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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/03/2012 18h16 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Prenons une allocation de patrimoine équilibrée:
10% en liquidité
30% en obligation
30% en immobilier
30% en action

Selon vous, faut-il tenir compte de sa résidence principale dans l’allocation?
Si la RP représente déjà 30% du patrimoine, faut-il se concentrer sur les obligations et les actions?
Doit-on considérer l’économie de loyer au même titre qu’un loyer réel perçu?

Qu’en pensez-vous?

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#2 09/03/2012 18h56 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Membre
Réputation :   16 

Je considère qu’il faut la prendre en compte car elle compte dans votre patrimoine. C’est un peu un CQFD facile mais à l’inverse, pourquoi ne voudriez-vous pas l’intégrer ?

Evidemment avec les prix délirants en ce moment cela déséquilibre de nombreux patrimoines mais d’un côté n’est-ce pas la réalité ?

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#3 09/03/2012 19h14 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Modérateur
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Je pense que oui.

En effet, elle procure un certain rendement (le "loyer évité"), et il est possible de décider de la vendre pour investir le produit de la vente ailleurs.

Par ailleurs, pourquoi les locataires qui ne possèdent pas leur RP procéderaient complètement différemment pour leur allocation de patrimoine, que ceux possédant une RP ?

Il me paraît aussi assez compréhensible qu’un patrimoine de taille moyenne d’une personne possédant sa RP soit assez fortement pondérée en immobilier. Après tout, le patrimoine a vocation principalement à financer des dépenses futures, et se loger est une partie importante de ces dépenses (et posséder sa RP permet de limiter les aléas à ce niveau : ce placement rend moins dépendant de la hausse des loyers, de la défaillance d’un locataire ou d’évolutions de la fiscalité sur les placements immobiliers). Quand il reste un emprunt à rembourser, c’est qu’on a déjà "gagé" une partie de ses revenus futurs sur son remboursement (et c’est déjà un peu plus risqué, mais ils n’y a généralement pas trop le choix…).

Bien souvent, un locataire ne visera pas exactement la même allocation d’actifs qu’un propriétaire de sa RP…


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#4 09/03/2012 19h45 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Membre
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Je la compterais à hauteur de ce qui vous "appartient" vraiment, c’est à dire (valeur actuelle) - (capital restant à rembourser), s’il y a un emprunt.

Lorsque vous payez votre emprunt, vous pouvez alors considérer que vous épargnez dans votre poche immobilier la part de capital que vous remboursez, et que vous "payez un loyer" correspondant à la part d’intérêts.

Comme je ne sais pas si c’est clair, je l’illustre en chiffres.

Votre revenu mensuel est, mettons, de 4000 EUR net. Votre emprunt vous coûte 1000 EUR/mois. D’après votre plan d’amortissement, la répartition intérêts payés et capital remboursé est de 400 EUR et 600 EUR respectivement pour le mois en cours.

Idéalement, en supposant que votre portefeuille est déjà équilibré, vous devrez donc, ce mois-ci :

- acheter pour 600 EUR d’actions ;
- acheter pour 600 EUR d’obligations ;
- faire un virement de 200 EUR vers vos livrets.

Vous avez donc épargné en tout 2000 EUR, payé 400 EUR de "loyer" et il vous reste 1600 EUR pour couvrir vos autres frais.

Dernière modification par Derival (09/03/2012 19h48)

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#5 09/03/2012 20h19 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Modérateur
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Pour ma part, je compterais la RP pour sa valeur totale comme immobilier, et le capital restant du sur l’emprunt comme de l’obligataire (en négatif).

Lorsque vous remboursez une échéance de l’emprunt, ceci va diminuer la dette.
Le rendement "normal" qu’aurait généré la location du bien immobilier correspond au "loyer" que vous payez et encaissez, comme propriétaire et occupant, sans devoir déclarer ce revenu à l’IR comme si c’était du locatif pur). 

Cette approche permet de bien identifier où se trouvent vos risques (vous assumez le risque sur la valeur totale de votre RP : si le prix au m² baisse de 30%, c’est bien ça que vous perdrez) (avec des obligations ou du fond €uros sur AV du même montant que le capital du sur l’emprunt, le rendement de ce placement devrait en gros payer les intérêts de votre emprunt, même si ce cas ne sera jamais la réalité).

