash est bien mieux loti qu’une personne qui en a 30 avec crédit. C’est une histoire de point de vue.

Dernière modification par BorderLine (12/03/2012 18h15)

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#34 12/03/2012 19h35 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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BorderLine a écrit :

Pour moi, un investisseur qui a 20 apparts cash est bien mieux loti qu’une personne qui en a 30 avec crédit. C’est une histoire de point de vue.

Personne n’ira dire le contraire bien entendu.
L’emprunt est un passage obligé.
Il faut être prudent sur la façon de placer son cash surtout quand on ne connais pas le sujet.
Des erreurs avec un crédit se paye cash ……

Par contre des erreurs en payant cash sont aussi de forte source de déconvenues car en plus de l’erreur lors du choix du bien , on déprécie son capital.

Même si un jour j’ai de nombreux appartements payés sans crédit , je favoriserais toujours une forme de rotation avec des ventes et des achats afin d’avoir un effet de levier et de diminution de l’impact fiscal.

Comprenez bien que je ne cherche pas à éluder l’impôt mais avec le système de tranche , la CSG à partir d’un seuil on devient collecteur de loyers pour l’état déjà je le fais actuellement pour les banques.

Pour l’immobilier , il faut connaitre le droit immobilier , la fiscalité , le bricolage ( pour ne pas se faire trop avoir ) , c’est une activité complète mais mal vu de la plupart des Français malgré cette mauvaise image de méchant propriétaire , de nombreux Français pensent à investir dans la pierre tant en rp mais de plus en plus en locatif.

Philippe


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#35 12/03/2012 19h50 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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BorderLine a écrit :

Plus personnellement, je ne suis pas un grand fan de l’achat à crédit malgré certains arguments avancés

Hello;

Un autre argument pour les crédit: à la vente d’un bien, il est possible de transférer la partie du crédit non remboursé sur l’achat d’un autre bien. Ceci serait possible après 5 ans de remboursement.

S’il a été octroyé pendant la période des taux bas, son transfert permet, si les taux ont augmentés, de profiter pour balancer sur autre chose; en sachant que si les taux augmentent plus tard, les prix pourraient baisser, parce que moins de personne pourraient emprunter (l’offre et la demande… vous suivez?).

Sinon, je vous rejoins sur le fait qu’un crédit, il est, de toutes façons, une contrainte, mais semble essentiel pour un investissement immobilier.

Bye.


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#36 12/03/2012 20h12 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Tout ceci me fait réaliser une chose : on est incité à emprunter quand les intérêts sont déductibles des recettes locatives brutes, diminuant l’impôt. Macroéconomiquement, plus de crédit est donc demandé.

Donc, l’outil fiscal est un levier de politique monétaire… (et un levier discret)

Et le dit levier fiscal peut, via la création monétaire qu’il induit, entraîner de l’inflation sur le prix des actifs financés à crédit, cette inflation pouvant ensuite se diffuser.

Dernière modification par placementapapa31 (12/03/2012 20h13)

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#37 12/03/2012 21h24 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Je pense plutôt que l’inflation est provoquée par la rareté, non par l’offre de crédit.

Le crédit dans ce cas concerne les investisseurs locatifs, qui ne représentent pas tant que cela dans l’ensemble des transaction, enfin, pas de quoi généralement faire monter les prix (plus localement).

Notons qu’un achat de résidence principale ne donne pas droit à quelconque réduction au niveau des travaux ou intérêt: quitte à créer de l’inflation, pourquoi ne pas la faire sur la majeure partie des transactions?

Je pense plutôt que la politique est plus du genre: "si vous pouvez acheter, logez ceux qui ne le peuvent pas, on vous y aidera".

Sinon, dans l’ensemble, l’inflation maîtrisée prouve la bonne marche de l’économie. L’outil fiscal a été créée pour palier au déficit structurel de la France compte tenu du manque de logement, et à été complété par tout ce qui est scellier, girardin, ect.

