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#26 22/03/2012 17h03 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Depuis 18 mois, j’ai centralisé le suivi de l’ensemble de mes investissements dans un fichier excel. Le suivi de mon rendement net a été une prise de conscience, l’inflation et les frais sont mes ennemis. J’en ai déduit que je ne pouvais plus faire l’impasse sur les actions et/ou l’immobilier.

En ce qui concerne les actions, j’ai une assez bonne connaissance théorique et technique du trading puisque je suis informaticien dans ce secteur d’activité depuis 20 ans. Je ne suis pas dans un domaine inconnu mais jusqu’à peu, je n’avais jamais acheté une action en direct. Par ailleurs je ne sais pas du tout estimé la valeur d’une entreprise.

En ce qui concerne l’immobilier, j’ai acheté successivement mes 2 RP en cherchant un appartement bien placé et sous évalué par rapport au marché. Le processus a chaque fois été long mais j’y ai pris plaisir. Par ailleurs je bricole pas mal et j’aime ça. Par contre je ne connais rien à la location et je ne suis pas sur d’aimer ça. Ceci dit il y a toujours les participations dans les SCI.

Donc je suis néophyte dans les 2 domaines. Les 2 sont susceptibles de m’intéresser mais vont me demander un effort. J’essaie de me former aux actions depuis 6 mois et ça prend pas mal de temps mais je trouve çà enrichissant. Je pense être en mesure de m’investir suffisamment pour obtenir des résultats satisfaisants (ca reste à voir).

Je peux démarrer la même démarche d’auto-formation sur l’investissements immobilier. Ca va bien sur me demander un gros effort supplémentaire que je suis un peu réticent à fournir. La 1ère question qui me vient à l’esprit, cela vaut-il le coup? Etant donné que ma RP représente déjà 40% de mon patrimoine, investir dans de l’immobilier locatif me permet-il de me diversifier vraiment? Vais-je réduire ou augmenter mon risque?

Si je pense que j’augmente mon risque, je n’ai pas besoin d’aller plus loin. Sinon je dois me demander si j’ai le temps et l’envie de le faire…

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#27 22/03/2012 18h03 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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GaroGarou a écrit :

Je peux démarrer la même démarche d’auto-formation sur l’investissements immobilier. Ca va bien sur me demander un gros effort supplémentaire que je suis un peu réticent à fournir. La 1ère question qui me vient à l’esprit, cela vaut-il le coup? Etant donné que ma RP représente déjà 40% de mon patrimoine, investir dans de l’immobilier locatif me permet-il de me diversifier vraiment? Vais-je réduire ou augmenter mon risque?

Comme vous avez put le voir, il y a à peu près autant d’avis que de personne.
Chacun gérant la résidence principale d’une manière spécifique. Certains la considèrent même comme un passif plutôt que comme un actif. Donc difficile de te donner une solution toute prête.

Pour l’immobilier locatif, si vous êtes réticent à faire l’effort, pourquoi le faire?
Si il n’y a pas l’envie, il va être dur d’aller de l’avant.
Pour parer l’effort de gestion en immobilier, vous pouvez néanmoins acquérir de la pierre papier, dont par ailleurs l’avantage est de pouvoir s’acheter à des montants faibles permettant d’obtenir une meilleur répartition.

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#28 04/11/2016 13h46 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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GoodbyLenine a écrit :

Je suppose que l’objectif de GaroGarou est simplement de diversifier son patrimoine (pas de respecter des % kolkhozien), afin de ne pas être uniquement exposé à l’immobilier.

Justement il y a un avantage a respecter des % kolkhozien en gestion de portefeuille.

Par exemple on se fixe une allocation X% liquidités, Y% immobilier, Z%actions , Y%obligations , on s’y tient et on rééquilibre une fois par an quoi qu’il arrive.

Personnellement je considérerai le portefeuille comme un des actifs du  patrimoine parmi d’autre
en mettant un % d’immobilier faible si j’ai déja une RP/RS.