Certes, vous obtiendrez peut-être 200% du patrimoine en immobilier et -130% en obligataire….
(exemple : valeur RP = 200 k€, capital du sur emprunt = -130 k€, autres actifs : 30 k€, donc patrimoine total = 100 k€). Cette répartition peut semble étrange, mais c’est l’image de la réalité…

L’approche proposée par Derival se défend aussi, mais elle me semble mal rendre compte de la réalité de l’allocation du patrimoine, et des impacts des variations de valeur des actifs.


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#6 09/03/2012 21h21 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Membre
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Bonsoir,

Pour ma part j’ai été assez basique.

Je compte ma RP au niveau de mon apport personnel. C’est à dire environ 50% (?) de ce que je pourrais la vendre aujourd’hui, et je dit bien aujourd’hui.

Donc dans mon allocation d’actif, je sous estime la valeur de mon immobilier, mais je sous estime aussi mon patrimoine. Enfin, peut être.

J’ai fais cela pour 2 raisons :

1- L’immobilier, ca vas, ca vient, mais au contraire des actions, il n’y a pas de transactions de biens identiques tous les jours. Donc en fait je ne sais pas combien cela vaut. Donc, comme Graham, j’applique une marge de sécurité. Et finalement, l’apport personnel est mon estimation de cette marge de sécurité. C’est complétement arbitraire, mais ca me simplifie la vie.

2- Peut être qu’un jour je serai à l’ISF. Et bien, cela me donne l’impression d’y arriver moins rapidement. smile smile C’est purement subjectif, et un peu malhonnette de ma part.

A+
Zeb

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#7 09/03/2012 22h35 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Membre
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Dans mon cas particulier,je ne la compte pas pour déterminer une allocation.Ceci parce que je compte l’habiter le plus longtemps possible,dès lors je me vois mal la compter comme un autre bien ou une autre valeur que je pourrai vendre en cas de besoin ou qui me rapporterait quelque chose.

De plus se pose le problème de son évaluation,ce qui n’est jamais évident pour un bien immobilier,encore moins quand on habite un endroit où les transactions sont peu fréquentes et discrètes (on sait que telle maison s’est vendue,mais jamais combien/quelquefois on connait les prix demandés mais le bien ne correspond pas au sien et on ne connait pas le prix final)

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#8 09/03/2012 23h40 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Modérateur
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@Victoire : le prix final, il y a moyen de le connaitre, et c’est tout à fait normal, en effet :

   -> le trésor public a toutes ces infos, et ne se gènera pas pour taxer d’office une vente à un prix anormalement bas, en comparaison des ventes de biens similaires
   -> pour la déclaration d’ISF, chacun doit évaluer la valeur de ses biens immo, à la valeur vénale, c’est à dire celle que le bien aurait s’il était vendu, donc comparé au prix d’autres biens similaires vendus récemment

J’ai trouvé sur internet diverses réponses qui semblent pertinentes sur comment on peut l’obtenir :

Tous les titres de propriété sont publics. Ils sont conservés à la "conservation des hypothèques". Donc tu te renseignes auprès des services des Impôt pour connaître la conservation dont dépend l’immeuble dont tu veux savoir le prix, tu demandes une fiche immeuble qui reprend tous les actes le concernant (tu as besoin pour ça de l’adresse et des références cadastrales, puis tu demandes la copie de la vente qui t’intéresse. C’est payant. Si tu t’adresses à ton notaire préféré, c’est lui qui fera les démarches ci dessus.

Connaître les prix de vente des biens vendus en Ile-de-France, c’est désormais possible. La Chambre des Notaires de Paris vient en effet de lancer un nouveau service sur son site Internet qui permet aux Franciliens de connaître les prix des logements auxquels ils ont été vendus.
Immo Notaires Argus, offre désormais la possibilité aux internautes d’obtenir toutes les caractéristiques techniques des biens immobiliers vendus en Ile-de-France, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien et d’une maison ou un appartement. Malheureusement, la consultation est tout de même facturée 10 euros par interrogation.