N’oublions pas non plus que l’état se rattrape pas mal en recettes fiscales dans le secteur de la pièrre, qui serait la secteur le plus taxé en france!

Et si les déductions étaient en vérité la carotte pour nous attirer les futurs investisseurs vers les taxes foncières, csg sur loyers, frais de notaires, IR et TVA diverses et variées???

Dernière modification par Dendy (12/03/2012 21h26)


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#38 12/03/2012 21h47 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Dendy a écrit :

Et si les déductions étaient en vérité la carotte pour nous attirer les futurs investisseurs vers les taxes foncières, csg sur loyers, frais de notaires, IR et TVA diverses et variées???

Belle image…

Et ça a un nom, ça, Môssieur : le pilotage public ! (qui revient toujours à la question de la chasse à l’assiette)

Et que seriez-vous en train d’insinuer, mmmmm… qu’une "France de propriétaires" verrait fondre son assiette taxable, peut-être?

A ce ce sujet, savez-vous que la part de l’autoconsommation dans la dépense totale des ménages est passée de 2,1% en 1960 à 0,3% en 2007?…

Ma foi, c’est bon pour l’assiette.

(source : http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j … mp;cad=rja)

Dernière modification par placementapapa31 (12/03/2012 22h24)

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#39 13/03/2012 01h13 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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placementapapa31 a écrit :

retaillandco a écrit :

"La seule bonne méthode en immobilier pour vraiment gagner de l’argent, c’est comme le fait Philippe et d’autres, acheter une ruine, la retaper, la louer et éventuellement la vendre. Conclusion, le meilleur conseil pour un investisseur en immobilier, c’est pas seulement regarder des lignes comptables sur le montant de l’achat, c’est posséder le savoir-faire de travaux de maçonnerie, de plomberie basique, d’électricité basique…"

Et si on n’a pas la santé, ou le temps, ou les compétences, ou le goût, pour le travail manuel lourd, est-ce que cela signifie qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier mais dans autre chose?

On peut y investir sans avoir besoin de ça, mais c’est un levier comme le crédit.


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#40 13/03/2012 04h20 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Investir dans l’immobilier locatif en apportant son cash, c’est comme aller au restaurant en apportant son repas, c’est possible, mais ça ne sert pas à grand chose !


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#41 13/03/2012 07h06 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Dendy a écrit :

Un autre argument pour les crédit: à la vente d’un bien, il est possible de transférer la partie du crédit non remboursé sur l’achat d’un autre bien. Ceci serait possible après 5 ans de remboursement.

Je voudrais apporter quelques remarques :
1°) Lors d’une vente d’un bien avec un emprunt dessus vous avez une hypothèque donc il faut lever les
      frais mais ce n’est pas le point le plus gênant mais cela à un coût.

2°) le délai de 5 n’a pas de fondement à mon sens

3°) C’est ce point sur lequel je suis le moins d’accord car fiscalement vous ne pourrez plus déduire les
      intérêts d’emprunt sur le nouveau logement sachant qu’un emprunt est "nominatif" pour un bien.
      Vous êtes sur de vous faire requalifier si vous faites ce type d’opération de transfert d’emprunt vers
      un nouveau bien.

Philippe


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#42 13/03/2012 07h07 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Sky a écrit :

Investir dans l’immobilier locatif en apportant son cash, c’est comme aller au restaurant en apportant son repas, c’est possible, mais ça ne sert pas à grand chose !

Belle métaphore …..

Philippe


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#43 13/03/2012 11h22 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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BorderLine a écrit :

Pour moi, un investisseur qui a 20 apparts cash est bien mieux loti qu’une personne qui en a 30 avec crédit. C’est une histoire de point de vue.

Ceci est indéniable, mais généralement, l’apport est de 10%.

Donc la question est plutôt, vaut-il mieux avoir 20 apparts cash ou 200 à crédit. (au lieu de 30)

Et là, quand vous commencez à prendre en compte la fiscalité le choix est évident.