Par exemple (fictif) :

  patrimoine 600K

  RP 400K
  dettes -200K 
  Possessions diverses : 50K ( voiture, meubles,… )
  Portefeuille "trading au feeling" : 50K
  Portefeuille "kolkhozien" : 200K    (  10% REIT, 10 % matieres premieres ,  20 % actions grandes caps, 20% small caps , 40% obligations long terme )

Dernière modification par Paranoide (04/11/2016 13h48)


“The trouble with not having a goal is that you can spend your life running up and down the field and never score.” - Bill Copeland

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#29 04/11/2016 14h16 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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A mon avis il faut distinguer le patrimoine global d’un côté, et le portefeuille financier de l’autre qui n’en est qu’une composante plus ou moins importante selon les cas.

En toute théorie comptable :
Le coût d’entrée droits et travaux inclus de la RP est à l’actif du patrimoine,
L’apport est le capital,
L’emprunt résiduel est un passif.

En pratique :
Pour ma part j’exclus ma RP de mon portefeuille, et donc de ma valeur liquidative, car je ne considère pas comme un placement financier le fait d’avoir un toit mais plus dans la catégorie "nécessité" et "indépendance". Avoir une RP qui répond à ses préférences de vie n’est pas nécessairement un calcul financier. Je paie chaque année plus de travaux que je ne paierai de loyer si j’étais locataire. On ne peut pas tout ramener dans la vie à un calcul financier. Mais j’apprécie régulièrement d’avoir la paix chez moi. Ca n’a pas de prix.

J’ajouterais que rentrent dans le portefeuille, hors RP donc, les éléments d’actifs réellement financiers dont les prix font l’objet d’un marché actif, permanent et quasiment liquide (notion de fongibilité relative des actifs financiers) Ainsi une RP n’est pas un actif financier : comme dirait Stéphane Plaza "elle est à votre goût, mais le vôtre n’est pas forcément celui des autres…". Estimer une maison est très ardu, sauf peut être à la livraison d’un programme lotissement… Des parts de SCPI constituent davantage un actif financier, même si pour certaines d’entre elles il y a un délai de vente, dans le sens où il y a un marché permanent de gens susceptibles de l’acquérir et d’en connaître le prix. Elles rentrent facilement dans le portefeuille. Par contre la RP, les meubles, les sacs de luxe et les tableaux hérités des grands parents s’il y en a relèvent du patrimoine smile

Espérant avoir apporté ma…pierre, bon week end

Dernière modification par skywalker31 (04/11/2016 14h21)

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#30 04/11/2016 14h45 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Je me suis posé cette question dernièrement lors de l’acquisition de biens avec un prêt. Je ne sais pas si je la considère comme un actif (probablement plus comme un actif parasite de ma stratégie) mais voici comment je procède.

Pour les actifs acquis avec un prêt RP / SCPI, j’ai choisi de les comptabiliser [Valeur de vente estimé] - [CRD]. Actuellement, je suis en négatif sur mes SCPI et en positif sur ma RP. Les valeurs de vente sont celle de la vente des parts de SCPI actuellement et la RP, sa valeur = [CRD] de mon prêt.
Cela permet d’avoir une vision plus conservatrice de mon patrimoine en cas de sortie forcée.

Pour l’allocation mensuelle de mon épargne, j’ai créé une catégorie spéciale "Divers" dans laquelle je range ma RP ou mes investissements "forcés" ou des prêts familiaux (ou tout actif qui peut valoir 0 indépendamment du marché). Cette catégorie a une allocation de 0%.
Cela donne une allocation classique : 30% actions / 30% immobilier (foncière + SCPI) / 30% obligations / 10% liquide / 0% Divers
En réalité, le "Divers" représente 14% de mon patrimoine. J’ai fait comme cela pour ne pas fausser mon allocation d’épargne car dans 5 ans, elle représentera plus de 30% de mon patrimoine (si je maintiens un rythme d’épargne actuel).

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