Ce service d’Immo Notaires Argus s’appuie sur la base d’informations Economiques Notariales qui contient plus de 2 millions de référence. Concrètement, les internautes doivent indiquer le nom de la rue d’un logement précis dans une ville francilienne et choisir un rayon de recherche qui peut s’étendre jusqu’à 1 500 mètres.
Les consommateurs peuvent ainsi consulter une liste de références de biens immobiliers, qui se limite à 50 au maximum. Différentes caractéristiques techniques telles que la surface, le nombre de pièces, l’étage, la date de construction seront indiquées. Des informations qui permettent de comparer et de s’informer astucieusement avant un projet immobilier…

Site : www.paris.notaires.fr  http://www.base-bien.net/


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#9 10/03/2012 02h42 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Merci à tous de me faire part de vos avis. Ils me font avancer dans ma réflexion.

Comme le conseillent Michael, Derival & GoodByLenine j’ai toujours tenu compte de la valeur nette (valeur actuelle - emprunt) de ma RP dans mon allocation de patrimoine. L’idée de GBL de compter son emprunt comme un montant négatif en obligation est logique. Mais aujourd’hui mon emprunt est remboursé. J’envisage de décoter ma RP pour une raison différente.

J’ai acquis mon bien en 1999, il a maintenant triplé de valeur sur la période. En 2011, j’ai envisagé de le vendre en me disant que c’était le bon timing. Mais après discussion avec ma femme, nous avons décidé que nous étions attachés à notre quartier et nous avons décidé de rester.

Si c’était un bien locatif, je pense que nous l’aurions probablement vendu. Avec notre RP, nous nous sommes habitués à un confort de vie qui était déjà cher il y a 13 ans mais qui est devenu exorbitant. Si j’étais contraint de bouger je ne remettrais probablement pas un prix équivalent dans ma RP en achat ou en location.

A la différence de Victoire, je trouve normal de tenir compte de ma RP car elle me fait économiser mon loyer. Mais je me demande si je dois tenir compte de la valeur de mon bien actuelle ou de la valeur du bien que je serai prêt à payer si j’étais forcé de déménager.

Autrement dit, dois-je tenir compte de la valeur réelle du bien (que je connais car 2 appartements équivalents ce sont vendus dans mon immeuble) ou de la valeur du bien que je trouverais raisonnable de racheter ou de louer si je devais déménager? Ce qui reviendrait à décôter mon appartement un peu à la manière de Zeb. (L’ISF n’a bien entendu rien à voir la dedans).

Il me parait plus logique de tenir compte du loyer que je trouverais raisonnable de payer. D’un autre coté, si je possédais de l’or physique je le valoriserais au prix du jour et non à son rendement (qui est nul). Donc je ne sais plus que penser…

Qu’en pensez-vous? Raisonner sur la valeur du capital ou sur l’économie d’un loyer plus raisonnable?

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#10 10/03/2012 05h47 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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A partir du moment ou on n’est pas vendeur, la valeur de la residence principale est secondaire. Dans mon cas, je garde la valeur d’achat hors frais comme reference. La valeur a-t-elle monte ou baisse depuis? Je n’en sais rien et ca ne m’apporte pas grand chose dans ma reflexion sur la constitution du patrimoine.
D’ailleurs, meme si je vendais, je rachèterais probablement autre chose, dont le prix évoluerait normalement avec le marche.

Quant a la prise en compte de ma residence principale dans le calcul du patrimoine, je prend en compte la valeur hors dette. Je comptabilise la dette en déduction du cash disponible. J’aime bien voir le cash net disponible.

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#11 10/03/2012 23h06 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Merci GoodbyeLenine ,je n’avais pas pensé à la consultation du Livre Foncier.Encore faut-il comparer avec un bien comparable.
De toutes manières,pour ceux qui font une déclaration ISF,l’important est de déclarer quelque chose,après tout si le fisc n’est pas d’accord il le fera savoir et on peut aller en discuter.

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#12 11/03/2012 03h59 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Hélas non Victoire, souvent ça ne sera pas pas "aller discuter" : si M.Sous-évaluateur déclare 1 M€ et que quand il décède le bien est vendu (ou estimé dans la succession [*]) 2 M€, alors le fisc se réveillera et notifiera un redressement d’ISF (payé par la succession) pour les années non encore prescrites (et Mme -ou a succession- devra payer, pénalités incluses).