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#44 13/03/2012 11h37 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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ZX-6R a écrit :

Ceci est indéniable, mais généralement, l’apport est de 10%.

Donc la question est plutôt, vaut-il mieux avoir 20 apparts cash ou 200 à crédit. (au lieu de 30)

Aucune banque ne vous permettra d’avoir un effet de levier si important.

De la dette, c’est bien; mais pas a trop haute dose. Apres, ca devient de la speculation et plus de l’investissement.

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#45 13/03/2012 11h47 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Rien n’est moins sur, je suis le premier étonné de ce que me prête ma banque!

Crédit logement ne suit pas à partir d’un certain seuil, et la banque demande des hypothèques, ça je vous l’accorde en revanche.


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#46 13/03/2012 12h06 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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faguoren a écrit :

Aucune banque ne vous permettra d’avoir un effet de levier si important.
De la dette, c’est bien; mais pas a trop haute dose. Apres, ca devient de la speculation et plus de l’investissement..

Ne croyez pas cela , les banques savent prêter en fonction de leur intérêt et surtout de la certitude d’être remboursé.
Si vous arrivez dans une banque avec un dossier clair et précis pour lequel vous montrez votre méthode de gestion et d’investissement avec les soldes de trésorerie crédit - débit > 0
Si vous avez un rapport comptable  de votre activité.
Si vous avez une approche d’"entrepreneur" pour investir , vous serez bien accueilli et en cas de difficulté il suffit de passer à la banque suivante.
J’ai a ce jour  7 ou  8 emprunts dans plusieurs banques et qui courent  pour un montant de capital emprunté supérieur à 600 K€ , je peux ré-emprunter à tout moment.

Investir dans l’immobilier locatif n’est pas de la spéculation car vous connaissez la rentabilité du bien qui n’est pas lié à des résultats boursiers , ni aux décisions d’un conseil d’administration pour l’attribution de dividendes.

La seule spéculation dans l’immobilier est l’achat -revente de bien mais le fisc veuille avec un risque de requalification en marchand de bien.

Philippe


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#47 13/03/2012 13h07 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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@Philippe30 : c’est juste qu’avec vos 600 k€, vous n’avez pas encore atteint la limite de ce que vos banques sont disposées à vous prêter… Vous risquez de la rencontrer avant d’avoir 2 ou 3x plus de biens et de crédits en cours wink car elle n’est pas à l’infini.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#48 13/03/2012 13h39 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Philippe30 a écrit :

3°) C’est ce point sur lequel je suis le moins d’accord car fiscalement vous ne pourrez plus déduire les
      intérêts d’emprunt sur le nouveau logement sachant qu’un emprunt est "nominatif" pour un bien.
      Vous êtes sur de vous faire requalifier si vous faites ce type d’opération de transfert d’emprunt vers un nouveau bien.
Philippe

Honnêtement, c’est un banquier qui m’a donné l’astuce; je crois qu’il y a un paragraphe qui en traite dans les contrats de prêt.

Pour l’hypothèque, je pensais plus à la caution, je n’ai pas encore assez de bien pour qu’il me le refuse.

Félicitation pour les crédit: dormir tranquille avec 600ke à rembourser, ça indique une parfaite confiance en votre méthode!

Comme quoi!


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#49 13/03/2012 14h45 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Parole de banquier n’est pas forcement parole d’évangile …..

Comment expliquer au fisc que j’ai déduit x euros d’intérêts sur un prêt pour un bien mais que j’ai revendu ce bien j’en ai acheté un autre en continuant à conserver la déduction des intérêts de mon premier prêt.

Vous pouvez renégocier votre prêt et obtenir un nouveau prêt avec les arrangements que vous voulez auprès de la banque mais fiscalement ne faites pas de réaffectation d’un emprunt avec déductions d’intérêts d’un bien A  vers un autre bien B.

Philippe


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#50 13/03/2012 15h21 → Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

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Merci pour cette info, je ne savais pas alors que je suis en recherche de bien à financer par réaffectation d’un crédit!


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