[*] L’option sous-évaluation dans la succession est aussi risquée (car c’est plus contrôlé, le manque à gagner pour le fisc étant plus important).

Dernière modification par GoodbyLenine (11/03/2012 04h20)


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#13 11/03/2012 10h19 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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faguoren a écrit :

A partir du moment ou on n’est pas vendeur, la valeur de la résidence principale est secondaire.

Ce principe est d’ailleurs généralisable à tout ce que l’on possède. Si l’on prend l’exemple d’une table et 4 chaises ou d’une télévision, il est intéressant pour un rentier de voir ce que coûte la dépréciation car c’est le coût à couvrir sur la durée.

Elle est peut-être secondaire si vous souhaitez rester propriétaire mais dans le cas contraire où si vous changez de région / pays des différentiels peuvent apparaitre et c’est pourquoi je le prendrais en compte (actif immobilisé).

Je trouverais extrêmement déséquilibré un patrimoine avec 600 k€ de RP et 150 k€ de titres par exemples.
Le patrimoine des français est dopé à l’immobilier, je ne parierais sur le fait que cela va continuer.

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#14 16/03/2012 20h16 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Goodbylenine a écrit :

Pour ma part, je compterais la RP pour sa valeur totale comme immobilier, et le capital restant du sur l’emprunt comme de l’obligataire (en négatif).
Cette approche permet de bien identifier où se trouvent vos risques (vous assumez le risque sur la valeur totale de votre RP : si le prix au m² baisse de 30%, c’est bien ça que vous perdrez

Je n’avais jamais pensé à cette approche (privilégiant plutôt celle de l’actif net), mais elle parait très intéressante. En effet, au delà de la juste image de l’exposition sur le bien immobilier, le fait de compter le crédit en obligataire "négatif" traduit l’exposition au risque inflationniste sur la partie obligataire :

- si on arrive à 0, l’exposition sera nulle , le remboursement en monnaie de singe du crédit compensant peu ou prou la perte  de la partie obligataire
  - si on est négatif, on serait impacté positivement par une hausse de l’inflation et inversement

Dernière modification par julien (16/03/2012 20h19)

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#15 21/03/2012 12h15 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Sur ce point, je distingue 2 répartitions.
Le répartition de mon patrimoine en général et la répartition des mes investissements.
Concernant le patrimoine, j’intègre la valeur de ma RP, au moment de l’achat. (idem pour l’immobilier en général). Et j’intègre l’emprunt dans sa totalité (capital + intérêt), car avec une perspective longue, l’emprunt sera remboursé entièrement.
Concernant les investissements, je sors la RP, car ce n’est pas pour moi un investissement. C’est un besoin, et au même titre que je ne considère pas ma voiture ou mon téléphone comme investissement, je ne considère pas ma RP comme tel.
Dis autrement, le remboursement d’emprunt, correspond pour moi à un loyer, donc je ne fais pas particulièrement la différence.

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#16 21/03/2012 15h37 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Je suis pour l’instant locataire, mais je ne gererai pas ma RP comme un investissement.

Ce que j’investis, c’est de l’immo locatif, la bourse… des revenus passifs.

Une RP n’est pas un revenu passif.

Si on compare avec une voiture, vous n’allez pas intégrer une twingo, mais compteriez vous une 911 à sa côte argus? Et si vous aviez une voiture de collection, la compteriez vous?


Left the Rat Race in 2013

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#17 21/03/2012 16h15 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Pour moi la RP est aussi un investissement.
C’est un investissement qui ne rapporte pas mais dont on espère a terme faire une plus value ou au moins ne pas avoir de perte dessus.
En ce sens , c’est un investissement qui prend en compte la localisation en terme d’évolution ( arrivée de commerces , école  etc …. ).
Je me vois mal acheter une RP sans prendre en compte son emplacement , son prix et lors d’une revente  perdre dessus.

Cette analyse est hors retournement du marché mais même si le marché se retourne , si j’ai bien choisi ma RP ma décote devrait être atténué.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 21/03/2012 17h32 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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GaroGarou a écrit :

Bonjour à tous,

Prenons une allocation de patrimoine équilibrée:
10% en liquidité
30% en obligation
30% en immobilier
30% en action

Selon vous, faut-il tenir compte de sa résidence principale dans l’allocation?
Si la RP représente déjà 30% du patrimoine, faut-il se concentrer sur les obligations et les actions?
Doit-on considérer l’économie de loyer au même titre qu’un loyer réel perçu?

Qu’en pensez-vous?

Pour moi je pense qu’on doit le considérer comme faisant partie du patrimoine, dans la mesure où on ne peut pas loger gratuitement et que dans ce cas la résidence principale est un placement générateur d’intérêts sous forme d’économies de loyers :
1) Si je suis "cash" vis à vis du logement, mon capital ainsi non investi dans une résidence principale doit produire assez d’intérêt pour payer le loyer / coloyer que j’ai à supporter, et au vu de la faiblesse des taux sans risques hors promotions, et des risques à prendre sur les valeurs mobilières, cela peut même supposer un travail de gestion du capital non négligeable pour obtenir au moins le rendement adéquat.
2) Si je suis investi dans une résidence principale, cet argent investi me sert à ne pas avoir de loyer / coloyer à supporter, je n’ai donc pas à priori à chercher à surperformer les taux sans risques pour cette portion du capital, le fait d’occuper cette résidence principale fait cet office sous forme d’économies de loyers.

Après c’est une question de calcul de rendement, mais dans mon cas je trouve qu’au niveau du rendement en économie de loyer, qu’on peut trouver bien des cas  (des prix) où le rendement obtenu par l’option 2 est plus intéressante dans l’immobilier ancien que l’option 1.
Je dis dans mon cas, parce que chaque situation est particulière, imaginons quelqu’un qui a le droit à des APL et a 40 ou 50% de son loyer pris en charge par ces APL.
Est-ce qu’il a intérêt à devenir proprio avec ses économies ? Peut-être pas.
C’est pour ça que je dis "dans mon cas", puisque la situation ne dépend pas seulement du rendement à l’état brut (loyer vs économie de loyer en dehors du reste), c’est vraiment une globalité à prendre et ça dépend de la situation de chacun :
- aides sociales
- réductions d’impôts
- frais par rapport aux déplacements
- coût énergétique
Etc …

On pourrait faire plusieurs calculs de rendement selon ce qu’on prend en compte, et selon l’impact de chaque chose dans le coût du logement.
Quelques exemples (pour un rentier par exemple) :
- la taxe foncière peut facilement varier du simple au triple selon le lieu de résidence, doit-on en tenir compte dans le calcul du rendement ?
- les dépenses énergétiques peuvent facilement varier d’un facteur 1 à 4 selon le lieu de résidence, et la manière dont il est conçu, doit en tenir compte dans le calcul du rendement ?

En tout cas oui c’est un actif, et un actif éventuellement améliorable par le choix du produit, et un travail d’optimisation sur le bien en question.
Certains proprios avancent d’ailleurs le fait que c’est un  des avantages d’être proprio : on fait ou on fait faire les travaux qu’on veut, à la manière dont on l’entend, au rythme que l’on veut, sauf imprévu bien sûr, mais cela, ça fait partie des risques de tout "placement à risques", la résidence principale faisant partie des "placements à risques" à mes yeux, à priori peut-être moins risqué que d’autres, quoique … difficile à évaluer comme ça, beaucoup de paramètres rentrent en ligne de compte. Là aussi je pense qu’il y a différents "niveaux d’expositions aux risques" mais c’est un autre sujet.

Dernière modification par zetrader (21/03/2012 17h37)

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#19 21/03/2012 19h17 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Je remercie chacun d’entre vous pour m’avoir fait part de sa façon de faire. C’est très intéressant pour se faire sa propre opinion. Mais force est de constater, vu la diversité des opinions, qu’il n’y a pas vraiment de consensus. Je ne m’attendais pas à une telle quantité d’approches.

Je pense que si je voulais des conseils plus ciblés sur mon cas, j’aurais dû donner plus de détails sur ma situation personnelle. La réponse dépend peut-être du contexte.

Je vais donc décrire mon patrimoine.

Je suis propriétaire de ma RP dont le crédit est intégralement remboursé.
Mon patrimoine mobilier se compose de:
25% placement liquide (livret, PEL,…)
30% fonds en euros auprès de diverses AV
30% obligations en direct
15% sicav actions

Cette allocation déséquilibrée est due à mon aversion irraisonnée pour le risque et à un manque de clairvoyance. J’ai réalisé (il n’est jamais trop tard) que les obligations comportaient également un risque et qu’elles ne protégeaient pas de l’inflation.

J’ai donc décidé de migrer vers une allocation
10% liquidité
30% obligations (fonds en euro+oblig en direct)
30% immobilier
30% actions en direct
J’ai commencé à acheter chaque mois des actions en direct. Evidemment cette ré-allocation va s’étaler sur plusieurs années pour lisser mes prix d’acquisition et éviter l’impact de mon inexpérience actuelle.

Hors ma RP, avec une estimation actuelle, représente déjà 40% de mon patrimoine global.

D’où ma question: Dois-je ou non faire l’impasse sur l’immobilier locatif pour optimiser ma diversification? Qu’en pensez vous?

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#20 21/03/2012 19h42 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Première question

GaroGarou a écrit :

Selon vous, faut-il tenir compte de sa résidence principale dans l’allocation?
Si la RP représente déjà 30% du patrimoine, faut-il se concentrer sur les obligations et les actions?
Doit-on considérer l’économie de loyer au même titre qu’un loyer réel perçu?

Dernière question

GaroGarou a écrit :

Hors ma RP, avec une estimation actuelle, représente déjà 40% de mon patrimoine global.
D’où ma question: Dois-je ou non faire l’impasse sur l’immobilier locatif pour optimiser ma diversification? Qu’en pensez vous?

Vos interrogations ou du moins la façon de les exprimer à changé …
Dans un premier temps vous évoquiez la RP comme moyen de d’économie par rapport à un loyer et dans un deuxième temps vous évoquez la possibilité d’investir dans du locatif.

Au vue de votre  patrimoine axé sur les actions , les sicav , obligations  , une diversification vers l’immobilier peux être intéressante pour vous.
A savoir que l’immobilier présente des particularités de choix , d’emplacement , de rentabilité qui sont différentes d’une approche actions en bourse.

A vous de voir en fonction de vos attentes et de la région ou vous vous trouvez si vous êtes prêts à envisager un investissement immobilier , il n’est pas évident de vous répondre oui ou non

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 21/03/2012 20h38 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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C’est un sujet intéressant en effet. Il l’est d’autant plus que la RP renvoi à de nombreuses émotions.

Mes recherches sur le sujet ont montré que généralement les "riches" ne considèrent pas leur RP comme un actif car ils ont "mieux" à faire sur d’autres plans plus business.
Les "pauvres" en revanche misent beaucoup sur la RP et la considère comme un vecteur d’enrichissement ou d’économie. C’est souvent le plus gros poste dans leur patrimoine.

Ce n’est jamais tout noir ou tout blanc, surtout dans une population d’aspirant rentier, mais je trouve très instructif les différentes interventions.

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#22 22/03/2012 10h54 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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@Philippe30: Je n’ai fait que donner plus de précision sur le contexte.
Si je compte ma RP dans l’allocation je suis déjà hors quota donc pas d’investissement locatif.
Si je ne la compte pas, je dois investir dans l’immobilier locatif (en direct ou pas).

Je prends un exemple. Imaginons que j’achète 10% de mon capital en parts de SCI financé par un emprunt. L’emprunt, comme le suggère GBL, viendrait réduire mon exposition aux obligations tout en investissant dans un bien insensible à l’inflation.

Ca semble pas mal. Mais je ne suis pas très à l’aise car mon patrimoine sera composé à 50% d’immobilier ce qui ne me semble pas suffisamment diversifier.

De toute façon, j’ai déjà beaucoup à faire et à apprendre avec les actions. Ca me prend pas mal de temps et ça va durer longtemps car j’y vais très très progressivement. Mais avant d’agir, j’essaye de peser le pour et le contre d’un investissement immobilier qui ne se ferra de toute façon pas avant l’année prochaine.

Actuellement mon intuition me dit de ne pas le faire. Mais je me méfie de mes décisions intuitives qui m’ont déjà joué des tours. Donc je fais appelle à vous pour avoir des avis extérieurs pour ouvrir ma réflexion.

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#23 22/03/2012 11h41 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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GaroGarou a écrit :

Donc je fais appelle à vous pour avoir des avis extérieurs pour ouvrir ma réflexion.

Difficile de répondre ce qu’on ferait à ta place, car chacun est unique avec ses modes de pensées et ses idées propres.
Perso j’ai investi dans l’immobilier malgré la RP, je réduit le pourcentage d’immobilier, du restant à rembourser.
Je me permet d’investir dans l’immobilier locatif, car je compte déménager dans quelques années, dans une région plus rurale, donc ma future RP vaudra sûrement moins cher que ma RP actuelle.

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#24 22/03/2012 12h16 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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GaroGarou a écrit :

@Philippe30: Je n’ai fait que donner plus de précision sur le contexte.
Si je compte ma RP dans l’allocation je suis déjà hors quota donc pas d’investissement locatif.
Si je ne la compte pas, je dois investir dans l’immobilier locatif (en direct ou pas).

Je prends un exemple. Imaginons que j’achète 10% de mon capital en parts de SCI financé par un emprunt. L’emprunt, comme le suggère GBL, viendrait réduire mon exposition aux obligations tout en investissant dans un bien insensible à l’inflation.

Ca semble pas mal. Mais je ne suis pas très à l’aise car mon patrimoine sera composé à 50% d’immobilier ce qui ne me semble pas suffisamment diversifier.

De toute façon, j’ai déjà beaucoup à faire et à apprendre avec les actions. Ca me prend pas mal de temps et ça va durer longtemps car j’y vais très très progressivement. Mais avant d’agir, j’essaye de peser le pour et le contre d’un investissement immobilier qui ne se ferra de toute façon pas avant l’année prochaine.

Actuellement mon intuition me dit de ne pas le faire. Mais je me méfie de mes décisions intuitives qui m’ont déjà joué des tours. Donc je fais appelle à vous pour avoir des avis extérieurs pour ouvrir ma réflexion.

J’avoue ne pas toujours comprendre ce que vous écrivez :
Pourquoi parlez de RP dans vos allocations comme quotas qui ferait alors plus de 50 % d’immobilier et
donc vous empercherais d’acheter dans du locatif ???

Si la valeur de vos actions montent alors le quota immobilier baissera proportionnellement donc vous pourrez acheter du locatif ……

Sans être expert en bourse , j’ai toujours entendu que quand la bourse monte l’immobilier baisse et inversement , cela ne va pas être simple pour vous de concilier les deux pour investir.

Laissez tomber ces histoires de % d’allocations et de quotas , d’intuition ,  l’investissement n’est pas une méthode kolkhozienne ni une méthode à la boule de cristal.
Il s’agit de se connaitre en terme de connaissance , d’implication , de temps , de prise de risque etc …

Quand  vous écrivez que vous pesez le pour et le contre pour un investissement immobilier , pouvez-vous nous donner vos arguments pour et contre pour vous donner un avis ??

L’immobilier a ses avantages et ses inconvénients  , a titre personnel je suis uniquement sur l’immobilier mais c’est un choix car la bourse ne me rassure pas , je ne maîtrise pas le sujet et c’est trop fluctuant.

Un avantage primordial que je vois dans l’immobilier est l’auto financement du bien par le locataire , je ne vois pas d’autres investissements ne nécessitant aucune mise de fonds et procurant au bout de 15 ou 20 ans un revenu pour la retraite avec une valeur patrimoniale assurée.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 22/03/2012 15h11 → Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

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Je suppose que l’objectif de GaroGarou est simplement de diversifier son patrimoine (pas de respecter des % kolkhozien), afin de ne pas être uniquement exposé à l’immobilier.

Ca me semble tout à fait raisonnable et pondéré comme approche, pour limiter les risques.

Tout le monde n’a pas envie de s’impliquer au quotidien pour gérer une parc immobilier en direct, ou de miser uniquement sur l’immobilier (ou uniquement sur autre chose d’ailleurs).


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